1、,SHANGHAI JOLLY Real Estate Consultant Org.,市场研究上海鉴略地产顾问机构 |研展中心|项目编号 001日 期2009/04/,长沙大北城市场综合研究报告,大北城概况2. 大北城近期规划与建设3. 现阶段大北城版块格局4. 评定大北城,目录,壹。巍巍山河大北城概况,面积 187平方公里 人口 46万人(2007年) 开福区西北部与望城县接壤，东北部和东部与长沙县为邻，南部与芙蓉区和天心区为界，西面隔湘江与望城县和岳麓区相望，面积187平方千米。,开福区,大北城简介,大北城板块区位优势景观资源,青竹湖,月湖,洪山公园,秀峰山公园,秀峰山公园,太阳山公园,
2、月亮岛公园,捞刀河,浏阳河,湘江,月岛公园,青竹湖生态科技园外商城,金霞经济开发区,滨江文化园,金鹰影视文化城城,开福区目前重点规划有的板块有金融城、金鹰影视文化城、滨江文化园、金霞经济开发区及青竹湖生态科技园。,金霞物流保税区,大北城板块重点规划,金融城,长沙青竹湖生态科技（产业）园原名为长沙青竹湖外商城，园区整体规划达53平方公里，规划人口20万人，内辖23.2平方公里的青竹湖镇，下设太阳山社区等八个社区。又名外商城，项目地处长沙市北门要塞，东倚环湖高尔夫球场； 西靠霞凝新港和长沙金霞海关保税物流中心；南临绕城高速火车货运北站；北至开福区边界，整体规划达53平方公里，规划人口20万人。 3
3、000亩的绿城青竹湖高尔夫商务社区、1200亩的青竹湖畔小区、110亩的和一国际山庄（五星级生态酒店）、106亩的商务会展中心、100亩天景名园、156亩湖南教科院办公居住、278亩太阳商贸城、600亩台商社区等。,青竹湖生态科技园长沙世外桃源,完善的基础设施是推进城镇化进程的重要支撑。五年来，建成了青竹湖大道、太阳山路、北一道、西二路、星月路、南一道、北二道、中青路、青丽路、西一路、天井路一期、高尔夫路共21.8公里的城市道路，核心路网及配套设施已基本完善，给排水、电力、电信、自来水、燃气、公交等基础设施全部按市政标准配套到位；长沙青竹湖国际会展中心、青竹湖湘一外国语学校、派出所、医院、图书
4、馆、影剧院、体育馆、太阳山公园等公益、公建设施相继落成；园区内实现了雨污分流，日处理污水能力3000吨，污水处理站已运行；具有世界先进水平的远大空调区域能源站项目也落户园区，并已投入使用。,青竹湖外国语学校,青竹湖影剧院,青竹湖医院,青竹湖大道,青竹湖生态科技园,已入驻园区的会议会展、体育休闲产业项目有青竹湖国际会展中心、青竹湖国际高尔夫球会、青竹湖白金酒店和青竹湖会展酒店。,位于太阳山广场西北角，规划面积218亩，一期占地面积106亩，建筑面积3.89万平方米，总投资2.8亿元，场馆设计采用现代建筑风格，有一个主展厅和二个副展厅，负一层有地下车库和配电、空调等辅助用房。会展中心于2007年3
5、月竣工后，成功举办了“中国长沙第23届房地产交易展示会”，本次会议是长沙历届房交会规模最大、规格最高、效果最好的房交盛会。此次会议的承办，标志着青竹湖会展业已经起步并以良好态势向前发展。,是我国首座以原生态景观为标志的山地挑战型环湖高尔夫球场，由湖南外商国际活动中心有限公司、上海爱建信托投资有限责任公司与加拿大富信国际投资有限公司联合投资兴建。目前已建成18洞山地球场及10000平方米的会所服务区,今年10月份，9洞灯光球场将正式运营，同时由GHD Group设计公司设计的建筑面积达5万平方米的白金酒店，即将开工建设。,青竹湖会展中心,青竹湖会高尔夫,青竹湖生态科技园,近期重点房地产项目建设：
6、青竹湖会展酒店项目拟建成北欧建筑风格的超五星级位生态酒店，位于太阳山广场东北角，占地115亩，总投资2亿元人民币，目前项目用地已启动招、拍、挂程序。有杭州绿城集团开发的绿城青竹园项目，香港首冠集团和美联银行等共同开发的太阳星城项目，中国中铁开发的湖畔小区项目水映加州，湖南亦城投资开发的中心片区亦城花园，厦门恒丰万骏集团开发的外商公寓项目、武广专家基地项目、运达书香苑项目等8个大型房地产项目。,太阳星城项目占地801亩，是由美联银行、香港首冠国际有限公司控股的湖南天景名园置业有限公司开发的高档住宅小区，规划总建筑面积约42万平方米，包括单体、联排住宅、会所、购物中心、儿童科技乐园、幼儿园、娱乐中
7、心等，计划投资8亿元人民币。目前该项目已动工建设，计划2010 年底竣工。,青竹湖生态科技园,水映加州，中铁置业长沙钜作，地处长沙市开福区捞霞组团青竹湖外商贸城的中心地段，是青竹湖外商贸城总体规划一心、两轴、三园区功能结构中的三园区之一，距市区约11公里。项目位于星月路与太阳山路，紧邻片区内三山两湖一岛，居青竹湖天赐高尚别墅区域，近揽太阳山与星月湖，依山就势而划700亩原生坡地，空气清新，自然生态优越，并靠近长沙规划的轨道交通1号线，交通便利。,青竹湖生态科技园,武广铁路专家基地建设项目占地面积为1000亩，总投资14亿元，拟建成湖南省财政厅系统的办公总部、培训基地和五星级生态酒店等商贸全能项
8、目。目前正在办理项目的招、拍、挂手续，预计4年内完成全部开发建设。,青竹湖生态科技园,青竹湖高尔夫球场：占地140万平方米，已建成18洞赛场、9洞灯光球场，10000平方米豪华会所, 配套有国际标准练习场、白金酒店、娱乐中心，现拥有各类会员900余名，球会同时为会员提供中国50家高尔夫球俱乐部的互动服务，是湖南省内首条“绿色招商通道”。,青竹湖生态科技园,太阳山森林公园 城北继烈士公园、月湖公园之后建设的又一所开放式公园，8000亩绿地森林面积。 太阳山森林公园规划面积为5平方公里，本着“整体保护，局部开发”的原则，青竹湖生态科技（产业）园规划了太阳山景观项目区、高尔夫景观项目区、砂塘景观项目
9、区、立新景观项目四个核心景观区。四个区将分步建设完善，目前已建成太阳山景观项目区、高尔夫景观项目区。五大板块建设如火如荼根据部署，滨江、三角洲、五合垸、金鹰城、青竹湖五大板块均成开福区城市开发建设的重点，今年将突出抓好项目拆迁，全力支持项目开发建设，确保长沙铁路新北站、月湖公园二期、黄兴北路、湘春路口等一批投资10亿元以上的项目全面启动，促进长沙新港三期、保税中心二期、长沙重型机械厂、纽曼通信、恩瑞物流、珈鼎城市文化广场等一批重点产业项目在五大板块启动建设。城市配套功能逐步完善在完善路网的同时，开福区还将有计划地推动城市的公共配套建设，高标准地编制好城北新区建设发展规划。为加大生态建设力度，开
10、福区将着力在城北新区建立生态补偿机制，完成立新水库加固工程，建成太阳山森林公园、秀峰山公园，推动鹅羊山公园建设；建设金霞污水处理厂，完善城北新区的污水收集管网，加大各类污染源的治理力度；同时结合全国文明城市创建，完善社区服务场所和文体设施。,深圳东部华侨城VS 长沙青竹湖,青竹湖生态科技园,“长沙十大城市名片”之一，获奖理由：用快乐改变长沙这座城市的性格。长沙金鹰影视文化城位于浏阳河大桥东头，紧傍机场高速公路319国道，距黄花机场22公里，距长沙火车站7公里。,金鹰影视文化城全国对湖南的改观,金鹰影视文化城,金鹰城第一期工程占地2823亩，总投资预算为37.25亿元，总面积为200多万平方米。
11、包括金鹰大厦、长沙世界之窗、长沙海底世界、湖南国际影视会展酒店、湖南国际会展中心、职工生活小区、骏豪花园（圣爵菲斯）七大项目。,金鹰城作为湖南广播影视产业的重要基地，经过多年的配套建设，现已初具规模。电视湘军、娱乐湘军因金鹰城而得名，两年一度的中国金鹰电视艺术节就在这里举行。金鹰大厦是湖南广电的大本营，常驻机构有湖南省广播电视局、湖南广播影视集团，湖南电视台卫星频道、金鹰卡通两个上星频道，经济频道等七个地面电视频道，七个广播频率，一家电视购物公司快乐购，一家上市公司电广传媒，还有报纸、杂志、网站等一系列媒体。 长沙世界之窗将世界奇观、古今名胜以及大型机械游乐、时尚主题活动等汇集于一园，让人一天
12、之内“周游世界”。海底世界汇集了各种海洋生物。湖南国际影视会展中心是全国一流的五星级园林式酒店，造价达一亿美金的湖南国际会展中心是目前华中地区规模最大、集现代建筑艺术、服务设施为一体的高科技、智能化、现代化场馆。,金鹰影视文化城,湖南影视文化城是以旅游地产主导的房地产开发项目，同时也是湖南文化传媒行业的财富滋生地。,按照规划，迁建以后的北站周边北至319国道，南至湘春路，东至东风路的约1公里将获得“解放”，其中核心区1600多亩将重点打造成“长沙金融街”，并力求发展为中南金融中心。,长沙金融城规划,长沙金融城规划中部城市经济振兴的新思考,金融城区域界定,长沙金融城,南至湘春路,东至东风路,北至
13、三一大道,长沙金融城规划,金霞经济开发区深挖湘江的价值,开福区产业集中在金霞板块，以独特的港口优势及铁路优势发展物流产业，以居住为主。中心城区主要是第三产业和传统商业。,长沙金霞经济开发区位于长沙市北部，北接望城丁字镇，南依中心城区，位于捞刀河以北，沙河以南，湘江以东，中青路以西，总规划面积34.96平方公里，2006年国家核准的建设用地面积为13.84平方公里。 开发区距长沙机场仅20公里，拥有湘江常年通航的千吨级深水港，园区内京广铁路贯穿南北，石长铁路连接东西，二环、三环横穿园区与京珠、长常高速公路连通，得天独厚的内河航道与国内、国际航线、铁路运输线、公路网、地下管道共同构成了十分便捷的立
14、体交通运输网络，是立足长沙、服务湖南、辐射中部的重要物流及大运量工业和新型材料工业基地。,金霞经济开发区,金霞经济开发区,产业定位为：西物流、东文化、五支柱。西部建设以湖南粮食批发大市场、国家粮食储备库、金霞物流园、恩瑞物流、联运公司捞霞物流园为主体的大运量物流产业和生产性服务业，东部建设以设计、装潢、视听觉艺术和计算机服务为重点的文化创意产业，核心区着力培养会议会展产业、体育休闲旅游业、房地产业，共同形成园区五大产业支柱。,鹅秀组团：以生活居住、商贸、办公、休闲旅游等多功能结合的综合型社区。高岭组团：重点发展物流商贸业，形成集仓库、配送、批发、贸易、展览、运输、信息、研发、以及其他专业服务为
15、一体的综合性物流贸易基地成为一个功能分区明确、配套设施齐全的现代化城市区。金霞组团：依托霞宁港和物流保税区，发展物流行业。,金霞经济开发区,长沙金霞经济开发区以物流、工业、地产等三大产业为依托，总体规划为鹅秀、金霞、高岭三个组团，其中：鹅秀组团为中心组团，规划面积11.98平方公里，规划定位为以生态居住、商贸、办公及旅游为主的综合性服务型组团，规划有鹅羊山和秀峰山公园、湘江风光带、秀峰景观轴、省级重点中学、三级甲等医院等大型公共建设项目，用地性质多数为居住用地。金霞组团为核心物流区，是长沙市人民政府明确由政府重点扶持的核心物流园，规划面积10.87平方公里。该组团离长沙机场仅20分钟车程，组团
16、内东有火车新货站，西有霞凝新港，南有海关保税物流中心，组团以北有能源基地，具有集水运、公路、铁路、航空运输和地下管道输送于一体的五元化交通运输优势。用地性质主要为物流仓储用地及工业用地。高岭组团为国际物流商贸中心，规划面积为12.11平方公里。该组团位于长沙市北二环与北三环之间，西侧是京广铁路和捞刀河区段站。功能定位是物流次中心，主要弥补金霞组团物流用地不足，临铁路东侧适当布置大运量工业，用地性质主要为仓储用地和居住用地。,金霞经济开发区,长沙金霞保税物流中心项目选址长沙城北，位于长沙金霞经济开发区金霞物流园的核心区域，规划面积1500亩，总投资约15亿元人民币，建设规模35万平方米，分两期开
17、发，其中一期占地700亩，建设中心综合办公楼、卡口、保税仓库、围网、综合服务设施；二期占地800亩，扩大仓储面积，完善物流配套设施。 目前，项目首期开发建设已完成，保税监管仓库、综合办公楼、出入卡口、围网、信息监控系统等海关监管设施基本完善，累计投入资金约5亿元人民币。于2008年12月正式获得国家批准，成为中部首批，湖南唯一的保税物流中心。 长沙金霞保税物流中心封关运行后，将成为专门从事保税仓储物流业务、实行封闭管理的海关特殊监管区，具备保税仓储、国际物流配送、简单加工和增值服务、进出口和转口贸易、口岸功能和出口退税、物流信息处理等六大功能，实行国外货物入中心保税，国内货物入中心退税等优惠政
18、策，能够集中解决加工贸易货物“境外一日游”、“整机与零部件关税税率倒挂”等问题，同时利用其毗邻长沙新港、长沙铁路货运新北站以及正在申报的长沙出口加工区，依托黄花国际机场等交通区位优势，实现功能叠加，形成合力，为全省进出口加工贸易提供配套服务，能够有效降低企业物流成本、提高资本运作效率。,金霞物流保税区,国家保税物流政策1、 出口退税：境内货物进入保税物流中心视同出口商境，入中心即退税；2、 进口保税：境外货物进入保税物流中心，免征进口关税和进口环节税；3、 区港一体：照“一线防开，二线管严”的原则，允许货物在中心与境外之间自由进出、免征关税、免领许可证，由海关实行无纸化登记备案。当地政府优惠政
19、策在保税物流中心注册新办物流企业可享受当地政府有关税收奖励政策。,金霞物流保税区,政策优势,管理服务 政策管理简介海关管理海关在保税物流中心设立机构，进出保税物流中心货物的备案、报关、查验、放行、核销等手续统一在中心内办理，海关实行24小时监管和预约通关。检验检疫管理进出保税物流中心的货物统一在中心办理检验检疫手续，口岸不再实施检验检疫。外汇管理保税物流中心内企业应向湖南省外汇管理局办理外汇登记并领取外汇登记证和开立外汇帐户，放宽对保税物流中心进出货物的外汇管理。税收管理境外货物进入中心海关给予保税，出口货物入中心视同出口提前退税，货物在中心内简单加工或与其他海关监管特定区域和场所之间交易流转
20、免征关税和流通环节增值税及消费税。监管方法通过物理围网、电子卡口系统和闭路电视监控系统对中心实行全封闭式集约监管；通过构建中心信息化管理系统，对入驻企业实行电子帐册联网监管；通过中国电子口岸系统，加强海关与国检、国税、外经贸、外汇、银行等管理部门的联系配合。高效的服务中心管委会提供政策咨询，负责全面协调；中心信息化综合管理系统，实现信息连网与交换；提供完善的基础设施和优良的场站服务；建立中心内交易结算体系，提供信贷、结算等金融服务。快速的通关海关、国检进驻，实现“一站式”快速通关；实行“一次报关、一次报检、一次放行”的管理模式；经海关批准，货物可凭担保分批进出、实时记录、集中报关。,金霞物流保
21、税区,金霞物流保税区,流程模式,三角洲滨江板块,北辰三角洲项目：项目占地面积约1618亩，总建筑规模达530万 ，其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约120万平方米。规划建设的一栋高约260米标志性建筑，将成为中南地区的新地标。首开区87万,三角洲滨江板块,三角洲滨江板块,两馆一厅，构成三角洲头滨江主景观。滨江文化园，成就开福江景新亮点。,三角洲滨江板块,三角洲片区包括“三纵七横一支路”11条道路，主要为：纵一路-纵三路、横一路-横七路、环形支路，道路总长10.39km；五合垸片区主要包
22、括沿河路、北一路、金北路、金泰路、江湾路、盛世路、华章路、经一路、经二路以及五合垸滨水道路及景观工程；道路总长11.60km；田心港雨污合建泵站，设计装机总容量4640kw。,三角洲片区包括“三纵七横一支路”11条道路，主要为：纵一路-纵三路、横一路-横七路、环形支路，道路总长10.39km；五合垸片区主要包括沿河路、北一路、金北路、金泰路、江湾路、盛世路、华章路、经一路、经二路以及五合垸滨水道路及景观工程；道路总长11.60km；田心港雨污合建泵站，设计装机总容量4640kw。,主要包括15条道路，分别是车站北路北延线一期、栖凤路、高冲西路、冯蔡西路、植基路北段、彩霞西路西延线、湘捞西路、御
23、锦路、兴隆路、广铁路、滨河北路、德雅路、潘家坪路（及绿化广场）和太阳山北路延长线，道路总长度26.83km。,湘江世纪城：总建筑400万,其中酒店8万，购物中心2万，商住楼372万。建设70万商住楼,三角洲滨江板块,开福区位于长沙市北部，因千年古刹开福寺而得名，是“楚汉名城”和湖湘文化的重要发祥地，也是中国四大名绣之一湘绣的发源地，总面积188平方公里，常住人口46万，辖长沙金霞经济开发区、青竹湖生态科技（产业）园、金霞海关保税物流园等“一区两园”和3个镇、10个街道办事处,是省会长沙面积最大、人口最多的城区。开福区生态环境优美，旅游资源丰富，湘江、浏阳河、捞刀河、沙河等“一江四河”川流环绕，
24、年嘉湖、月湖、青竹湖、楚家湖等“十湖”点缀其间，是有名的国家级生态示范区。区内有开福寺、清水塘、金鹰城、烈士公园、省博物馆、长沙世界之窗、海底世界等众多名胜古迹、革命故地和旅游观光景点，每年接待外地游客450多万人次。开福区是湖南重要的文化产业基地，区内有国防科技大学、中南大学湘雅医学院、长沙大学等重要科研基地和高等院校，在海内外享有盛誉的湖南广电集团、湖南出版集团、湖南报业集团等文化骨干企业均座落在开福区，拥有“金鹰电视艺术节”、“超级女声”、“快乐男声”等一批具有国际影响力的影视文化品牌。开福区区位优势得天独厚，交通条件十分便利，京珠高速、长永高速、京广铁路、武广高速铁路、长石铁路贯穿全境
25、，107国道、319国道、二环、三环、长湘公路等交通主动脉纵横交错，区域中心距黄花国际机场仅20分钟车程，拥有长沙唯一的深水港码头和火车货运编组站，形成全省独一无二的集水、陆、空、铁、管道于一体的立体交通网络优势，是湖南通江达河、物畅全国的重要战略节点。开福区发展空间广阔，城市建成区面积达47平方公里，可供开发的土地面积达60多平方公里，占长沙市可供开发土地的一半以上。开福区现有城市主次干道70多条，建成区道路面积700万平方米，是长沙市城市骨架拉得最大的城区。开福区是湖南长株潭“3+5”城市群建设的核心启动区，也是长沙市实施“大城北”战略的主战场，作为引领长沙向北发展的龙头，开福区将提高省会
26、长沙对益阳、岳阳、常德等湖南北部城市的辐射，提高城市首位度，加快长沙融入洞庭湖经济圈和长江经济带。开福区是我国中部地区的重要物流枢纽，金霞物流园、长沙铁路新北站、长沙新港码头、湘江航运枢纽、金霞海关保税物流中心等湖南重要物流平台均在开福区北部，其中火车北站和长沙新港码头的年货运吞吐量占长沙市的70%左右。依托物流带动，大运量工业基地初具雏形，随着高新技术产业和配套加工业的迅速壮大以及长沙出口加工区的落户，开福区逐步成为全省乃至中部地区重要的产业配套服务区。开福区是长沙市重要的会展基地，湖南国际会展中心、省市展览馆均在开福区，区内会展场馆面积达22万平方米，每年举办的各类会展活动占长沙市会展次数
27、的一半以上，现已成为湖南省名符其实的会展第一强区。开福区的房地产业优势明显，楼盘开发和销售面积以及销售价格均居长沙市五区首位，沿江环湖开发的新河三角洲、湘江世纪城、山语城、绿城青竹园等超级大盘，代表了长沙市房地产开发的最高水准。开福区的高端服务业发展迅速，高档酒店高度聚集，共有星级酒店16家，其中以喜来登、潇湘华天为代表的五星级酒店有四家，占长沙市五星级酒店的四成，另有四家五星级酒店正在新建；北辰、世纪城、珈鼎国际、芙蓉盛世、崇光百货等一大批长沙地标和现代商业摩尔正在启动建设；区内还拥有全国最大的旅游酒店西湖楼和中南地区唯一的山地环湖挑战型高尔夫球场青竹湖高尔夫球场；湖南省成长最快的电视购物项
28、目快乐购，2007年实现销售11.3亿元；快乐购物、美美百货、ITAT、国美电器等一大批商业旗舰店，为广大市民构筑了众多高端消费平台，聚集了大量发展人气。 开福区发展势头强劲有力，综合经济实力位居全省县区经济第一方阵和全国先进行列。2007年，完成GDP209.5亿元，总量继续保持全省122个县区第五位，人均GDP达到43677元；固定资产投资完成239.1亿元，增幅达43.4%；社会消费品零售总额达到181.1亿元，增幅达到23.6%；地方财政收入达到 13.01亿元，继续保持全省县区收入总量前三名。开福区的在建和续建项目比较多，项目储备非常丰富，投资惯性十分强劲，为新的跨越式发展积蓄了强大
29、势能。一流的投资创业环境和产业发展平台，吸引了海内外众多战略投资商抢滩开福区，迄今已有沃尔玛、麦德龙、家乐福、路易威登、鹰皇1872、香港美美百货、ITAT、北京北辰、北京世纪金源、杭州绿城、深天健、中铁地产等世界500强企业和知名上市公司先后投资入驻。政府为鼓励投资创业，出台了一系列优惠政策和服务承诺，致力于打造湖南省最具吸引力的“创业乐土”和“宜居城区”。开福区的产业发展重点是：构筑区域性物流枢纽，建设大运量工业基地，做强文化业品牌，巩固房地产业优势，形成高端服务业聚集区，最终使开福区成为代表长沙市21世纪最高水平、最具竞争力的现代城区。,车站北路继续北延、火星北路年内完成浏阳河大桥建设昨
30、日从开福区了解到，该区今年计划建设13条主次干道，其中续建项目7个，新建项目6个，以完善城区路网结构，加速推进大城北建设。 据介绍，7个续建项目为火星北路、车站北路北延线、芙蓉北路北段、新世纪大道（福元路）东延线、栖凤路、秀峰大道、创远路。其中，火星北路将于年内完成浏阳河大桥建设，实现火星北路开福区段全长52公里的路段全线竣工。车站北路北延线起于浏阳河南岸，终至新世纪大道（福元路），长1768米，宽36米，道路年底通车，桥梁2008年底竣工。芙蓉北路北段起于青竹湖路，终至沙河，长2600米，宽60米，计划年底竣工通车。新世纪大道（福元路）东延线起于二环线，终至博览路，全长4230米，路幅宽46
31、60米，计划6月底竣工通车。栖凤路起于芙蓉北路，终至二环线，全长3160米，宽30米，计划今年完成860米。秀峰大道起于湘江路，终至芙蓉北路，长1072米，宽80米，计划年底竣工。创远路起于兴联西路，终至芙蓉北路，长1039米，宽26米，计划年底竣工。 在6个新建项目中，计划今年年底竣工的为兴联东路、彩霞路、二环联络道、球场路。按照计划，兴联东路起于鹅秀路，终至中青路，长3800米，宽46米；彩霞路起于新港大道，终至文家冲路，长850米，宽46米；二环联络道起于北二环线，终至火星北路，长1400米，宽36米。此外，计划今年新建的葡园路东起火星路，西接滨河路，全长2000米，3643米宽，一期先
32、建200米；柏曹路东起长湘路，西至新港大道，长900米，宽36米。,造芙蓉北路、湘江大道、开福寺路、火星北路、中青路、车站北路、新世纪大道、工程兵大道、金霞新城路网、青竹湖路网、湘春路、蔡锷北路、湘雅路、八一路、中山路等十多条交通主干道，这些交通网络与区政府倾力打造的四方坪、金霞、青竹湖、新世纪等几个中心片区连接，给整个辖区注入了活力。,贰。商业格局大北城商圈分布,2、商圈格局,华夏新一佳超市,伍家岭商圈,五一商圈,四方坪商圈,规划中沃尔玛,深圳岁宝百货,麦德龙超市,东风路华银旺和超市,捞霞商圈,商业分散不集中，传统商圈伍家岭面临问题，新生商业缺乏势头。,1.区域商业现不存在“中心”，主要以服
33、务区域为主。2.商业中心主要依靠五一商圈优势，继承五一商圈的辐射。3.区域要形成新的商业中心，必须要具备长沙老商圈更好的发展条件。,小结：,中山西路棚改项目地处长沙市老城区中心地带，占地总面积711亩，共有住房8541户，棚屋面积72万平方米，其内部支路基本为2至7米宽，且都是小街小巷，区域内没有一个停车场，城市排水、供电、电信和燃气等设施配套均存在较大问题。该项目一期拆迁范围东起西长街,西至湘江大道,南起五一大道,北到潮宗街，占地面积244亩，约有2300多户居民6000多人口，还星罗棋布地分布着大小店铺约800多家。,中山西路棚改,伍家岭联“五家”，突出了传统商业核心区与周边关系最为紧密的
34、新河三角洲、陡岭路、开福寺、湘雅路及火车北站5个商业区域的联系，并使得它们能作为一个整体进行商业布局和业态规划研究。,伍家岭商圈改造,伍家岭立交桥下分割成3个小广场，彼此难以连接，行人穿越很不方便，影响了商圈商业氛围。根据方案，拟对桥下广场进行整修，形成一个连通四角的统一空间。建成后，桥四周商业将紧密联成一体，居民可以便利地通往桥四周进行娱乐消费。为全力打造这一拳头，近日出台的伍家岭立交桥交通组织优化方案中，特意提到了改造立交桥东北角局部匝道，修建新码头路，分流东北角车流量等措施。随着伍家岭商圈的日益繁华，未来还拟修建新码头路过铁路涵，方便铁路东侧居民进入商圈；拉通东风路立交桥南辅道，使四方坪
35、、广电一带居民到伍家岭消费来回更便利。,伍家岭商圈改造,广场1,广场2,广场3,通过桥下绿化广场空间整改联通伍家岭四角广场,广场4,伍家岭商圈改造,1.中山西路整体改造项目能释放开福区中心城区核心商业价值地块，有效解决五一商圈 南北广场商业差距，从整体上扩散五一商圈的中心功能，为长沙无可取代的五一商圈减压。2.伍家岭商圈波隆立交桥整改能改善现阶段商业的尴尬局面，让其重新树立服务区域，面向北城的商业局面。,小结：,叁。宜居新贵大北城房地产市场,芙蓉路,三环,二环,开福板块,洪山公园板块,青竹湖板块,捞霞板块,影视城板块,大北城板块界定,北城大致可以分为以下五个板块：1.开福板块主要以开福区中心城
36、区为主，包括伍家岭以南和四方坪等。2.金鹰月湖板块以月湖公园为中心，向四周辐射，北至福元西路，南到鸭子铺，西以浏阳河为界，东达星沙界。3.洪山公园板块由捞刀河、湘江、浏阳河、东二环围合的区域。4.捞霞板块捞刀河以北，捞刀河路以西，霞凝港物流园以南的广大地区。5.青竹湖板块主要包括青竹湖水库周边和太阳山公园周边地区。,板块划分：,板块划分：,开福板块,1.筹建项目,开福板块,2.在售项目代表,开福板块,3.在售个案分析,SOHO天都,（1）.项目产品研究,（2）.营销分析,4.板块综述：,板块代表项目：华盛新外滩、梦洁金色屋顶、天健芙蓉盛世、君悦香邸、湘江北尚、香樟雅郡、SOHO天都、才子佳苑。
37、板块物业：以高层、小高层、为主，容积率绝大多数都在3.0以上，高密度、低绿化率、价位从4300-10000元/不等，主流价位为4500-6000元/，处于全市的中等偏高水平，高价位主要分布在滨江一线江景房，户型从一房到复式都有，主力户型为紧凑三房(110-125)。板块属性：城市核心地段板块点评：优势：地段好、配套成熟、城区商业和第三产业强力拉动，保值增值空间大，极具竞争力；劣势：中心城区嘈杂，噪音大、宜居性和舒适性不强；板块发展前景：土地资源日益稀缺，开发空间将逐步缩小，物业价值日渐凸显，未来将以旧城改造项目开发为主。,1.筹建项目,2.在售项目代表：,金鹰月湖板块,由上表我们可以看出，08
38、年下半年-09年上半年，板块内新增项目较多，内部竞争加剧，消费者对价格敏感因素较大， 区域为争夺客户已经相继展开价格战，从最初4000-5000的定价，普遍降至3000多。区域交通条件较好，但配套欠发达，“城中村”现象明显，投资和保值需求潜力可观，但自住型需求尚且不完全满足条件。,2.在售项目代表：,4.在售个案分析,藏珑湖上国际社区,项目产品研究,项目营销分析,5.板块综述：,板块代表项目:藏珑、圣爵菲斯板块物业：以混合低密度的高端物业为主，容积率普遍在2.0以下，主流价位在6000元/左右，处于长沙市较高水平，户型普遍偏大，主要针对高端客户群体，属于长沙的高尚板块。板块属性：大器晚成，后发
39、制人板块点评：优势：人文景观资源优越，升值空间大，市场竞争力与日剧增； 劣势：配套不成熟、交通便利性有待提升、面临星沙低价房的冲击。板块发展前景：土地资源丰富、土地开发较早但长期碌碌无为，今年将进入开发高峰期；随着月湖公园的建成开放和月岛公园的规划落定加上原有的世界之窗、海底世界、广电中心等优势人文景观底蕴助阵，以及在藏珑、圣爵菲斯等高端产品的引领下，未来几年月湖板块将真正进入发展快车道，月湖板块也将成为全城瞩目的焦点。,1.筹建项目：,洪山公园板块,2.在售项目代表,3.在售个案分析,湘江世纪城,项目产品研究,项目营销分析,板块代表项目:湘江世纪城、珠江花城、万国城MOMA、沙河世纪城板块物
40、业：物业形态多以小高层和高层为主，有少量的别墅物业，容积率多在2.0左右，价位区间从4200-6200元/不等，主力户型为三房。板块属性：大盘之家，后起之秀板块点评：优势：大盘开发，整体规划较好，远离市区无工业和污染适宜居住劣势：目前配套设施不尽完善，出行不便板块发展前景：随着珠江花城、万国城、湘江世纪城等品牌项目的带动，加上世界500强入驻及沿江大道北段的建设，洪山公园板块将成为长沙市最为活跃的热点板块之一。,4.板块综述,1.筹建项目：,捞霞板块,2.在售项目代表,3.在售个案分析,湘江壹号,项目产品研究,项目营销分析,4.板块综述,板块代表项目:湘江壹号、山语城、双湾国际、华江*乐天花亭
41、板块物业：以混合物业为主，高层和别墅类都有。容积率多在2.0以下，主力价位为3200左右，在长沙市区处于低端水平。板块属性：物流产业拉动房产，板块点评：优势：自然资源较好，有鹅阳山公园和秀峰公园，适宜居住。劣势：目前配套相当少，市政建设滞后，出行不便板块发展前景：随着霞凝万吨深水港、新火车北站、捞霞商圈等一系列的建设，金霞物流新城将为长沙造一个新开福，这一区域增值潜力巨大，居住价值将逐步凸显。,1.筹建项目,2.在售项目代表,青竹湖板块,3.在售个案分析,绿城*青竹园,揽秀苑,项目产品研究,项目营销分析,4.板块综述,板块代表项目:青竹湖畔、绿城*青竹园板块物业：板块物业形态主要为别墅及极少量
42、多层，无小高层和高层，容积率普遍都在1.0以下，但是由于开发商品牌和楼盘自身品质等原因，本区域的别墅产品价格差距较大，早期的青竹湖畔3000元/,发展到现在绿城*青竹园20000元/.板块属性：别墅聚集区板块点评：优势：景观资源优良,具备打造顶级物业的条件劣势：距离城区太远，配套不完善板块发展前景：在绿城集团强大的品牌号召下，依托区域内优良的自然景观资源，极有可能打造成为长沙别墅的“第一极”。,大北城板块本月项目动态,大北城板块本月项目动态,大北城板块筹建项目,开福区市场存量非常大，并且有大量待开发的土地，未来供应量巨大，目前普遍关注的北宸地王项目已经在建，预计在2010年一期53万平方就将上
43、市，对于大盘云集的开福区来说未来的竞争将更加激烈。,大北城板块本月重点项目,捞霞板块,洪山公园板块,青竹湖板块,开福板块,月湖影视城板块,影响、促进,竞争,竞争,竞争,影响、促进,影响、促进,影响、促进,各板块竞争关系,竞争,竞争,竞争,1. 纯居住区域，多为大型低密度高尚社区。2. 开发商实力较强，多为外来，城市设施与地产项目同步开发，整规性较好，项目开发周期长。3. 2月份由于开福区推出了优惠活动，激发了部门刚性需求的释放，所以2月开福区市场迎来了一波小阳春行情，各个项目普遍取得一定的销售成绩，湘江世纪城、珠江花城、君悦香邸等项目表现比较突出，目前客户已持有货币补贴的客户为主，利用政策补贴
44、的有利条件购房成为目前所释放的刚性需求的主要特点。,小结：,肆。鉴略评鉴,1房地产发展前景看好开福区的发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区。2002年，开福区城区面积16.42平方公里；2008年，47.2平方公里，城区面积翻番的目标早已在2年前完成；而2012年，开福区城市建设目标指向100平方公里。,2.潜在项目众多，区域市场将长期处于激烈竞争。北城09年同期上市的项目众多，主要以住宅为主，而区域的配套未及时跟上，品质的升级给价格提升的空间未达到最大值，但未来发展潜力很可观。对于普通住宅地段的价值体现非常明显。,3.对于普通商品房价
45、格与销售存在一定反比关系北城外来开发商众多，都以产品升级、居住提质、价格超越为开发目标，目标客户群重叠，而区域消费力量弱势者较多，需求面与供应面存在差距，市场积压现象严重，单价5000以上的房源销售存在一定压力。众多置业者对北城的价格较为敏感。,4.产品品质不断升级北城的产品从最初的普通住宅，到珠江花城的千亩精装大盘，到藏珑的千亩公园大宅，再到绿城的中国顶级高尔夫别墅，产品品质不断得到升级。,5.人气不足北城地域宽广，山水资源丰富，大盘层出不穷，以逐渐打破以往北丐的破落形象，高档项目的进驻，逐渐拔高了该区域的整体房价，由于配套设施缺乏，楼盘开发不是很集中，原住民不多，在一定时期内难以聚集大量人
46、气。,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHY
47、i2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
