1、商业定位分析报告 瑞安.世纪新城,上海禧腾,前 言,打造一个优秀的项目，必须具备：开发商良好的信誉及口碑、有利的地理位置、实力强劲的策划及营销队伍、准确的市场定位、以及明确的目标，其中缺一不可。而一个优秀的房地产策划人必须具备六个职能：1、医生的职能：对项目进行详细的诊断分析，尽可能地抑制开发商一些错误的“弊病”，有利于项目健康发展。2、法律顾问的职能：熟知房地产相关的法律法规，必须以法律法规为准绳或合理规避、或进行调解、或遵照执行。3、财务专家职能：不依靠一味降低成本开源节流，而是通过资金的合理分配将资金投在能使项目增值的创意设计之上。4、船长的职能：其指示就是航标，对于现场的严格监理，保证
2、项目概念定位准确实施。,5、导演的职能：将项目的概念定位演绎成功。6、环境问题专家：全球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境协调的“小环境”问题，都要能够准确地掌握及判断。,上海禧腾,装饰建材超市市场定位,上海禧腾,定位原因,遵义不缺少购买建材的市场，但缺少的是规范化、星级化的新一代“一站式建材购物中心”，此定位在遵义市还属盲点业态。招商的品种繁多是大大减少招商难度的前提，在整个招商的过程中，开发商完全可以在众多品牌中挑选质量信得过的商家，以提高商场整体的信誉和口碑，因此，定位为建材超市是地处金三角地带的本案极佳选择，很快它将成为遵义乃至周边城市
3、、乡镇的新宠儿。,上海禧腾,装饰建材超市招商范围,上海禧腾,定位优势,1、招商选择面广2、行业的领跑军3、招商姿态化被动为主动4、生命力强5、有利的金三角地段6、充分带动住房的自主与投资需求7、开发商原有的良好知名度,上海禧腾,经营内容,一级主力店,卫浴洁具、门窗、地板、瓷砖、橱柜厨具、油漆涂料、壁纸、布艺、窗帘,二级主力店,家具家电、灯饰、毛毯地垫、家居用品、电线开关、门铃门锁、五金配件、,辅助主店铺,各类板石材、水暖器材、装修工具、吊顶材料、室内楼梯、桑拿用品、工艺品、装饰品、自动衣架、装饰公司,辅助次店铺,园艺花卉、宠物用品、皮革制品、银行、便利店、休闲娱乐、餐饮、汽车美容、雕塑、物流中
4、心、画艺、水族系列,上海禧腾,装饰建材超市部分品牌推荐,上海禧腾,品牌推荐1：瓷砖,一流品牌：东鹏、冠军、金舵、马可波罗、蒙娜丽莎、诺贝尔、能强、欧神诺、欧美、樵东、斯米克、鹰牌、亚细亚。 中上品牌：奥米茄、爱和陶、博德、长谷、凡第诺、冠珠、皇冠、华鹏、宏陶、汇亚、宏宇、嘉达、嘉俊、骏仕、简一、金意陶、金元、卡诺尔、罗马、罗马利奥、欧文莱、荣高、圣德保、双菱、顺陶、特地、维罗、唯美、新中源、银鲸、意利宝、中盛、钻石。 中下品牌：博华、百度、贝嘉利、标牌、大将军、格莱斯、冠星、恒福、皇冠新世纪、辉瑞、海棠、华莎驰、惠万家、红协、金贝、金龙、九凌、 末流品牌：爱佳、宝来、班力德、彩蝶、帝舵、迪凯门
5、、登喜路、高的、个性、红灯笼、宏丰、华纳、恒诺、金怡、景业、康博、国家免检瓷砖品牌 冠军、马可贝里，亚细亚、ASA（图形），诺贝尔，钻石、海鸥、白鹅、SPC、雅士高夫，鹰牌、华鹏、秉安，东鹏，皇冠、皇冠新世纪，冠珠、萨米特、格莱斯，恒达，豪山 新中源，恒诺、优诺，汇亚、恒福 ，娜丽莎、樵东，能强、强辉，嘉达、卡迪雅，嘉俊 宝来骏仕、艺丰、尊利，佳美施、迎福，阔兴、高迪 利华、维多利，欧美、意利宝，OCEANO，SY、上意，顺辉、百特（由其子公司高明贝斯特，石湾、溶洲 升华，顺陶、优璐莱，马可波罗、唯美 新润成，新驰、圣陶莎,上海禧腾,品牌推荐2：卫浴,箭牌卫浴、九牧洁具、 法恩莎洁具、 科勒洁
6、具、 惠达洁具、 帝王洁具、 美标洁具、 恒洁卫浴、 安华洁具、 三叶涂料、 吉美卫浴、 小白杨洁具、 银晶卫浴、四维卫浴、 九牧王洁具、 安华卫浴、吉事多卫浴、 三英洁具、阿波罗洁具、 TOTO卫浴、 尚高卫浴、英皇卫浴、 维可陶卫浴、 鹰牌卫浴、朝阳卫浴、 辉煌洁具、 欧美尔洁具、鹰卫浴、箭牌洁具、 浪鲸卫浴、 澳斯曼洁具、 美加华洁具、 欧路莎卫浴、 益高卫浴、宝路卫浴、 浪鲸洁具、 罗芬卫浴、 博陶卫浴、 东鹏卫浴、 卫宜洁具、 中陶卫浴、 斯卡漫卫浴、 欧陆洁具、东鹏洁具、,上海禧腾,德尔地板、圣象地板、 LG地板、 宏耐地板、 菲林格尔地板、 大自然地板、升达地板、柏高地板、 世友
7、地板、 肯帝亚地板、 扬子地板、安信地板、 三叶涂料、 莱茵阳光地板、 格尔森地板、吉象地板、凯莱地板、 通贵竹地板、欧圣地板、柏顿地板、 永吉地板、 巨宁地板、 惠尔地板、 瑞嘉地板、 圣罗娜地板、 贝亚克地板、 久盛地板、卡尔玛地板、 福人地板、洁福地板、 格林地板、 波鼎地板、 嘉宝莉地板、 格林思宝地板、 汇绿地板、克诺森华地板、 红塔地板、德威地板、 北美枫情地板、 圣保罗地板、百世地板、东方玉兰地板、 汉斯地板、万树地板、 联丰地板、,品牌推荐3：地板,上海禧腾,立邦漆、多乐士油漆、华润涂料、紫荆花漆、来威漆、多乐士漆、嘉宝莉油漆、 嘉宝莉漆、立邦涂料、大象漆、多乐士涂料、 七彩云
8、漆、奔腾油漆、 澳贝漆、多乐士、 鳄鱼漆、三棵树漆、数码彩油漆、 千色花漆、楚之园木蜡油、 欧龙漆,品牌推荐5：油漆涂料,上海禧腾,品牌推荐6：门窗,星星套装门、美心门业、万盛门业、LG好佳喜门窗、澳威门业、艾高家居、东阳木雕、三叶涂料、美心门、多玛自动门、欧迪克门业、步阳防盗门、 润成创展木门、金迪门业、奔奔门业、致盛木门、联博自动门、德盛木门、中横窗业、盼盼安全门、海螺塑钢门窗、美心室内门、皓翔自动门、阿尔卡诺开门机、 巴尔自动门、嘉迪门业、TATA木门、凤铝门窗、建明门业、瑞斯乐门窗、顾家门业、帕莱德门业、埃菲思门业、森博门业、索福门业、金迪家私、 尼尔灿门窗、松下自动门、西格室内门、亚
9、材门窗、华春门业、 冠牛木门、尼克利华门业、威卢克斯窗、旗盛自动门,上海禧腾,品牌推荐7：橱柜,欧派厨柜、方太橱柜、韩丽宅配、月兔橱柜、东方邦太整体厨、雪梨橱柜、三叶涂料、百V厨柜、运飞橱柜、樱花橱柜、佳居乐橱柜、大信橱柜、荣事达集成厨房、 佳饰橱柜、韩丽宅配厨柜、森林木橱柜、帅康整体厨房、爱佳橱具、百隆厨柜、我乐橱柜、澳柯玛整体厨房、欧特橱柜、邦德橱柜、华美橱柜、海尔橱柜、鑫牌洁柜、香格里拉厨具、雅特家居、百年好厨柜、欧雅莱斯橱柜、德福诺厨柜、华帝厨柜、好太太橱柜、时代好年华橱柜、 王朝橱柜、 皮阿诺康宝集、海尔整体厨房、欧芮橱柜、中厨厨柜、盛杰橱柜、美迪尔橱柜、皖发集成家居、澳柯玛整体橱柜
10、、 名匠轩厨柜、新圣派橱柜、,上海禧腾,品牌推荐8：壁纸,欧雅壁纸、圣象壁纸、 菲迪科尔墙衣、玉兰墙纸、新雅墙纸、阳光墙纸、忆江南、三叶涂料、美光墙纸、 五洲墙纸、 艺点墙纸、净艺和炭雕、泰艺壁纸漆、多正墙纸、天丽墙纸、松宇液体壁纸、 北台壁纸、皇冠墙纸、杰威尔墙艺漆、爱舍墙纸、朗饰墙纸、新高墙纸、紫风、陕西西安家和壁、 朗迪墙纸、丝绸之路、美国布鲁斯特、罗丝*瑞福、好壁、 樱之花、鼎盛陶瓷、光力士壁纸、卓成墙纸、柏兰度壁纸、圣美墙纸、软木装饰板 、艳锦装饰材料、墙纸系列、 名家壁纸、新视觉墙纸,上海禧腾,品牌推荐9：锁具,科迪尔锁具、 爱迪尔门锁、天宇锁业、爱迪尔指纹锁、必达锁具、科迪尔KD
11、ER、德利锁具、李文锁城、科迪尔电子、智琦锁业、伊可夫五金、爱迪尔锁具、粤鹏酒店锁、宝利来锁具、宝得利锁具、纳宇锁具、统一锁业、摩登锁具、高士特锁具、固定锁业、新时代五金、利安电器、名门锁业、 雷高五金、固达锁具、soca锁具、创佳锁具、卫海五金、天宇锁具、奥德安防、鸿达指纹锁、赛信通电子、国隆五金、诺盾锁具、博克锁具、 万嘉锁业、固力锁具、摩利匙、三菱锁具、可丽锁具、优特锁具、,上海禧腾,艾高家居、东阳木雕、雅仕衣柜、年年红家具、鸿兴家具、金迪家私、全友家具、诗尼曼家具、左右家私、皇朝家私、侨波活性炭、澳格沙发、澳格家具、嘉和、双叶家具、一品和榻榻米、名扬家具、剑桥家具、金富丽家具、世平家具
12、、 富强玻璃家具、深圳鸿兴家具、 三叶涂料、华源轩家具、文仪家具、嘉和地板、喜德来家具、健威家具、 索菲亚衣柜、诗尼曼衣柜、 泰元家具、观庄家具、百晖家具、曲美家具、春雷、方圆家具、 天幻家具、绿韵商贸、 舒丽雅家私、 丹麦风情整体衣、 维意衣柜、豪运家具,品牌推荐10：家居家具,上海禧腾,装饰建材超市布局参考,上海禧腾,成功案例参考1：宜家家居,特点：来自瑞典的仓储式家居超市，采用样板间实体亮相的方式达到吸引客户的目的。,上海禧腾,成功案例参考2：百安居,特点：来自英国的仓储式建材超市，其专业性、便捷性以及全面性博得了全球人的赞赏。,上海禧腾,成功案例参考3：好饰家,特点：来自上海的著名的建
13、材家居购物中心。以分割式小店铺带动大范围的经营模式，一直保持良好的经营状态，深受大众的信任。,上海禧腾,成功案例参考4：家饰佳,特点：来自上海，是及好饰家后崛起的又一个综合型的集建材、家具、家电、软装潢等于一体，有数十个大类，数万个品种的商品的大型建材商场。,上海禧腾,装饰建材超市布局建议,上海禧腾,楼层分布：1F,卫浴洁具：1500橱柜厨具：1500部分灯饰：1000油漆涂料：500壁纸：1000桑拿用品：200银行：150物流中心：100便利店：50汽车美容：500,上海禧腾,楼层分布：2F,部分灯饰：1500电线开关：1000布艺：1000窗帘：1000画艺：600毛毯地垫：400家居用
14、品：400工艺品：300装饰品：300,上海禧腾,楼层分布：3F,家具：2500家具：1500皮革制品：500装饰公司：1000餐饮：600休闲娱乐：400,上海禧腾,楼层分布：1F,各类门窗：2000瓷砖：2000地板：2000板石材：1700装修工具：500吊灯材料：500五金配件：500门锁门铃：500自动晾衣架：300,上海禧腾,楼层分布：4F架空层,花卉园艺：1000雕塑：1000宠物用品：500水族系列：500,上海禧腾,布局建议总结,1、充分利用商业透空中庭，便于商家举办的促销活动2、采用LED大屏幕，便于商家投放品牌广告3、在建筑物顶端安装电子钟，以创遵义首例4、商业部分的外立
15、面采用专业围框广告位5、设立专业导购台6、商场内设电子查价屏幕,上海禧腾,装饰建材超市目标对象分析,上海禧腾,建材品牌商家,多数为部分国际、国内的著名建材品牌厂家及经销商、代理商,消费者,有家装需求的遵义市中高端消费人群及周边乡镇、县城消费群体,招商层面,目标市场分类,运营层面,上海禧腾,招商对象：1,一线商家：卫浴洁具：TOTO、美标、科勒、帝王等墙地砖：意大利汇德邦陶瓷、格拉斯陶瓷、诺贝尔、王者等木地板：意大利美迪亚地板、升达、安信等灯饰：西门子、雷士等家具：意大利顶级家私LUXMAN、大千、世纪博森、美克美家等他们最关心的问题：商场硬件、软件是否与其形象相符；地段优势；消费人群结构；铺位
16、的选择；优惠政策他们最显著的特点：大品牌，较为强势，硬件要求较高应对策略：单独优惠政策、优势铺位、上门点对点洽谈要求：规定铺位面积、装修标准,上海禧腾,招商对象：2,二线商家市场主力中端产品，国内知名品牌。他们最关心的问题：市场是否成熟、地段是否具有优势、有无大商家进入、给予的政策、铺位的选择他们显著的特点：跟风、整体的商场环境，抗风险能力较差应对策略：以一线商家引导，招商人员点对点洽谈、公开招商洽谈会要求：装修标准、管理规范,上海禧腾,终端消费人群,客层核心定义：中产阶层及以上阶层，年龄30-45岁置业层次：二次及以上置业客层范围：主要来自市区，不排除其他区域口碑传播影响人群工作性质：政府公
17、务员、企业高层、金融行业人士、私企业主、以及属于各自行业领域的成功人士等客层的生活形态特征：擅长社交、重视教育和学习，生活积极、自信、成熟稳重、善思考.总的来说这部分人随着经济收入的增加，消费品味及水平较高，家对于他们弥足珍贵客层需求核心：身份的认同，品位和理想生活预期,上海禧腾,品牌诉求,利益诉求,品牌认同：终端消费者,利益获得者：商户、消费者,上海禧腾,市场处于急剧扩张和提升过程,专业卖场,先进规划,地理位置优势,软件优势,市场潜力,消费需求大/区域集中,实力雄厚,品牌口号,遵义专业建材城领跑军,呈现的品牌是：经营者:可以看得见的财富中心！消费者:更加舒适地消费的高端卖场！,上海禧腾,装饰
18、建材超市自我认知,上海禧腾,新形势下的新战略企划战略核心,制造稀缺贩卖价值,上海禧腾,核心定位,高端享受领跑遵义市建材商圈,关键词：商圈领跑专业高端,上海禧腾,用商圈包裹项目四大价值体系,市场的升级化运动城市的财富化运动行业的高端化运动消费的体验化运动,商圈配套价值商圈生活价值商圈商业价值商圈发展价值,推广传播,深度感受,商圈认知,价值深化,概念泛化,借商圈之势启动遵义建材超市核心价值,商圈,上海禧腾,价值认知,将价值观符号化我们提出唯有高端 成就享受,硬件的巅峰超越自我价值最大化,品牌影响建材行业的大都会,商场文化品牌、品质、品位,城市影响一个新的高尚消费核心,生活方式极具品位的体验式消费,
19、人文愿景身份的象征和消费的满足,价,值,的,领,军,跑,上海禧腾,品牌延伸,财富和享受的 登顶运动,上海禧腾,装饰建材超市推广方案,上海禧腾,公关驱动,新闻,广告,攻击核心手法,以公关驱动为核心引发第一轮推广浪潮，广告与新闻手段辅助配合。,上海禧腾,整合推广策略,环环相扣三大招,一剑封喉赢先机,1.消费者-经营者-商家竞合互动一体,2经营者-消费者宣传推广二条线,3.形象-招商-推广行销整合三级跳,上海禧腾,1.消费者-经营者-商家竞合互动一体,专业商场：消费者-经营者-商家险象环生的市场角力,上海禧腾,2经营者-消费者宣传推广二条线,优势是什么？,利益在哪里？,品牌怎么样？,投资者,消费者,
20、实力雄厚理念先进,多了一种消费选择,可以或者更容易赚钱,获得一种消费便利,永续经营不断壮大,值得信赖重复购买,核心策略提示：构建项目竞争优势，招商先行。强调品牌快速成长，扩大影响，促进招商。深化商场核心竞争优势，深度利益呈现，丰满品牌形象。,上海禧腾,推广,招商,形象,招商推广品牌规划,招商推进形象提升,品牌推广形象维护,3.形象-招商-推广行销整合三级跳,由此可见：品牌、招商两条腿走路，任何割裂或者对立三者之间的关系而构建的行销策略体系都是失败的。,上海禧腾,攻击战行程,战略目标：以三个阶段的连续作战，完成首期作战目标的达成,广告作战-广告团队完成传播面/售场面/制作面工作并监控,引爆期市场
21、高亮度占领/最大化吸纳/战略压制对手 目标：二线招租跟进,深化发展期品牌植根/尾货清场/战略扩展预期市场,发动蓄客期市场高度占领/最大化认知/战略蓄客目标：成功完成一线招租,公关作战-广告/资源联合团队完成市场亮点/高点制造,新闻作战-广告/媒体团队完成公信传播热点话题制造,营销作战-营销团队完成地面专员导租/说辞/实战强力训练,08.5 6 7 8 9 10,上海禧腾,招商策略,招商策略核心：晓之以理 诱之以利 动之以情 晓之以理主要针对大型品牌主力商户（高端品牌），与周边建材市场形成战略联盟，以项目优势吸引行业领袖率先入住，扩大行业影响力。（树形象，获认同）诱之以利主要针对二线品牌，充分发
22、挥群体的优势，利用他们抗风险能力弱的特点，通过优惠政策，价格类比，降低门槛吸引入住。（聚人气，推招商）动之以情以打造“高端消费中心” 的名义，吸引目标消费人群关注，做市场增量。（塑品牌，续影响）,上海禧腾,广告宣传途径,1、大量的DM宣传单页2、车身广告3、空飘4、热气球升空5、项目吉祥物游街发放礼品6、电台广告7、新闻操作8、项目广场上的综艺活动9、路旗、高炮、彩虹桥广告10、售楼处精装修11、夺目的项目围挡设计,12、充分利用建筑外立面做户外广告13、LED电子屏幕的广告投放14、项目透空中庭的促销展示,上海禧腾,装饰建材超市营销策略,上海禧腾,以小博大,2年定额租金,押 金,送2个月装修
23、期10个月免租期,1年租金,押 金,送2个月装修期6个月免租期,目的：用以上方式将商家的租赁期限延长，增加业态生命力及项目人气。,上海禧腾,分期进行,预热期：客户可享受不同的优惠折扣,开盘期：每日限套数，以模拟拍卖的形式让客户报号选房，造成紧张氛围,尾盘期：承诺免费投放媒体广告的形式吸引客户,上海禧腾,住房销售价格,均价：2300/,商业租赁价格,￥25-￥40/月,上海禧腾,住房销售周期,商业招租周期,8-12个月总住宅面积90%,3-6个月总商业面积90%,上海禧腾,装饰建材超市工作进行时,上海禧腾,整理思路过滤项目,联系整体招商商家洽谈中,联系非整体招商客户联络中,福建建材已有初步意向,浙江商会洽谈中,其他城市此类业态的考察和借鉴,我们每天在做什么？,上海禧腾,我们的宗旨：,不给予开发商虚假承诺 扎实走稳每一步 以最先进的理念、最周全的计划 为开发商快速回笼资金 资源共享,上海禧腾,The endThanks!,
