1、,世纪百合项目发展环境研究报告,柠都新城一期 商业策划报告,3,报告目录,三、项目定位及业态规划,二、区域市场及项目本体分析,四、销售建议,一、前言,五、推广方案,柠都新城一期商业部分之于柠都新城项目全盘而言，既是柠都新城项目后续滚动开发资金的重要来源之一，同时也是公众及投资人对未来柠都新城产生理性认知度的关键所在，因此，柠都新城商业部分的入市（商业部分销售、招商、运营）将关系到柠都新城项目全盘的发展态势。,一、前言,5,PART1：安岳县商业市场总体特征PART2：安岳商业典型个案分析,二、区域市场及项目本体分析,图表摘自柠都新城商业红皮书；本项目商业位于普州大道以东，柠都大道以南，南山新区
2、核心地带。,安岳商业地产总体特征,安岳是一个农业大县，商业以传统商业模式为主基本以满足日常生活所需的中、低端商品为主沿街即是铺，出租率较高，经营状况整体一般沿街门面租金区域差别较大，成熟区域（上府街）在10元/天.，其他区域一般为2-4元/天.（使用面积）（后附抽样调查表）,（注：核心商业区一般按12-15年资金回报率进行反推得出大致价格，附属商业区一般按18-20年进行计算）,安岳六个商圈内。有特点、有参考价值的在经营、在售商业。分别为： 家和购物广场（原柠都购物广场 ） 民族星城 奥星锦城,个案选取依据与说明：,PART2：安岳商业典型个案分析,家和购物广场 基本情况,商业类型：大型购物中
3、心 地理位置：建设街 开业时间： 估计2007年 商业结构：地上三层，地下一层 铺位分割：10-200 车位：地下100个车位,家和购物广场 楼层业态,主力店-德克士、德盛电脑通讯城、其 他-服装服饰、餐饮、娱乐、美容、健身等 3F 电玩城（以前是男装和床上用品） 2F 时尚男女装、床上用品、品牌内衣、精品童装 1F 通讯器材、品牌童装、皮具箱包、儿童玩具、精美饰品、小家电 -1F 超市,家和购物广场 运营状况, 租金水平：均价1层4元/.天 ，2层2元/.天 商业档次：中、低档 估计开业时间：2007年 消费主力人群：老、中、青年消费人群,民族星城 开发商：四川省勇向前房地产开发有限公司 项
4、目地址：普州大道南段 商业总体量：不详 销售模式：裸卖 （09年9月开卖，目前剩余两套，一套180，一套600。一层售价7000-8000元，据说涨价仅一次为100元；二层售价3000-4000元）,奥星锦城开发商：四川省奥星房地产开发有限公司项目地址：普州大道南段商业总体量：不详（已售约5000，目前接受咨询约5000）销售模式：裸卖 （已售一年多时间，达到销售条件的5000，已售罄。一层售价7000-13000元，其中涨价数次；二层售价3000-4000元；三层售价2000多-3000多元）目前底商对外招租价格为40元/月.,15,项目优势一期商业建筑面积约6万平米项目位于新城核心地带，与
5、规划中新行政中心、文化中心相对，是政府“新区计划”中重点发展的商业中心南山新区规划人口15万左右，稳定、庞大的消费群体毗邻城市主干道，畅达全城,项目劣势地处新区，周边配套尚未成熟改变安岳市民目前消费习惯在时间和成本上花费较高,项目本体分析,16,市场机会安岳市场目前缺乏特色零售为主的商业体新区的逐步完善带来无限商机,面临挑战区域内竞争项目均有较大体量商业推出区域内常规生活配套商业租金较低,项目本体分析,成功商业街要诀 “商业街至少要成为一个区域的名片”、 “在强调建筑本体所表现出的美感和潜在聚客能力的同时，继而全面提升城市商圈内部的聚合和整体辐射力”。 商业开发和经营是两个不同的概念，如果开发
6、商在物业销售之前有一个完整详细的商业开发计划，将不至于出现“销售的结束就是商业街生命的结束”这样的尴尬局面。,定位参考,项目定位,（注：核心商业区一般按12-15年资金回报率进行反推得出大致价格，附属商业区一般按18-20年进行计算）,商业街持续性发展需要具备的特色：,定位参考,项目定位,世界著名商业街：,定位参考,项目定位,商业步行街的三个空间维度长、宽、高 商业街的一般长度为500700米，最高限为10001500米（王府井步行街810米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米、哈尔滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、巴黎香榭丽舍大街1880米）
7、商业街适宜宽度为2030米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井步行街38米、上海南京路30米。商业街宽度和高度的比例最好为1：1，最高不要超过1：2（上海南京东路步行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1：1的比例）从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四层，地下延伸则最多不要超过两层。,本案商业街长280米，宽30米。全为三层独栋式纯商体组成。与市场规律相吻合。,定位参考,项目定位,三、项目定位及业态规划,超大型、特色化、消费性的 县级商业中心,项目定位,汇集知名主题商业的安岳新地标 “一个品牌 一种生活 一个传奇”,商务酒店及办公大楼,特色美食一条
8、街,休闲、娱乐一条街,主力商业街（大卖场、电影院、特色饭店）,家居、家具、建材一条街,特色购物一条街,一期商业整体规划：,特色购物一条街特色美食一条街休闲、娱乐一条街家居建材一条街,一个商务酒店一条主力商业街四条特色商业街,主力商业街：包含两栋独立商业体，一条长280米，宽30米的步行街。这是项目主力商业区。业态规划：大卖场、超市、电影院、特色饭店,商务酒店及办公大楼,特色美食一条街,休闲、娱乐一条街,主力商业街（大卖场、电影院、特色饭店）,家居、家具、建材一条街,特色购物一条街,特色购物一条街：品牌服装、服饰、家居饰品、当地特色商品,商务酒店及办公大楼,特色美食一条街,休闲、娱乐一条街,主力
9、商业街（大卖场、电影院、特色饭店）,家居、家具、建材一条街,特色购物一条街,特色美食一条街：各种特色美食、小吃、以及一些社区配套小便利店.,商务酒店及办公大楼,特色美食一条街,休闲、娱乐一条街,主力商业街（大卖场、电影院、特色饭店）,家居、家具、建材一条街,特色购物一条街,商务酒店及办公大楼,特色美食一条街,休闲、娱乐一条街,主力商业街（大卖场、电影院、特色饭店）,家居、家具、建材一条街,特色购物一条街,休闲、娱乐一条街：保健按摩、美容美发、足疗洗浴,商务酒店及办公大楼,特色美食一条街,休闲、娱乐一条街,主力商业街（大卖场、电影院、特色饭店）,家居、家具、建材一条街,特色购物一条街,家居、家具
10、、建材一条街：家居、家具展厅、建材展厅,四、销售建议,关于主力商业街：包含两栋独立商业体，一条长280米，宽30米的步行街。这是项目主力商业区。仁智建议：现阶段该部分商业以招商为主，在完成招商后运营5-8年后，逐步形成以此为核心的商业中心后再销售。预计售价：一楼：可达3万5万/，二楼： 1.5万2.5万/，三楼：8000-9000 元/ 。如现阶段销售，仅能达到:一层10000元/，二层5500元/，三层3200元/。,关于临柠都大道商业： 主要以一楼商业为主紧邻独立商业体。是目前客户关注度较高的区域。仁智建议：现阶段沿柠都大道商业以社区商业形态销售：预计售价：1000011000元/。该区域
11、如果在完成招商后运营2-3年销售，预计售价：2万/左右。,关于东、西区底商以及靠近南山公园商业：现阶段看该部分商业的价值最低，但随着南山公园的建成使用，主力商业街的带动2-3年后该部分的商业价值将逐步体现，5-8年后预计售价会达到23万/。但现阶段如要销售售价仅能达到50006000元/，且销售进度也不容乐观。仁智建议：该部分商业现阶段不宜销售，如销售可采用：“回购式产权商铺”销售或“售后包租统一回报”的形式。,小结： 1、建议目前重点以招商推广为主，同时推出部分沿柠都大道产权商铺，在造成市场影响的同时，“声东击西”，售出部分商业。 2、如果“裸售”，建议均价在1万1/平米。（参考奥鑫锦城”、
12、“民族星城”，价格与之比肩或略高） 3、如果售后包租，建议均价在1万3/平米。如包租5年，每年固定8%回报，相当于售价的40%用于返租，5年共返出5200元/平米。此5年按照2.5元/（建面，目前安岳尚未成熟商圈租金水平）的平均日租金来算，5年可回收租金成本为2.53655=4563元。即相当于按照13000-5200+4563=12363元/目前裸售。此5年按照5元/（建面，目前安岳成熟商圈租金水平）的平均日租金来算，5年可回收租金成本为53655=9125元.即相当于按照13000-5200+9125=16925元/目前裸售。 4、可设置回购机制，即5年后由管理公司回购该商业。（原价或少量
13、加价）,五、推广方案,营销总原则,第一原则：传播效应的核心-轰动性（营销活动）第二原则：品牌效应的核心-品质感（视觉表现）第三原则：口碑效应的核心-执行力（营销执行）,营销活动,推广前期,强销期,尾盘期,项目品牌积累、企业品牌积累,产品推介会.对外,商户互动,答谢酒会,品牌联动，名品鉴赏,公益慈善活动,开盘活动,活动营销,宣传推广方式,尾盘期,平稳销售期,第二阶段,时间,营销目标,销售阶段划分,推广峰图示意,占推广费用比例的20,占推广费用比例的30,占推广费用比例的30,占推广费用比例的10,阶段推广费用示意峰图,蓄势期,第一销售期,第二销售期,第三销售期,第四销售期,30%,30%,20%
14、,15%,第三阶段,第四阶段,占推广费用比例的10,5%,第一阶段,媒体计划,公众认知程度,规划设计手续,第一阶段,施工装修,第四阶段,第三阶段,第二阶段,商家入驻、持续销售,2011年,认知度,媒体计划,第一阶段（2010年6月-10月）,1、工作目标 以招商推广为主，同时推出部分沿柠都大道产权商铺，在造成市场影响的同时，“声东击西”，售出部分商业。 用活动汇聚商业高昂的人气 以视觉冲击力和内涵价值树立商业形象 与目标商户进行密切的沟通，储备大量潜在商家。 蓄势、完成商业部分30%的销售。,2、推广渠道 柠都新城新房源面世（含商业）大型活动 座谈会：挑选前期积累的意向客户，以茶话会的形式进行
15、当面沟通。,第二、三阶段（2010年11月-2011年5月）,1、工作目标 在前期积累商业客户的基础上，全面推广，扩大新商业客户（产权 买受人、经营者）来源。 对已有商户进行筛选及洽谈，最终确定业态及商户。 实现商业部分50%的销售。,2、推广渠道 户外广告率先启动，进行消费者拦截。 每月一次：商家系列活动，增加招商现场氛围。 召开大型商户见面活动，对项目实体进度、招商情况、经营 规划等多方面与商户进行现场沟通，为开业做好良好准备。,第四阶段（2011年6月-2011年9月）,1、工作目标 以商业各业态为依托，促进消费者现场到访，快速形成商业的口碑形象。 通过完善策划、大型活动和媒体宣传，制造
16、强势关注度。 实现商业部分15-20%的销售。,2、推广渠道 各商业板块现场促销。 黄金时间，各方面媒体集中轰炸。,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4
17、I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
