1、,2011年年度市场总结,泉 子,泉 子,政策篇2011年全国楼市政策回顾 市场篇青岛市市场平度住宅成交走势平度土地市场分析平度房地产均价走势图平度区域住宅供求量分析 2012年楼市展望总结,目录,政策篇,泉 子,政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化,2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个 。10月底，1000万套
2、保障房建设计划提前实现，始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。,泉 子,限购范围和严重程度递增，限价令陆续出台，年初，”国八条“中明确提出限购条件，并制定必须限购的城市，将2010年”国十条“和”9.29新政“的限购要求具体化，严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高，7月”国务院常务会议“又将限购范围扩大到地基县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方”限价令“陆续出台。 首套，二套
3、贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制，行2010年1月”国十一条“到2011年1月”国八条“，首套贷款首付比例全面调到30%以上，二套房首付比例不低于60%，贷款利率鼻地狱基准利率1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款，不能提供一年以上当地纳税或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款,住房装让营业税调整，房产税改革试点正式落地。紧随”国八条“之后，2011年1月27日，财政部通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收，同日，上海，重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为，10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。,（1）商品房：限购，
4、限价，限贷等行政手段加码，税收，利率等经济手段跟进，调控政策全面升级,泉 子,（2）保障房：资金、土地等配套设施的跟进，促使大规模建设计划落实到位,中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资，2011年10月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520多亿元，好于历年水平，姜伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加，另外，中央发布（关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题通知）、（关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资金足额到位的通知）等多项政策支持保障房融资，确保建设进展。,1000万套保障房计划提前实现。2011年，（国民经济和社会
5、发展第十二个五年规划纲要）中提出，未来5年，我国将开工建设3600套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末是保障性住房覆盖率打到20%。根据住建部统计数据，截止2011年10月底，全国保障房已开个那个1033万套，超额完成年初计划任务,泉 子,（3）货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降明显，近期货币政策微调,为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来供次），上调存款准备金率6次（2010年以来供12次），一年期存款利率提高到3.5%，大型经融机构存款准备
6、金率达到21.5%的历史高度。进入下半年以后，随着物价过宽的上涨的势头得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10的5.5%，11月进一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5个月里，央行未上调利率和存准率。 10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度的进行预调微调，保持货币信贷总量的合理增长；央行三季度货币政策报告中也没有再提“把稳定物价总体水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度，适时适度进行预调微调。,
7、泉 子,央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。,政策适度调整信号,泉 子,新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续三个月下跌,（1）价格：9月起百城住宅均价开始下降且跌幅持续扩大,百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且涨幅有所扩大，根据中国房地产系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9月-10月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。
8、今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43个城市仍为上涨。,泉 子,由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，更城市表现不同，杭州、苏州、成都队市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月份开始降价；广州、北京、天津知道10月份环比才开始下降，价格调整幅度不大。,泉 子,（2）要求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大,图：各梯队代表城市住宅月度成交面积与成交金额,泉 子,一线城市成交量已低于2008年的历史地位，二三线城市略好于2008年 整体来看，2011年1月-11月，一二线代表城市月均成交面积分别为
9、64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%；三线城市为36万平方米，与去年同期相比基本持平，与历史水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积以低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达到51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，玉2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%。 成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降，2011年1-11月一二三线代表城市月均成交金额分
10、别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2008年，与上年相比，一线城市下降11%，二线城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。,泉 子,（3）供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平,图：各梯队代表城市住宅阅读平均新批准上市面积,泉 子,一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。 整体来看，2011年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83五年平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显。同比增长20
11、%。今年11月，一线城市当月新批上市面积达104万平方米，同比9月的下降28%回升增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。,泉 子,（4）供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大,泉 子,泉 子,2011年，大部分重点城市供销比持续下降，已接近或低于2008年低点，二季度开始所检测的重点城市的供销比普遍低于1，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳供销比在第二季度出现大幅度下降，供销比在0.5-0.8间波动。11月份数据显示，深圳的供销比仅有0.3，北京味0.58，武汉为0.56，上海为0.6
12、1，沈阳为0.81，均创2008年以来低点。,2011年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期延长。 2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。收可售量上升和成交低位运行的影响，2011年重点城市出清周期持续延长，11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长3、4个月；二线城市出苏州周期延长3个月外，其余重点城市延长8-11个月不等；三线城市惠州11月出清周期在上月小幅度缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的
13、高位仍有一定的距离，形势相对缓和。,泉 子,（5）全国总体情况：投资，新开工增速高位回落，商品房销售再创新高,要求：商品房销售依然增长，但增长速度略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平,全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积与去年基本持平。2011年1-11月，全国商品房销售面积达到8.96亿平方米，同比增长8.5%，增幅较去年全年下降1.6个百分点。其中，住宅销售面积为7.96亿平方米，同比增长增长7.5%，增幅较去年全年缩小0.5个百分点。四季度，商品房当月销售面积同比增速有所下降。10-11月，全国商品房当月销售面积分别同比下降9.4%和1.3%，是去年9月以来首次出现连续两个月同
14、比下降。,泉 子,供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工增速明显下降但仍接近近年平均水平,全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增速均有所下降，但仍高于近五年的符合增长率，住宅开发投资增速高于全行业开发投资增速。2011年-11月，全国房地产开发投资额达到5.55亿万元，同比增长29.9%，增幅较去年同比下降6.6个百分点，但仍高于近五年复合增长率（24.9%）。其中，住宅开发投资额为3.99万亿元，同比增长32.8%，增幅较去年同期下降1.4个百分点。,泉 子,房屋新开工面积同比增速较去年同期大幅下降，但仍接近近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。2011年-11月，全国房屋新开
15、工面积达到17.5亿平方米，痛比增长20.5%，增幅较去年同期下降28.2个百分点，但仍与今年复合增长率19.2持平。其中，住宅新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增幅较去年同期下降28.6个百分点。,泉 子,土地：出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降,2011年，收调控政策影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显著。1-11月，全国133个城市住宅用地楼面均价同比下降9.9%，溢价水平为13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%一下，处于近三年地位。供求方面，全国各类土地供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受到影响
16、较为显著，其供求和成交面积同比分别下降9.8%和11%；十大城市分别下降18.2%和23.5%，降幅高于全国水平。,泉 子,（1）土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史最低位,住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。 十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显，前11个月十大城市住
17、宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%，个城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77个百分点，下降幅度最大。,泉 子,（2）土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，十大城市降幅尤为显著,土地总成交面积保持增长。2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅持续扩大。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿平方米，同比下降11%，而同期商办用地，工业用地则分别增长18.3%，40.6%。 十大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等二线城市
18、降幅较大。1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万平方米（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅比全国大12.5个百分点，其中10-11月降幅达36.5%。,泉 子,（3）土地供应：住宅用地推出面积下降，前11个月计划完成率仅在五成左右,土地总推出面积仍高于去年。2011年1-11月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势，10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1.0亿平方米，1.2亿平方米，同比分别下降7.0%和10.8%。 住宅用地推出面积明显下降，前11个月计划完成率仅在5成左右。2011
19、年1-11月，共推出住宅用地4.3亿平方米， 同比下降9.8%，而商办用地，工业用地分别增长12.4%，25.4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地多数月份为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅在六成左右。,泉 子,（4）土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著,各类土地总出让金小幅度下降。2011年1-11月，133个城市土地招拍挂出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地出让金下降且幅度较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半
20、年住宅用地出让金与去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出让金占比为67%，比去年同期下降10个百分点。7-11月，住宅用地出让金占比进一步降至64%，比上半年下降5个百分点，比去年同期下降13个百分点。,泉 子,企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大,（1）销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年明显下滑,多数品牌房企销售同比仍然增长。2011年-11月，出绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，二其他企业增速均未超过40%。,泉 子,（2）拿地情况
21、：开发企业减少拿地，三，四线城市拿地比例上升,大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。出中海、绿地、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。,泉 子,市场篇,泉 子,泉 子,12月15日，青岛市政府发布通知，根据国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，按照中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇的要求，为进一步巩固调控成果，切实促进房地产市场平稳、健康发展，经研究决定，青岛市辖七区住房 限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。青岛明年继续实施限购 15日
22、发布的青岛市人民政府办公厅关于继续执行住房限购政策的通知中称，根据国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，本市积极加强房地产市场调控，严格执行住房限购政策，加快保障性住房建设，扩大住房建设用地供应，切实加强房地产市场监管。在一系列措施的综合作用下，本市房地产市场调控目标初步达到预期效果。按照中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇的要求，为进一步巩固调控成果，切实促进房地产市场平稳、健康发展，经研究决定，青岛市辖七区住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。 今年1月30日发布的青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意
23、见，对“限购令”执行做了详细要求，提出在市辖七区实施住房限购措施。,泉 子,郊区五市依然不限购 根据今年年初青岛出台的限购措施 ，对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。 可以看出，胶州、胶南、即墨、平度和莱西的房地产市场，依旧不受限购政策的影响。这对五市的房地
24、产市场来说无疑是利好。,泉 子,青岛市国土资源和房屋管理局公布了2011年12月的房地产市场成交数据。统计显示，去年12月全市新建住宅成交了9000套，与此前几个月相比略有增长，但与2010年同期相比降幅高达34.5%。去年全年88650套的成交量，与2010年相比降幅超过10%，尤其是四季度以来更为萧条，这给2012年岛城楼市开局抹上了一层阴影。新房：去年成交量同比下降12% 统计数据显示，去年12月份全市新建住宅共成交9000套，与11月份的8078套相比增长了约11%。但与2010年12月同期的13735套相比，减少了4735套，降幅高达34.5%。在各区市成交中，李沧区因为有多个新盘大
25、降价，带来了成交量的激增，成交3078套，四方区紧随其后，成交1584套。市南、市北、崂山则连续多月陷入冷清局面，尤其是崂山区，成交量仅有87套。此外胶州、胶南、黄岛等三地成交量也还不错，但平度、即墨、莱西等区市很平淡。 2011年全市新建住宅共成交了88650套，而2010年全年成交100295套，相比之下2011年减少了11645套,降幅近12%。尤其是下半年，2010年的“金九银十”到了2011年彻底沦为“铜九铁十”，年末的11月、12月同样未能幸免。与此同时，全市新房存量继续攀升。截止到昨晚7时，市国土资源和房屋管理局“网上房地产”实时数据显示，全市可售房源突破14万套，达到14694
26、7套，可售项目高达1242个。这预示着2012年开局的沉重与惨淡。,泉 子,回顾一下称为“政策年”的2011年，国家及地方出台了各类楼市调控措施，限购令、一房一价、三次加息、七调准备金率可谓种类繁多，眼花缭乱，一系列调控之下，遏制房地产价格过快增长的目标终于见到成效。关键词：新国八条 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责
27、。关键词：限购令 2011年1月26日，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。1月29日晚，在各方的关注和热议中，青岛“限购令”终于出台，有效期至2011年12月31日。具体措施包括：对已有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。12月18日市政府办公厅下发文件，决定我市住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。,“政策年”调控举措持续发力,泉 子,关键词：营业税 20
28、11年1月27日，财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。关键词：房价涨幅 2011年3月30日，市政府召开新闻发布会公布了2011年度青岛市新建住房价格控制目标：新建住房价格涨幅明显低于本年度城市居民人均可支配收入增幅；努力增加中小套型普通商品住房供应，加快提高居民住房支付能力；进一步加大保障性住房供应量，明显提高居民住房保障水平。关键词：一房一价根据国家发改委于
29、2011年3月16日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按规定，商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。,泉 子,关键词：加息 自去年10月进入加息通道之后，央行在2011年三度上调存贷款利率，最后一次上调是在去年7月7日，至此5年期以上贷款利率达到了7.05%。与此同时，公积金贷款利率也随之上调，自去年7月7日起，五年期以下（含五年）利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.
30、45%；五年期以上利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%。在商业贷款、公积金利率双双上调之际，央行不断上调存款准备金率。截至目前，经过前六次的上调和最近一次的下调这七次综合调整，大型金融机构的存款准备金率已经达到了21%。关键词：保障房 2011年1000万套保障房建设成为国家建设重点，受到社会广泛的关注。住建部去年10月表示，去年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套的目标已实现。来自我市国土资源和房屋管理局的消息显示，青岛去年计划开工的23148套保障房已于6月底之前实现全部开工。与此同时，我市去年还公开配租配售了9000套保障房。,2011全年平度市住宅成交走
31、势,分析：2011年底住宅市场表现平淡，成交量持续萎缩。据青岛网上房地产网签的数据统计显示，12月平度市市区签约商品住宅套数仅45套，环比下降80%。,泉 子,泉 子,2011年平度土地市场分析,分析： 2011年全年平度市共出让土地59.67公顷，总成交金额59933万元，其中市区8块地，约定开工日期集中在12年底至13年上半年。2011年平度市住宅用地减少，同比去年下降至近一半。,泉 子,2011年平度房地产均价走势图,分析： 2011年初以来，全年平度市房价整体走势比较平稳，上半年价格略有小幅上调，随着国家调控的进一步加强，市场还是收到一定的波及，从下半年开始，平度市场价无涨幅。,泉 子
32、,平度市市场存量分析,泉 子,即将推出项目体量,泉 子,需求量平度上半年市场需求量基本保持在30-40万平方米的供应量。但由于国家调控政策的进一步实施，至下半年平度的市场需求下降，供应量在10-20万平方米，下降一半。供应量09-10年前的发展趋势，供需基本保持平衡，但是2011年下半年到2012年全市将有10个新盘陆续推出，将对整个市场造成影响。目前平度市场在售项目存量约94万平方，新增项目推出量227万平方。目前平度市场压力巨大。,2012房地产趋势展望,1.政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力,-经济环境：外需不振，投资放缓，经济减速，CPI连续四个月下行,201
33、1年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。预计2012，中国经济将在积极的财政支持以及货币政策的微调下实现平稳着陆，同时使物价水平控制在合理范围。,-货币政策：稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变,货币政策预调微调，2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”香“稳健”转变，但全面放松的可能性不大，近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表全面放松，应密切关注利率下调。
34、预计2012年总的信贷规模可能与2011年持平，达到2008年四季度至2009年期间房贷近11万亿元天量的可能性很小。,泉 子,-房地产调控：中央继续加强房地产调控的决心不减，地方政府态度暧昧,本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发张的大局，中央力度和决心不减，2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台后，温家宝总理等领导人也不断的强调中央政府继续将强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。近日中央政治局会议定调2012年经济工作时表示“坚持房地产政策调控不动摇”，“限购”，“限价”等进行措施在近期不会放松。 目前，地方政府对加强房
35、地产的态度暧昧。2011年，海口、三亚等外来需求占 比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下降。南京、杭州、天津等热点城市土地出让金收入下降明显。房地产市场的低迷造成各地方政府财政压力骤增，放松调控的意愿强烈，10-11月，佛山、成都等地放松限购即被叫停。然而内外部因素均没有英系那个中央调控的决心。从内部因素看，GDP增速仍在较高水平，通膨压力依然较为突出，财政收入仍在高位。从外部环境看，由于近两年出口对经济增长贡献低于2007年，欧债危机影响不如2008年的全球性金融危机。从房地产行业看，投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，主要城市房价跌幅明显小雨2008年下半年。预计2012年房地产政
36、策仍将维持从紧取向，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。,泉 子,-保障房：力度维持加大，给地方政府带来巨大资金压力,保障房建设力度持续加大，规模迅速增加，地方政府将面临更大资金压力。近几年保障房建设规模迅速增加，政府资金压力较大。2009年，我国保障房规划建设387万套，2010年达到580万套，实际开工590套。“十二五”期间，中央政府计划建设保障房3600万套，2011年已经完成了开工建设1000万套的目标。明年政府要进行保障房建设中期评估，保障房建设规模或将进行调整，预计2012年保障性住房开工建设目标位800万套，相比原计划的1000万套或将略有下调，但明年是保障保
37、障房建设的高峰期，今年开工的要继续施工，再加上明年想开工的，政府筹集资金压力将会很大。,泉 子,-房产税：试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础,预计将在2012年或更长的时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率低，覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度，平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产行业长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件，若经济下行趋势和房地长投资指标增速放缓，通过房
38、产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。,泉 子,总体预测：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好,过去两年的大规模新开工项目入市，将给2012年上半年的销售带来巨大压力，历史数据显示，通过全国新开工与销售面积增速的差值很好的反应市场的供求状况，进而判断价格走势。2010年以来，新开工面积增速持续放大，而销售面积增速低位徘徊，预计2012年上半年，这一趋势仍将难以逆转，价格总体向下的趋势将更明显。从不同城市来看，与2010年和2011年类似，不同城市受政策影响的程度将有所不同。由于限购政策将继续持续得到落实，预计2012年一项城市降幅接近20%，二线城市
39、降幅接近15%，三四线城市也将下降至3%-5%；价格方面，重点城市销售均价下降5%左右，其中一线超过10%，二三线微降，四线城市小幅上涨。对于多数中西部省会城市或四线城市，过去几年房地产市场发展热度不急二三线城市，未来受影响的程度不会太大,泉 子,回顾1998年“房改”以来的历史，政策，货币，土地等影响行业发展的关键因素不断变化，房地产不断遇到波折，但总体仍在不断发展，行业龙头企业迅速增长，特别是2010年以来，持续的限购，限价，限贷等调控政策，不断刷新“史上最严调控”的含义，但全国商品房销售面积连续两年创出新高，投资等这表高速增长，保障房建设力度连年加大。 预计，在2012年甚至更长的时间内，房地产行业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升，但从中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。,泉 子,总结,泉 子,谢 谢 ！预祝各位新年快乐，幸福安康！泉子,
