1、商业银行的住房贷款风险问题分析作者： 金融学摘要：一直以来商业银行住房贷款都被认为是一种风险颇低、收益较稳定、兼具普遍社会效益的优质资产。但随着近几年住房贷款的飞速发展，使其潜在的风险日益增大，并由潜在趋向了明显化。因为我国目前住房贷款的二级市场还处在初创阶段，住房贷款的债权不易变现，这就为银行带来许多风险问题。本文着力审视中国房地产金融风险，着重对商业银行的住房贷款风险管理研究，对商业银行防范住房贷款风险提出建议，为保证贷款安全，防范金融风险的发生有着现实意义。研究住房贷款风险防范，首先应该了解其风险产生原因、风险现状及面临风险的有效对策。首先是其发展现状，其次说明风险产生的根源，再对具体分
2、析我国个人住房贷款的风险产生的主要原因，抓出重点进行风险剖析，最后征对所列举的风险原因，进行分析风险防范的措施。关键字：住房贷款；商业银行；风险分析；对策研究Commercial banks housing loan risk analysisChinaAbstract：Since commercial bank housing loan is considered a risk, low income is quite stable, hold concurrently general social benefit of high quality assets. But along with
3、 the rapid development of housing loans in recent years, increasing the potential risks, and the underlying trend all. Because our current housing loan to the secondary market is still in infancy, housing loan debt, it is illiquid brings a lot of problems. The bank risk This paper focus on look at C
4、hina real estate finance risk of commercial Banks, focuses on the housing loan risk management in commercial bank, prevent housing loan risk guarantee loans puts forward some proposals for safety, preventing financial risks happening has practical significance. Research housing loan risk prevention,
5、 first should know the risk causes, status quo and facing the risk of risk effective countermeasures. First is the development present situation, the second explains the root causes of risk again to specific analysis, personal housing loan risks in China, the main causes of the grabbed a key risk an
6、alysis, and finally to the risk of refunding listed analyze reasons, risk prevention measures.Key words：Housing loan；Commercial Banks；Risk analysis；Countermeasures study引言：房地产业是一个资金相对密集的高风险的行业，而我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。所以就目前来看我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也基本凸显，市场风险也在日益积聚，随之而产生的房地产泡沫已经对商业银行的住房贷款的安全形成了巨大的现实
7、威胁。同时，因由房地产在国民经济中的特殊地位以及它牵涉到千家万户，各行各业，房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响着消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关一系列的从业主体。美国次级贷款危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了全球实体经济，即说明了一个事实：住房贷款虽然相对比较安全，但其风险不容忽视，一旦形成较大规模，便会迅速扩张甚至蔓延至全球出现大面积的金融风波，同时危及整个金融市场和实体经济的金融海啸也会一触即发。而就我国现阶段而言，房地产金融风险主要集中在商业银行，一开始对住房贷款业务的不重视，通常视其为低风险优质资产品种，但是随着其数量的增长，累积的风险也越来越多，
8、而对于风险的分散和转移方法比较局限又缺乏实际经验的困境。同时，起步较晚的中国房地产市场，行业管理也相当不够规范，不完善的个人信用体制，使得个人住房贷款风险日益显现，导致加强商业银行住房贷款的风险已迫在眉睫。正文：风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性。商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损失的可能性。商业银行的风险有很多表现形式，如个人风险、宏观经济风险、宏观政策风险、流动性风险、开发商风险、经营操作风险等等。一、当前商业银行的住房贷款风险问题分析（一）流动性风险所谓住房贷款的流动性风险，是指贷款人持有的住房贷款债权不易变现，而导致银行无能力
9、为资产的增加或负债的减少提供融资，即无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现资产来满足储户取款、客户合理的贷款或其他及时的现金要求而使商业银行遭受可能的损失或引发危机的可能性。它是一种复合高风险，是一系列问题和矛盾显露、激化的结果。同时，它具有高强度的不确定性、高集中度的隐蔽性、巨大的冲击力、突发性和加速性等特点。因而，对住房贷款流动性风险的分析具有非常重要意义。对于银行来说,个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重的迅速提高,可能会带来流动性风险,其具体表现为银行资产中中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期
10、限错配是可以接受的,但是这个缺口应当严格控制在一定的比例范围内。根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到 18%20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题。在我国,中长期贷款比例已从 1997 年的 0.3%上升到 2004 年的 9.27%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说,其实际上已经开始面临流动性风险。流动性风险也可以说是商业银行的致命风险。但是一直以来，因为住房贷款的收益稳定、风险低、兼具社会效益等特点被误认为是优质资产，很多商业银行甚至把它是为 “摇钱树” 。但他们却通通忽视了流动性风险的隐蔽性。并且，长期以来，我国商业银行还同时承
11、担着促进经济增长的宏观功能，特别是四大国有商业银行，因为他们有国家的信用支撑，所以人们总是自然而然的将银行的命运与政府的支持联系在一起，并且一致认为政府会承担银行的一切风险，基本情况下银行不会发生倒闭，也不会发生大型的流动性危机。另外，来源于一般居民家庭的源源不断的储蓄存款是商业银行无流动性危机之忧的又一原因。但是随着金融市场化改革的逐渐加快的步伐，同时投资品种的增加和外资银行的进入，使人们的观念会逐渐发生改变，商业银行面对的竞争也将演变得越来越激烈，在商业银行业务领域中出现的竞争很有可能带来这种风险的不断增加。就目前来看，商业银行在信用风险管理方面做了很多努力工作，风险的防范意识和管理水平都
12、有了较为显著的提高。这种把防范和化解信用风险放在重要位置的态度和观点无疑是正确的。但对流动性风险认识却远远不足，或者说是对流动性风险的认识还仅仅只是停留在传统意义上的认识，缺乏流动性风险自我控制的主动性和自觉性。对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金就面临着一系列收不回来的危险，许多贷款也将最终成为呆帐、坏帐，因而不良贷款比例将会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后势必会造成巨大的价格下跌幅度，那么银行也将遭受相当大的损失，这就有可能损害其银行的信誉，使存款者对银行的信用产生怀疑，因而对银行进行挤兑，造成极大的金融恐慌，甚至直接导致银行的破产。随着我国商业银行改革的逐渐深入，银
13、行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐步深化，便将关注银行结构和潜在风险提到了一个更高的层面上。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅仅是对银行自身的经营产生较大影响，并且会危及到整个经济体制的平稳运行。流动性过剩将导致银行业竞争急剧增大，并开始盲目追逐大客户，忽略小户，非理性降低贷款条件并且无目标的下浮贷款利率，一味的放大信贷风险和利率风险。如果盲目的将过高的流动性投向资金和货币市场，就会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率产生倒挂。1商业银行流动性过剩的原因分析目前普遍认为引起商业银行流动性过剩的原因有：（1）长期以来“高储蓄、高
14、投资、低消费”的经济增长模式；（2）长期增长的贸易、资本的双顺差和人民币升值的滞后性；（3）国有银行改革、金融创新以及区域金融发展不平衡。基本来说如果是按市场经济规律运作的经济个体，都有追逐利润最大化的冲动，当然商业银行也不例外。为了实现收益的最大化，一般来说商业银行吸收存款的行为会在存款的边际成本等于存款运用所带来的边际收益的时候停止，银行有其自身的目标函数来约束自身的经营行为，其吸收存款的规模也取决于其资金能否顺利地投放到市场上去。当资金的投放受到约束时，银行将会迅速的调整对存款的吸收，因而正常情况下其吸收存款的冲动和规模都是有限的。但是，我国的商业银行在股份制改革前，由于银行为了维护自身
15、和政府的信誉，长久以来都一直在较为被动地吸收存款。同时，由于国有企业改革和私营经济发展需要大量的资金，国家也并没有对商业银行的信贷给予相对严格的控制，银行也还没有面对较严重的信贷约束。但随着我国经济对外的日益开放，国家对金融风险也越来越重视，商业银行的资本充足率开始成为一个硬性的约束登上金融舞台，国家亦开始对商业银行的信贷行为加以严格控制。与此同时，在国内经济过热的情况下，信贷更是成为宏观调控的重要对象。再加上人民币汇率的低估引起的国际资本的输入，使商业银行的流动性过剩问题更加突出。 2流动性过剩对个人住房贷款风险的影响货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，使银行难以找到一个比较合
16、适的放贷企业。近年来，由于市场竞争加剧，行业利润率均趋于下降，高利润率的投资领域为数并不多。在此情形下，房地产业的高利润率自然吸引了较多银行去放贷。而我国普遍性房价的快速增涨，也为一些投资者进入这一领域提供了一个机会。但投资者的资金，主要来自于银行。所以，在目前新增的人民币贷款中，房地产业占了一个大头。房地产业集中过多的银行资金，会形成金融机构对单一产业发放贷款集中度过大的风险。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，忽略小户及散户，更有非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷，相对来说是优质资产，银行两头放，一边放给消费者的按揭
17、为开发商贷款，另一边为开发商贷款，两边的资金都源于银行，风险也将会更大。（二）信用风险1、开发商风险众所周知,房地产开发项目的商业特性是高收益的同时伴随着高风险,它从项目规划、立项、开发建设到市场销售等环节均不能出错,否则很可能将风险转嫁给银行,即开发商往往通过搞假按揭、假借贷来套取银行资金。所以，如果银行不严格把关,忽略其贷款的真实性问题,就极有可能被钻空子并由此产生出一系列问题。具体表现为：一是善意违约。开发商从将购房款入账后, 因地价、施工技术、建筑材料、环境保护和自筹资金等情况的影响造成不能按时交房或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准, 由此引发购房人不得已而停止偿还银行借款。
18、二是恶意诈骗。一些开发商利用了当前银行法规不健全的空隙, 通过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产, 用以筹措资金。2、个人风险目前商业银行还很难对个人信用风险进行准确判断。一方面,借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,还款能力有所下降，不能按期或者是无力偿还银行贷款,从而就给银行带来了违约风险。另一方面,借款人如果存在故意欺诈,通过故意伪造的个人信用资料以骗取银行的贷款,从而产生了道德风险。同时必须指出的是,个人住房贷款属于中长期信用贷款,其还款期限通常为 1020 年甚至其中一部分长达 30 年,所以在这段相对较长的时间内,巨大的不确定性成为个人资信状况不
19、得不面临的情况,信用缺乏以及个人支付能力下降的情况都可能发生,就有可能转换为银行的贷款风险。在我国目前个人住房贷款政策尚未出现新变局的情况下,现行的住房抵押贷款可变利率制度,使得未来的现金流就更加难以预测,进而使贷款银行承担了相当大的利率风险,即借款者在利率上升周期中出现违约的可能性增大。还有一些购房者利用银行间信息不对称性，用一式多份的收入证明材料证明其收入，先后在不同的银行取得贷款，并且在多处购房。此外，购房人主要用于投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续增涨，导致供求关系的失衡，产生房地产泡沫。所以一旦银行对房地产投机者发放贷款，必将使银行承担相当大的金融风险，如果不能及
20、时控制，就很可能引发金融动荡。（三）宏观风险1、宏观经济风险个人住房贷款期限相对较长，在贷款期限内，金融市场和社会经济状况必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于相对高速发展的时期，而且近年来国家也把房地产业作为一个支柱产业来予以帮扶。所以一旦宏观经济发生变化出现滞胀甚至衰退的情况，这种帮扶力度势必会减弱或撤销。同时，目前国家对房地产市场过热的苗头也已予以高度的重视，也积极的在宏观调控中采取了趋紧的政策对其进行降温。但是以上因素还是将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率的上升，贷款人收入的下降，无力偿还贷款本息，房价的下跌，使其抵押房屋作为第二还款来源也变为不足值，导致银行资产质量严重下降，
21、随之产生大量不良贷款。2、宏观政策风险住房市场联系着房地产市场和金融市场，对金融体系的健康发展和整个经济的健康稳定发展有着重要的意义，并且住房兼具消费品和生活必须品的双重特性。因而住房市场也成为了政府宏观调控最多最频繁的领域之一。宏观经济走势严重影响着房地产的发展，房地产也在一定程度上起到了中国宏观经济晴雨表的作用。它未来的走势与宏观调控下一步将采取的举措及可能发生的经济变数可以说是息息相关。同时，宏观政策变动具有影响力宽广、影响面巨大、时效较长的特点。它的变动对房地产业产生的影响力和冲击力是其他风险难以相比的。政府的土地供给政策、住房政策、价格政策、金融政策和环境保护政策等等政策的变动都会给
22、房地产带来巨大的影响，进而严重影响着住房的价值和价格，深刻的影响着借款人的经济状况。而且我国目前住房需求资金主要是从商业银行贷款而来，并且贷款的颇高收益也深深的吸引着商业银行。这样当借款人经济状况出现问题时，商业银行就承担着其主要风险。即使是施行的抵押贷款，但由于抵押物的贬值，出售抵押物也并不能偿还贷款，势必会带来大量的损失。这必定造成商业银行的其他业务的开展和流动性问题的出现，接着就可能产生一系列连锁性问题，以致最终出现偿付危机，严重的更有可能导致其银行破产。同时，政府宏观政策对房地产市场的调控还具有滞后效应，这种效应也势必会给商业银行带来潜在的风险隐患。此外，房地产市场还具有很强的区域性。
23、区域性的宏观政策变动又具有局部性、立竿见影的特点。地区宏观政策的变动对房地产的影响很快会在该区域内反应出来。这容易造成某一区域的房屋价值产生变化和房价的强烈波动，从而给商业银行带来较大的风险隐患。 3、经营操作风险一是由于决策者缺乏风险意识,为了抢占房贷市场份额和完成考核指标而盲目扩张,出现了审批把关不够严格的情况。二是由于银行经办人员对具体楼盘、介入时机、按揭成数的选择上出现失误,使个人住房贷款出现风险。三是由于经办人员过分依赖于抵押物,认为个人住房贷款因有房产抵押,又经过公正和保险,手续又比较完备,所以风险不大,对客户资信情况没有进行严格把关,对借款人提供的有关文件、材料未认真核实，使信贷
24、调查流于形式,同时贷后管理工作又未跟上,因而造成了操作风险。4、法规风险“高法新法规”引发法律风险：根据 2005 年开始实施的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 (文中简称“高法新法规”)第六条,“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。 ”可见,一旦借款人发生恶意欠款的行为,又以生活所必需的居住房屋为理由,银行追讨欠款的权利和对房贷抵押物的处置权将被悬置,从而引发法律风险。5、商业银行自身利润的过分追求带来的风险利润最大化永远是企业所追求的目标。商业银行作为经营货币的一种特殊型企业，也不例外的以追求利润最大化为目标
25、。而住房贷款一直以来是商业银行认定的能获取高额利润的一项业务。据估计，商业银行住房贷款的净收益可达到 3%左右。高利润的驱使使得商业银行在贷款过程中为了抢占业务而将贷款条件放得更加宽松，使得那些信誉差、冒险精神强、最有可能造成不利结果的借款人常常获得贷款，而这极可能带给银行的并不是利润，而是将来的大量呆帐和坏帐，为流动性风险的发生埋下了伏笔。近几年来，我国的房地产持续升温，住房抵押贷款利率持续走低和财富的诱惑，吸引了诸多冒险者涉足第二套房和多套住房投资之中，而他们多用于出租经营。同时，一套住房重复抵押、循环抵押等现象也屡见不鲜。并且这种投机炒作极为容易的给高温不退的房地产业带来房地产泡沫，而泡
26、沫一旦破灭，抵押物就会大量贬值，正如东南亚金融危机中，我国泰国、香港、韩国、日本、新加坡的房地产价值缩水 30% 70 %，直接造成了大量的负贷款，银行拍卖抵押物所得收益远远不足以来偿还贷款，由此带来大量的银行呆帐坏帐，经营不好就很容易造成流动性风险，甚至出现挤兑风险，乃至破产。 6、住房贷款二级市场的不发达造成的风险住房抵押二级市场可以使长期资金短期化，开拓更多的资金来源渠道，它更重要的是提供了一种债权转让的机制和场所，即通过抵押贷款或出售贷款权，转变为可转让的不动产抵押证券，在贷款未到期时通过二级市场转让其债权，使属中长期贷款的住房贷款具有流动性。二级市场越发达，贷款债权的转让就越便利，贷
27、款的流动性风险也就越小。并且，如果有着充分发达的二级市场，商业银行还可以根据自己的资产负债状况而通过转让住房贷款债权来调整或改善其资产机制，从而调整资产负债机制，改善资产负债期限的不匹配状况。我国商业银行住房贷款业务发展时间比较短，住房贷款一般虽都是实行抵押贷款，但住房抵押二级市场还处于初期发展阶段。随着住房贷款业务发展步伐的加快，住房贷款在商业银行总贷款的比重也日益增大，2000 2004 年房地产投资由4984 亿元增至 12946 亿元，年递增 42.4%。2004 年底，金融机构的房地产开发企业贷款余额为 2.38 万亿元，加上对个人住房贷款余额 1.6 万亿元，合计高达 3.98 万
28、亿元，比 2000 年底的 9399 亿元，年递增幅度高达 43.4%，已占金融机构贷款余额 17.7 万亿元的 22.5%（1988 年仅占 5%） 。二级市场的不发达，导致了抵押不具有流动性，再加上抵押管理不够完善，抵押担保或保险机制不健全等原因，商业银行大多时候就只能独自承担由于通货膨胀、贷款人违约和利率变动等带来的风险损失，这增加了住房贷款的流动性风险发生的可能性。 7、早期风险预警机制缺乏带来的风险随着科技和信息通讯技术的发展，商业银行抵御风险的能力也相应的有了较大程度的提高。但就目前来说，商业银行无论是从量上还是理论技术上，对住房贷款等这类消费贷款的风险管理机制还处在初期创新探索努
29、力阶段，主要的关注度总是集中在信用风险上，对流动性风险关注甚少，虽然对信用风险的防范对预防流动性风险也有着相当大的影响。但流动性风险的防范是一个系统的过程。而且对该风险的预警和实时控制，是一项相当复杂和综合的管理活动。风险预警机制的建设，更需要将信息技术、投资技术、金融技术、控制技术和模拟技术等综合才能形成有效的机制。但目前大多数商业银行在预防流动性风险方面还缺乏这样的预警机制。二、加强个人住房贷款风险防范的对策（一）流动性对策：1、完善商业银行风险预警机制商业银行风险预警是指银行监管者根据非现场监管、现场检查和其他渠道获得的银行业金融机构的信息，通过一定的技术手段，采用专家判断和层次分析、时
30、间序列分析和功效计分等模型分析方法，对商业银行风险状况进行动态监测和早期预警，通过风险预警体系，就可以对商业银行有关风险指标、经营管理活动及综合风险趋势进行动态监测和分析，及时发现风险隐患，并向有关部门和银行机构发出预警信号。目前，银行对流动性风险的预警主要是采取事后的静态的方法，而随着风险的加剧和环境的变化，要完善风险的预警机制，建立一个动态和静态相结合、事前与事后相配合的综合预警系统。同时，建立一个完善的房地产市场风险预警机制。一个完善的房地产市场风险预警机制对商业银行意义重大，尤其是在房地产市场较大波动的情况下，商业银行可以通过预警机制提前判断市场、分辨风险，从而降低市场波动带给自身的巨
31、大的潜在损失。完善的房地产市场风险预警机制应该包括以下几个方面：一是房地产市场的预测机制，包括对市场的供求、价格、结构、预期的判断，这是风险预警的基础。二是对宏观经济的预测机制，房地产市场的发展不能独立于整个宏观经济，对宏观经济的正确预测应该成为房地产市场风险预警的前提条件。2、推行住房贷款证券化住房贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性差的但具有未来持续收益的住房贷款，可以汇集重组成为贷款组合，由贷款证券化机构统一购入，经过担保和信用强化后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。根据目前住房贷款在担保、会计、法律等各项制度不健全和住房贷款规模迅速发展壮大的情境下，商业银行可先采取准表外模式
32、，向金融管理机构进行申请，获得批准后设立子公司作为 SPV，然后把经过信用强化机构提升的信用和信用评级机构正式的信用评级后，并且以此为支撑发行证券。从二级市场上迅速获取急需的资金，防范风险的发生。3、加强风险的防范意识，建立风险人才库商业银行领导要加强对住房贷款的流动性风险意识，并同时加强对全体员工的风险意识和风险防范意识的培训，使风险意识真正深入人心，这样才有可能尽可能的减少风险的发生。同时，要努力培养这方面的风险管理人才，并通过不同途径吸纳一部分既具有金融专业背景、又熟悉房地产市场的、对风险有驾驭能力的优秀人才，建立人才储备库，进行适当的人才储备，以备急需。 （二）信用对策1、设立全国统一住房信贷担保机构在我国目前的现实情况中，我国尚缺少科学合理的住房贷款担保体系，个人
