1、连云港金鹰国际花园商业论证报告,2011年11月,壹、金鹰国际花园环境分析,1.1、港城在江苏沿海大开发，重点发展连云港，港城发展提速，经济实力将跨越式提速，居民收入大幅提升。,国家战略，沿海大开发，三市之一。2009年6月10日，国务院正式将沿海开发提升为国家战略，以连云港港口为核心突破口，实行江苏战略举全省之力建设连云港30万吨级航道！连云港迅速提高FGDP和城市化率。2012年，人均GDP40000元，城镇化55%。2020年，人均GDP超过东部地区，城镇化65%。备注：2010年，连云港城镇化率51.75%。开发布局三极、一带、多节点注：三级：重点加快连云港、盐城和南通三个中心城市建设
2、。一带：重点发展新能源、汽车、新型装备、新材料、现代纺织、新兴海洋等优势产业，提升现代农业发展水平，加快现代物流、研发设计、金融商务等生产性服务业发展步伐，形成功能清晰、各具特色的沿海产业和城镇带。多节点：以连云港港为核心，其它港区为重要节点，根据各自优势，合理分工，错位发展，集中布局建设临港产业，发展临海重要城镇，促进人口集聚，推进港口、产业、城镇联动开发，构建海洋型经济发展新格局，成为提升沿海地区整体发展水平的支撑点。,连云港市GDP增长较快，经济势头发展良好。连云港市工业型特征明显，第二产业占据绝对主导地位。工业化将加速城市化进程，人口大量导入，并为第三产业发展提供基础。10年连云港社会
3、消费品零售总额为427.65亿元，增长势头迅猛，城市消费水平和消费能力快速提升。GDP的高速发展及社会消费品零售总额的急速增加，大大刺激了连云港市的商品消费，并很大程度上带动了商业的发展。,三大产业比重,GDP,社会消费品零售总额（亿元）,1.2、连云港市经济指标经济高速发展，随之快速提升居民消费能力，且消费能力不断提升。,2.1、城市规划本案位于花果山板块与新海新城交汇处，连云港未来重点发展区域，前景远大。,花果山大道,连云港市域城镇空间结构为“两轴一心”组团式布局，向四周辐射，带动区域发展。花果山大道与沿东陇海城市发展轴相重合，城市以此为中轴向两边集约型发展，逐步形成以花果山区域为核心的科
4、技产业园区。花果山综合组团属于规划一级区域，未来经济发展重点区域本案位于花果山大道最南段，紧邻新行政中心新海新城，未来发展重点区域。注：“一心”即滨海新城，“两轴”为沿海城镇发展轴和沿东陇海城镇发展轴，“三极”分别是新海城区、南翼新城和赣榆新城,花果山大道贯穿新海中心与新城中心。花果山大道与滨海轴相呼应，连山接海，从现在的行政中心到未来的海上CBD，构成城市向东发展中轴线。,2.2、城市新中轴花果山大道。本案位于花果山大道最南段，未来发展远景巨大，潜力无限,3.1、花果山大道周边居住人口导入未来项目周边居住人口可达50余万人。,未来花果山片区及周边片区，居住人口导入规模较大，预计可达50万！,
5、花果山大道周边规划有高端商业服务和综合服务功能的大型商业商务设施，文体科教以及地区性行政办公和综合服务功能的产业配套，并且已有多个大型社区在建，未来将导入大量人口,3.2、花果山周边企事业单位本案未来周边企事业单位人口可达10万人。,区域内现有企事业单位人口约7万余人，随之周边不断发展，未来周边企事业单位工作学校人员预计可达10万人。,连云港新浦核心商圈依托陇海步行街，扼守新浦核心地段，连云港传统老商圈。传统商圈尚处于商业低级阶段，以购物零售为主，周边环境脏乱杂，整体档次不高，同时缺乏餐饮娱乐等休闲业态。随之城市发展，新城新型副商圈逐渐形成，而针对本区域内尚未形成有力商业体，形成相应副商圈。,
6、4.1、新浦商圈分析老商圈已饱和、落后，新型副商圈随城市发展逐渐形成。,4.2、项目周边分析项目区域内尚未形成强有力商业体，市场处于空白期，有机会亦有必要建立城市副商圈。,1.同科汇丰国际2.明珠皇冠花园3.壹品国际4.金秋情缘小区5.上海国际饭店6.水木华园小区7.华航名人世家8.乐天马特超市,项目地块1公里范围内，目前唯有一家大型超市乐天马特购物中心，且仅提供日常生活所需，不足以满足大众休闲娱乐及购物的需求。一公里范围内其它商业形式以底商形式出现，如同科汇丰国际、明珠皇冠花园、金秋情缘小区、水木华园小区、华航名人世家等社区周边均为底商，仅能满足社区日常最基本生活需求，尚不能形成商圈，满足不
7、了居民日益增长的休闲娱乐等需求。该区域只有壹品国际项目配套有3万的商业，但不足带动整体商圈的形成，只能作为商圈的一部分。金鹰国际花园有条件亦有实力引领新海新城与花果山片区的商圈形成，弥补该区域空白。,贰、金鹰国际花园项目分析,1、全案战略规划百万方大盘，全产品线规划，自身的体量决定了需要商业,全案计容积面积95.7万方，建筑面积100余方。百余方大盘操作，规划时自身配套的完整性十分重要，需商业支持。根据常规楼盘规划10%的商业配套配比，全案需10余万商业配套，而10余万方商业足以组建大型商业体。,2、金鹰优势最大化金鹰商贸起家，商业最有得天独厚的优势，通过项目的商业规划，提升项目整体价值。,金
8、鹰国际集团专长于高品质商业、高级时尚百货连锁零售和房地产产品开发等业务，在商业运营方面具有得天独厚的优势对连云港金鹰国际花园项目商业部分而言，通过合理的产品规划，划分不同的业态分区，加以金鹰国际集团商业模式的适当嫁接，使金鹰商业运营的优势最大化，将本项目商业打造成为花果山区域和新海新城的核心商圈，乃至成为连云港市首席商圈本项目商业部分直接关系到未来业主生活的品质感，高档次的商业将会大大提升项目整体价值，为产品销售提供了巨大的优势,3、交通捷达、昭示性强本案地块具备做商业的条件，并建议商业规划在2号地北侧。,【5至10分钟交通圈】,项目地块位于宁连高速和苍梧路交汇处，至市核心商业圈仅十分钟车程，
9、且苍梧路为市区仅有的几条八车道道路之一，道路宽敞，交通快捷。从市区及其他区域共有5条公交线路经过项目地块直达北面不远的新华车站，交通捷达，未来可为本项目商业带来大量其他区域人群。注：五条经过本项目的公交线路分别为， 19路、21路、24路、103路、105路。根据项目地块位置，商业运营所需要的人、车流量和昭示性，我司建议商业规划在2号地北侧。,【商业区域位置】,4、商业，自给配套，与周边楼盘差异化竞争，提升项目价格，加速项目销售。,项目作为百万平米大盘，将入住约三万人，大量人口的入住需要项目自身拥有足够的商业配套，以满足业主的日常生活需要。同时区域竞争楼盘的商业模式大都是以底商形式出现，很难为
10、周边大量人群提供足够完善的商业配套。本项目配套综合性商业，不仅能够满足自身业主需求，更能够为周边社区业主和企事业单位工作人员提供丰富的购物、休闲、娱乐场所，并提高项目形象，与周边楼盘形成差异化竞争。本项目配以综合性商业配套的差异化竞争，不仅可以提升项目形象，更能够拉升项目价格，加速项目销售。,叁、金鹰国际花园商业论证,商业论证,环境分析,市政规划,政府核心发展区域，未来60多万高品质人口导入,经济运营,沿海大开发，GDP高速增长带动消费高速增长,商业发展,陇海商圈已饱和落后，新副商圈呼吁待出,战略规划,100余万方，超级大盘，全产品线规划,商业潜力,双城市中轴，5路公交车直达，交通捷达,竞争销售,区域配套不足，金鹰自给配套，强势销售,项目分析,【金鹰国际花园】地标级商业综合体,金鹰实力,金鹰，商贸起家，商业运营，项目核心竞争力之一,Shopping mall,5A甲级写字楼,酒店式公寓,五星级酒店,根据本案周边环境分析与项目分析，我司建议金鹰国际花园在2号地北侧规划一座地标级商业综合体，业态涵盖Shopping Mall、5A甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓。,
