1、上海立超房地产顾问有限公司,新南路壹号 -市场调查报告,2,2,一、调查总结二、项目背景调查 1.区域介绍 2.区域规划 3.交通条件 4.商圈分布 三、核心商圈调查 1.核心商圈鉴定 2.住宅市场总结 3.住宅市场调查 4.典型住宅项目介绍 5.商铺市场总结 6.商铺市场调查 7.主要商业项目介绍,目 录,3,调查总 结(一),、项目位于莘闵别墅区,区域内常住人口规模9.8万人，共有住宅套 数3.5万套，其中低密度类别墅1.2万套，小高层、高层类中高档 公寓约1.5万套。居住人 群层次较高，消费力充足，商业发展潜 力巨大。 （由松江区新桥镇政府、各居民委员会和楼盘物业管理公司提供）,、项目核
2、心商圈边界以铁路、高速公路为主，阻隔性强，板块内通 往中心城区的通道少，区域封闭性强，居民日常消费主要在本区 域内满足。若外出消费，开车时间较长、市中心停车不便等因素 ，对本项目期待较高，希望尽早开业。 （客户访谈，消费者习惯调查，物业经理和物业业主提出）,4,、莘庄板块的仲盛世界商城在对本区域居民在日常消费上影响较弱 ，外出类消费则一般直接开车上沪闵高架，至徐家汇、南京西路 商圈消费，对本板块居民吸引力不高。,、莘闵别墅区内商业设施少、分布零散。弘基白马生活广场、新闵 生活广场业态档次较低、规模影响力小，巴比伦生活广场处于板 块边缘，缺乏主力店支撑，竞争力较弱。,、新桥板块区域商业档次偏低，
3、无大型综合性商业体，知名品牌较 少，板块内常住居民约5万,未来可为本项目提供大量外围消费人 群。,调查总 结(二),5,区域介绍,本项目位于上海市新闵别墅，新桥镇新南路明兴路路口。新桥镇地处上海市西南，位于松江东北部，东与闵行区莘庄镇相接，西与洞泾镇、松江工业区毗连，南与车墩镇中山街道接壤，北与九亭镇为邻。新桥镇区域面积35.86平方公里，2009年末全镇常住人口16万人，其中户籍人口2.4万人，外籍人员约3000人。,6,-松江区新桥镇人民政府2008年发布,区域规划,一类居住用地，市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地，多为别墅。二类居住用地，市政公用设施齐全、布局完整
4、、环境较好、以多、中高层住宅为主用地。三类居住用地，国标为R3，意为：市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。,新桥镇属于松江区“一城两翼三片“整体规划中的”经济密集片“，区域内规划发展以房地产和工业为主，为上海重要的人口导入地区。,7,交通条件,-信息来源东方早报,在建轨道22号线计划将设金山新城枢纽站、阮巷、亭林、叶榭、闵西、新桥、春申、莘庄、上海南站等9个车站，途经金山、松江、闵行和徐汇等区。,轨道22号线规划,项目交通条件统计表格：,新桥站,8,商圈分布,项目总面积9.6万平方米，包含卖场、餐饮、零售、酒店、电影等业态，为大型社区综合购物中心；该
5、类型商业体核心辐射商圈半径通常达到3公里范围。本项目核心辐射商圈与周围的莘庄板块、新桥板块有部分重叠区域。新桥板块为新桥镇镇政府所在地区，区域内常住居民约5万，商业主要分布在新南街与新北街，整体档次较低，知名品牌较少，以服饰零售、小型餐饮和足浴休闲为主，缺乏大型商业设施，未来可为本项目提供大量外围消费人群。莘庄板块为区域级商业中心，发展较早，商业相对成熟，拥有仲盛世界商城、百饰得生活广场、龙之梦（在建）等大型商业项目，未来为项目的主要竞争板块。,9,核心商圈鉴定,本项目核心商圈北至沪昆高速、东至西环路、南至沪杭铁路，西至新育路。项目核心商圈内住宅开发基本结束，以别墅、中高档公寓为主，居住人群层
6、次较高，消费力充足，是上海知名的莘闵别墅区；区域内缺乏中高端的大型综合型商业体，沿街商业设施分布零散，未来竞争对手较弱。核心商圈边界以铁路、高速公路为主，阻隔性强，通往中心城区的通道少，区域封闭性强，消费导出力弱，区域内商业发展潜力巨大。,根据项目的商业总面积、档次形象、适合业态、周边地理交通条件可确定项目的核心商圈范围，以确定未来客户群来源和主要竞争对手的分布。项目核心商圈内顾客消费额一般占商业主体物销售额的70%80。,10,住宅市场总结,本项目核心商圈内住宅楼盘共计39个，其中以别墅或少量配置低层住宅的低密度楼盘共29个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘共7个。初步统计核心商圈内，共有
7、住宅套数约3.5万套，其中已交付入住2.8万套。在所有住宅中，低密度类住宅约1.2万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约1.5万套套。核心商圈内目前人口约10万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达到12.3万人。区域内别墅类住宅物业费大多在1.8-2.8元/月，高层住宅物业费在1.2-1.4元/月。,11,住宅市场调查（1）,核心商圈内住宅项目调查统计表（1）：,12,住宅市场调查（2）,核心商圈内住宅项目调查统计表（2）：,资料来源：小区物业公司、新桥镇各居委会、网上房地产,13,开 发 商：上海绿洲花园置业有限公司 物 业 公司：上海比利物业有限公司 占 地 面积：100万平方米
8、规划总户数：563户已交付户数：563户物 业 费：1.98元/平方米/月,户型面积,户型配比,物业类型,地理位置,独栋：563套,绿洲比华利花园,松江区明华路366弄,停车位,2,000个,首次预售/交房,主要指标：,独栋别墅,1999年,独栋：250450平方米,资料来源：松江区新桥镇场西居委会,14,开 发 商：上海兴跃房地产投资有限公司 物 业 公司：上海乔爱物业管理有限公司 总建筑面积：10万平方米规划总户数：391户已交付户数：391户物 业 费：2.2元/平方米/月,户型面积,户型配比,物业类型,地理位置,独栋：341套联排：50套,乔爱别墅城,松江区春九路88弄,停车位,391
9、个,首次预售/交房,独栋/联排别墅,1997年,资料来源：上海乔爱物业管理有限公司 张经理,独栋：250340平方米联排：180平方米左右,主要指标：,15,开 发 商：上海新崇房地产开发有限公司 物 业 公司：上海中一物业管理有限公司 总建筑面积：12万平方米规划总户数：438户已交付户数：438户物 业 费：独栋-1.8元/平方米/月 联排-1.5元/平方米/月,户型面积,户型配比,物业类型,地理位置,独栋：408套联排：30套,伊莎士花园,松江区春九路188弄,停车位,438个,独栋：200300平方米联排：180平方米左右,首次预售/交房,独栋/联排别墅,1998年,资料来源：上海中一
10、物业管理有限公司 宋经理,主要指标：,16,开 发 商：上海万科房地产有限公司 物 业 公司：上海万科物业管理有限公司 总建筑面积：45万平方米规划总户数：2500户已交付户数：2500户物 业 费：1.7元/平方米/月,户型面积,户型配比,物业类型,地理位置,万科白马花园,松江区明中路1010弄、999弄,停车位,600个,首次预售/交房,多层/小高层/联排别墅,2004年,资料来源：上海万科物业管理有限公司 陈经理,多 层：75% 小高层：5%联 排：20%,多 层：79-167平方米小高层：100平方米联 排：179-205平方米,主要指标：,17,开 发 商：上海兴跃房地产投资有限公司
11、 物 业 公司：上海乔爱物业管理有限公司 总建筑面积：6.6万平方米规划总户数：102户已交付户数：50户物 业 费：8元/平方米/月,户型面积,户型配比,物业类型,地理位置,独栋：102套,乔爱庄园,松江区明中路666弄,停车位,306个,首次预售/交房,独栋别墅,2009年,资料来源：上海乔爱物业管理有限公司,独栋：600平方米,主要指标：,18,开 发 商：上海莘海房地产开发有限公司 物 业 公司：深圳市盛孚物业管理有限公司 上海分公司 总建筑面积：8万平方米规划总户数：200户已交付户数：200户物 业 费：2.7元/平方米/月,户型面积,户型配比,物业类型,地理位置,独栋：192套双
12、拼：8套,桃花源田庄（世袭领地）,松江区莘松路1111弄,停车位,392个,首次预售/交房,独栋/双拼别墅,1994年,独栋：450850平方米双拼：约300平方米,资料来源：深圳市盛孚物业管理有限公司上海分公司 荆经理,主要指标：,19,开 发 商：上海东佳置业有限公司 物 业 公司：深圳市盛孚物业管理有限公司 上海分公司 总建筑面积：4万平方米规划总户数：143户已交付户数：143户物 业 费：2.5元/平方米/月,户型面积,户型配比,物业类型,地理位置,独栋：143套,锦轩新墅,松江区新南路1298弄,停车位,143个,首次预售/交房,独栋别墅,2004年,独栋：260330平方米,资料
13、来源：深圳市盛孚物业管理有限公司上海分公司 程经理,主要指标：,20,开 发 商：上海胜百房地产开发有限公司 物 业 公司：戴德梁行 总建筑面积：78,860平方米规划总户数：266户已交付户数：266户物 业 费：2.5元/平方米/月,户型面积,户型配比,物业类型,地理位置,联排：266套,意境雅苑,松江区新南路1259弄,停车位,532个,首次预售/交房,联排别墅,2008年,资料来源：戴德梁行 高先生,联排：171289平方米,主要指标：,21,物 业 公司：上海新桥物业管理有限公司 总建筑面积：10万平方米规划总户数：424户已交付户数：424户,户型面积,户型配比,物业类型,地理位置
14、,独栋：424套,聚丰苑,松江区明兴路595弄,新农村别墅,2003年,独栋：220240平方米,资料来源：上海新桥物业管理有限公司 松江区新桥镇场西居委会,主要指标：,首次预售/交房,22,商铺市场总结,本项目核心商圈内主要的中大型商业体共计3个，与本项目存在竞争的核心商圈外商业项目主要有2个。初步调查分析，弘基白马生活广场、新闵生活广场项目总面积较少，业态档次相对较低，规模影响力小；巴比伦生活广场处在区域边缘，且相对较远，并缺乏主力店支撑，竞争力较弱。外围商圈的百饰得广场为家居建材购物广场，包含卖场零售、花鸟市场，整体档次低，形象装修一般，以中低端消费购物为主；仲盛世界商城在业态、商户、档
15、次形象与本项目相近，在对莘庄板块的居民消费群吸引上为主要竞争项目。,23,弘基白马生活广场,地 址：明中路1010弄开 发 商：万科地产运 营 商：弘基商业总 面 积：6,400平方米开业时间：2008年10月,竞争分析： 项目以特色餐饮、休闲娱乐、生活配套作为三大主题功能，目前入驻率约90%。 作为服务于万科白马花园的典型社区配套型商业体，项目缺乏知名品牌商户；对周围消费群体影响力较弱，体量较小；商铺建筑格局固定，缺乏调整余地，未来发展提升空间较低。,24,巴比伦生活广场,入住品牌 麦当劳、永琪美容美发、克里缇娜、今海明珠海鲜大酒楼、建设银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄、快客、中国移动、清
16、风人家茶馆、东方网点等。竞争分析： 本项目供应较早，以餐饮、休闲为主，房产中介公司较多，整体装修、档次普通，功能业态分布零散，缺乏主力店支撑，集客能力较弱。,开 发 商：上海泰恒房地产发展有限公司地 址：莘松路1000弄建筑面积：32,000平方米开业日期：2004年,25,新闵生活广场,地 址：新南路717号建筑面积：7,000平方米空 置 率：约45%,入驻品牌 农工商超市、华氏大药房、克莉斯汀、龙喜城海鲜大酒店（2010年底开业）、顾家小厨。竞争分析 本项目整体规模偏小，以餐饮、卖场为主，档次、形象较差，缺乏规模影响力，竞争力较弱。,26,竞争商圈项目-仲盛世界商城（1）,地 址：都市路
17、5001号开业时间：2009年开 发 商：仲盛集团建筑面积：29.29万平方米营业面积：23.4万平方米,竞争分析仲盛世界商城位于莘庄地铁南广场，地上5层、地下3层，设有320个家店铺，拥有1200个停车位，经营业态包括时尚零售、主题餐饮、休闲娱乐、儿童乐园、家居生活、教育培训等。项目定位以社区消费为主，无国际知名一二线品牌。 莘闵板块外出交通相对封闭，且距离稍远，在对本区域居民在日常消费上影响较弱。若外出消费，则一般直接开车上沪闵高架，至徐家汇、南京西路商圈消费，对本板块居民吸引力不高。,27,竞争商圈项目-仲盛世界商城（2）,仲盛世界商城商家调查表：,28,竞争商圈项目-百饰得广场,竞争分
18、析本项目为一站式的家居建材购物广场，并包含卖场零售、娱乐休闲、餐饮三大功能，定位档次较低，整体装修形象一般，以中低端消费购物为主，与本项目在客户层次和消费类型存在错位。,地 址：莘庄镇莘松路855号占地面积：20万平方米建筑面积：12万平方米运 营 商：上海百饰得商厦管理公司,29,松江区发展目标定位：成为上海特大城市发展战略的重要组成部分和三个集中的重要示范区的现代化卫星城市。（一部三区：上海经济发展的重要基地，上海城市化发展的重要延伸区、上海人口导入的重要地区和上海城乡一体化的先行区）区域空间结构 ： “一城（松江新城主城）、两翼（东西翼试点园区）、三片（经济密集片、旅游度假片和现代农业片
19、）,松江新城： 规划面积为60平方公里，地处松江区中心位置，是松江区的政治、经济、文化中心，是上海西南部的核心城市，上海中心城人口的主要疏解方向，上海的重要高教基地。,经济密集片： 包括泗泾、洞泾、新桥、九亭等，该区交通条件和区位优越，城市化程度高，城镇建设用地密集，在空间和经济的发展上与松江新城主城及其两侧的两个产业园区都有紧密的联系，未来功能以工业和房地产业为主。,规划目标：上海工业新高地相配套的制造业和出口创汇基地上海都市旅游发展相适应的休闲旅游度假基地上海率先基本实现农业现代化要求相匹配的都市绿色农副产品生产基地上海构筑人才新高地相一致的人才培养基地,附：松江城区整体规划（1）,30,
20、东翼工业园区： 位于松江新城主城东翼，区域面积为75.3平方公里，形成的以大规模制造业为主的工业园区，包括信息产业、新型材料、精细化工、生物医药、轻工机械和食品工业为支柱产业，有建伍、三星电子、青岛啤酒、3M等知名企业。未来将车墩镇划入片区，以作为工业园区的生活配套区。,西翼科技园区： 位于松江新城主城西翼，区域面积为49.5平方公里，以高新技术制造为主的科技园区，着力打造IT产业，目前已有台积电、富士通等多个项目落户。未来将小昆山镇划入片区，以作为科技园区的生活配套区。 重点发展电子信息产业，积极发展新型材料、生物医药、精细化工、食品和保健品等产业。,旅游度假片： 包括佘山国家旅游度假区所在的佘山镇等，区域面积为66.6平方公里。依托度假区的环境及市域轨道交通9号线的优势，重点发展与旅游业相配套的产业。,现代农业片： 主要指黄浦江以南的区域，包括石湖荡镇、叶榭镇、泖港镇和新浜镇等4个城镇，区域总面积为217.2平方公里。重点发展绿色农业、创汇农业，建成南部的现代农业园区。,松江城区整体规划（2）,Thank You,
