1、,波司登大厦市场调研报告,第一章项目调研总论,项目调研总论项目的深度理解,本案所处的位置在杨浦区五角场商圈区域的外沿地带 未来发展江湾新城的外沿区域，临近教育知识新区，其本案环境优势在于处在杨浦政府大力发展“三区联动”的有利形势下，五角场商圈成为上海市四大城市副中心之一，规划功能定位以知识创新为特色的城市公共活动中心。 根据杨浦“十一五”商业规划，五角场商业面积将达到75万平方米，全面超越徐家汇的商业体量。因此本项目的前期调研以研究当地区域的商业为主，发掘本项目的自身优势及招商目的。力图从前期定位和主题上能够以一个崭新的形象树立在杨浦商圈。 近年来的高速建设与发展，五角场的核心商圈逐步形成。未
2、来的五角场终将成为集虹桥古北与徐家汇的优势于一身的上海下一个CBD商业中心。在环境和时机上说，这对本案的打造来无疑是一个千载难逢的好机遇。,项目调研总论整体战略思考,五角场为上海率先建设的四个城市副中心之一 上海商圈分为：南京路商圈,人民广场商圈,徐家汇商圈和五角场商圈。城市四个商圈内的交通、商业以及写字楼的快速发展，使得其CBD功能日趋完善。五角场是至目前为止继徐家汇之后开发最成熟、商业规模最大的城市副中心。,第二章区域需求调研分析,本案项目介绍,本项目分为三个主要功能板块： 基地北侧沿政府路的总部办公塔楼 商业裙房 地下设备用房及停车场要使不同功能在相对独立的同时，又要保证三者之间的有条件
3、联系，从而营造一个合理管理又高效使用的城市建筑综合体形态。,本案项目区块性质 -本案位于五角场地区的中央社区,整个五角场地区以中心环岛为中心共分为6个区域，其分别为：环岛中心商业区、中央社区、复旦北校区、复旦南校区、国权科技园区和环岛东区。,本 案,本案位于政德东路与国和路口处,杨浦区中央社区区块，因此本案周边多以居民区与便利店为主，社区配套相对较完善。,A1-1杨浦区概述,2008年杨浦现经济排名位于上海区 域第四 依托高校和大中型国企，以调整经 济结构和优化城区功能为主线 以科技教育现代服务业和都市型产 业为基础，以居住服务为主导，积 极推进以生产功能为主向综合功能 为主的战略性调整。 高
4、校和科研院所比较集中“知识杨浦”将成为杨浦的主导城市 功能 大工业结构调整步伐加快 科技教育现代服务业和都市型产业 成为杨浦经济发展重要支撑。,杨浦区在上海的区块地位,BEA Confidential. | 10,A1-2杨浦区概述,杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变而得名。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接。,杨浦区整体范围,城市定位,A2-1 区域主要商圈发展
5、A2-2 区域主要商圈发展纵向比较A2-3 主要商圈发展现状横向比较,BEA Confidential. | 12,A2-1区域主要商圈发展,江湾五角场城市副中心是杨浦区重点的商业区域。其功能定位是以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心，以科教为特色的现代服务业集聚区，以繁荣繁华为标志的市级商业中心，三区融合（即大学校区、科技园区、公共社区），联动发展的示范性区域。本案就处在五角场商圈之内，在核心商圈1.6公里左右范围内。因此本案围绕五角场核心商业区作为调研重点。,A2-1区域主要商圈发展,本案位于五角场商圈外沿的重要部分，
6、其地理位置处于临近江湾新城、居民社区集中区、五角场外沿。 五角场商业商务区是江湾五角场城市副中心重要组成部分 该区域的商业商务规模将达近百万平方米 目前已建成的上海万达商业广场、百联又一城、购物中心、东方商厦和大西洋百货等商业商务设施已达60余万平米，其余商业商务设施正在规划中。,杨浦区经济商业以五角场为中心向外展开,A2-2区域主要商圈发展纵向比较,五角场商圈地处:上海杨浦区北部，一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。 本案就位于:五角场商圈的边缘与社区中心地段，紧邻江湾体育场。在国和路与政
7、德东路口位置上。政府规划的江湾新城区域也紧邻项目2公里不到的范围内。因此本案是上接江湾新城区，下接五角场中心商圈。,A2-3主要同级别商圈发展现状横向比较,徐家汇以几大百货商场、数码、家电专业卖场为主要核心商业；,人民广场以人民广场周边几大综合商场、高档酒店为主要核心商业；,五角场以几大百货商场、数码、家电专业卖场为主要区域商业概述核心商业；,由于规划定位的不同，三大商圈中徐家汇与五角场的核心商业相似，人民广场由于定位最高，其核心商业的构成要较其他两大商圈更为丰富。消费人群构成徐家汇发展多年，商业氛围成熟；人民广场以流动人群为主要消费人群特点；五角场目前商业影响力较弱，主要消费群还是周边人群。
8、,A2-3主要同级别商圈发展现状横向比较,商业辐射力五角场区域后期发展潜力大，虽然目前人均商业面积较大，但后期随着区域建设、人口的 快速导入，以及辐射能力的增强，其商业后期还有着较大的发展空间。业态档次分析“业态档次”中很明显看出，五角场区域的高档商业不足，整体还是以中低 档商业为主，本项目定位在深度分析中做具体阐述。,A3-1本案区域性质与功能特点,本案项目地址在国和路与政德东路口，离杨浦五角场商圈仅有1.3公里。,五角场商圈,教育集中区,居民社区,新江湾城建设区,A3-2本案区域性质与功能特点,围绕项目的四个领域圈,本案,体育活动圈,商业活动圈,商业活动圈：以东五角场以购物、娱乐、餐饮等商
9、业活动为主地铁8号线以及政通路公交枢纽站为人流发生源形成以综合性百货零售商业为主的商业活动区公共设施圈：以居民区为主，辅以相应的社会服务设施以国和路为主要干道覆盖银行、邮政、学校、医院、便利店主要是以居民区为主的服务性。体育活动圈：江湾体育场进行以观摩体育竞赛和参与性体育活动、健身活动为主，辅以相应的商业服务。建设综合训练馆及体育娱乐宫等大型体育活动设施，使其最终建成为上海的三大体育活动中心之一政立路以南体育活动区占地约17.83公顷，建筑总面积约7.5万平方米教育活动圈：政立路以西，政府规划以学术、科技服务为主，并有相应的商业和生活服务设施，该活动圈的认同亦会扩展至政立路以西。规划建造具有良
10、好生态环境、高度智能化、设施齐全的办公园区。副中心南片（政立路以南）的办公区与商业活动区相紧邻，分两处设置。,公共设施区,教育活动区,A3-3本案区域性质与功能特点总结,本案区块从布局上看本案在商业活动圈、公共设施圈、体育活动圈、教育活动圈内。 在本案的西片规划主要依托复旦、同济等地区，近期将重点建设中央社区；本案的东片规划将依托政府创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，在本案的北边包括新江湾城的范围，也处在五角场城市副中心的相交位置，政府号召以科研生产基地创建一批知识型现代社区。,本案项目地址在国和路与政德东路口，离杨浦五角场商圈仅有1.3公里。正处在 “三区联动” 政府大力扶持
11、知识型经济圈建设；项目地块处于社区集中区，处在五角场商圈、江湾新城、大学社区中心位置。,B1-1主要商业网点布局,东方商厦,合生广场（在建）,百联又一城,赛博数码广场,大西洋百货,B2-1 主要商业网点业种业态分布地图B2-2 主要商业网点业种业态分布类别,B2-1主要商业网点业种业态分布地图,调研主要商业分布地图,万达商业广场,赛博数码广场,大西洋百货,东方商城,百联又一城,合生国际广场,凯迪金融大厦,本 案,金宏商务大厦,B2-2主要商业网点业种业态分布类别,B3-1主要商业网点的商铺销售动向,BEA Confidential. | 26,B3-2主要商业网点的商业租金动向(扣点除外),B
12、3-3沿街店铺的分析（确认租金价格）,五角场周边沿街商铺环境一般，主要满足大众消费的餐饮、娱乐、休闲等方面的生活需求。其档次属于中低档，因而整体的租金水平不高。,B3-4商业网点的写字楼租金动向,其中2006年2007年在杨浦区办公市场主要以五角场黄兴板块和杨浦内环线板块组成，其中五角场板块和黄兴板块近期办公市场表现较为活跃。 销售型办公物业销售均价为 10,000-18,000元/ ， 租赁型办公物业租金在2-3元 / /天。 区域内原有办公楼较少且不成气 候，楼宇经济欠发达， 五角场区域内的办公类产品与真 正意义上的CBD区域尚存在一定的 差距。,BEA Confidential. | 2
13、9,B3-4商业网点的写字楼销售/租金动向,周边写字楼物业租赁均格: 甲级：.元/天 乙级：.元/天 周边写字楼物业销售均格: 甲级:元/平方米 乙级：元/平方米 从全区的角度来看，乙级写字楼开发量较大，五角场也同样如此。所以甲级写字楼市场目前处于价值上涨状态下，开发前景非常看好。 五角场地区的写字楼开发量较大，因此本案会有较大竞争压力。,BEA Confidential. | 31,B4-1大型主力店动向,万达商业广场,赛博数码广场,沃尔玛,大西洋百货,东方商城,百联又一城,大西洋百货,欧尚,BEA Confidential. | 32,区域性经济总结,本案位于五角场商业边缘区域，杨浦区商圈
14、建设从总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中在本案以北地区将建设江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业；在本案处于的江湾体育场区将成为大学城公共活动核心，新辟一条长约800米、欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要；在本案的南部是以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。 本案位于江湾体育场，周边是社区集中，以五角场为核心扩展商业范围，并且政府加上三区联动的号召使得改变五角产商圈单一的格局，形成由南至北从东到西浓厚的商务氛围。因此本项目正处在开发商圈的地区，此地区短期内供应量大，竞争剧烈；大型商业中心
15、主要是开发商持有经营，中小型商业则售后返租；办公楼项目形态丰富，以产权销售为主。,BEA Confidential. | 33,C1-1 杨浦区规划布局C1-2 “十一五”期间，五角场计划开发总量C1-3 杨浦区五角场区块人口统计,BEA Confidential. | 34,C1-1社会条件分析,项目周边发展现状：本案地处五角场的外沿地带、位于居民集中社区范围，邻近有江湾体育场等大型公共设施。附近国和路、长海路、政德东路周边有众多的居民小区。 大型商业陆续集聚在五角场周边，五角场中心区域的租金上涨带动外沿商业价值增加。 本案所在地人流量较大，消费力不强。五角场北靠约有30多万人口的中原社区，
16、周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校，未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区新江湾城。而且由于历史原因，五角场地区居民的购买力一直维持在中低端水平。,C1-2社会条件分析,杨浦五角场重点商圈规划总量分布数据,“十一五”期间，五角场计划开发总量为309.2万平方米。 其中包括：商业办公86万平方米、办公设施43.5万平方米、商业设施41.9万平方米、文化设施23.2万平方米、体育设施9.7万平方米、教育科研设施12.9万平方米、停车库6.4万平方米、交通设施2.9万平方米、住宅81.1万平方米、中小学幼托1.6万平方米。,C1-3社会条件分析,根据2012
17、年最新杨浦区人口统计人口密度较大本地人口占主导地位，约120万左右，其中五角场常住人口142，639人，而外来人口为25，994人。 居委会34个（含2个筹建组）管辖户数333169户，其辖区面积为7.47平方公里 五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，五条通衢大道形成了50多万人次的日流量 以黄兴公园为轴心的一批较高品位的现代生活居住区 背靠20万居民的中原小区和正在开发中的9.6平方公里生态型、知识型花园城区新江湾城这里具有巨大的消费潜力,五角场区块人口统计,C2-1项目周边公共设施状况,医院、银行分布以居民区与商业区集中地方比较密集,本 案,国和小区,银叶苑,长海三村,椰泰公寓,君
18、叶公寓,社区卫生服务中心,上体骨伤医院,长海医院,五角场医院,明星地段医院,五角场社区服务中心,杨浦区市东医院,同济大学附属医院,杨浦区光大银行,中国建设银行,邮政储蓄所,工商银行,农业银行,上海银行,工商银行,建设银行,邮政储蓄,图 例,医 院,银 行,C2-2项目周边公共设施,本案项目周边高校林立,世界小学,上海体育学院,同济中学,上海六一小学,少云中学,上海电视大学,新动力进修学校,兰生复旦中学,科技进修学校,新东方学校总部,复旦大学,同济初级中学,同济沪东校区,上海财经大学,图 例,学校,本 案,BEA Confidential. | 39,C2-3项目周边公共设施状况,超市、便利店众
19、多分布在五角场及居民区一带,百企建材超市,华联超市,发发旺便利,良良便利,快客联华便利,小宁波超市,可的便利,便利店,快客便利,良友,上海教育超市,捷强便利店,好德便利店,良友金伴便利店,可的便利店,申明便利店,本 案,快客便利,爱心超市,华联超市长海店,黄山便利店,恒海便利,四海便利,家得利超市,好德便利,申鸣便利,田士便利,乐百氏便利,良友金伴便利,可的超市,沃尔玛购物广场,可的便利,联华便利,三原经营公司淞沪路便利店,快客便利,华医便利,全家便利,图 例,便利店,BEA Confidential. | 40,C2-4项目周边公共设施状况,休闲区域，景观带分布状况,本 案,SMP滑板公园,
20、江湾体育场,民星公园,黄兴公园,图 例,城市绿地,C2-5项目周边公共设施汇总,围绕本案进行周边公共设施统计住宅片区据不完全统计有25个居民居住社区，其中高档社区如：阳光欧洲城、上海金信公寓、椰泰公寓等，中档社区:明星家园、龙腾公寓、市光小区等，大面积的低档居民区有：国和小区、市光一村、市光二村、国定小区、国和一村、国和二村等。医院、银行、邮政所在本案形成社区配套，其重点主要分布在五角场与嫩江路上。嫩江路分布银行有4家1家邮政所其分别是：工商银行、上海银行、农业银行、建设银行以及邮政储蓄所。在五角场区域翔殷路上分布3家银行和1家邮政所。其分别是：工商银行、建设银行与广大银行，1家邮政所。医院以
21、长海路的长海医院为大型医院，五角场区域内以同济医科大学附属医院为主。辐射五角场商圈与本案鞠敏敏社区。便利店分布主要在本案1公里范围内，大型超市有3家：沃尔玛、欧尚、百佳购物。围绕周边的社区便利店拥有21家组成，如：联华超市、发发旺便利、快客便利、小宁波便利、四海便利、可的便利等。教育设施在本项目周边林立，有10家著名高校在本案周围，如：上海复旦大学、华东财经大学、上海同济大学武东校区等。其职校及学院有17所，如南京政治学院上海分院、体育学院等。小学、中学分布有23所，如复旦附中、兰生复旦中学、六一小学等。,C3-1 项目周边轨道、地铁、高架交通调研C3-2 项目周边公汽停靠站点交通调研C3-3
22、 项目周边交通体系状况汇总,BEA Confidential. | 43,C3-1项目周边交通体系状况（轨道、高架）,轨道交通： 现有的轨道交通三站点间地下步行系统全打通 8号线轻轨翔殷路、中原路口设有站点，它距本案约10分钟车程，步行30分钟左右。轨道交通10号线，淞沪路段江湾体育场站最接近本案，离本案仅有0.8公里。开车为5分钟，步行需要20分钟。高架交通：现有逸仙高架为离本案最近的高架交通，进入五角场下车道有4个匝道（通往邯郸路下匝道、曲阳路下匝道、中环路上下匝道） 。为本案交通提供便利的到达条件。,本 案,上海城建集团第二市政工程有限公司四平路地铁工程项目管理部,江湾体育场站,殷高路站
23、,江湾新城站,四平路站,BEA Confidential. | 44,C3-2项目周边交通体系状况（公汽）,周边公汽停靠点：现有交通相当发达，经过的市内公交线路和始发站点供有22条，将浦东新区、黄浦区、虹口区、宝山区、中原小区，乃至与外省市紧密相连。 淞沪路拓宽工程从五角场环岛起至新江湾城南大门，全长1.481公里，路幅60米65米，6快2慢，设计车速60公里/小时。,325路 758路 817路,8路电车90路325路817路842路,850路,8路 8路电车,758路,537路 61路 329路,61路 325路 329路 758路 842路 854路 942路,329路,8路8路电车99
24、路233路866路937路966路,910路,本 案,BEA Confidential. | 45,C3-3项目周边交通体系状况汇总,本案交通十分便利，尤其是以公交系统为主经过的市内公交线路和始发站点供有22条。离本案西面有逸仙高架1条（4个下砸口）。离本案东面有地铁8号线在嫩江路站。未来建设10号线，一期将于2010年世博会前通车。,本 案,325路 758路 817路,8路电车90路325路817路842路,850路,8路 8路电车,758路,537路 61路 329路,61路 325路 329路 758路 842路 854路 942路,329路,8路8路电车99路233路866路937路
25、966路,910路,10号线正在修建,区域商业结构-周边建筑风格,五角场城市副中心主要以蓝色、灰色、白色为基调，是为体现今后五角场科技、现代、高雅的特色。五角场周边人行道铺装拥有统一设计，五角场的标志导向系统及商业广告也为统一设计，拥有标准的规划布局。万达商业广场、百联又一城、赛博数码广场、东方商厦等的风格对五角场地区形象塑造起决定性作用。,蓝色、灰色、白色这三种颜色，将成为上海城市副中心五角场地区空间的主要基调。 政府将对五角场地区的建筑外立面、人行道色带、材质等进行细化，使五角场地区建筑物与总体环境相互和谐。,D2-1周边已运营的竞争项目表,D2-1周边已运营的竞争项目表,E1-1项目周边
26、主干道道路状况与通行状况,调查范围： 项目周边2-3公里范围内，淞沪路拓宽从五角场环岛起至本案， 全长1.481公里，路幅60米65米，6快2慢，车速60公里/小时。调查时间： 9：0021：00调查结果： 在早十点、晚九点道路交通良好，在道路拥挤的高峰期为早八 点、晚六点左右。,BEA Confidential. | 52,区域需求分析小结,本案处在政府发起的“三区联动”的区域内。处于发展知识杨浦、经济杨浦、居住杨浦区域的三区范围中心。本案以北是重点发开江湾新城，以南为发展迅速的五角场商圈，以西为科技校园区域，本案以东为人口居住最为密集的居住型社区，因此“三区”的扩展为带动本案起到直接作用。
27、 杨浦区目前主要零售物业以中档的百货和购物中心为主，本案周围以居民区及小型便利店为主。2012年，五角场环形商业圈随着万达商业广场和百联又一城的进入，大大丰富了该区域的零售市场，同时也提升了整个商圈的档次和市场地位。从入驻的品牌档次方面看以五角场为核心开始呈现国际化的发展趋势。因此，本案围绕在五角场边缘应发展高端商业带动周边居民社区。从业态组合方面看，现有的业态组合比较丰富，涵盖了百货、家居、超市、文化娱乐、餐饮、运动、休闲、生活服务等多个方面，基本上能满足消费者的日常生活需求。因此本案可填充五角场边缘地带社区消费水平。 在本案的社会分析中本案的位置特点主要以居民区为主，其商业主要是以社区与沿街铺面为主要分布。银行、邮政等公共设施分布比较散乱，这为提升本案在区域中的地位，进行项目定位预留很大空间。,
