1、,1. 营销目标 价格目标 销售目标 品牌目标2. 项目解读 项目区域环境认知 项目认知3. 项目市场分析4. 目标下的问题？,营销目标 价格目标：一期销售均价达：10000元/平方米 销售目标：基础目标：236套 争取目标：300套 品牌目标：迅速提升“盘谷”在上海地区的品牌知名度 深入传播盘谷品牌理念 将盘谷品牌理念植入人心 树立在嘉定新城的标杆地位、价格,1, 完成目标之前提条件08月01日：启动整体营销工作08月18日：项目正式对外公开（形象）09月28日：尽可能交付售楼处、样板房、样板段10月10日：售楼处、样板房、样板段交付使用的最后节点10月15日前：取得预售许可证10月25日前
2、：首度开盘,目标165套（保底130套）,8.18,2009.8,2009.9,2009.11,2009.12,2009.10,10.25,11.20, 2009年度销售执行总表,目标135套（保底106套）,10.10, 2009年度推广执行总表,项目解读 项目区域环境认知 项目认知,2,项目区域环境认知,地理位置 嘉定区是上海重要门户之一,嘉定区是通往江苏的重要门户，距离城市中心实际距离并不遥远,嘉定位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南临吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻； 总面积458.8平方公里，全区辖9个镇，现户籍总
3、人口48.64万。至2020年，嘉定区常住人口为125万，城市化水平92%； 主要交通：沪嘉高速，以及沿江高速，204国道（沪宜公路），轨道交通11号线； 距离人民广场25公里；距离普陀真如1公里。,嘉定新城上海未来新城市中心之一,嘉定新城规划占地168平方公里；规划导入总人口近60万；规划建成为集文化教育、科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住等功能于一体的综合性现代化城区。,上海未来新城市中心之一,配合嘉定新城的开发与建设，立体化交通网络已经构建成型,交通环境三条高速环绕构建成型，轨道交通通车在即,高速公路环抱沪嘉高速等三条高速公路环绕，通达上海各主要区域；轨道11号线预计09年底试运行，
4、交通通达性大幅提高；智能化公交系统新城将建设综合智能公交系统，同时每个轨交站点设立公交集散中心；,瑞金医院,宋庆龄幼儿园,多家知名教育及医疗机构将进入嘉定新城地区，未来整个区域的配套环境优势将会凸显,配套环境知名医疗、教育机构入驻或意向入驻,上海知名的瑞金醫院等已签约入駐；宋庆龄幼儿园洽谈意向；上海师大二附中洽谈意向；,保利剧场为龙头的文化艺术建筑，为嘉定新城的将来添加浓厚的艺术人文气息。,人文环境著名建筑大师构建新城艺术人文未来,保利剧场总建筑面积约为30,000平方米的由著名设计师安藤忠雄设计，院占地面积约20,000平方米,新城远景规划高起点规划的生态宜居之城,上海新兴三大新城中生态景观
5、是“嘉定新城” 最大的特点；新城已被中国城市建设与环境建设组委会确定为“20082009年度中国最佳生态宜居城市”之一。,人均公共绿地面积15.2平方米； 远香湖占地62万平方米；紫气东来绿化景观轴占地55万平方米，2400米长；区域内规划18个湖泊,科技化生活、生态化居住、高品质生活使新城成为一个高起点规划的生态宜居之城,项目开发环境嘉定新城全面启动，众多知名发展商入驻开发,盘谷房地产保利置业重庆龙湖上海绿地中信泰富新城地产嘉宝集团鼎泰地产大卫房地产,上海新城规划的启动，开发企业对嘉定新城区开发的热情，知名发展商短期内先后进入，嘉定新城全面启动。在上海房产开发历史上只有古北、联洋、新江湾等板
6、块堪比。最后将形成开发合力，迅速形成开发热点。,新城开发已经形成集群效应，随轨道交通11号线的即将通车，整个新城的开发重心将向轨交沿线倾斜，而“盘古天地”项目正处于沿线先发位置。,关于项目环境的思考,嘉定新城上海新城市中心规划远景立体交通体系的成型（高速干道）对机动车出行的便利性远香湖、紫气东来绿化景观轴等新城整体生态环境优势近轨道交通11号线站点出行便捷性,嘉定新城环境优势是新城开发项目的“共性优势”，而盘古天地项目自身特有的“个性化优势”是什么呢？,项目认知,项目认知国际化开发团队,开发投资企业城市地产集团主要投资方之一的泰国曼谷的城市地产集团开发完成了多个大型房地产项目，涉及的领域包括高
7、档办公楼、住宅公寓、酒店、购物中心以及国际学校和大型工业园区。在泰国曼谷、帕他雅和清迈的市区主要地段拥有并经营超过80万平方米的商业和住宅物业。,规划设计巴马-丹拿事务所 景观设计Belt Collins贝尔高林均为国际知名的设计公司，在规划设计和景观设计领域具有丰富经验，在业内具有高知名度,开发投资企业亚洲金融集团亚洲金融集团成立于1991年，并于同年在香港上市。该集团的主要业务包括一般及人寿保险，集团核心 子公司亚洲保险公司拥有着良好的声誉并在香港一般保险市场上处于领导地位。,国际化的团队组合，开发经验、开发质量将在新城区域独树一帜,项目认知优势的景观占位,紫气东来景观轴,盘古天地,近百萬
8、平方米生態環境大手筆營造，上海新城區規劃中較為罕見。而本項目處於未來新城 “紫氣東來”景觀軸收納位置,项目认知毗邻国际学校优质教育资源,紧邻规划中的国际学校，为项目提供重要的教育配套资源支持，相对其他更具优势。,项目认知升级居住体验,水系项目周边三面临水、项目内五大湖景；绿化项目周边三面环绿，项目内高绿化率（51%）；景观贝尔高林景观设计，国际化现代立面表现 ；视野低建筑密度（16.40%），大栋距（73.1米），,多重水系、复合绿化、优质景观的舒适型社区居住体验，将新城生活品质带入新的层次,项目认知高度决定视野，新城“第一高度”住宅,两栋33层高层，近100米的高度，将成为嘉定新城地区乃至嘉
9、定全区住宅第一高度，傲视整个新城地区。,项目认知双会所、特色风情街提供舒适生活服务,发展商整合自身优势，开发特殊风情街，同时为社区业主提供双会所服务,盘古天地,东云街行政中心,嘉定新城建设处于启动阶段东部启动区板块的“东云街行政中心”及“保利家园”项目已初具规模，远香湖也已经动工。项目所处的西部板块，尚处基础设施施工阶段；,项目弱势周边环境不能完全满足销售需要,开发难点：09年下半年开盘时，周边基础道路设施虽已基本完成，但其它配套尚未跟上。,项目弱势主力户型产品力较弱,盘古天地项目户型分期配比,一期先推户型，以90平方米以下2房为主；户型产品特色不凸显，竞争力较弱,项目结论认知,在对项目自身有
10、了初步了解后，我们来看看 所处的市场环境,项目优势 经验丰富的国际化开发团队 新城“紫气东来”景观“承气”的区域占位 优质教育配套资源 五大湖景、复合绿化、优质景观的升级居住体验 嘉定新城地区住宅第一高度 泰国风情商业街,项目不足 周边环境不能完全满足销售需要 产品户型特色不明显，产品力较弱,项目市场分析,3,嘉定新城市场背景分析,嘉定新城的开发虽尚处于启动阶段，但竞争局面十分复杂,一方面，作为热点区域，嘉定区房地产市场多点启动，近市区及轨道交通沿线已经形成多个热点板块分流截留客户，对项目而言形成了激烈的板块间竞争；,另一方面，嘉定新城主城区多个项目集中启动集中上市，在各方面对本项目形成了激烈
11、的板块内竞争；,区域市场在售项目下半年供应量预估,区域市场存量为484套公寓房源，下半年新增2410套，总量为2894套；下半年供应总量能够满足区域销售总量要求。但四季度项目集中上市，会对项目销售与价格形成较大冲击。,板块间竞争态势分析,客户分流嘉定老城板块区域本地客户客户截留南翔板块轨道交通沿线客户江桥板块市区客户江桥板块目前销售均价11000元/平方米。客户主要来源普陀、长宁和部分中心城区客户，虽然将在未来截留本项目部分客户，但其在交通导向、主力目标客户群（市区动迁客户）与本项目有较大差距，因此在竞争中可不予考虑。,板块间竞争态势分析,南翔板块主力竞争项目 金地格林世界嘉定老城板块主力竞争
12、项目 保利海上五月花我们将从区位、交通、环境、配套、产品、价格、企业品牌、物业服务等八个方面来探讨竞品与本案的竞争关系,项目规模：30万平方米（四期）建筑形态：小高层、洋房开盘时间：2009年4月户型面积：一房60-70平方米（24.55） 二房80-90平方米（66.36%） 四房160-180平方米（9.09%）销售报价：12000-16000元/平方米（装修）预计推量：1000套（公寓）,板块间竞争主力项目金地格林世界（客户截留）,与本项目竞争比较位置同样轨交站点住宅，南翔更近市区位置交通轨道11号线沿线住宅项目，更近市区环境百万平方米规模开发成熟别墅社区规 划，生态环境优良配套家乐福卖
13、场、特色商业街、国际学校产品90平方米以下主力产品、全装修户型品牌“金地”国内品牌知名度高服务多会所设置，金地物业品牌服务价格目前销售报价12000-16000元/平方米,竞争分析： 金地格林世界在竞争各方面均处于较优势地位，与之相比本项目最大优势在于价格。,板块间竞争主力项目保利海上五月花（客户分流）,项目规模：30万平方米建筑形态：小高层、多层开盘时间：2007年11月户型面积：一房50-70平米（29.96） 二房80100平米（56.69） 四房：140-160平米（1.14%）销售报价：10000元/平方米预计推量：500套（公寓）,与本项目竞争比较位置嘉定老城北外侧，远离市区及新城
14、区交通距离轨道交通站点较远，公交站点匮乏环境处于北部工厂区边缘配套老城各项城市配套，项目大型配套产品90平方米以下主力产品、产品附加值高品牌有一定知名度服务设置会所、物业口碑一般价格目前销售报价10000元/平方米,竞争分析： 本项目在多方面优于保利海上五月花，建议放大优势弱化劣势，在与该项目竞争中，强调本项目区域位置、新城规划、交通规划、服务配套等各方面优势，运用良好发展前景吸引本地分流客户。,嘉定市场板块的价格分析,嘉定新城及周边公寓市场历年销售情况一览表,嘉定新城及周边市场公寓历年销售均价一览表,嘉定新城地区公寓销售量约5500-6000套/年竞争板块南翔板块价格从起步阶段就始终领先新城
15、板块的价格,板块内竞争分析,嘉定新城规划吸引众多知名开发企业先后进入新城基础设施的完善，形成了短期内项目集中启动的格局加速了新城建设的步伐，但也使新城板块内竞争局面加剧,板块内竞争分析,新城板块共有9个项目在售或启动；09年三季度末和第四季度预计有6个项目上市其中公寓项目共4个；预计共有1610套公寓住宅（含盘古天地）；,一期,新城板块内竞争项目新城万嘉,项目规模：22万平方米建筑形态：小高层、花园洋房开盘时间：2009年12月户型面积：高层二房80-90平方米 洋房三房90-115平方米 洋房四房137-150平方米预计首批推量：200套（洋房）预计上市价格：10000-10500元/平方米
16、,新城板块内主要竞争项目保利家园,项目规模：30.7万平方米建筑形态：小高层、联排别墅开盘时间：2009年10月户型面积：一房70-80平米（9.44） 二房8090平米（65） 拼接4房170-190平米（25.6%）销售报价：9800-10000元/平方米（装修）预计推量：500套（公寓）,与本项目竞争比较位置嘉定老城南侧，近沪宜路及高速入口交通距离轨道交通站点较远，出行不便环境同享新城生态优势配套沿街商业配套产品90平方米以下产品、产品附加值高、装修品牌有一定知名度服务设置会所、物业口碑一般价格装修销售报价10000元/平方米,竞争分析： 保利家园是新城首个销售项目，已经建立了良好的市场
17、基础；本地客户群为主要目标，因此产品性价比是其主要特色，而配套服务方面有明显不足。,新城板块内干扰竞争项目保利湖畔阳光苑,项目规模：21万平方米建筑形态：高层、多层开盘时间：2009年10月一期推案：主推7层的电梯房销售报价：未定预计推量：300套（公寓）,与本项目竞争比较位置近马陆地区，远离老城区交通距离轨道交通站点远，出行不便环境同享新城生态优势配套目前配套不足产品90产品为主，高附加值产品、可能装修品牌有一定知名度服务设置会所、物业口碑一般价格未定,竞争分析： 该项目为保利置业有限公司在嘉定的第二个项目，在定位和质量上将高于保利家园，但交通、配套、服务等的依然存在不足,新城板块内干扰竞争
18、项目龙湖蓝湖郡,项目规模：52万平方米建筑形态：别墅、高层、酒店公寓开盘时间：2009年9月户型面积：180-250平方米销售总价：350万/套销售单价：14500元/平方米预计推量：232套,竞争分析： 项目虽然推出别墅产品，但其单价相对较低，会分流部分大户型客户，但我们不将该项目作为下半年主要竞争对手，原因如下：1、不同目标客群，该项目以本地面积改善型客 户为主；2、总价高，与本项目大面积产品总价错位；3、产品类型不同,项目竞争机会切入点总结,从竞争态势来看，盘古项目除自身存在的优势外，与竞争对手竞争中在交通、配套、服务等对手弱项上有存在较大机会，而同时本项目也有能力在这些方面进行突破。,
19、目标下的问题？ 盘谷品牌，如何走向“知名”？ 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？ 区域+市区，如何锁定客户？ 1片毛地，如何蓄水？ 短短69天，如何迅速走红？ 240小时内，如何让意向客户下单？ 年底目标的实现，如何最优化推盘？,4,？,！,问题与解决方案的嫁接。,！品 牌,！形 象,！客 户,！场外推广,！媒体推广,！现场展示,？盘谷品牌，如何走向“知名”？新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？区域+市区，如何锁定客户？1片毛地，如何蓄水？短短69天，如何迅速走红？240小时内，如何让意向客户下单？年底目标的实现，如何最优化推盘？,！推 案,解决问题的方法 总攻略！ 盘谷带来了什么？ 盘古天
20、地是什么？ 客户是谁？ 客户何以储备？（场外+渠道+媒体） 客户何以沸腾？ 最优化上市计划？,5,盘谷带来了什么？Brand Point品牌主张,品牌主张 盘谷品牌，如何走向“知名” ？,盘谷是什么？,泰国盘谷银行董事长陈有汉先生家族创立的泰国城市地产集团，是一家具有雄厚资金实力、强大技术支撑和专业投资经验的战略性投资公司，其总部位于泰国曼谷，成立至今在泰国和其他国家共开发各类房地产累计达480多万平方米。盘古天地项目由上海盘谷房地产有限公司开发，是泰国城市地产集团在中国投资的第一个房地产项目，之所以选择在上海嘉定新城开始他们的中国站处女作，用盘谷房地产总经理宋海先生的话来说，是“相信嘉定新城
21、未来巨大的发展空间，对它的前景充满信心，希望与嘉定新城一起成长，持续开展盘谷在中国的房地产业务。,品牌主张 盘谷品牌，如何走向“知名” ？,论地产：对地产开发模式的新思考 种植一座城 论城市：对新城市主义的新思考 生态城市主义 论生活：对城市生活的新思考 蔚蓝生活主义, 盘 谷 地 产 新 论 ,品牌主张 盘谷品牌，如何走向“知名” ？,论地产：对地产开发模式的新思考, 关于远郊造城 传统的开发模式：造城 = 复制一座城盘谷的开发模式：造城 = 种植一座城,自海外带回一颗种子，在这里播种一座城,品牌主张 盘谷品牌，如何走向“知名” ？,论城市：对新城市主义的新思考, 关于远郊造城 1999，万
22、科举起：“新城市主义”大旗2009，盘谷发起：“生态城市主义”,新城市主义是在郊外再造一个市中心。生态城市主义，主张在城中享受生态。,品牌主张 盘谷品牌，如何走向“知名” ？,论生活：对城市生活的新思考, 关于上海的远郊生活 1995，住在上海远郊，生活是灰色的。2001，搬往上海远郊，生活是绿色的。2009，盘谷首创：蔚蓝生活主义,品牌主张 盘谷品牌，如何走向“知名” ？,品牌主张 盘谷品牌，如何走向“知名” ？,Yves和Diane的房子被粉刷成夺目的蓝色，演绎出新的海岛式明艳色彩。Yves说：“我们想要一所充满活力的房子，一所壮观的但不粗糙的房子。起先我更加倾向保守的红色或黄色。”最终，
23、女主人Diane和蒙特利尔YH2设计室的建筑师Marie-Claude Hamelin一同选择了蓝色，这是天空的颜色，也是湖水的颜色，蓝色召唤起那份纯粹的心灵能量。,缘起：Blue House：面向蔚蓝,加拿大魁北克东部的马格达伦群岛（Magdalen），五颜六色的农舍拼出一幅美妙的建筑版图，静静的海湾抚慰着城市人疲惫的心。两个厌倦了城市喧嚣生活的蒙特利尔人在这里建起一栋房子，面向蓝天，继续生活。,蔚蓝生活主义，从何而来？,品牌主张 盘谷品牌，如何走向“知名” ？,蔚蓝生活主义的观点，如何与盘古天地的推广相结合？,蔚蓝 天空的颜色，湖水的颜色，一种纯粹的心灵颜色。包揽了生态、景观及心理层面三大
24、项目优势要素。 厌倦城市的喧嚣 无论购房人是受到价格压迫而被迫外迁还是主动选择，我们都要给客户一个搬到远郊生活的心理支撑点，让他们说服自己，说服周围人。 充满活力的房子 虽然搬到远郊，但仍然看到的是壮观而不粗糙的房子。 海岛式的明艳色彩 与本项目度假风情的商业及会所相关，给客户无限遐想。 ,支撑点：生态、景观、建筑、心灵,品牌主张 盘谷品牌，如何走向“知名” ？,盘 古 天 地 是 什 么 ？Project Sprit项目精神,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,嘉定新城 荷花之城，国家级生态宜居之城,嘉定新城是上海市城市总体规划确定近期重点发展的三座新城（临港新城、嘉定新城、松江
25、新城）之一。它以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市。它是上海郊区发展战略的示范新城、是上海都市圈西北翼的区域性核心城市、上海乃至中国的汽车产业中心。,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,盘古天地 荷花城中之“花魁”！,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,十大金装卖点，花魁桂冠当仁不让！,新城规划,盘谷品牌,景观,交通,国际团队,生态,配套,度假会所,产品,蔚蓝生活,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,新城规划,国家级生态宜居城市 上海近期三大重点发展的新城之一 嘉定新城之主城区 ,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,海外
26、背景 境外开发案例 爱国华侨、荣耀家族 盘谷地产新论 ,盘谷品牌,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,轨道11号线年内通车 临近新城站（大站），车次多 临近白银站，距离较近 轨道11号线：速度最快的地铁 公路：多条快速干道,快速交通,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,国际学校（待定） 班车接驳地铁站（建议） 私立幼儿园（建议，与宋庆龄幼儿园洽谈中） 嘉定一中、师大二附中 瑞金医院 保利剧院&五星级酒店（安藤忠雄设计）,配套,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,超低建筑密度 高绿化率40%（实际：51%，口头传播） 三面环水、三面环绿 北临：紫气东来景观轴
27、,生态,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,上赛场 时尚脉搏 远山湖、云曦楼 宁静清幽 紫气东来50万平方米以上景观公园 无限视野 五湖流域景观节点 碧波冥想 ,景观,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,新城新高度（100米嘉定最高住宅） 生活新高度（3米层高） 超大栋距（73.1米） 车位配比1：1.14 户型选择丰富,产品,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,双会所：会所+泛会所 度假风情商业街 森林SPA（建议） 古式按摩（建议） ,度假风情会所,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,Blue Life 一种全新的生活方式 新城：城市中的净土
28、 蓝天白云的悠闲 懂得生活，感受生活,蔚蓝生活,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,投资开发：盘谷地产、城市地产集团 景观设计：贝尔高林 物业管理：新昌物业 HONGKONG（建议） 全程营销：易居中国 NEW YORK ,国际团队,项目精神 新城百花齐放，如何夺得“花魁”美誉？,客 户 是 谁 ？Who客户定位,客户定位 区域+市区，如何锁定客户？,项目激烈的竞争，其实是客户资源的竞争；对每个项目而言未来客户的导入至关重要；客户是谁？客户如何导入？我们希望通过对在售项目的客户梳理来理清我们的目标客户, 项目客户定位,客户定位 区域+市区，如何锁定客户？,嘉定各板块客户构成状况,嘉
29、定新城客户来源,安亭客户来源,南翔客户来源,江桥客户来源,销售案例客户分析保利家园,保利家园项目以别墅产品先期推出市场，中期以性价比较高的公寓产品为主力，同时作为新区第一个住宅项目升值前景看好，项目以嘉定本区域客户为主，外区域客户极少，公寓客户主要分为以下几类：,销售案例客户分析保利海上五月花,嘉定城区客户占据绝对比重达55.3%；项目所处北门菊园占据21.1%的比重；仍以本地客户居住改善型客户为主，外区导入客户较少,销售案例客户分析金地格林世界（公寓）,项目规模化效应显现，目前公寓客户以导入型客户为主已购客户来源主要集中于西区的普陀、长宁，嘉定本区的客户比例减少,客户案例总结,保利家园 以本
30、区域客户为主，外区客户占比较小 保利海上五月花 以嘉定老城区域客户为主，外区客户占比较小 金地格林世界 经过四年的开发，国际化小区已经成型，得到市场的认同，客户结构已经调整为上海西区为主，外部导入客户比例增加。,本项目所处新城核心区，现阶段客户构成和保利海上五月花客户相近，但是轨道交通的通车，区域客户来源将被拓宽，随着新城整体开发的推进，市区客户比例将逐步放大,客户定位板块、产品属性决定客户,板块,产品,嘉定新城,工业园区,品牌企业共同开发,纯高层小区,市场独有纯大三房,嘉定房地产启动，轨道交通通车，,大量高质量企业，高端客户支撑,品牌效益聚集，铸就嘉定新居住区,具有区域市场唯一性、稀缺性,投
31、资客户,产业客户,本地客户,产品改善客户,不同阶段主力客户细分,第一波客户,第二波客户,第三波客户,前期推广活动,轨道11号线通车,区域影响力扩大,1、本区域客户2、投资型客户,1、轨道交通导入客户（普陀为主）2、嘉定客户（南翔、安亭、江桥）3、投资型客户,1、轨道交通导入客户（普陀、长宁，宝山）2、产业客户（原经济城、规划工业区）,客户定位分析轨道交通导入客户,普陀,长宁,第三波客户,第二波客户,南翔,安亭,客户定位分析产业客户,客户定位产品、客户对位,客户定位客户心理与社会属性深入,客户定位启示,从目前在售项目反馈来看，由于其传播卖点已造成客户疲劳，其本地客户资源逐步减少，项目谋划大举导入
32、外区客户和市区客户；未来嘉定新城将有9个项目同时面市，本区域客户不足以消化高达400万平方米的体量，市区客户导入势在必行；我们希望本项目在客户导入方面先行一步，走在竞争对手之前,客 户 何 以 储 备？Promotion推广策略,推广策略,1片毛地，如何蓄水？短短69天，如何迅速走红？,本项目目前阶段尚无现场售楼处、样板房，10月10日前没有销售阵地，10月25日开盘，现场蓄水时间非常短。因此，需要场外销售阵地配合客户蓄水，将客户蓄水的时间提早至8月，拉长了客户蓄水的时间。为开盘销售提供一定的基础。,推广策略,多点驻扎活动连线,推广策略 场外推广,A.场外推广, 多点驻扎：场外售楼处选点建议,
33、嘉定老城区：商业街（短期） 门店：中山公园商圈臣信门店（短期） 市区：11号线江苏路站（长期） 网络：线上售楼处（长期）,由于现场售楼处待10月10日方能交付销售团队使用，因此在此之前，我们最缺乏的是：销售阵地。建议选取以下几个点作为外场接待点：,推广策略 场外推广, 短期驻扎 嘉定老城区商业街 沿街门面,选取嘉定老城区的最繁华的商业街，租赁其沿街铺面作为短期接待点。针对客群：嘉定区域客户,推广策略 场外推广, 临时驻扎 市中心核心商圈 臣信门店,选取市中心核心商圈的臣信门店，可在最短时间内实现客户接待功能。在10月10日现场公开前，可借用这一场地作为临时接待。针对客群：市中心客户,推广策略
34、场外推广, 长期驻扎 11号线市区重站：江苏路站,选取市中心11号号线沿线，并与其他轨道有交汇点的重要站点 江苏路站。一方面，可作为盘谷品牌在市中心的形象展示点。另一方面，其周边商业氛围逐渐发展起来，在此区域活动的客户正是我们的重要目标客户。针对客群：市区（西北区），轨道导入客群,推广策略 场外推广, 长期驻扎 网络：线上售楼处,除了线下的售楼点之外，我司认为针对年轻客群，网络与他们的生活密不可分，应发展线上售楼处作为辅助销售工具。加上我司Sina平台的支持，可将线上售楼处的功能发挥到最大。针对客群：市区，年轻客群,推广策略 场外推广,8月18日盘谷品牌&盘古天地升空亮相 蔚蓝色的LOGO热气
35、球升空仪式, 活动连线：公关事件,推广策略 场外推广, 活动连线：线下活动,8月18日- 9月28日盘古天地“11号线沿线商圈巡展” 蔚蓝热气球追随巡展作为精神堡垒 巡展内容：“蔚蓝生活主义” 主题秀,推广策略 场外推广,虚拟游戏：播种一座自己的城 游戏模式：类似于“虚拟城市” 推广作用：可配合盘谷品牌“种植一座城”的观点进行延展，也是针对市区客群的一种推广手段，让客户更深入地了解盘古天地。同时，这种创新手法也可以作为一个新闻点进行媒体炒作，吸引眼球。 附加作用：产品测试 / 征集市区客户的产品需求，为2-3期做铺垫。, 活动连线：线上活动,推广策略 场外推广,传媒爆炒多元组合,B.媒体推广,
36、推广策略 媒体推广,推广策略 媒体推广,推广策略 目标储客量的分解,客 户 何 以 沸 腾？Show展示策略,展示策略 240小时内，如何让意向客户下单？,体验营销 - 拉力销售控制 - 握力后台服务 - 推力,PULLGRIPPUSH,展示策略 240小时内，如何让意向客户下单？,展示策略 240小时内，如何让意向客户下单？,展示策略 240小时内，如何让意向客户下单？,森林SPA,展示策略 240小时内，如何让意向客户下单？,展示区：景观小品,最 优 化 上 市 计 划 ？Sales推案策略,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？,I期产品推案及定价,推案策略 年底目标的实现，如何最优
37、化推盘？,“盘古天地”一期，共有三栋楼，六个单元号。项目前期根据静态定价的几大构成因素，对项目的各楼栋进行打分汇总，制定出静态时各楼栋之间的优劣势和价格关系。,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？, 景观系数,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？, 朝向系数,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？, 干扰系数,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？, 户型系数,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？,根据景观、朝向、户型、干扰因素综合各栋静态的排序。, 静态排序,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？, 静态楼栋价格,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？,I期
38、上市计划,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？,遵从价格低开高走，上市节奏基本遵循单元的排序由低向高； 每次上市的户型供应合理，组合上市，多面储客； 根据储客情况，灵活调整上市数量，营造热销,一期三栋中2房共计400套，占总量的68%，属于“红海产品”。,一期三栋中1房和三房各总计96套，占总量的32%, 上市策略,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？,2栋纯2房都遵从价格低开高走，上市节奏基本遵循 1、2、3、4的单元号排序由低向高；,此栋三房拥有北端“紫气东来”的绿地景观是一期的楼王，该栋是一期的价格标杆，建议在首推时主推5号的单元，适量去化，贯穿09年下半年销售，靠西单元顺势
39、成为一期价格杠铃，作为二期上市前的销售价格奠定基础。, 上市次序建议,？,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？, 2009年上市方案,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？, 2009年上市第一阶段,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？, 2009年上市第二阶段,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？, 2009年销售及回款计划,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？,I期上市风险提醒,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？,房产法规风险按上海商品房预售条例规定，取得预售许可证的房源，在房产网公示后十天都具备对外销售的条件，因此今年下半年一期592套都具备销售条件，
40、有证不售，开发商会被投诉惜售，属于违规操作。为了配合项目销售周期延长的要求，又要避免全盘推上出，销售率不高会对项目的市场影响力产生负面影响，计划是将一期中4号或6号放在2010年主推.建议解决方案：所有取得预证但没有主推的房源都要必须在取得预证之后准备上应市的价格表（非实际上市价，利用价格销控房源）应对有需求的客户，并此栋的价格是目前没有任何优惠为由，但可接受有意向的客户明确楼室号的意向预定。, 风险提示,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？,市场风险09年下半年是否能继续延续3月份之后的放量热销的市场热势？销售速率达不到理想要求？建议应对方案：1、开盘前做好价格测试，精准的客户意向梳理
41、2、灵活的价格手法，根据速率及时实施调价，一期以平稳销售为主3、多样的优惠策略，有针对楼栋或房型设定优惠，达到集中销售, 风险提示,推案策略 年底目标的实现，如何最优化推盘？,Thanks,开盘前 营销执行工作手册1. 第一阶段：营销筹备（8月）2. 第二阶段：形象公开（8月18日-10月10日） 大量来访 意向客户第三阶段：首次蓄水（10月11日-10月24日） 意向客户 准客户第四阶段：开盘（10月25-30日） 深度客户 签约客户5. 一期营销费用预算6. 附：工作执行时间总表,INDEX,1.Ready,第一阶段：营销筹备（8月）, 阶段目标, 阶段情况：预售证尚未取得阶段，无法大量铺
42、开广告。 主要工作：为营销工作展开做一切筹备 推广要点：为形象公开的启动点做好铺垫,CIS System,确认项目CIS系统,盘古天地,盘谷：发展商为第一批进入中国的外资银行盘谷银行。因此，盘谷二字可谓品牌价值，须大力发扬并延续。项目以盘古命名，包含了双重指向性，在推广上有一定优势。品牌与项目也易形成互动，相互作用。天地：天地,包羅万象，意味深长，与盘古开天辟地的故事息息相关。由于上海新天地的声名远播，天地也不乏国际性。盘古天地，作为一个大盘的整盘总案名，非常具有气势。,传说在天地还没有开辟以前，宇宙就像是一个大鸡蛋一样混沌一团。有个叫做盘古的巨人张开巨大的手掌向黑暗劈去，一声巨响，“大鸡蛋”
43、碎了，千万年的混沌黑暗被搅动了。盘古开天辟地，是中国古老的神话。也是我国对人类文明起源的记录。, 案名理解,天工开物，盘古大成,天工开物，意指：盘古开天辟地，象征了发展商首个中国项目所具有的里程碑意义。同时，也含有开发商独具匠心的土地开发、产品规划理念，将国外先进经验带来中国。对嘉定新城、对上海地产界而言，盘谷所带来的是翻天覆地的变化。盘谷，既指发展商品牌，又指项目，具有双重指向性。盘古大成，则显示了发展商的实力与成熟度，也将盘古天地项目定位于盘谷品牌的大成之作。同时，还具有嘉定新城“大城”开发的含义。该总精神，整体上来说，与“盘古天地”这一案名调性统一，涵盖了项目与品牌双重形象。在语境上，颇
44、具气势，可彰显大盘气质、标杆风范。, 项目总精神,Out Door,快速抢占项目周边户外位置！,Poster in Shops,二手门店海报,Model,模型建议, 区域模型: 整个嘉定新城, 社区模型: 整个盘谷天地1-3期，含商业,3D Video,三维宣传片建议, 三维建模，可用于外展点、房展会等播放,Website,网站设计参考, 网页设计参考, 供应商推荐（网站）：http:/www.p-2-,Sales Tool,销售物料设计,2.Promotion,第二阶段：形象公开（8.18-10.10）, 阶段目标, 阶段情况：预售证尚未取得阶段，无法大量铺开广告。 主要工作：启动项目形象推广 推广要点：板块与品牌炒作为项目筑底，以活动推动项目前期储客,吸引来访客户 意向客户,品牌 板块 活动,三大 主题爆炒,Hype Up,8月18日 10月10日 传媒爆炒,News - Hype Up,8月18日 10月10日 新闻炒作（设计样本）,Soft AD - Hype Up,8月18日 10月10日 软文炒作（设计样本）,
