1、巴南商业发展报告,整体发展环境研究,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,收入与支出,发展目标：再造一个重庆经济 在800亿元GDP基础上，2012年翻一番，到1600亿元； 到2015年再翻一番，达到3200亿元； 到2020年再翻一番，达到6400亿元。,功能定位： 统筹城乡综合配套改革试验的先行区； 中国内陆重要的先进制造业基地； 中国内陆重要的现代服务业基地； 长江上游地区金融中心和创新中心； 内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。,城市地位： 长江上游经济中心 西部地区重要增长极 全国五大中心城市之一,世界看中国，中国看重庆西部战
2、略发展的桥头堡,人口构成,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,2010年6月，中国第三个副省级新区两江新区正式挂牌，从国家发展战略层面上，肯定了重庆作为西部经济发展核心力量的地位。,中国西部最具投资潜力的特大城市区位条件优越；基础设施功能完备；工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强；科技教育力量雄厚，人才相对富集；市场潜力巨大。,最具投资潜力城市，全国第四，西部第一,收入与支出,人口构成,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,2011年全国各省及直辖市GDP增长率排名,2005-2011年重庆市GDP走势
3、,内陆最具发展潜力城市GDP增值连续五年超14%，08年、09年、10年、11年GDP增幅居全国前五位。,2005-2011年重庆市人均GDP走势,2005-2011年重庆市城镇化率,2011年重庆GDP总量超万亿 增速高达16.5%增速第一,收入与支出,人口构成,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,25%,45%,70%,85%,95%,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US
4、$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,多种需求,个性消费,人均GDP,城市化率,商业处于与农业经济相匹配的原始状态,商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生 活提供基本保障,商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等,超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现,广义性商业的升华转型， 主题性的一站式消费中心、购物公园等极具个性消费的场所出现,城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型
5、,收入与支出,人口构成,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,转型商业模式，个性消费,25%,45%,70%,85%,95%,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,多种需求,个性消费,人均GDP,城市化率,从城市化率来看，2010年主城九区整体城市化率超80%,从人均GDP来看，2010年主城九区人均GDP超8000US$,SHOPPINGMALL大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商
6、业形态出现,由综合型商业到个性化消费模式商业的过渡期,重庆商业发展,重庆当前经济及城市化进程下商业发展方向,收入与支出,人口构成,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,重庆城市空间以主城为中心外扩发展,空港,茶园,两江新区、CBD扩容，城市发展进入新阶段,重庆将依托“一岛、两江、三谷、四脉”的地理条件，以主城区为中心，向四周扩张：北部地区：打造新中心区，与中南部老城区形成两大中心高地。东、西片区：重点扶持西永、茶园两大城市副中心。,一岛：渝中半岛两江：长江、嘉陵江三谷：及由缙云山、中梁山、铜锣山、明月山4座山形成的3个山谷四脉：缙云山、中梁山、铜锣山
7、、明月山,收入与支出,人口构成,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,城市建设和房地产市场的快速发展，促进了商业市场的扩张和升级。,固定资产及房地产开发投资的平稳快速增长，促使重庆商业市场的不断扩张及提升。房地产投资在总投资中的占比为25%，投资结构合理，城市发展空间大，速度快，商业市场投资机会多。,重庆固定资产投资总量和增长率优势非常明显，总量居中西部重要城市之首；重庆房地产开发投资平稳快速增长，2012年超过两千亿元，达到2015亿元。,重庆市近年固定资产投资与房地产开发投资,收入与支出,人口构成,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概
8、况,经济运行,城市建设,商业贸易,重庆商业市场发展呈快速增长势头，商业需求旺盛,重庆近年社会消费品零售总额,消费市场保持快速增长的良好势头，居民的基本生活消费能力非常强劲并不断提升，人均社会消费品零售额2010年首超超万元大关，商业消费需求旺盛。,商业发展繁荣，社会消费品零售总额持续高速增长。住宿和餐饮业发展较为迅速。,收入与支出,人口构成,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,重庆商业消费结构已发生转变，享受型商品比重增加,满足基本需求类的商品（食品类、服装类、日用品类等）零售额比重逐年减少，享受型商品（汽车类、家电类等）零售额比重逐年增加。,商业
9、需求逐步发生转变，由满足基本生活需求向追求生活品质需求转变，大件、享受型商品年销售呈逐年递增趋势。,收入与支出,人口构成,重庆近年社会消费品零售趋势,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,重庆城镇化进程的加快，将刺激商业的消费需求。,重庆市人口保持良好发展态势：常住人口继续回升；市内人口流动加大，市外外来人口持续增长，城镇化进程稳步推进。,城市对外吸附力逐年加大，城镇成为人口聚集的主要方向，近几年来城镇化率平均增长幅度1.6%左右，人口向城市快速聚集和高度集中，将带来城市巨大的消费需求。,收入与支出,人口构成,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展水平
10、,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,重庆市城市人口收入水平呈纺锤式结构，导致消费支出结构不同。,低收入户、中等收入户、高收入户呈2:6:2比例，呈现不同需求态势。,收入与支出,人口构成,低收入户（20%）主要以满足基本生活需求支出为主，主要体现在支出为食品、衣着和教育支出；中等收入户（40%）主要在满足基本生活需求支出的前提下，注重生活品质需求支出，在食品支出比重减少的同时，衣着、交通、教育支出增加；高收入户（20%）注重生活品质需求支出， 衣着、交通、教育和家庭设备用品支出显著增加。,最具投资潜力城市，全国第四，西部第一,西部战略发展的桥头堡,重庆城市空间以主城为中心外扩发展,城市建设
11、和房地产市场的快速发展，促进了商业市场的扩张和升级,重庆商业市场发展呈快速增长势头，商业需求旺盛,重庆城镇化进程的加快，将刺激商业的消费需求。,GDP总量超万亿 增速高达16.5%增速第一,重庆商业消费结构已发生转变，享受型商品比重增加,城市人口收入水平呈纺锤式结构，导致消费支出结构不同,城市概况,经济运行,城市建设,商业贸易,人口构成,收入与支出,商业发展基础良好商业模式向个性化消费模式过渡商业消费向享受型发展,重庆市经济发展环境小结,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展格局,发展现状,发展愿景,解放碑商圈,南坪商圈,观音桥商圈,杨家坪商圈,沙坪坝商圈,沙滨路商业,北滨路路商业,南滨路路商业
12、,茶园,大学城,传统商圈商业,中心型社区商业,滨江商业,传统商圈：解放碑商圈、 观音桥商圈、 沙坪坝商圈、杨家坪商圈、南坪商圈建筑面积：450万平方；辐射范围：可辐射主城范围及周边城镇，商业成熟，可拓展性弱，城市主力消费场所。商业成熟度：商业已经成熟，各大商圈面临扩容。滨江商业:北滨路、南滨路、沙滨路建筑面积：规划约80万平方；辐射范围：主要辐射所在行政分区内消费人群，次要辐射邻近城区。商业成熟度：南滨路商业成熟度较高，其余处于规划发展阶段，未来发展潜力大。中心型社区商业：大学城、茶园建筑面积：约50万方辐射范围：主要以满足区域组团内生活配套需求。商业成熟度：北部商业由于政策利好，发展趋于成熟
13、，南部商业处于发展中，尚未成熟。,核心商业分布集中，外围商业滞后，城市商业进入外围开发阶段,P1/整体发展环境研究重庆市商业发展格局,发展现状,发展愿景,商业发展与城市发展同步，向“三北”区域集中发展,传统核心商圈：面积450万平方；零售总额：450亿元 解放碑商圈 观音桥商圈 沙坪坝商圈 杨家坪商圈 南坪商圈,在近年的商业发展与规划上，城市以南，商业发展缓慢，消费群体更多被传统商圈所吸纳；城市以北，商业发展迅速，商业规划相对独立但又互相关联互补。,次级商圈: 面积：增加180万平方； 零售总额：120亿元以上； 茶园商圈 西永商圈 大渡口商圈 北碚商圈 渝北商圈 巴南商圈,规划商业配套服务中
14、心： 蔡家大竹林唐家沱西彭,商业发展与城市发展同步，向“三北”区域集中发展,核心商业分布集中，外围商业滞后，城市商业进入外围开发阶段,城市以南，商业发展缓慢，消费群体更多被传统商圈所吸纳；城市以北，商业发展迅速，商业规划相对独立但又互相关联互补。,发展现状,发展愿景,商业发展以五大商圈+三大滨江商业为主，外围商业主力扩张以大学城、茶园为主。,传统商圈商业辐射性、聚集度高商业扩张与城市发展方向一致,重庆市商业发展格局小结,区域发展环境研究,P2/区域发展环境研究区域经济发展水平,区域定位,经济运行,商业贸易,产业布局三大板块：主城核心区二环经济带特色小镇片区南部品质居住和经济核心区李家沱片区花溪
15、工业园区区龙州湾片区鱼洞片区区大江工业园区金竹工业园区,巴南区划分为三大板块，目标建设“江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区”，在重庆“一小时经济圈”率先实现全面建设小康社会目标。,巴南区西南第一大区，二环经济核心,P2/区域发展环境研究区域经济发展水平,区域定位,经济运行,商业贸易,巴南区经济实力相对较弱，非热点发展区域,近年来巴南区GDP增长趋势,整体经济实力在主城九区中较弱，总体GDP贡献在主城九区中排名第七，人均GDP排名末尾。近三年区域发展较快，GDP及人均GDP近年增长明显。,2011年主城九区GDP比重,P2/区域发展环境研究区域经济发展水平,区域定位,经济运行,商业贸易
16、,巴南区商业发展水平低于主城其它商业发达区域,综合性商业形式、多种需求,25%,45%,70%,85%,95%,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,多种需求,个性消费,人均GDP,城市化率,从城市化率来看，2010年巴南区城市化率75%,从人均GDP来看，2010年巴南区人均GDP超6000US$,商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等,处于综合性商业模式发展期,区域商业发展,P2/区域发展环境研
17、究区域经济发展水平,区域定位,经济运行,商业贸易,巴南区商业进入快速发展期,近年来巴南区GDP增长趋势,区域整体商业在主城九区中较弱，发展基数较低，在主城九区中排名第七。自2007年以来，商业发展速度开始提速，增长速度高于主城其他区域4%-8%。,P2/区域发展环境研究区域人口及消费水平,收入与支出,人口构成,目前城镇人口约69.68万人，常住人口约93.47万人，人口基数大，属于典型的大城市+大农村区域而在未来人口规划中，将新增25.32万人，人口增加主要来自市外人口流入和周边区县人口流入。,巴南区未来人口的增加，将带来强大消费力,P2/区域发展环境研究区域人口及消费水平,收入与支出,人口构
18、成,区域城镇人口收入相对较低，商业消费能力受限。,巴南区收入水平对商业消费力有较大影响,巴南区经济发展环境小结,西南第一大区，二环经济核心,人口的增加，将带来强大消费力,收入水平对商业消费力有较大影响,区域定位,人口构成,收入与支出,商业发展水平相对较弱，发展速度快商业处于综合性商业模式发展期居民收入水平对商业发展形成制约,商业发展水平低于主城其它商业发达区域,经济运行,商业进入快速发展期,商业贸易,P2/区域发展环境研究区域城市发展格局,发展现状,规划发展,巴南区整体分为三大板块：李家沱板块成熟中心居住区；李家沱片区商业氛围相对较浓，配套成熟中心区域龙洲湾板块新政务、商务中心区龙州湾片区为新
19、兴城区，新区府已正式在此办公，区域配套逐渐成熟鱼洞板块老政务、商务中心及成熟中心居住区周边配套成熟，交通规划路网发达，目前的中心居住区。,鱼洞城区,大江工业园区,金竹工业园区,龙州湾片区,花溪工业园区,李家沱片区,由“两点”独立发展向“三点”联片发展转变,P2/区域发展环境研究区域城市发展格局,发展现状,规划发展,主城核心区规划包括龙洲湾、鱼洞、李家沱、花溪、南泉、界石的全部区域及一品、南彭、惠民在二环以内部分，打造现代化的产业高地和现代化宜居城区，成为重庆南部重要增长极的核心载体。2015年，主城核心区建成区面积达到70平方公里，聚集人口达到70万人以上，经济总量占全区比重达到85%以上。李
20、家沱板块改造提升李家沱片区，按照现代商圈的要求，把李家沱打造成为重庆主城核心商圈之一。龙洲湾板块龙洲湾建设成为立足巴南、辐射重庆主城南部的商务功能区，现代购物中心和公共服务中心。鱼洞板块加快鱼洞城区风貌改造、形象提升，促进商业中心提档升级。,未来发展重心仍是区域主城核心区，商业发展集中在李家沱龙洲湾区域,由“两点”独立发展向“三点”联片发展转变,区域发展重心由“鱼洞”向“李家沱龙洲湾”转移，商业发展重心随之转移。,发展现状,发展愿景,区域发展由“李家沱鱼洞”独立发展向“李家沱龙洲湾鱼洞”联片发展转变。,商业扩张与城市发展方向一致商业扩张“同主城化”趋势加强,巴南区商业发展格局小结,区域主城核心
21、区仍是发展重心，李家沱龙洲湾区域是重点,区域市场发展水平研究,P3/区域市场发展水平研究区域商业发展水平,李家沱商圈,龙洲湾商圈,鱼洞商圈,区域商业发展规划核心商圈：龙洲湾市级商圈重庆市城市副中心核心区，包括龙洲湾商业步行街、龙洲大道特色商业街、B区购物中心等内容，商业面积约150万平方米。李家沱市级商圈重庆市级核心商圈，占地20平方公里， 将被打造为集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐、市场、会展等于一体的现代商贸中心。其中，核心商圈以李家沱都和广场为中心，面积约3平方公里。商业中心区：鱼洞商圈区级商圈，建设范围为北至鱼洞江滨路及鱼洞江滨公园，西至大江工业园区，南至箭河路，东至鱼洞大桥，面积约3平
22、方公里，定位为都市枢纽商业中心，打造成特色商圈。,规划发展,发展现状,P3/区域市场发展水平研究区域商业发展水平,规划发展,发展现状,融汇半岛商业区,李家沱中心商业区,恒大城商业区,总体概况位置：地处巴南区南部，属门户区域，距南坪商圈11公里，杨家坪商圈7公里区域面积：4.5平方公里区域人口：常住人口约11万人规划指标商圈总面积：约20平方公里（范围：东至渝南大道，南至岔路口，西至融汇半岛 滨江路，北至七公里半家具市场）核心商圈面积：约3平方公里（范围：以李家沱都和广场为中心，东至李九路口，南至土桥红光大道，西至李家沱长江大桥南桥头，北至滨江路所围成的区域）核心商圈总建面：约100万M2规划布
23、局： 2个大型购物中心，1个大型百货店;设置2个大型专业店、;布局1个五星级酒店，2个四星级酒店;1个大型休闲娱乐城;1个地下商业城;规划建设培育7条特色商业街区；升级改造1个大型农贸市场。,P3/区域市场发展水平研究个案研究李家沱中心商业区,项目概况,商业业态,租金售价,核心商业区,P3/区域市场发展水平研究个案研究李家沱中心商业区,项目概况,商业业态,租金售价,通过对调查项目的分析，根据业态出现的频次来看，餐饮类业态在项目商业当中占较大的份额；在频次上来说，建材类、服饰类、便利店入驻频次较高。,详细见分析,P3/区域市场发展水平研究个案研究李家沱中心商业区,项目概况,商业业态,租金售价,通
24、过对调查项目的分析，根据业态出现的频次来看，餐饮类业态在项目商业当中占较大的份额；在频次上来说，宾馆、建材类、服饰类入驻频次较高。,P3/区域市场发展水平研究个案研究李家沱中心商业区,项目概况,商业业态,租金售价,租金：30-80元/ /月售价：15000-20000元/ ,租金：300-500元/ /月售价: 25000-30000元/ ,租金： 100-200元/ /月售价: 18000-22000元/ ,租金：150-250元/ /月售价：18000-22000元/ ,租金：30-100元/ /月售价：15000-18000元/ ,总体概况位置：巴南区巴南大道（原李九路）北侧发展商：恒大
25、地产集团指标概况总占地：约1000亩总建面：约118万M2商业建面：约8万M2居住人口：约4-5万人,P3/区域市场发展水平研究个案研究恒大城商业区,项目概况,商业业态,租金售价,P3/区域市场发展水平研究个案研究恒大城商业区,项目概况,商业业态,租金售价,通过对调查项目的分析，根据业态出现的频次来看，餐饮类业态在项目商业当中占较大的份额；在频次上来说，家居装饰店（项目属于新建小区影响）、烟酒专卖店、房屋中介、茶楼/咖啡厅、药店/诊所、便利店入驻频次较高。,详细见分析,P3/区域市场发展水平研究个案研究恒大城商业区,项目概况,商业业态,租金售价,通过对调查项目的分析，从面积需求，餐饮类业态在项
26、目商业总体量中所占的份额最大；其次为茶楼/咖啡厅、家居装饰店、娱乐会所、药店/诊所和超市（分析结果详见上页表格)。,P3/区域市场发展水平研究个案研究恒大城商业区,项目概况,商业业态,租金售价,P3/区域市场发展水平研究个案研究曦园柳镇商业区,项目概况,商业业态,租金售价,总体概况位置：巴南花溪鎮民主村（渝南大道岔路口巴南区党校旁）开发商：重庆曦圆房地产开发有限公司规划指标占地面积：1500亩建筑面积：120万方商业面积：规划人口：3-4万人,P3/区域市场发展水平研究个案研究曦园柳镇商业区,项目概况,商业业态,租金售价,通过对调查项目的分析，根据业态出现的频次来看，餐饮类业态在项目商业当中占较大的份额；在频次上来说，便利店， 建材 ，美容美发 ，家居/布艺 ，药店/诊所 ，茶楼/咖啡厅入驻频次较高。,详细见分析,P3/区域市场发展水平研究个案研究曦园柳镇商业区,项目概况,商业业态,租金售价,通过对调查项目的分析，从面积需求，餐饮类业态在项目商业总体量中所占的份额最大；其次为茶楼/咖啡厅 ，便利店， 建材 ，美容美发 ，药店/诊所 ，家居/布艺 （分析结果详见上页表格)。,P3/区域市场发展水平研究个案研究曦园柳镇商业区,项目概况,商业业态,租金售价,曦园柳镇目前商业阶段为开业期,租金相对较低;商业部分全由开发商支持,不对外销售,
