1、石柱站前大道商住项目市场调研报告,2011年7月,前 言首先感谢“贵司”对于英威斯特投资顾问有限公司（以下简称“IBC”）的信任和支持，作为一间致力于为国内地产开发提供增值服务的专业地产服务公司，IBC对于此次能够有机会与贵司合作进行地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司的实力和IBC专业的地产开发、运营经验以及众多的资源，能够成功打造卓越的地产项目。,目录,石柱城市概况,石柱渝东枢纽门户,位于重庆市东部、长江南岸、山峡库区腹心，集少数民族自治县、三峡库区淹没县、国家扶贫工作重点县为一体的渝东枢纽，幅员面积3012平方公里，辖32个乡镇。东接湖北省利川市，南临彭水苗族土家族自治县，西南靠
2、丰都，西北连忠县，北与万州区接壤。门户位置凸显。,石柱县,石柱在重庆的位置,石柱城市人口概况,石柱总人口54万，共28个少数民族，少数民族人口占70%，其中52%为土家族；由于民族融合，该区域少数民族在生活习俗，消费习惯等方面与汉族差异不大。仅在乡镇区域保留有哭丧、哭嫁等民俗。同时，土家摆手舞等民俗活动影响较广泛，土家佩戴头饰（缠头）的习俗在民间影响深远。居住习俗基本与汉民族无异。城区人口12.5万人，聚居于面积7.51平方公里，以南滨镇为中心的石柱县中心县城建成区。,土家姑娘,土家建筑,16小时上海,四小时成都,石柱交通情况,石柱离重庆主城225公里，实现了2小时重庆、4小时成都，16小时上
3、海。城区内长途客车可直达温州、成都等地，2013年火车站就正式投入运行。石柱未来三至四年“四高（沪渝高速公路、沿江高速公路、丰石高速公路、梁黔高速公路）一铁（沪蓉高速铁路）一港（长江黄金水道西沱深水良港）”大交通体系形成，石柱必将成为渝东交通枢纽。,二小时重庆,石柱目前经济状况,十一五期间，石柱全县地区生产总值达65.32亿元，年均增长16.4%；工业年均增长28.8%，达19.2亿元；社会消费品零售总额年均增长19.5%，达25.7亿元；全社会固定资产投资年均增长34.4%，突破100亿元；,地方财政收入年均增长36.7%，达8.2亿元；人均GDP达到2200美元，处于重庆“两翼”县级前列；
4、第一产业实现增加值12.98亿元，增长7%；第二产业实现增加值27.43亿元,增长29.1%；第三产业实现增加值24.91亿元，增长15.6%；房地产业完成投资10亿元，同比增长2.1倍；农民人均纯收入实现5008元，增长25.3%，增速排重庆区县第三；,石柱目前经济状况,石柱产业现状,三大支柱产业黄连,石柱黄连种植已有700年历史，常年在地面积5万余亩，年产黄连1200-1500吨，年产量占全国的60%以上、占世界的40%以上，年交易量占全国的80%以上，是全国产连第一大县。以黄连为主药的“东田糖脉灵”的临床试验和新药申报工作，现在已经完成三期临床并即将获得国家批文。开发一旦成功，可望形成几
5、十亿元的市场销售额。黄连系列产品开发项目建成投产后，年可实现产值12亿元以上，创利税1亿元以上，解决就业人员500人以上。,石柱产业现状,三大支柱产业旅游,经过几年的积累，石柱发展旅游业取得了明显成效。2010年，全县实现接待游客250万人次，实现旅游综合收入12.5亿元，分别是2005年的8.3倍、27.8倍，呈现出前所未有的“井喷”现象，旅游产业对县域经济的支撑作用十分明显。石柱对包括太阳湖生态休闲旅游度假区、冷水温泉度假区、西沱古镇保护与旅游综合开发、黄水旅游名镇等四大市级旅游项目在内的17个旅游重点项目进行建设，总投资近60亿元。2007年以来，先后举办了“重庆市第三届森林旅游节暨首届
6、土家民俗文化节”、“辣椒文化节”、“土家美食文化节”、“中国石柱第二届土家民俗文化节暨首届黄水林海消夏节”等活动。2010年的黄水林海消夏节，参与人数达50多万，实现游客接待110万人次，创旅游综合收入5.5亿元。,石柱产业现状,三大支柱产业辣椒,石柱县是辣椒生产大县，2007年被授予“中国辣椒之乡”，全县种植辣椒28万亩。年产辣椒25万吨。全县现有41家辣椒加工企业，其中本地36家，引进了重庆德庄集团、小天鹅集团、三九火锅底料厂、康欣源（6家）和璧山怡留香酿造厂等企业在我县投资辣椒精深加工及产品开发，年加工能力3万多吨。2010年石柱县的辣椒种植面积达30万亩，产值突破5亿元。,石柱县居民消
7、费情况,石柱是典型的县级城市，商业业态齐全，居民消费形态涵盖中高端专卖、普通连锁超市、街头便利零售小店等，尚无大型一站式购物中心和大型专业卖场；居民消费还是以吃、穿、用等基本生活用品为主，随着收入水平提升，石柱居民对高档商品有强烈需求；随着近几年投资房地产热潮的兴起，石柱居民对房地产需求强烈，从2011年开盘的几个楼盘来看，开盘2个月内均销售一空，房地产消费火爆；,石柱城市配套情况,旧城改造、新区开发加快推进，2010年新建巴渝新居1670户，改造农村危旧房2178户，建成农民新村18个。旗山大桥、关门岩大桥、关门岩公园即将完工，全面整治了县城道路及人行道，改造升级了5公里万寿大道，同时，工业
8、园区的新建，城区东扩南进，都使城市基础设施建设得到极大提升。,2011年，重点推进火车站前大道及延伸段，启动建设鲤塘坝片区、卷洞桥、乌秧坝两岸、站前大道两侧、火车站广场等路网工程，基本构建起新城区城市基础设施框架。火车站开通后，将使城南开发片区形成石柱县最主要的物流、商贸流通集散地，将使石柱成为重庆东部重要的商贸中心之一。同时火车站开通也将对石柱县房地产市场特别是城南开发片区区域市场起到极大的促进作用，将会大大加快城南片区开发建设的步伐。,项目地块,火车站,石柱在重庆经济发展中的地位,石柱县成为渝东南唯一、全市少数民族县唯一纳入成渝经济区区域规划的县,是成渝经济区东出的“前沿阵地”，是华中华东
9、西进的“桥头堡”，将成为成渝经济区对外开放的东大门.根据重庆市规划，拟在13年内投资千亿打造“渝东枢纽门户”，规划建设317项重大项目，届时石柱年均经济增长速度要达到16%以上，人均GDP由目前的1000多美元提高到1万美元。随着“四高一铁一水”水陆综合交通体系的逐步形成，石柱将成为重庆及大西南通往中东部地区最便捷通道和“两翼”结合部交通循环、物流中转的重要节点。所谓“四高”，即沪渝、丰石、沿江、梁黔高速公路；“一铁”即渝利高速铁路；“一水”即长江黄金水道。随着这些重大工程的陆续建成，全国全市几条大通道将在石柱交汇重叠，在重庆“1小时经济圈”外，石柱将成为全市少有的同时拥有高速公路、高速铁路和
10、长江黄金水道的区县。,石柱经济地位,到2012年，石柱将初步形成渝东交通枢纽构架，实现“1小时主城”和“7小时出海”，彻底打破交通瓶颈，届时石柱丰富的矿产资源将得以大量外销，到2020年全面建成渝东枢纽门户。十年后石柱将建成拥有20万人口的中等城市，城市化率达到50%以上。2012年，石柱将建设成为渝东地区最宜居的区县之一，主要指标达到渝东地区一流水平，辐射丰都、忠县；到2017年，将石柱建设成为重庆最宜居的区县之一，主要指标达到重庆市中上水平。,“四高一铁一港”凸显区位优势,沪渝高速公路建成通车，渝利高速铁路、丰石高速公路，为石柱的发展创造了机遇；加上正快速推进建设的西沱码头和将于“十二五”
11、期间建设的梁黔高速公路，构成了“四高一铁一港”为骨架的水陆综合交通体系。到2012年，石柱将实现“1小时重庆”和“7小时上海”，成为重庆及大西南通往中东部地区最便捷的大通道和“两翼”结合部交通循环、物流中转的重要节点。石柱将成为500公里半径可涵盖重庆、四川、湖南、湖北、贵州、陕西等六省市的交通枢纽。目前。石柱火车站正在建设中，预计2013年正式投入使用，使石柱城南片区经济以及交通，将实现辐射丰都、忠县、湖北利川、贵州、云南等地，并迅速通达全国的愿景。在城市规划建设中，石柱政府投入巨资，修建改造站前大道，并在未来规划中，将城南站前大道片区，作为城市发展重点建设、扶持地区。,小结：,石柱区位优势
12、明显，位于重庆东部，省、县、乡道路纵横交错，四通八达，已成为重庆东部枢纽门户；国家对小城镇建设的大力支持，且该区域辐射面积广，直接辐射总人口达53万人次，使得石柱具有很大发展潜力；城镇基本生活配套设施亦应齐备，教育优势明显，为房地产开发奠定了良好的基础；近两年工业产业的高速发展、辣椒经济的推动、中药材种植与药物研发、农村万元增收均使石柱经济处于飞跃式发展。2013年投入使用的火车站将使石柱渝东门户更加凸显，并且优化目前产业结构，将促使石柱逐渐改变目前仅依靠旅游、农产品为支柱产业的局面。,石柱房地产市场调查,宏观政策环境石柱房地产市场整体现状楼盘分布情况在售楼盘情况房地产市场平均价格走势及销售情
13、况,上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，由于2010年底至2011年初的政策调控，使购房者犹豫观望情绪增长，该情绪在年中有一定的释放，住宅销售面积增长12.1%。根据2011年1月17日国家统计局公布的数据也显示，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.1亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。这意味着，2010年，全国房地产开发企业土地成交价格为2437元/平方米，同比2009年上涨29%，是近10年来的次高增幅。,
14、房地产业：全国土地供应趋紧，土地价格稳步增长,宏观政策环境,上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。实力开发企业转型商业地产、旅游地产、工业地产。经济增速放缓、房地产市场低速增长也会导致信贷需求有所放缓。由于政策调控的作用，2010年多数开发企业采取保守开发态度，2011年市场供应量小于2010年，且部分二级、三级城市将出现无房可卖的状况。由于国家政策调控，多数地方政府缩减土地供应量，使土地供应趋紧，开发企业囤地心理，促使土地价格大幅上涨。,政策：从抑制到遏制，2010-2011调控是主调2007年，中央出台系列政策调
15、控过热的楼市。2008年，为应对金融危机，扩大内需提振经济，中央又为楼市松绑”。2009年，楼市热情被再次点燃，多地房价大幅度上涨。“通胀压力、高房价、人民币升值、国际热钱的大量涌入”，2010年年初，中国楼市的火热程度，更甚于以前。 2010年，在“抑制通胀，促进楼市健康发展”的大背景下，中央今年连续二次实施新政加大对楼市的调控。2011年，抑制已久的钢需在下半年将有一个集中式爆发。,如何避开政策风险与市场滞涨的浅滩？,政策解读：首套自住房：建筑面积在90以上，贷款首付款比例不得低于30%，从而排斥了部分刚性需求的客户。第二套住房：贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.
16、1倍。第三套住房：对房价格过高、供应紧张的地区，银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款 异地购房：不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民按第二套房执行。 对策建议： 提高房价以降低房贷首付比例 消费贷款转房贷 中小额贷款公司担保提供贷款.,政策的主要动向,从国房景气指数来看，在2010年3月，景气指数已达历史最高点（因统计具体数据缺乏，图示只能显示到09年底），房价上涨过快，中央对于二套房、利率、土地交易等均采取了针对性措施；到目前为止，取得了一定成效，但不明显，预计2011年，调控仍将作为政策的主动向（目前房产税试点已在重庆、上海实行），但调控主要针对重点城市，对地县级二三
17、级城市影响不大。,政策解读： 国土资源部推出的2010年全国住房供地计划为18万公顷总供应量（远超2009年的76461公顷），其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划占比是77%。 对策建议： 这项政策实际上是对以前70/90政策的恢复，该政策的出现将导致今后出现大量90以下的小户型产品。 因此，在今明两年把项目中大部分的小户型推向市场，以规避今后大量小户型出现之后的同质化竞争。 同时，先将小户型推向市场原因是迎合刚性需求的市场特征以及中开高走的推盘策略的需要。,2010年石柱新开工商品房82万平方米、竣工51万平方米、成交28万平方米，分别同比增长301%、135%、40%。20
18、10年石柱开发热点集中在城东滨江板块、老城区与工业园区交界处，多层与高层均有。目前住宅无存量，商业均无专业规划和设计，多充当社区配套。2010年是高层的序幕年，2011年是高层的发展年。2011年推出的高层有粼江风景、畔山华府、城南花园、黔龙阳光雅院等。,石柱房地产市场整体现状,2011年，石柱县城将东扩南进，城东将有隆鑫花漾城（40万方）、蟠龙豪庭、汇景龙湾等大型小区建设销售，同时，天尧大酒店等商业地产将确定此片区改造定位为商业核心区和高档住宅区，而城南片区由于站前大道的开工建设，也已成为地产开发新的热土，城南花园、万力紫薇香榭等项目均已建设出售，尤其是怡豪国际，以酒店、专业建材卖场、高档公
19、寓住宅入市，将极大提升城南片区的房地产开发速度和档次。在市调中，90%以上的在售楼盘，住宅已经销售完毕，预计在2012年6月前，除隆鑫花漾城外，将无其他楼盘入市，住宅市场供应极为稀缺。与住宅火爆相比，商业地产供大于求相对较冷，由于石柱已成熟商业形态、石柱居民消费习惯等影响，促使商业地产滞销，商业地产去化率较低，且绝大多数作为小区配套门面存在，无前期规划和定位。石柱楼盘销售虽火爆，但已面市楼盘中，除粼江风景外，品质均一般。,石柱房地产市场整体现状,石柱楼盘分布情况,1,2,4,5,3,城南片区,石柱在售楼盘情况,石柱商业门面租金水平：,石柱二手住宅销售价格水平,市场平均价格走势及销售情况,元,年
20、,根据石柱县总体城市规划及城市发展进程的提速，未来石柱县房地产市场价格将呈不断上升的势头。,根据我司对石柱地区在售楼盘的调研，可知目前石柱地产市场处于高速增长期，整个楼市还未进入产品细分时期，石柱楼盘整体品质不高，高端品质楼盘稀缺，其中住宅是石柱消费者地产需求首选，而商业地产则发展相对不够成熟，目前空置较多，且销售较为困难。由于政府规划引导，以及地理地势决定，石柱城市建设将形成东扩南进的发展态势，在未来6个月内石柱楼盘销售处于需求大于供应的状态，由于市场的作用，我司判断未来一年内石柱楼盘价格将在4500-5000元/平米间，成长空间巨大。,市场平均价格走势及销售情况,石柱房地产市场未来走势预判
21、,随着石柱区域经济的不断发展，地区产业结构的不断完善，将会给地区房地产市场的发展提供更加强有力的支撑。未来石柱房地产市场将由目前仍较为落后的纯居住加商业底商开发模式为主提升为多功能发展（公建化、商务化、金融化）。未来石柱房地产市场将由目前主要以刚性需求为主提升为更加倾向于寻求居住品质、居住档次以及功能满足为主。,市场小结：,2010年至2011年上半年，石柱商品房市场销售火爆，销售均价较09年有较大提升，整体市场运行情况良好，需求十分旺盛，目前基本无存量住宅销售。石柱土地供应尚有一定空间，但商品房市场已经步入向高层发展的阶段。城镇化进展加快，购房者消费能力加大，使价格有上升空间。目前石柱房地产
22、开发仍然以住宅为主导，商业仅作为社区配套存在，随着市场的日趋成熟，商业地产的比例将会逐步加大。,市场小结：（续）,购房者对房屋的品质要求，尚处萌芽阶段，对高品质楼盘处于概念空白，从而间接使开发商忽略楼盘品质，造成石柱真正的品质楼盘稀缺。旧城改造成本较高，在已建成中心城区内内，仅有有少量单体楼在建或销售，但均不能形成较完善的宜居社区。目前，县城地产开发向东、南两翼转移趋势明显，城南以高层产品为主，城东以多层产品为主。,项目地块调查,项目所在区域分析项目地块分析项目规划建议,项目所在区域分析,项目地块,项目地处石柱县城南经济开发片区，属于城南新城开发区内，是石柱未来经济开发区。区域规划人口1.5万
23、人，目前尚处于开发初期，正处于建设高峰。,区位属性,通过城市主干道与县城连接，区域内也规划有多条次要道路，未来交通通达性好。距石柱火车站约1.6公里，外部交通到达率也较为便捷。未来将会有高速公路直接与重庆连接。,交通属性,项目地块,火车站,项目地块,由于项目所在区域为城南新城开发片区，且开发尚处于初期，各类市政配套设施尚不够完善，目前仅有医院、酒店、小学、长途车站以及项目对面的港九城南花园商业配套。,周边配套,县医院,五星级酒店,石柱第四小学,港九城南花园商业配套,石柱长途车站,项目地块,由于为新兴城市开发片区，区域内目前仅有少量原住民居住。区域内新建项目如畔山华府、港九城南花园、万力紫薇香榭
24、虽已大多售完，但尚未交房，暂无居民入住。区域居住人口主要在县城进行消费，本区域内仅有少量日常用品、餐饮以及部分家居、汽车等消费。,区域人口及消费情况,畔山华府,港九城南花园商业配套,目前区域内主要开发居住楼盘为畔山华府、港九城南花园、万力紫薇香榭。目前此三个楼盘住宅均已销售完毕，剩余商业部分尚未进行销售。其它短期内尚无项目推出。,区域竞争楼盘调查,项目地块,万力紫薇香榭,畔山华府,港九城南花园商业配套,区域小结,项目位于石柱城南新城经济开发片区，是石柱县未来经济发展主要增长极。区域内交通规划完善，未来交通通达性较好，在道路建设完成之后，区域交通将十分便利。由于是新兴开发片区，各项配套设施尚不够
25、完备，但随着区域内各个项目的建设逐渐完成，配套设施将不断完善以及提高。,区域小结（续）,特别是火车站的开通以及未来高速公路的连通，将会极大地提升区域经济增长潜力，将使项目所在的城南开发片区乃至于整个石柱县城成为重庆东部主要的商贸流通中心之一，区域经济辐射能力将会得到极大的提高。同时也将使区域开发建设大大加速，区域房地产市场得到飞速提升。,项目地块四至范围,项目地块,项目东临拟建的石柱县医院以及五星级酒店，北临主干道及未开发地块，西接另一个未开发地块，南边为坡地。,项目地块分析,项目地块现状,项目周边均未完全成型，整个周边均处于开发中，区域成熟为时尚早。整个地块沿东北至西南向呈带装分布，一边临主
26、干道、一边临坡地，对规划及环境的打造有一定影响。地块现状为丘陵山坡地貌，与道路路面高差较大，场地平整工作量巨大。地块周边除东南面为坡地外，其余几面均相邻开发地块，景观面不好。,地块规划指标,项目地块,总体指标：项目地块总用地面积150亩，容积率2.5，总建筑面积约为25万方。其它指标：地块内建筑密度不得超过35%；绿化率不低于30%；建筑高度不超过36米。地块性质为综合用地，包括居住及商业金融。,地块交通及配套情况,项目地块,地块西北面临站前大道主干道，连接开发区与县城主城区，地块中间为支路。地块周边尚未开发成熟，配套设施不够完善，目前仅有东北面的拟建县医院及五星级酒店。,地块SWOT分析：优
27、势分析（S）,地段优势：地处新城开发片区，石柱县未来主要经济增长区域中心位置，未来石柱之黄金地段。交通优势：临主干道，通达性好，道路发达，交通规划系统完善。区域优势：未来石柱最具经济增长潜力的代表地区。需求优势：区域消费市场需求强劲，住宅消费需求火爆。,地块SWOT分析：劣势分析（W）,规划劣势：相对于容积率来说，建筑限高较低，使得项目建筑密度较大，环境不易打造。现状劣势：现状地貌以山地坡地为主，地形条件不够理想，前期整治费用较高。,地块SWOT分析：机会分析（O）,政府倾力打造的核心区域，政策倾向明显；未来火车站以及高速公路的开通，将会为区域市场的辐射力拓展至其它区县以及主城，项目未来前景可
28、期。,地块SWOT分析：威胁分析（T）,区县商业市场的不确定性，为项目商业部分带来一定风险。国家针对房地产市场的调控，也给项目带来一定的风险。新城成熟的时间节奏是否与本项目的开发节奏合拍，将对项目产生较大的影响。,项目初步规划建议,根据市调情况以及项目地块情况，在未有详细市场定位分析之前，初步建议本项目产品规划参数如下：,初步规划建议,项目地块产品构成：东北部地块,功能：以较高品质产品为主产品：少量11层板式小高层，7+1花园洋房，2层临街商业,项目地块产品构成：西南部地块,功能：以中等品质产品为主产品：11层板式小高层，2层临街商业,以上初步产品规划建议所得项目基础指标为：项目容积率约2.5
29、，地上建筑面积约25万方，总建筑面积约28万方。项目地上建筑面积约25万方，按每300平米一个车位考虑，共需约800个车位，在不考虑地面停车的基础上，共需约30000方地下车库面积。由于容积率相对较高，因此小高层产品需占项目主要产品，考虑70%的体量；花园洋房为次要产品，考虑25%的体量；由于周边已有较多商业，因此本项目商业及其它附属社区配套产品作为补充考虑，占5%左右。,建议说明,注：此规划建议仅作参考，详细规划设计需要由设计公司设计确定。,项目财务收益预估测算,土地成本：按200万元/亩计算,将其按照28万方的总体量折算为楼面地价。建筑成本：小高层建筑成本按1600元/平米计算，花园洋房建
30、筑成本按1400元/平米计算，商业及附属配套按1350元/平米计算，地下车库按2000元/平米计算。（成本中包含建安、环境、管网等费用）,注：以上各项数据除土地成本外均为粗略预估值，具体需待设计确定后进行预算,1、测算依据,其它建设成本：由于项目开挖量较大，土石方工程成本按50元/平米考虑。开发规费：区县市场相较重庆主城较低，按每平米190元进行预估。,注：以上各项数据除土地成本外均为粗略预估值，具体需待设计确定后进行预算,1、测算依据（续）,销售价格：考虑到项目第一期销售最早也得于2012年下半年开始启动，按市调情况考虑，小高层售价按5000元/平米计算，花园洋房售价按5500元/平米计算，商业按7000元/计算，社区配套不考虑销售，车库暂不销售，按3000元/平米预估其价值。,注：以上各项数据除土地成本外均为粗略预估值，具体需待设计确定后进行预算,1、测算依据（续）,2、成本测算,3、销售收入测算,4、项目预测损益表,谢谢！,重庆英威斯特投资顾问公司公司地址：重庆市江北区红旗河沟建新北路38号世纪英皇大厦南楼42FT：023-6785 5793 F：023-6785 5651 ,
