1、华大新项目前期思考及建议,了解市场 认清自我,Market Analysis,全球经济正处在一轮经济周期的末尾，其特征是泡沫破裂和低速增长。今年随着欧盟债务危机的发生，让下一次经济危机发生的可能性大大提高，当利率维持在一个非常低的水平，且长期而过量的货币刺激，从而不可避免发生通货膨胀。中国加息的消息在全球金融市场上掀起新一波浪潮，而对于人民币中间价的表现，回落的中间价反映的其实就是决策层在人民币升值和加息之间做权衡，两者效果一样，即在于管理通胀。通胀发生后，同样的货币收入，相比以前，实际购买力肯定是下降的。在实际购买能力下降的情况下，对固定资产的投入，将是资产保值的唯一途径。,经济，危机吗？,
2、Market Analysis,从2009年开始，国家不断利用宏观调控打压房地产市场，在愈演愈烈的环境中，房地产市场并没有因此而走向低谷。2010年上半年在长春市能够明显的感觉到房地产市场的回暖。2010年9月29日，新国五条出台，加大了楼市调控，从正面影响购买效果。(房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于、贷款利率不低于基准利率倍的规定。)2010年10月份部分一线城市已经开始实施“限购令”。目前西部金融论坛讨论显示，房产税不会对首套房征收，投资房将成为房产税调控
3、目标。,政策法规,二次调控重要节点,Market Analysis,长春市市场2010年，怎一个火字了得,Market Analysis,长春整体市场区域,东部,南部,中心,北部,净月,西部,汽车厂,西南,中心：TOP市场潜力得到验证， 下半年将有大量供应,净月：价格增长快，量放缓,东部：战线在稳固，持续扩大,西南：大盘涌入,市场地位提高,南部：大盘天下，主流地位确定,西部：受到较强竞争，楼市降温,北部：趋势涨，价格还是关键,汽车厂：全面推盘，进入短兵 相接时代,Market Analysis,朝阳区1-10月份成交均价,南关区1-10月份成交均价,宽城区1-10月份成交均价,绿园区1-10月
4、份成交均价,(6800元/平方为米),(5510元/平方为米),4650元/平方为米),(5470元/平方为米),(6390元/平方为米),区域代表作,净月片区：万科惠斯勒小镇 西南部片区：恒大绿洲 益田御水丹堤 保利罗兰香谷南部新城：中海国社 绿地新里 汽车厂片区：君地天城力旺格林春天东部片区：尊誉东方中湾半岛亚泰桂花苑东北部片区：保利百合香湾北部片区：证大光明城 万龙第五城 吴中印象中部片区：领袖朝阳一品红城 万达广场,Market Analysis,2010年10月,长春房价一举突破6000元/平方米,再创5440元均价后的新高。,长春市场现状,2010年上半年，长春地区房地产市场出现明
5、显回暖趋势，成交量再次回到调控前状态。2010年9月29日新国五条实施后全国房地产市场陷入观望状态，购房者期待房价下降，一线城市房价略有松动，但长春房地产市场价格始终处于平稳略有提升的状态。 2010年10月上旬长春楼市成交面积和成交套数总体呈上市趋势。新国五条对首次置业的刚需来讲影响不大，当然也可能引发部分观望情绪；同时长春购房者对政策的敏感度不高，不少购房者也是在售楼处购房过程中才对新政及国五条有了进一步的了解。,长春楼盘十月盘点,Market Analysis,趋势,新政不断推出，调控扔将不断进行 ，未来将如何发展？,Market Analysis,市场分析小结,市场经济,政策法规,长春
6、市场,由通胀所带来的市场经济萧条影响不会十分明显，作为固定资产的代表，未来几年房地产市场走势呈乐观趋势。,不断出台的新政看似打击房地产市场，其实针对刚性需求的影响并不明显，2011年将是刚需市场的主导地。,2010年长春市场逐渐回暖，大部分楼盘持涨不降，城郊区域与价格的优势作用更为明显。,从以上3个因素来看未来几年房地产市场依然坚挺,Market Analysis,北城楼市现状,Regional Competition,恒利地产小南地块,金质融城,吴中印象,证大光明城,上台新村,华大天朗国际,万龙北斗星城,东田青年城,恒大地产预留项目,豪邦四季经典,恒利地产北三环地块,中冶地产,华亨名城,宽城
7、区政府,金美程家园,荣旺天下,天润中华城,美印雅苑2期,柳影路片区,北亚泰大街片区,万达预留地,融创预留地,本项目,1、柳影路、凯旋路片区整体片区以万龙第五城、东田青年城代表着区域品质，豪邦及美景天城等项目改善了大量的区域内客户，但楼盘品质较低，规划较落后、物业管理较差，成为了其发展的阻力。其中万龙北斗星城、华亨名城、豪邦四季经典均为新盘，以及东田青年城三期预计将在下半年开盘，以上楼盘预计均价在高层4500、多层5000左右，近百万的开发体量，本区域竞争将加剧，并将成为北城房地产热点区域。,北城分为两个大的片区,2、北亚泰大街片区沿线周边共计10余个项目，05-07年在天光路上旧城区的第一轮改
8、造，以钻石礼都为主的项目均取得了良好的销售业绩，价格一度上涨到了近3000元/平方米，08-10年，借助宽城区政府的搬迁、及宽城区的整体规划，在区政府周边相继引进外阜开发商，打造北城高尚住区，现售价已达到50005500元/平方米左右的价格。目前以吴中印象、证大光明城、金质融城、华大天朗国际等项目为代表的片区中高档楼盘群已经形成。,Regional Competition,区域市场状况,北区销售状况一片飘红，量价攀升明显纵观全长春市场，以南部新城、高新开发区、净月开发区为代表的高质高价楼盘，单位均价超6000元，北城成为价格的洼地，大量首置客户涌向这里；加之北城经济发展速度慢，商业房地产起步晚
9、，本区域首置，首改客户需求量大，使之成交量，成交价，一路攀升。区域内缺少知名品牌开发商：区域内无国内一线开发商品牌，在北城区域内，吴中、证大、东田等外阜开发商在长春都是开发首个项目，主要以长春本埠的万龙、豪邦等开发商为主导，在品牌号召力上有所欠缺。项目品质相对中庸：区域内产品同质化较为严重，各竞盘之间缺乏明显区别，产品形态以4-6层普通多层、9-11层小高层、17层高层产品为主，在设计，规划，材质，景观，服务等方面，没有代表作品，与长春其他区域有明显差距，缺少真正意义的中高端、高端产品形态。区域价格竞争激烈：2010年下半年北城房地产市场供应量放量，竞争激烈，同质化严重的情况下，价格成为竞争的
10、关键所在，另外，因本区域本埠开发商为主导，在政策法规的利用方面占有优势，推盘节奏不可以常理估算。,Regional Competition,各项目概况,东田青年城,总占地面积：446000m2 总建筑面积：1000000m2建设周期：分3期开发 产品规划：多层、高层小区内部规划：20万平方米北城第一商业中心，3公里沿街商铺，5万平米青年城公园，北城首 座2万平米全民健身中心，2000平米室内游泳馆，2000平米幼儿园。营销动态：东田青年城本年度未有新开发，至10月度，总销37000米。在售二期房源170余套，多层9月末交房，剩余房源不多，均为119平米户型均价5300元/；高层年底交房，在售面
11、积90-130平米，均价4700元/平米。目前购房一次性96折，按揭98折。三期产品规划尚未具体确定，工程预计会在2011年6月份动工；,Regional Competition,万龙北斗星城,土地面积：84168m2 总建筑面积：151502m2产品规划：多层、高层 A、B区总建面积：88585m2（在售）现行价格：高层4700元/m2，多层5200元/m2营销动态：万龙北斗星城10月10日A区住宅正式全景入住，B、C区住宅近日内也即将入住。C1、C2、C3号楼终极栋号即将上市。目前在售现房38110，部分房源为89平米两室户型。,Regional Competition,证大光明城,占地面
12、积:640000平方米 建筑面积:1000000平方米 一期二期共234000平方米已基本售磬，项目优势：紧邻宽城区行政中心，三四期临宽城区政府公园，配套齐全。营销动态：三期现已接受预约登记，开盘时间尚未确定；产品为多层、高层，面积区间在55-185m2成交均价约4700元/；三期均价：5800元/ ,Regional Competition,吴中印象,占地面积:125000平方米 建筑面积:220000平方米 一期20栋，100000平方米 多层和高层绿化率36%，江南风情，项目配套丰富。营销动态：项目二期总建为12万平米，规划为多层和高层，其中以多层为主；共计21栋多层、6栋高层，高层均价
13、5500元/；洋房约7000元/,Regional Competition,金美程家园,营销动态：金美程家园剩余房源均为6层跃层产品，面积区间90-176平米，价格4300-4750元/平米目前购房一次性98折优惠。,华亨名城,华亨名城预计11月推出多层新品面积为42-80平米，均价为4500-6500元/。目前在售房源为顶楼带阁楼产品，面积90-140，均价4000元/。购房一次性付款可享受9.8折优惠。,豪邦四季经典,预计11月份推出高层新品，主力户型69和85。目前在售房源为99阁楼产品，均价5138元/。,Regional Competition,竞争关系分析,市场小结：1、区域项目产
14、品趋于同质化，面积段相同。2、区域没有高端项目提升趋于的价格，趋于价格也没有太大差异。3、本项目也需要做主流产品项目，保障安全性。,从项目综合实力上来说，价格策略至关重要。一个中高档的定位，一个适合的价格，既可利润最大化，又是消费者接受的，才可能取得双赢的结果。,成功的关键：性价比,项目定位分析,Project Location,项目SWOT分析,Project Location,借鉴万科的 品类分析 ,品类分析法：,土地的属性，决定应该开发的产品类型，同时对应相应的客户层。,先来审视我们的土地,凯旋路,青年路,亚泰大街,宗地,项目总占地近80万平方米项目位于长春火车站北4.5公里；距市中心人
15、民广场（重庆路商圈）7公里；距飞机场36公里。,我们的大铁北,Regional situation,利好：长春市宽城区规划：打造“五园两区”,Regional situation,一园兰家工业园区：在位于兰家镇的长农公路两侧，规划建设17平方公里的无污染都市工业集中区。着力培育行走工业、电器仪表制造、科技研发、家具制造、服装加工、小食品加工六大基地。今年，重点启动建设低速车生产、服装加工、小食品加工、家具制造四个生产基地，完成2平方公里的基础设施配套任务。二园兴华组团工业园区：在102国道以西、生态中心区以东、绕城高速公路南北两侧29平方公里区域内，建设兴华组团工业园区三园环铁商贸园区：在长春
16、火车站周边9.2平方公里范围内，建设环铁商贸园区。今年重点建设IT产业和站前商服业两在商圈。站前商服业商圈重点建设长白路铁路货场上方集购物、景观、娱乐为一体的大型购物中心使之与南、北站房实现商业化无缝连接，打造长春市“商业航母”。四园东北亚物流园区：在亚泰大街沿线的绕城高速公路两侧，规划建设23平方公里的东北亚物流园区。用5年时间建成吉林省最大、辐射东三省、影响东北亚的大型现代物流集散地。今年，完成2平方公里的基础设施配套建设，同时启动建设“四大交易中心”，即生活用品交易中心、农产品交易中心、花卉交易中心、果品集散交易中心。五园兰家生态农业园区：在兰家工业园区两侧40平方公里地区域内，规划建设
17、兰家生态农业园区。重点建设3000公顷的有机蔬菜生产基地、500公顷的果类种植基地、500公顷的君子兰花卉种植基地。,解读“五园两区，北城未来诚可期。,Regional situation,“北湖”生态中心区和城市服务中心区： 在伊通河下游以东40平方公里的区域内，规划建设长春“北湖”生态中心区。其中生态景区7.3平方公里，环湖住宅区21平方公里，森林公园11.7平方公里。今年启动公园和生态景区建设。在凯旋路以东、团山大街以西、三环路以南、台北大街以北的铁北中心腹地内，规划建设11.8平方公里的城市服务中心区。今年完成中心区的总体规划和行政办公楼的建设任务。,解读“五园两区，北城未来诚可期。,
18、Regional situation,三四环新兴服务业支撑区，秉承全新的规划建设理念，借鉴世界最先进的园区设计概念，是长春市北部新城入口处的一个以绿色生态为主题的公园式新兴服务业园区。整体规划设计层次高、理念新，具有很强的前瞻性.周边的工业园区、商业圈和物流中心功能发生密切关联，成为城市重要功能的转换点，现代新兴服务业的支撑，需要一个空间载体，区域模块的使命就是承接着这样一个新型园区的集群配套。宽城区的北部新城建设要集聚优秀人才和优秀潜质的企业，进而推进产业升级，必须有这样一个宜居的生态环境，使人们喜欢这里，向往这里。宽城区三四环新兴服务业支撑区将把美丽的风景与新城的恒久繁荣完美结合，打造从北
19、部进入长春的一幅靓景，一张全新的城市名片。我们地处区域核心，政府未来在北城的发展也为地段升值提供支持。,北城区域模块解读，全新的城市名片。,Regional situation,中东集团进入北城商圈宽城区政府大楼无疑是北部新城的标志性建筑,明年宽城区将以政府大楼为基础进一步改造提升周边环境。区政府后侧至北三环16万平方米的土地上，中东集团将在那里打造一个比新天地还要高档的商业综合体。35万平方米城市森林公园为从根本上打造北部生态景观城，宽城区明年还将建设若干个公园（区中心公园、市民休闲公园、奥林匹克健身公园、城市森林公园、君子兰公园 ）。明年6月，将在三四环之间建设一个35万平方米的城市森林公
20、园，目前正在准备冬植和春植，预计投入1亿元。机车厂的搬迁明年4月，机车厂的搬迁工作正式启动，这个城市中心区至少又可以空出70万平方米的土地，在这一区域内，宽城区将研究打造一个新的精品小区或商业集中区。万达、融创预留地：铁北二路，万达、融创预留地的开发，预示着大量商业的引入，改变铁北无商业的历史即将演绎。同时为将来的地段增值提供了便利条件。地铁启动：最新消息，长春地铁1号线，明年4月动工，2015年投入使用。2号线将2012年动工，2016年投入使用。轨道交通时代即将到来。,区域内有利条件众多，公园和地铁成为关键词。,Regional situation,众多开发商的进驻，此区域内地产升温。,万
21、达地产：北站房地块，城市综合体。弥补商业配套空白。融创地产：北站房地块，城市综合体。公寓。恒大地产：11月4日，拿下宽城区长农公路两块地，总占地约21万平方米。,身在蓝图之中：吉林谋建“长吉图开放带动先导区”，“长吉图”建成东北即将发生巨变。带动东北亚区域国际合作，打通东北对外开放新门户，项目所在“长东北”区域站位“长吉图”中核心之中。,起步重中之重：铁北作为“长东北”的起步区融入，在战略“长东北”率先发挥作用，加速进入开放实质阶段。热掀投资潮流与各路资本融入，千载难逢的发展契机催生项目原著地理巨变动力。,步伐已然迈动：宽城区政府北迁，光复路市场北移，北部产业带的逐渐形成，带动整个区域的发展。
22、地铁的修建，万达、融创的进驻，城区的扩大，使项目所在区域成为宽城区的未来核心所在，发展潜力被消费者所看好。,土地区域分析小结：,Regional situation,再来看我们的产品,客户,土地,产品,根据容积率要求：需要达到2.32.5所以项目产品基本为高层、小高层建议增加部分电梯多层电梯多层可以提高项目的整体品质“电梯洋房”起到演员的作用电梯洋房是区域的空白点根据土地性质，产品应考虑面积控制，2房配比适当拉升。,产品建议：,规划建议：1、E地块提高容积率来拉动项目整体容积率。E地块因为不规则，建议安置回迁。2、C、D地块建议加入部分电梯洋房，在中间的景观部分。3、A、B地块建议做高层及小高
23、层产品，满足容积率需求。4、每个地块四周建高层，小高层在内建，部分电梯洋房建在地块核心区域。5、建议做大面积人工景观。6、少量的电梯多层虽然损失一定的容积率，但在销售价格方面可以提高，与预期利润指标接近。,产品示意,17 F,17 F,17 F,17,17,17,11,11,备注：因为比例不协调，不能计算楼间距，所以仅为参考示意，不能体现容积率。,17,17,17,17,17,17,17,17,17,17,17,17,17,11,11,11,11,11,11,11,11,11,11,11,11,11,11,11,11,11,11,主景观,11,17,17,17,17,17,17,17,17,1
24、7,11,11,11,11,11,8,11,8,8,8,8,8,8,8,11,11,11,11,主景观,11,17,17,17,17,11,11,最后是我们的客户,客户,土地,产品,以宽城区为主，辐射全市消费者（以绿园区、汽车厂、二道区、南关区、朝阳区）及周边市县年龄段：3044岁之间为主；首改，再改善型为主（中大户型），首置、投资为辅（小户）；,消费者定位：,Consumer Analysis,商,仕,公,智稳富,Consumer Analysis,心理需求金三角,品牌价值金三角,生理需求,安全需求,社会需求,尊重需求,自我实现,功能型品牌,规模型品牌,技术型品牌,情感型品牌,精神型品牌,C
25、onsumer Analysis,权力阶层财富阶层稳定资产层新资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层,本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中富裕市民的部分、新资产层、稳定资产层，及部分刚需客户。,消费者综述：,社会结构体系模拟图,Consumer Analysis,理性对接长春房地产市场目标最终圈定“城市以北中产阶级”宽城区政府公职人员 现有区域优质人群，社会中间力量，同时享有稳定收入和社会保障。有住房公积金等优越条件 。周边学校、银行等事业单位 收入稳定、信息来源广，宽城区周边区域未来土地供应的减少与房价的看涨，刺激公务员和事业单位的住房消费，无论自住还是投资
26、需求都将有所上扬。原住情结依赖者部分群体为改善居住条件，且有地缘生活情节，习惯了北城的便利与成熟，而购买各方面条件更好的住宅 。此时条件具备，生活谨为选择生活。新光复路商圈私营业所有者城市向北发展，新光复路市场跟随城市动线向北方同移。与宽城区同处快速增长的开放阶段，这类客源经济实力较强并有可见增长，数量趋势增长，因地缘关系，具有现实的购买能力与渐进高涨的购房热情。宽城区毗邻的其它外市县的迁徙者；,客户描述：,Consumer Analysis,我们对铁北是有感情的我们希望住的更好一些，楼盘的品质高些性价比的高低是我们选择物业的重要标准之一我们精打细算，还有交通的便捷可以缓解区域配套的不足原有住
27、区过于破旧，想改善生活环境，园区的配套、园区规划标准高一些物业管理已经成为我们关注的购房因素对于建筑的风格，不太看重，品质更为重要房屋的价格仍然是最关注的事情,关键词：品质、性价比,从消费者角度阐释：,品类分析结语综合品类分析结果，项目品类为C+T1产品。城郊改善结合城郊栖居。地缘客户的重要性。,品类分析结论：,小结：1、根据万科的品类分析，项目产品属于城郊改善型，部分小户型满足刚需。2、所建产品应符合项目的整体定位。3、需要有部分低密产品增加项目的档次。,华大天朗国际的升级版,项目定位,Project Location,品质的升级服务的升级价格的升级,我们的营销策略建议,Marketing
28、Strategy,客户购买过程：由关注到购买,产品,销售,客户,推广,关注,感受,验证,购买,重中之重,认知第一步,Marketing Strategy,现场动线控制，营销展示面构建，销售中心包装，氛围营造，示范区准备，物料制作，专业的销售服务,释放,演绎,客户感染,市场前瞻性诉求，营销时势推广主力媒体-东亚经贸新闻房地产报新文化报户外媒体：城市户外车体灯箱特性媒体：分众电梯DM 娱乐直投杂志,运动组织与文本沟通，现场活动组织，持续客户沟通，节日关怀,MSA（三场）互动整合模式,Marketing Strategy,尊享每一步全程体验式营销策略,互动中我们的概念：,要点：在客户能接触到我们的任
29、何一个点，体现完美的形象，打造每个细节，提供体贴的服务和关怀，给客户以身份感。对销售过程中的销售现场的装饰风格、功能分区、设施设备的选型、现场包装、路线设计、服务内容等内容的设计,Marketing Strategy,项目周边,配套,示范区,销售中心,离开,样板间,回访,参与,成交,请随我一起，踏上尊享之旅,Marketing Strategy,尊享每一步,恢宏的精神堡垒,入口：销售中心入口门前，架设精神堡垒，凸显品牌形象与项目气势。装修：销售中心采用时尚奢华装修手法，展示产品形象。,1、我看到精美大器的广告，铁北有这样的房子？得去看看就在前面了？远远就看到个气派的建筑，非常突出，好找。,Ma
30、rketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,2、销售中心，时尚，大，风格独特，有国外的感觉。,尊享每一步,Marketing Strategy,现场 Scene,销售中心：作为项目形象的重要展示场所，又是直接面对客户的载体，即使是临时性的也不要忽视。 项目围挡建立：围挡作为第一的项目形象，既能改变项目周边形象，同时也是项目信息的第一释放。,形象支持：,Marketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,有品位的销售中心，大器，精致。销售中心是客户在没有看到产品前对项目的首次接触，销售中心的品位和档次，基本上决定了客户对产品的判断，因此，必须精彩。,3、销售中
31、心装饰的有品位，不俗，一看就高档。,Marketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,精良的设计和制作物能带来品质感和认同。异国风情的雕塑和名师作品作为装饰，更能彰显品位。,Marketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,4、销售员热情大方，专业，服务细致，让人觉得舒服。,优秀的服务，是我们成交的重要保障：永远要铭记客户就是我们的上帝，他们更需要一些face上的尊重来得到认可。服务好我们的客户，只有微笑和礼貌是不够的，你的专业细致，对产品的了如指掌，综合素养的全面，对于高端客户来说，这才是他们想要得核心服务价值。附加的享受，是客户体会到不同的根本：咖啡和茶
32、永远比水更有品位和档次，尤其在销售中心，一个精致的水吧是必要的。精美的烟灰缸，精致的物料，不常见的座椅，每一个细节，都体现了我们的高级之处。,尊享每一步,Marketing Strategy,现场 Scene,高科技能带来震憾环幕、地幕虚拟仿真沙盘特点：两个屏幕互动，立体感更强，画面生动形象，形式新颖。技术支撑：环幕+地幕的多投影展示系统。该系统以三通道边缘融合投影系统环绕，而从房顶上再打一柱投影，在地上形成一个虚拟仿真沙盘，这个沙盘可以表现出立体的效果，非常漂亮，能让客人能一眼就看到园区的全貌。以墙面投影与地面互动，形成全新的视听感受。,5、开发商肯定有实力，销售中心用了这么高科技的东西，第
33、一次见到。,尊享每一步,Marketing Strategy,虚拟电子书台：台面翻书是利用液晶电视为显示设备结合小型图书模型。客户只需要在书模上空挥手，展现出翻书的姿势，等液晶电视上的图书将与游客的动作同步进行，将书向左或向右翻页。空中翻书是利用投影机为显示设备，投影机将动画素材投影到大型图书模型上，游客只需在大模型上空翻页，模型上的每一页将随着人手的翻动而翻动，并且二者都可合二为一进行展示互动。,Marketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,体验之示范区,作为区域内代表楼盘，示范区是展示产品形象的最佳手段，使来访客户提前了解项目的形象，从而会充分给予客户购买信心。例：2
34、009年吴中印象正是凭其规模很小、言过其实的示范区而迅速为北城客户所接受。示范区的震撼代表着整个项目的定位表现！,Marketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,5、离开以后，销售员送到门外，目送我离开。后来又发贺卡给我，还递来有楼盘进展的资料，还有温馨的短信，并且邀请我参加活动。,客户离开后，才是我们生意的开始。保持联络，恰到好处，讨好客户，关注他，赞美他，关心他，提醒他，我们的房子他值得买下来。一个好的客户关系管理体系，能使我们的推广得到最大回报。研究证明，发掘一个“老客户”，比发展一个新客户，节省6倍成本。,Marketing Strategy,尊享每一步,组织客户活
35、动，明星见面，高尔夫体验，酒会，说明会，各种讲座，维系客户关系，丰富客户生活，使客户得到真正的尊贵和尊重的体验，促进成交,尊享每一步,项目周边缺少大型商业配套，对项目品质与日后销售都构成极大制约。建议：建设10000米左右的集中商业，自持性质，用于大型商超的招商。方向：家世界、大润发、家乐福等一线品牌。注：欧亚超市、中东超市的进驻，对万龙第五城的带动及柳影路片区的地位拉升至关重要。,体验之商业街,Marketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,建议：考虑到日后经营，会所以满足业主的运动生活配套为主。项目：游泳馆、乒乓球、羽毛球、棋牌室、健身室、台球等。,体验之会所,Marketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,建议：匹配社区品质及客户需求，需要有个2000平幼儿园的规划。将幼儿园设在靠近出入口的位置，并预留专用车位及活动广场,建议大型幼儿园,Marketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,商铺应风情化，对商铺进行形象包装，形成丰富的商业氛围，配合示 范区展示， 弥补现在周边环境不佳的实际形象。,建议商业营造高端氛围,Marketing Strategy,尊享每一步,现场 Scene,THANKS,
