1、销售（融资）编,销售（融资）背景,一、【大唐不夜城】销售（融资）背景,曲江新区提供的政府政策资源支持为【大唐不夜城】提供优惠的金融政策，使【大唐不夜城】项目具备优越的资本运营的硬件平台和软件支持。曲江成功的城市运营和丰富的土地开发经验，可增强【大唐不夜城】项目营销对象的吸引力。,政策/金融资源的整合优势，将降低【大唐不夜城】项目投资者的开发成本和经营成本，有利于【大唐不夜城】项目地块的规模性开发和经营规模的快速形成。【大唐不夜城】项目“全时空文化假日MALL”复合性主题定位及其三维复合地产属性，必定吸引西安、全中国乃至国际范围内多层次多行业投资者的普遍关注。西安/曲江/【大唐不夜城】关于文化立
2、市/文化立区/文化立项的远景发展定位将吸引文化投资领域的极大关注。,二、【大唐不夜城】销售（融资）原则,1.组合性原则,2.关联性原则,大元素,.针对性原则,4.非常规性原则,二、【大唐不夜城】销售（融资）原则,1.组合性原则单一且简单的营销融资模式无法匹配【大唐不夜城】项目丰富的业态形式和产品形态。多种销售（融资）模式组合强势出击，全方位覆盖目标客群，是实现销售利益最大化的主要营销原则。2.关联性原则【大唐不夜城】项目业态复合性决定了每个主题板块存在不同业态形式，只有采用关联营销模式才能满足本项目多业态共存的现实需要。,.针对性原则【大唐不夜城】项目的开发模式必需在宏观的层面针对及切合曲江投
3、资公司对项目开发的目的及投资回报要求，以多元地产的定位，包罗多样化的商业业态和产品形态，在微观的层面采用有针对性的营销模式和制定针对性的营销解决方案。4.非常规性原则 【大唐不夜城】项目多业态形式的交叉复合共存，超大规模的体量以及蕴涵的深厚商业和文化底蕴，注定我们必须打破常规，创造性的以非常规营销手法攻击市场，赢得投资者的持续认同。,销售（融资）指导思想,三、【大唐不夜城】销售（融资）指导思想,1.销售（融资）方案多样化【大唐不夜城】项目涉及种房地产业态，销售方案需与其匹配，固销售方案需多样化体现产品多样化为前题。 2.销售（融资）策略效益化销售策略必须具备跨越性、独特性。其销售策略价值和意义
4、体现在：以整个项目资金链的运筹/激活存量土地/项目独特和超越性的主题定位，实现【大唐不夜城】项目运作的低成本投入和高效益产出。,3.销售（融资）对象明确化【大唐不夜城】项目的体量/商业形态/产品属性决定了销售对象的区域/形态/心理需求特征。只有锁定明确的销售对象，销售策略方能发挥最大化效应。4. 销售（融资）区域国际化“中国最大的休闲文化MALL”的定位决定了其对接视野只能是放眼全球。对此我们必须以全球化的大视野/大手笔/大思维去操作这样一个具备国际化大区域的商业文化地产项目。,5. 销售（融资）时间节点化 【大唐不夜城】项目体量大/投入大，却有资金压力。为实现合理有序开发，缓解高峰期资金投入
5、的压力，需对【大唐不夜城】项目分步骤/按阶段进行分解开发，实现滚动发展，循环收益。 【大唐不夜城】销售（融资）时间节点以年为单位，项目分三期开发销售，三年内完全实现融资销售。,（融资）解决模式,四、【大唐不夜城】销售（融资）模式,【大唐不夜城】项目先要锁定开发的商业业态模式及市场定位后，便可以选择适合项目的集资方法和相应采用的销售（融资）模式。应采用滚动融资/分期开发的销售（融资）策略。每个开发阶段/不同的商业业态定位/不同的建筑群体，采用不同的销售（融资）模式，以多样的营销组合模式迎合与适应市场需求。,引进（经营投资商）整栋把项目出售（ ）引进（主商户）包销大板块的楼面（ ）成立房地产信托以
6、持续营运非牟利项目（针对“文化部分”）引入其它房地产投資者成為策略性伙伴,根据目前对地块和物业所具有的形态以及后续开发所具备的特征,【大唐不夜城】项目的销售(融资)主要选择以下主要模式：,（）引进（经营投资商）整栋把项目出售（ ）,1.运作思路针对部分项目资金回笼比较慢的情况，且需要具备高标准的管理配合的项目（如酒店） ，通过（ ）销售（融资）方法，有有偿有序的把项目进行分割，在市场上公开招商，吸纳有兴趣的投资者签订购买协议。导致外来资金提早流入开发项目，解决【大唐不夜城】项目早期融资困境的问题，产生雪球效应又使中，透过滚动开发的理念，完成整相【大唐不夜城】的整体开发。,地块,项目,项目价值（
7、人民币）,A,时光客栈,217,133,000,B,顶级度假酒店,320,140,000,C,时尚景观酒店,93,908,000,金领商务酒店,107,430,000,F,五星级酒店,91,320,000,总计：,829,931,000,.运作范围（以酒店为主的“长期投资”物业）,3.运作程序,经营商按照与开发商议的价值把整栋长期投资/经营房屋的 产权买下。双方按照协议文本定好的设计准则，建筑施工图及内部装修图出建设该幢房屋。经营商按照施工的进度百分比，投入相应的购房价。开发商不需要等到具备预售条件时才把物业出售，提早现金回笼的速度。此项建议除了能够提早资金的流入，更可以透过引进知名度高的经营
8、商，提升【大唐不夜城】项目的知名度。,（）引进（主商户）包销大板块的楼面（ ）,1.运作思路【大唐不夜城】项目多处引进商业一条街的概念（Retail Agglomaratio)。在相同业态聚集的理论下，到达销售产品多元化齐备化体系化，照顾更广的客群。 便是针对此部分项目的销售（融资）处理方法。开发商透过把大的建筑面积以较低的价格销售给有知名度的主商户（Anchor Tenant)，引进其它小型商户，以较高的价格购买其他商铺。透过商户聚集，项目覆盖的商圈范围得以扩大；再利用大商户驻场诱导小商户进驻的原理，加快商业部分的销售速度。,地块,项目,项目价值（人民币）,A,假日天空,217,133,00
9、0,B,320,140,000,寰宇天地,93,908,000,107,430,000,F,反斗城,91,320,000,总计：,829,931,000,.运作范围（以主题商场为主）,摩登驿站,金领商场,3.运作程序,落实主商户（ ）的驻场时间位置。主商户与开发商议定购房价值把部分商业面积的产权出售给主商户。利用主商户进驻的利好消息，进一部进行市场推广的战略性部处，透过媒体的渲染利，全方位提升【大唐不夜城】项目的知名度。进一步展开大体量的促销工作，把其它部分的商业面积推向市场的投资者经营商。,（）成立房地产基金以持续营运非牟利项目,为承担社会责任及推动我国文化艺术，【大唐不夜城】项目包含不少宣
10、扬唐代文化及艺术的公建项目，如曲苑杂谈/博物馆等。为平衡公建项目在管理及营运上的开支，【大唐不夜城】可在销售其它子项目时，把租金/卖价/管理费提高，以其利润成立一个基金，作为补贴这些文化艺术营运之用。此模式最近于香港的西九龙文娱艺术项目中被採用。,1.运作思路,）简介西九龙文娱艺术区位于西九龙的地段，面积达40公顷。香港政府规划该区为未来的文化中心，文化设施的体量大内容广定位高，打造西九为世界级的文化中心。小区内文化的成分包括：1个覆盖文化区范围55%以上的天篷；1个可容纳最少10,000人的演艺场馆； 3个分别容纳最少2,000、800和400人的剧院；由4个博物馆组成的博物馆群，面积最少7
11、5,000平方米；1个面积最少10,000平方米的艺展中心；1个海天剧场；最少4个广场。,2.运作示例【西九龙文娱艺术项目】,成立目的确保文艺发展区有足够的能力及资金持续营运。金 额政府计划要求中选者项目伊始注入300亿元成立信托基 金。 估计基础基金款项的估计基础，是其洐生经常回报。须足以应付核心文化艺术设施及其他公用设施， 如天篷/穿梭列车/ 休憩用地的开支，以及为西九而设的法定独立机构的经常开支，而本金则实质维持不変。基金预期可独立地、持续地支持西九內各公用设施和西九独立机构的运作。 营运及维修费用 政府估计每年的营运及维修支出约为5亿元，全数由基金的投资收入支付。,）西九法定信托基金,
12、地块,项目,项目价值（人民币）,C,动感影都,56,462,000,C,曲苑杂坛,35,861,000,D,金音音乐剧院,92,323,000,D,艺术展廊,48,832,000,E,祈福宫,92,323,000,F,唐城墙遗址博物馆,259,876,000,总计：,.运作范围（以文化为主题的项目）,3.运作程序,基金总值6亿人民币，等同于前述6个项目的总项目价值。总项目价值由其他发展项目分摊。基金持有该6各项目的产权，有权出租给其他经营者，收取合理租金，以支付该6个项目的经营及管理费用。开发商代基金先垫资兴建项目，待基金成立后，逐步向开发商购入该6个项目的产权。,（）引入其它房地产投資者成為
13、策略性伙伴,1.运作思路,通过出让股權或【大唐不夜城】项目部分产权的形式，与其它发展商及企业实现共同开发，利益分享的投資方法。,此方法既可引入巨额资金，更可降低公司在开发项目中需独力承担的风险。此外，引入其它投資者，尤其是香港及海外企业，更能增加项目知名度，发挥协同效应。,（）【大唐不夜城】销售（融资）整合方案,商业地产,文化地产,第一步引进（经营投资商）整栋把项目出售 ,第二步引进（主商户）包销大板块的楼面 剩余商业部分拆散出售,旅游地产,第三步设立文化产业房地产基金，为未来证券化铺路,以单项为标的物的销售（融资）整合方案,（融资）周期安排,1.根据【大唐不夜城】项目三年的开发周期，将每个开
14、发周期设定为一年，以第一期开发作为开端，实现滚动开发，循环交叉运作，加快资金周转效率，快速实现资金回笼。2.先行启动景观大道两侧物业采取项目群打包的销售融资策略。 对【文化交流广场】采取信托基金式的销售（融资）模式，以化解项目公建部分销售（融资）的难度。,以开发周期为基准的销售（融资）周期安排,财 务 分 析 篇,【大唐不夜城】计算基准,项目建议发展周期：总占地面积 ：469,987.20 平方米总建筑面积 ：447,360.32 平方米容积率 ：(0.87至1.03）,项目销售价格的厘定,（）科学的计算原则（）依据市场同类性档次的物业的交易结果为依据（）就相关的变数做出适当的调整（坐落档次临
15、街状况等）,西安市其他相同档次物业销售均价一览,资料來源：威格斯资料库,现金流分析,考虑思路以每项单一项目的实际用途出发，配合其将来经营业务为前题，维持可实际操作性为计算的中心思想。同时也考虑到不同项目的市场接受程度及预期的回报率，再配合（销售）融资方案结合而成。,项目用途特性,销售（融资）方法,市场接受程度,财务分析,项目细分再按每幢建筑物的用途，分成以下两大类：1、持久经营项目(以下简称“长期投资项目”)（）商业类别（）文化类别,2、可以分割销售项目至于其它商业项目，如：SOHO、购物商场、书城、餐厅可以分割销售的方法，把业权出售。,项目估算方法整个项目的价值的计算方法可以分为两类：（1）
16、静态投资回报分析法；（2）动态折现现金流量投资回报分析法。我司会在以下部分会详细分析该两种计算方法及探讨其计算结果。,(1) 静态投资回报分析法视同三期开发为独立的项目，同时比较各期开发的投资回报。计算方法（1）详细计算好将要开发的建筑面积（2）把建筑面积分为可售及不可售的公共设施两大类（3）计算总销售收入（4）计算总建筑成本及相关费用（5）减去所有相关税项（6）计算投资回报,项目税后投资利润,项目总投资,静态投资回报率,一期,$221,732,869,$2,105,343,917,10.53%,二期,$145,449,706,$1,070,923,049,13.58%,三期,$309,965
17、,796,$1,220,794,993,25.39%,(1) 静态投资回报分析法 （续）计算结果,胜,1）项目总销售收入：6,753,903,557元2）项目总投资：5,743,234,347元3）项目所得税前利润：1,010,669,210元减所得税：333,520,839元4）税后利润：677,148,371元5）总投资利润率：12.45%6）单位得房成本：12,155元/m27）平均销售单价：15,097元/m2,(1) 静态投资回报分析法 （续）主要经济指标,(1) 静态投资回报分析法 （续）,视三期开发为一项整体不可分割的发展项目，考虑到资金在不同时点的流入及流出，包括：销售的计划及
18、模式及开发进度。模拟项目在真正操作的情况，准确表达发展项目在不同时点上的具体情况。,() 动态现金流量投资回报分析法,基本跟静态投资分析一样，只不过把每项开发的具体资金流入及流出放进时间表里。其基本原則是把每一段時期的净收入貼現為今天的價值。再把每一段時間的收入之現值加起来後成為本项目的總價值。另外，該方法亦能够使我們有彈性地對本项目在每一段時期的資金流量做出適當的調整。,甲、整个项目采取典型的预售方法（除长期投资项目）,乐观估计（一年半的销售期内0%出售）现实估计（一年半的销售期内8%出售）保守估计（一年半的销售期内67.5%出售）,提高售价10%；导致销售期延长至2年降低售价10%；导致销
19、售期缩短至1年,() 动态现金流量投资回报分析法（续）,乙、敏感性分析,即出售面积要达67.5%，项目才会产生利润。,() 动态现金流量投资回报分析法（续）计算结果,胜,考虑方案,折现率,项目总,净现值,（人民币）,内部收,益率,现实估计,(,一年半的销售期内,85%,出售,),5%,（,138,800,000,),1,2,.,75,%,现实估计,(,提高售价,10%,；导致销售期,延长至,2,年；,85%,出售,),5%,（,288,500,000,),5,.,33,%,现实估计,(,降低售价,10%,；导致销售期,缩短至,1,年；,85%,出售,),5%,（,160,500,000,),8
20、,.,07%,() 动态现金流量投资回报分析法（续）敏感性分析计算结果,胜,() 动态现金流量投资回报分析法（续）,基于以上计算，各项估计方案的结果都不是太理想。要大大提高项目现金流的内部收益率，方才能够吸引投资者。为此，我司建议采用以下两种方法：（1）改良的现金流延迟土地出让金的支付该方案的出发点在于递延资金（建筑成本）的流出，利用时间折现导致的价值差别，提升项目总净值。（2）改良的现金流改良销售方法与方案一相反，这此采用前章所说组合式的销售（融资）方法，提早为项目带来资金的流入，提升项目总净值。,考虑方案,折现率,项目总,净现值,（人民币）,内部收,益率,保守估计,(,一年半的销售期内,7
21、8%,出售,),27,800,000,27,.,76,%,现实估计,(,一年半的销售期内,8%,出售,),138,300,000,40,.,14,%,乐观估计,(,一年半的销售期内,0%,出售,),331,500,000,57,.,43,%,() 动态现金流量投资回报分析法（续）,改良的现金流延迟土地出让金的支付的计算结果,胜,() 动态现金流量投资回报分析法（续）,改良的现金流延迟土地出让金的支付,以现实估计（年半的销售期内8%出售）为基准展开计算，加上以下三种改良后的销售方法：（）基金管理文化主题区（）引进（经营/投资商）整栋把项目出售（ ）（）引进（主商户）包销大楼面（ ）,() 动态现
22、金流量投资回报分析法（续）,改良的现金流改良销售方法,结合以上三种改良现金流的方法，现金流计算有以下的进步。,改良的现金流改良销售方法的计算结果,() 动态现金流量投资回报分析法（续）,() 动态现金流量投资回报分析法（续）,（融资）重点渠道与客户,四、【大唐不夜城】销售（融资）客户定位,（）国内外房地产品牌投资商/开发商,（）国外基金投资机构,（）国内外投资经营商家,（）国内外有实力的投资者（包括各人国内外大型投资型企业及国内有实力民营企业）,客户定位,（一）国内外投资经营商家,1.销售（融资）路径由商业经营转向商业地产开发和营运的商家，投资开发【大唐不夜城】商业子项目，开发完成后将物业留为
23、自营场所。开发的过程共同参与，竣工后分割部分项目的产权或使用权。购买【大唐不夜城】已建成的子项目产权，进行相关业务的经营。,2.优点借助国际或国内知名商家强大的品牌影响力，【大唐不夜城】项目的整体形象会相对地提升，亦同时起到宣传之效。随着知名企业进驻，其它同类型不同规模的企业亦会相继进驻。具备丰富的商业市场化运作经验，有充足的现金流。,. 关注对象【大唐不夜城】项目整体商业规划和定位相符，最好是集经营与开发于一体的经营商家。购买【大唐不夜城】商业子项目作经营场所，或自建自营为主的商家，如国内的茂业百货等。,（二）国内外房地产品牌投资商/开发商,1.销售（融资）路径将土地配合一定的优惠政策直接销
24、售，由国内外品牌房地产投资商/开发商按照【大唐不夜城】项目的规划和定位进行开发。以某一板块的土地作价或追加一部分开发资金入股，成立项目合作开发公司，针对【大唐不夜城】某一主题板块或某一主题项目进行开发。,2.优点国内外品牌房地产投资商/开发商熟悉房地产全程开发运作，有足够项目操作经验和雄厚的资金积累进行【大唐不夜城】项目的开发。这些品牌投资商/发展商均有相当知名度和品牌影响力，且有品牌扩张需求。【大唐不夜城】可与他们进行品牌捆绑，实现共赢。,. 关注对象国内外专注于商业地产投资和开发的企业，资本实力雄厚，信用状况极佳，并有成熟开发案例，深谙商业地产全套运作模式，看好西安房地产市场。 如和记黄埔
25、/长江实业/凯德置地/大连万达等。国内外有志进入中国尤其是西安房地产市场的大型财团。,（三）国内外基金投资机构,1.销售（融资）路径基金机构通过购买【大唐不夜城】子项目的独立板块公司股份，以股东方式介入开发成熟的房地产项目。基金机构与【大唐不夜城】子项目的独立板块公司成立合作机构，吸收社会闲散资金。一般基金不会参与项目运作，只会提取约定的回报。,2.优点基金的性质决定了其资金实力雄厚，并且有一套科学规范的投资操作体系，可迅速消化【大唐不夜城】项目。 成熟的基金基金机构都有一套完善的风险分析和投资回报体系，基金机构的进入可提升投资者对【大唐不夜城】项目投资热情。.关注对象荷兰ING/澳洲麦格理银
26、行等海外基金机构，对包括西安在内的 内地城市的物业兴趣浓厚。目前触角聚集在上海等一线城市。国内信托公司旗下的部分房地产信托基金，正在积极寻求优质的项目以保值增值。,1.销售（融资）路径针对【大唐不夜城】一个或几个子项目，购买土地后完全自己开发，风险自担。寻求合作伙伴共同开发，双方签订协议，出资合作成立项目开发公司，按出资比例共同分担风险。,（四）国内外有实力的投资者（包括各人国内外大型投资型企业国内有实力的民型企业,2.优点资金实力雄厚，有良好的产业资源和金融支持体系。企业发展稳健，大多拥有自己的投融资机构，进行专业化投资。,4.关注对象国有大型投资机构，投资的项目大都是收益较高，但是回收期较
27、长的机构，例如国家投资开发总公司。当地的运营状况良好的国有大型企业单位，例如当地电力建设总公司。,(一) 房地产发展商香港及内地,俊和集团有限公司,中国数码信息有限公司,中国海外集团有限公司,华润置地有限公司,华人置业集团,和记黃埔有限公司,五、重点关注投资者（部分）,市值：3,122.92億港元業務：和記黃埔有限公司 (和黃)是業務遍佈全球的大型跨國企業，一向銳意創新，並勇於採用新科技，經營多元化業務，包括全球多個市場最大的零售連鎖集團、地產發展與基建業務，以至技術最先進的電訊服務。和黃在全球五十二個國家經營五項核心業務，僱員超過二十二萬人，核心業務計有港口及相關服務、電訊、地產及酒店、零售
28、及製造、能源及基建等業務。近來國內業務：和黃與同系公司長實本年度多次斥資聯合收購國內土地，增加國內的土地儲備，收購土地包括位於上海閔行區、成都溫江區、長沙望城鎮、長春淨月潭、武漢江漢區、天津營口道、北京昌平區、重慶北部新區等。,和記黃埔,香港/國內主要零售項目：,和記黃埔,泛海国际集团有限公司,华懋集团,中信泰富,英皇集团(国际)有限公司,恆隆集团有限公司,嘉里建设有限公司,市值：416.5億港元業務：恆隆集團有限公司是一間地產發展公司。公司主要從事物業發展以供銷售、投資物業以供收租之用、擁有和管理洒店、停車場管理及物業管理，以及經營飲食及乾洗服務。,恆隆集團,香港主要零售項目：,恆隆集團,香
29、港主要零售項目：,恆隆集團,近來國內業務：恒隆將在最少十個人口眾多及購買力強勁之主要內地城市作出投資。在每個城市，公司將找出地點最佳、面積最大及地積比率最低之土地，在二零零五年至二零零七年內，每年購入三幅至四幅大型土地，方可達至在上海以外合共發展最少十個大型物業項目之目標，而此乃公司為管理隊伍所定下的嚴格要求。恒隆於一月份購入首個上海以外之內地項目。該項目位於天津，此乃一個大都會，其人口超過一千萬人，並為中國僅四個中央直轄省級市之一。,恆隆集團,远东发展有限公司,太古地产,新鸿基地产,長江实业(集团)有限公司,信和集团,九龙仑集团有限公司,市值：641.96億港元業務：太古地產有限公司是香港的
30、主要地產發展商之一，首個投資項目為共有61幢住宅大樓的太古城，該項目亦是香港首個擁有園景設計及平台花園的大型私人屋苑，項目並包括含零售及辦公樓元素的太古城中心。太古地產的發展策略，是把投資物業集中在直達主要鐵路網絡的交匯點之上。此理念確保公司的物業能透過優越的交通聯繫，為客戶提供最具效益的方案。,太古地產,香港零售項目：,太古地產,近來國內業務：太古地產於二零零四年十一月進軍中國市場，於廣州發展太古匯旗艦項目，項目是太古地產與廣州日報報業集團共同發展，太古地產佔該合資項目九成七的股權。太古匯項目投資逾四十億元人民幣，總面積逾四百萬平方呎 (四十五萬平方米)，預計二零零八年落成，由太古地產管理。
31、太古匯位處主要交通要道的交匯處，將包括一個具有相當規模的購物中心、兩座辦公樓、一間酒店和一個文化中心，是內地首個集藝術及 文化設施、零售、辦公室及國際級酒店於一身的多功能綜合性項目。,太古地產,市值：356.55億港元業務：信和集團是香港主要地產發展商之一，業務性質廣泛，由3間香港上市公司及黃氏家族數間私人控股公司組成。3間上市公司分別為尖沙咀置業集團有限公司、信和置業有限公司及信和酒店（集團）有限公司。集團的核心業務是發展住宅、寫字樓、工業及商場物業作銷售和投資。集團亦從事酒店投資、酒店管理和會所管理等業務。,信和集團,香港零售 / 酒店項目：,信和集團,香港零售 / 酒店項目：,信和集團,
32、近來國內業務：信和剛在廈門完成及推出首批住宅物業金龍花園及雅麗閣。目前於中國發展中的地盤共有十個，分佈於深圳、成都、廈門、福州、廣州及漳州，可發展之總樓面面積達九十三萬六千平方米，當中住宅用地佔90.5%，商業用地佔9.1%，餘下0.4%為酒店用地。,信和集團,長江實業,市值：1,813.56億港元業務：長江實業是一間地產發展及策略性投資公司。長江實業為香港規模最大的地產發展商之一，在本港擁有一系列的住宅及工商物業。長江實業並積極投資及營運於新的領域，包括生命科技、與科技及互聯網業務。近來國內業務：長實與同系公司和黃本年度多次斥資聯合收購國內土地，增加國內的土地儲備，收購土地包括位於上海閔行區
33、、成都溫江區、長沙望城鎮、長春淨月潭、武漢江漢區、天津營口道、北京昌平區、重慶北部新區等。,香港 / 國內主要零售項目：,長江實業,協和建设有限公司,嘉华地产,希慎集团,合和实业有限公司,香港置地集团,瑞安集团,市值：29.6億港元業務：瑞安集團旗下的瑞安房地產發展有限公司於二零零四年成立，是集團的地產旗艦公司，結合了瑞安在中國內地的主要房地產發展項目，並獲得多個著名國際投資者的支持。瑞安房地產發展的項目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發展項目，以及配合城市總體規劃、提供全面配套設施的優質綜合住宅發展項目。日後，瑞安房地產將享有優先參與集團內地房地產發展項目的權利。,瑞安發展,香
34、港及國內主要項目：,瑞安發展,香港及國內主要項目：,瑞安發展,近來國內業務：二零零五年四月，瑞安房地產於華中主要城市武漢市中心地段投得一塊約五十公頃的土地，令該公司在內地可發展的總樓面面積增加至約八百萬平方米。瑞安房地產的其他發展項目包括位於上海市的瑞虹新城、太平橋地區重建項目和創智天地，以及位於杭州的西湖天地和位於重慶的重慶天地。,瑞安發展,市值：162.5億港元業務：粵海投資有限公司於一九七三年已在香港證券交易市場取得上市資格。該公司現有五項主營業務：工業、基建及公用事業、房地產發展及投資、旅遊及交通服務和酒店業務、以及批發及零售業務。,粵海投資,香港/國內主要項目：,粵海投資,近來國內業
35、務：集團已落實發展廣州天河城的東塔項目，總投資約人民幣8億。天河城東塔將發展為一幢45層高、總樓面面積113,370平方米的甲級寫字樓，有關工程正順利進行，預期2006年落成，屆時將成為廣州市內的矚目地標。天河城西塔擬發展為一五星級酒店及服務式公寓，項目預期於2007年落成，管理層正與一間國際酒店管理公司商議該酒店及服務式公寓的管理安排。,粵海投資,首创置业股份有限公司,北京北辰实业有限公司,万科企业股份有限公司,中远房地产开发有限公司,恆基兆业地产有限公司,新世界中国地产有限公司,(二) 财团基金第一类：海外基金-AIG Investment Corp. (Asia) Limited (美国
36、国际集团(亚洲)投资有限公司)-Asia Pacific Land Group-CIT Asia Pacific Limited-Deutsche Asset Management (Hong Kong) Limited-Caryle Asia Investment Advisors Ltd. (凯雷投资集团有限公司)-Grosvenor Limited-Lend Lease Real Estate Investments Bovis Lend Lease Limited-Macquarie Real Estate Asia Limited,荷蘭ING集团,美林集团,摩根士丹利集团,-Pamf
37、leet (Hong Kong) Limited (鹏里资产管理有限公司)-Rodamco Asia Management Limited-新加坡GIC基金-麦格理银行与施罗德物业亚洲基金-CapitaLand Financial Limited-美国洛克菲勒投资基金-基強联行-Rodamco Asia,第二类：台湾基金-Fubon No. 1 REITS No. 1 (富邦一號)-大华投资信讬基金-玉山投资信讬基金-富达投资信讬基金-摩根富林明投资信讬基金-台壽保投资信讬基金-保诚投资信讬基金-国票投资信讬基金-保华成丰投资信讬基金-友邦投资信讬基金-復华商银基金-新昕投资信讬基金-富鼎投资
38、信讬基金-金復华投资信讬基金,（三）专业策略投资者在大唐不夜城內的各个项目中，可引入比较大型的中外企业作投资，既可提高项目品牌形象，更可借此吸引更多其他同类企业投资。,1.专项投资者 - 影城,嘉禾娱乐事业有限公司,华纳电影有限公司,百老汇院线,UA院线,2.专项策略投资者 酒店,皇悅国际酒店集团,香格里拉酒店集团,粵海(国际)酒店管理集团,马哥孛罗酒店集团,凯萊酒店集团,万豪酒店国际控股有限公司,信和集团旗下酒店,远东发展有限公司,富豪酒店国际控股有限公司,-凯联国际酒店有限公司-国中控股有限公司-城市e-Solutions有限公司-香港上海酒店有限公司-美丽华酒店企业有限公司-文华东方大酒
39、店-海港企业有限公司-香港珀丽酒店,3.专项策略投资者 百货公司,中国百盛集团,永旺(香港)百货有限公司,西武百货,太平洋百货,铜锣湾百货,4.专项策略投资者 超市,北京京客隆,沃爾玛,家乐福,华联超市,百佳,惠康,项目公关活动行销路径,1.行销模式在香港/欧洲/美国/中国台湾/国内其它大城市举行【大唐不夜城】项目路演会，让投资商/投资基金/企业等及各媒介加深对项目的认知。从中了解投资者的投资意向，发现需求和价值定位，确保项目推介成功。,八、【大唐不夜城】销售（融资）公关活动行销方案,国际路演行销,让【大唐不夜城】项目透明度增加，增强投资者信心。让【大唐不夜城】项目执行人跟投资者有面对面机会。
40、路演亦可让【大唐不夜城】项目执行人同时与多个单位会面，节约成本。,2.好处,1.行销模式项目执行人逐一直接约见目标客户进行会面，并透过会面推介项目，从而洽谈销售（融资）细节安排。2.好处可直接跟财团沟通，使其对【大唐不夜城】项目有更透彻了解，以助他们在投资方面作决定。,与财团/发展商/基金/投资者“一对一”公关行销,1.行销模式威格斯依据遍布遍及全球五大洲百多个国家的庞大国际客户网络，积极推介【大唐不夜城】项目。2.好处透过威格斯进行项目推广，可减少花费在项目推广的时间，更能引入来自世界各国的投资者，带来更大的回报。在威格斯的协助下，【大唐不夜城】项目在销售（融资）方面将得到更多专业意见，可谓事半功倍,威格斯国际网络行销,
