1、天津新南马路五金城公寓部分发展定位沟通稿,2009年12月,第2页,目录,C o n t e n t s,第一部分、天津公寓市场概述第二部分、酒店式公寓运营及案例分析第三部分、项目本体条件分析第四部分、项目发展机会初步分析,第3页,天津公寓市场概述,公寓分布,九龙建业,嘉里中心,君隆广场,目前，天津市中心城区公寓类物业大致可分为酒店式公寓、服务式公寓、类白领公寓三种类型；酒店式公寓多分布在中环线以内，交通和自然景观良好区域；服务式公寓多分布在商贸发达区域和涉外区域；类白领公寓位置较为分散。,酒店式公寓,服务式公寓,白领公寓,公寓市场概况,目前天津市场公寓项目区域分布开始由核心区域向核心区周边扩
2、散， 目前在售公寓项目规模约为50万平米，单位产品主要集中在4070平米之间； 在售项目差异化严重，产品品质良莠不齐，同期售价差距明显。,天津市部分酒店式公寓售价,供应情况,公寓市场概况,目前天津公寓在售项目供应规模约50万平米,天津湾,津门津塔,仁恒海河广场,嘉里中心,九龙建业,海河一号,和记黄埔,世贸大厦,大悦城,未来天津市酒店式公寓产品品质将明显提升，整体向服务式公寓靠拢，价格预计将持续攀升。,未来两年，除和平、河西区之外，南开区的老城厢板块和海河沿线板块，也将有不少酒店式公寓上市，中心城区未来2年累计供应预计在40万平米左右。,供应情况,公寓市场概况,未来两年公寓类物业潜在供应约40万
3、平米,供给情况,中心城区在售项目中，90%以上项目一室户型占总量比在45%以上，小户型产品是供给主力；类服务式公寓主力户型面积区间为75-100平米，普通酒店式公寓为30-45平米、60-80平米两区间段，类白领公寓则主要集中于40-55平米；主要在售项目中仅有天津中心项目设置部分跃层大面积产品，其余项目均为平层产品。,公寓市场概况,天津中心城区公寓市场主力项目供应列表,小户型产品是供应主力,供给情况,天津酒店式公寓项目除金茂现场外均为带精装修销售，且多数配送家具家电；类服务式公寓装修标准在3000-4000元/平米水平，普通酒店式公寓装修标准在1500-3000元/平米水平，类白领公寓装修标
4、准在800-2000元/平米水平；天津酒店式公寓项目建筑风格以现代简约为主，特色建筑较少，石材和玻璃幕墙是目前较流行外立面选材。,公寓市场概况,天津中心城区公寓市场主力项目经济指标,精装修是公寓市场产品共性特征,供给情况,物业服务方面，类服务式公寓均以高级物管公司+高标准配套设施模式操作，普通酒店式公寓操作模式与类服务式公寓相近，但档次稍低，多数类白领公寓操作模式为普通物管+基本物业服务，配套设施较少；类服务式公寓更注重周边配套档次，普通酒店式公寓更注重周边商贸人流集中度，类白领公寓更看重周边配套成熟度及交通便捷性。,公寓市场概况,高级物管和良好的交通条件是公寓产品必备因素,天津中心城区公寓市
5、场主力项目经济指标,成交情况,类服务式公寓各面积区间产品销售率相当，普通酒店式公寓和类白领公寓小户型产品销售率明显高于其他产品（金盛国际两室产品占比过少造成销售率偏差）；类服务式公寓主力房款区间为100-180万，普通酒店式公寓和类白领公寓主力房款在50-60万、80-100万两区间；在售项目价格等级分布明显：类服务式公寓售价普通酒店式公寓售价类白领公寓售价。,公寓市场概况,天津中心城区公寓市场主力项目分户型成交情况,60-100万是公寓项目房款主力区间,成交情况,类服务式公寓客群以外地及海外客户居多，主要关注点是物业品质和长期升值潜力；普通酒店式公寓客群较为分散，客户主要关注点是区域商务氛围
6、及物业租金回报预期；类白领公寓客群多为本地客户，购买动机多为投资兼自住，价格敏感度高。,天津中心城区公寓市场主力项目成交客户情况,公寓市场概况,投资客户是公寓产品绝对主力客户,小结,天津公寓类产品可分为服务式公寓、普通酒店式公寓、类白领公寓三类；当前市场公寓产品供应量约50万平米，未来2年潜在供应约40万平米左右；30-45平米是普通酒店式公寓主力户型区间，主力房款区间为50-60万、80-100万；天津酒店式公寓建筑设计多以现代简约风格为主，玻璃幕墙和石材是常用外立面材质；普通酒店式公寓装修标准在1500-3000元之间，配送家具家电成为主流；投资型客户是公寓项目主力客群，区域商务氛围及未来
7、租金回报预期是主要关注点。,公寓市场概况,第13页,酒店式公寓运营及案例分析,酒店式公寓,目前，天津市区已运营酒店式公寓仅有奥城国际公寓和泰达国际会馆两个项目，供应量在12万平米左右； 泰达国际会馆公寓分为A、B、C三座，其中，B座由泰达酒店管理公司统一经营，A、C座由业主自主经营，产品供应以舒适型三室为主； 奥城国际公寓由融创物业提供物业服务，业主自主经营或委托物业租赁部进行代租，产品供应以一室为主。,奥城国际公寓现阶段租金水平为1.4-2.1元/平米/天； 泰达国际会馆B座租金水平为7.2-8.6元/平米/天，A、C座租金水平为5.4-7.6元/平米/天。,已运营项目情况,投入运营项目较少
8、，租金差异较大,天津酒店式公寓多数以小产权、自主经营为主，少量项目采用小产权、整体经营模式； 整体经营项目租金水平明显高于业主自主经营项目。（泰达国际会馆B座与A、C座租金差异在2元/平米/天左右）,酒店式公寓,运营模式,小产权、自主经营是主流经营模式,使用权,开发商,物业管理公司,投资者,产权,租户,租金,服务和管理,物业管理费,房款,酒店式公寓,运营模式,奥城酒店式公寓,酒店式公寓案例解读,位于奥运板块，依托百万平米大盘,项目产品,酒店式公寓案例解读,A户型：70 两室一厅一卫,B户型：68 两室一厅一卫,C户型：40 一室一厅一卫,D户型：39 一室一厅一卫,小户型产品占比较高，控制销售
9、总房款区间,项目产品,酒店式公寓案例解读,奥城酒店式公寓装修标准,样板间卧室,样板间客厅,样板间餐厨,奥城国际公寓装修标准1500元/平米； 家具家电齐全，打造提包入住模式。,高档装修增加产品附加值,项目配套,酒店式公寓案例解读,样板间客厅,样板间餐厨,时代奥城项目整体30万平米完善配套，包括大型超市、商场、餐饮、休闲娱乐等； 公寓补充配套：室内SPA、休闲会所、风格店等（已运营），原规划顶层名士会所已取消。,配套完善，生活便利,项目服务模式,酒店式公寓案例解读,样板间客厅,样板间餐厨,时代奥城酒店式公寓由融创物业管理；物业服务费用：5元/平米/月；服务项目分为基本服务和增值服务两类。,时代奥
10、城酒店式公寓为小产权、自主经营型项目； 开发商设置租赁部为业主提供代租服务；,基本服务：客户服务、工程管理、安全管理、风险管理、保洁服务、绿化服务等。,增值服务:一站式前台服务、租务管理服务、专业管家服务等。,调研感受：目前奥城物业服务为基本服务，客户如需要增值服务只能获得相应服务的电话，有客户亲自打电话要求订制服务，和宣称的一站式前台服务相差甚远；大堂内随处可见苍蝇，卫生很差；服务水平与其宣传相去甚远。,分割产权销售，开发商提供代租服务,酒店式公寓案例解读,项目运营情况,时代奥城公寓出租情况,奥城国际公寓租金水平在1.4-2.1元/平米/天水平（不含物业费）； 项目整体出租率在75%左右，经
11、营情况良好。,租金水平在1.5-2元/平米/天，整体出租率较高,酒店式公寓案例解读,租客情况,长期租客：,日韩等外籍驻津人士主要价值认知点：传统国际社区生活氛围和完善配套。 收入较高但尚未置业年轻群体主要价值认知点：提包入住、交通便捷、社区环境及档次。,项目主力客户群体,中短期租客：,商旅、学术交流等衍生的短期驻津人士主要价值认知点：交通便捷、环境舒适,项目补充客群,以中长期租客为主,项目价值点,酒店式公寓案例解读,临近奥运场馆，区域价值优越；体量大，城市综合体，复合功能，地标性强；区域日渐成熟，配套齐全，生活舒适度高；精装修，家具家电齐全，提包入住；交通便捷，周边自然环境优越；传统韩日人士聚
12、居，国际生活区氛围浓厚。,酒店式公寓案例解读,泰达国际会馆,泰达国际会馆位于南开区，复康路73号增1号； 泰达国际会馆是集客房、公寓、写字楼、餐饮、娱乐于一体的综合型涉外公寓； 会馆总建筑面积近6万平米，于2002年开业； 泰达国际会馆公寓分A、B、C三座，共有170套公寓，其中，B座公寓客房约占总量2/5。,位于中环线复康路,酒店式公寓案例解读,项目产品,泰达国际会馆公寓全为舒适型两室、三室精装修产品。,大户型产品为主的类服务式公寓,酒店式公寓案例解读,项目配套,餐饮：,海港中餐厅（2楼）、星期五餐厅（1楼）、绿洲营养餐厅（4楼）,会议：,报告厅、贵宾厅、大小会议室,康体娱乐：,水疗中心、游
13、泳池、夜总会、棋牌室等,共享五星级酒店完善配套,酒店式公寓案例解读,项目服务模式,泰达国际会馆B座公寓为小产权、整体经营模式（泰达酒店管理公司统一经营，税前8%年固定回报）； A、C座为小产权、自主经营模式（业主自行经营，自负盈亏）； 泰达国际会馆公寓由泰达酒店管理公司提供服务。,B座公寓免费服务内容： 为客人提供贴身管家服务 每天一份免费早餐或提供一人免费使用游泳池、健身设施及水疗 24小时大堂经理、保安服务，具有较高私密性，独立电梯 水费、电费、燃气费、提供24小时热水、空调及直接饮用水 使用房间内高速上网系统 每周赠送一份新鲜时令水果 接收卫星电视，可收看的电视频道总数为48个 当日报纸
14、一份（中文或英文） 其它泰达酒店集团旗下酒店的预订服务 赠阅天津泰达国际会馆会刊,高档酒店全服务模式提高项目档次,A、C座公寓免费服务内容： 24小时大堂经理、保安服务，具有较高私密性，独立电梯 使用房间内高速上网系统 接收卫星电视，可收看的电视频道总数为48个 当日报纸一份（中文或英文） 其它泰达酒店集团旗下酒店的预订服务 赠阅天津泰达国际会馆会刊,A、C座公寓仅享受普通物业服务,酒店式公寓案例解读,项目经营情况,目前，泰达国际会馆公寓整体入住率在90%左右； B座租金水平为7.2-8.6元/平米/天； A、C座租金水平为5.4-7.6元/平米/天，月租金比B座相同产品低5000-8000元
15、/月； A、C座租客使用酒店配套设施时需另付费。,统一经营权产品租金明显高于自主经营产品,酒店式公寓案例解读,租客情况,长期租客：,外籍驻津人士、泰达会员主要价值认知点：泰达品牌、居住舒适、私密性。,项目主力客户群体,中短期租客：,短期商旅客户主要价值认知点：酒店服务、完善配套、性价比。,项目补充客群,以中长期租客为主,项目价值点,酒店式公寓案例解读,五星级酒店配置，物业档次高；泰达品牌效应；产品舒适性、私密性高；酒店公司管理，服务系统完善。,酒店管理对公寓运营的影响,市场现状,部分物管公司在管项目,目前，天津大部分酒店式公寓项目由物业管理公司提供管理服务，仅有泰达国际会馆由酒店管理公司管理；
16、 酒店管理公司极少单独管理公寓项目，多数为酒店托公寓的组合形式。,目前大多数项目采用高级物管模式,酒店管理对公寓运营的影响,运营情况,部分已运酒店式公寓与服务式公寓出租情况对比,自主经营型项目缺乏市场竞争力，租金和入住率水平较低； 依托于酒店的自主经营型公寓项目经营情况较为理想； 依托于酒店，且统一经营权的项目租金和入住率接近服务式公寓水平。,依托于酒店能有效提升公寓租金水平和市场竞争力,小结,酒店式公寓案例解读,天津酒店式公寓市场处于发展期，市场成熟度有限； 已运营项目经营情况普遍良好，但租金水平差异较大（主要由经营权是否统一引起）； 统一经营权、高级物业服务和产品高附加值是酒店式公寓获得高
17、租金和入住率的必要前提； 酒店式公寓周边配套均较为完善，因此其自身公建配套多以康 体娱乐设施为主，或者作为周边配套不足部分的补充； 租客较对公寓价值认知点主要集中于：居住舒适，方便快捷； 已运营酒店式公寓项目中，主力客户多由外籍驻津人士构成； 受国际金融危机影响，企业高管住房补贴的减少对酒店式公寓租金有一定影响，但整体市场需求依然旺盛。,第35页,项目分体条件分析,本案位于南马路商贸带,红旗路以西地区的生产资料物流、科技型都市工业区;水上公园地区的都市旅游商贸区;鼓楼、古文化街地区的民俗文化旅游商贸区;西南角、三马路地区的商业商务区;奥林匹克中心地区的健身会展商务区;长江道汽车产业物流交易带；
18、鞍山西道白堤路科技贸易带；南马路黄河道商贸带。,区域发展规划,总体规划,一轴、两带、五区,四至条件：东至红旗路、南至复康路、西至陈塘庄支线、北至芥园西道 ；用地规模：总面积11.73平方公里，占南开区总面积1/4；行政、人口：现有居民30余万，设有四个街道办事处：长虹、向阳、嘉陵道、王顶堤；产业定位：现代服务业和都市工业；功能分区：红旗路发展企业总部经济；黄河道商贸商务带、长江道汽车产业商务带；五金机电商贸区、咸阳路商贸商务区、宜宾道都市工业区、南开光谷园、天拖科技商贸区。,区域发展规划,西区规划,现代服务业和新型都市工业是区域发展导向,人口 周边3公里内常住人口约30万交通情况：密云快速路，
19、2010年开通，在本项目附近预留出入口，贯通市区西部南北两端，双向8车道地铁二号线，2011年开通，最近站点距离本项目约200米，横贯天津市区中心区域西青道快速路，距离本项目约1公里，直达红桥、河东、西青等区域，双向8车道芥园西道，距离本项目200米，可直达市中心和外环线，双向6车道,地铁2号线，预计2011年开通密云路快速路，预计2010年开通现状公路,区域发展规划,交通及人口,立体交通网络正在形成，项目周边为传统居住区,项目概况,占地面积：35万平方米（约524亩）用地性质：商业规划建筑面积：94万平方米（一期已开发完成31万平方米）,一期（31万平方米）五金交易市场，2008年3月开业二
20、期（规划建设）综合体（约27万平方米）时尚家居建材中心（约10万）五金精品博览中心（约10万）写字楼（约6万）不锈钢、金属交易市场（约10万）,项目现状,规模及分期,中心城区、大规模、城市综合体项目,项目概况,项目现状,一期概况,从业人口超过2万、年交易额近100亿、外来人口较多,40,目前新五金城内从业人员数量已超过2万人，规划进入成熟期后能解决约5万个就业岗位；自08年1月试运行以来，新五金城销售额以接近100亿元，规划至2010年，年销售额将达200亿元；已入驻企业有鑫方盛、华强、川田、等国内品牌，博世、牧田、雅马哈、GE等国际品牌；目前新五金城已发展成为华北地区规模最大，辐射能力最强的
21、五金机电交易市场，外地客户来往频繁。,项目交通分析,大型综合性商业大型综合超市百货多厅影院精品日用品超市大中型餐饮中西式快餐美食广场电玩城精品家饰运动专业超市其他商业酒店写字楼公寓,建筑面积约8万平米的大型综合商场可发展成为区域级商业中心,建筑面积约25万平米其中公寓建筑面积约9万平米,项目现状,二期局部规划,辐射力极强的未来区域商业中心,项目交通分析,项目现状,周边地产现状,区域市场商品房供应量有限，价格水平8500-13000元/平米,本案,天房峰阁,塞纳国际,雅润嘉园,本案3公里半径内在售商品房项目仅有三个，其中天房峰阁、雅润嘉园为住宅项目；塞纳国际为公寓项目；从目前情况看，区域在售项目
22、商品房存量不足4万平米，除塞纳国际项目外，其余项目均进入清盘期；在售住宅项目价格水平在8500-10000元/平米区间；公寓产品销售均价约13000元/平米；项目周边二手房销售价格约7000-8000元/平米。,塞纳国际存量情况,项目交通分析,项目现状,未来供应,区域市场未来1-2年商品房供应量约20万平米,周边区域2007-09年成交未开发用地情况,项目交通分析,项目现状,小结,项目位于南开区西区五金机电商贸区内，周边产业密布，未来发展以商贸及都市工业为主；项目周边区域为南开区传统居住区，城市立体交通网络正在形成；项目整体建筑规模近100万平米，业态综合，属于城市中心大型综合体项目；随着五金
23、机电交易中心不断成熟，项目辐射能力增强带动人口聚集效应明显；区域周边房地产市场供应较少，发展不成熟，未来1-2年供应总量不超过30万平米；周边住宅物业价格水平约8000-10000元/平米，公寓类物业价格约13000元/平米。,项目交通分析,项目发展机会分析,项目交通分析,项目发展机会,基础条件,知名度和辐射能力显著立体交通系统正在形成未来区域级商业商贸中心,区域市场起步晚，成熟度低当前供应较少，价格水平有限未来1-2年供应量不超过30万平米,传统居住区，人口稠密商贸牵引外来人口较多短期、中长期居住需求并重,区域房地产市场发展滞后,常住与外来人口混杂,中心城区大规模综合体,具备全面领先区域房地
24、产市场的基础条件,项目交通分析,项目发展机会,潜在威胁,区域房地产市场成熟度低，价格水平有限，不利于项目实现高价值目标；项目整体以机电交易中心为主，客户对居住类物业容易产生抗性；项目周边环境一般，产业园较多，不利于项目高端形象的实现。,如何最大化项目有利条件，规避潜在威胁，实现项目价值最大化？,项目交通分析,项目发展机会,机会分析,项目辐射范围内人口密集，潜在居住需求明显，周边有效供应有限。,项目公寓产品依托于大型商业中心，临近酒店及写字楼物业。,使项目公寓产品具备良好的居住属性，迎合住宅居住需求,通过资源整合及良好的产品打造提升公寓品质及未来盈利能力,项目公寓产品用地属性为商业，层高5.1米
25、以下按单层面积计算。,充分利用容积率计算规则，通过产品创新提升公寓产品附加值和性价比,项目发展机会,案例参考,科贸时代公寓产品结构,科贸时代公寓位于南开区鞍山西道，属于鞍山西道科技贸易及教育板块内，项目辐射范围内外来人口聚集，商贸发达；该项目07年12月开盘，09年3月售罄，月均消化近50套，收盘价约11000元/平米；项目主力产品为50平米左右小户型产品，精装修，单套货值50-60万元；从该项目成交客户情况看，50%以上为周边从事计算机商贸的私营业主，购买目的多为投资兼自住。,项目辐射范围内产业客户是主力购买客群,科贸时代公寓,项目发展机会,案例参考,利用层高增加产品附加值，主打自住型购买需
26、求,40平米1室1厅,64平米2室2厅,该项目位于南开区老城厢板块，是中新城上城项目一部分；项目08年10月开盘，目前进入尾盘期，当前均价约16000元/平米，月均消化约60套；项目最大亮点为利用层高（4.8米）优势打造LOFT产品，通过产品附加值的提升赢得市场；从目前情况看，该项目成交客户多数为自住型购买客户。,中新嘀嗒,项目发展机会,案例参考,利用层高增加产品附加值，主打自住型购买需求,世纪泰达商务酒店,该项目位于河东区卫国道，又泰达集团投资建设；项目07年10月开盘，目前已清盘，清盘价约15000元/平米；由泰达酒店管理公司统一管理，属于类服务式公寓项目，同时提供包租服务，其成交价格高出
27、同期市场普通公寓产品30%以上；项目成交客户均为具备相当经济实力的投资客户。,项目发展机会,初步产品规划,层次化产品分布，兼顾现金流和高利润目标,临近酒店及写字楼，建议与酒店统一考虑，发展成为具备较高档次的类服务式公寓产品；单元面积区间控制在50-100平米，以50-60平米区间产品为主。,平层和LOFT产品结合，通过面积控制实现低房款，主打投资型客户和自住型客户；平层产品单元面积区间控制在30-60平米；LOFT产片面积区间控制在40-70平米。,主力现金流产品,高价值产品,项目发展机会,必要条件,对产品进行精装修，装修标准不低于1000元/平米，配送家具家电，打造提包入住模式；主力产品配备高级物业管理公司，高价值产品最好与酒店进行统一管理运营；项目必须配备物业代租中心，部分优质产品可考虑包租模式。,如项目具备相应产品素质，比照可类比项目情况，结合区域未来发展，经初步推算，我司认为本项目当前市场条件下可实现基准价格水平12000-15000元/平米,在房地产领域 我们一直在帮助客户成功,THE END，THANKS！,
