1、1,无锡市轨道办金城路站点概念性商业策划项目标书,2,中国已有25个城市已有、在建或规划地铁,在交通运输方面，到2025年前，中国将有多达17 0座城市符合城市大众交通系统的规划要求，是目前欧洲该类城市数量的两倍以上。这可能会带来有史以来最为轰轰烈烈的大众交通建设热潮。 麦肯锡研究,速度与梦想，中国城市进入地铁时代,苏南运河无锡段、下甸桥港区、无锡码头,沪宁铁路上川铁路,沪宁、锡澄、锡宜、宁杭、沿江、环太湖高速,无锡硕放机场,地铁、京沪高铁、宁杭铁路、沿江城际铁路、沪宁城际铁路,1840年开埠,1908年开通沪宁铁路,1922年第一条沪宁高速公路,2013年地铁1号线全线开通,国际城市,无锡城
2、市,全球第4波：轨道运输时代 轨道改变了城市格局，由单中心城市走向大都市,无锡进入轨道运输时代：出现最新的城市形态“多中心及新城” ，无锡多中心发展的新增长极，促进整个城市的加速转型，给无锡带来新机遇,2004年2月无锡硕放机场正式投入运营,：,地铁利用交通的的高效率和变输能力以及人群的集中能力，强化城市功能，拉大城市骨架，改变人的生活方式,有环放射轨道线和无环放射轨道线,“Y”的底端在中心商业区内沿公共汽车线路带状发展,沿公共交通线伸展出几条相对高密度的发展带，布置城市住宅和就业岗位,这样通过有限的伸展轴,可避免城市的圈层扩展沿轴线布置土地开发,增加对客流的吸引率,形成和交通设施的集中建设,
3、必然带来土地交通可达性的提高,促进城市的良性循环,随着地铁的建设、通车和运营，蕴含无限商机的“地铁经济”逐步体现，土地价值和房地产价值影响呈现阶段性逐步增长趋势；且距离地铁越近，增值空间越大,通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，
4、沿线物业所占的比重逐步增加,地铁发展阶段,对房地产价值/土地价值的影响幅度,一期建设,一期运营二期建设,临近完工,全线通车,运营成熟期,地铁对深圳房地产价值/土地价值影响的阶段序列表现,轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比,注：地铁对房地产的影响的有效距离为500米的范围,随着轨道交通的消息发布到建成，项目的价值在不同的阶段表现不同特征,项目价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素,项目价值,轨道交通发展阶段,建设消息发布,在建,建成通车,建成以后,价格跳跃性增长；客户本地居民、少量受价格吸引的白领、投资客户；城市发展以居住区建设为导向,提前释放,价
5、格上涨，出现单因素驱动乏力的瓶颈价格。客户被动通过捷运系统选择价格低的城市边低端人群、本地居民、投资客户；城市综合发展的问题凸显“睡城”。,价格从单纯利好消息刺激价格上涨，逐渐转变为以复合因素影响项目价格。客户升级，中高端人群购买，群体的结构和层次丰富，客户质量、档次提升；城市综合发展提上日程，城市综合素质、区域发展水平跃迁，成为活力之城。,核心问题,本项目应打造什么类型的商业？才能实现项目的价值及未来成功运作,1,问题研判,站内商业业态是什么？应如何组合？形成哪些商业区块？,如何让地上地下商业空间进行互动？如何预防商业业态对主体建筑形象上的影响？,4,商业应该取多少量为合适？各物业的配比为多
6、少？,01,项目初识,04,03,02,01,05,项目由地铁控制中心（地铁大厦）、办公楼、商业三者构成,项目,办公,沁园新村,控制中心,商业,商业,主变电所,辅仁中学,项目位于无锡市中心城区南部，（崇安区、南长区、北塘区）三区之一的南长区的清明桥街道，无锡中心城区的南大门，且位于地铁1号线和5号线交汇的金城路地铁站,区位,锡山区,新区,崇安区,惠山区,南长区,北塘区,中心区,南长区定位为现代商务办公和居住功能为主的现代化城区，规划以商贸服务业、物流业、旅游业等现代服务业为支柱，“双十字”型的空间发展主轴，建设太湖广场商务中心，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局，项目位于清扬路轴
7、线发展方向,项目属性之规划,地理位置：地理位置重要, 西侧与滨湖区隔骂蠡港相望，南至梁塘河，东接无锡新区，北接崇安区。全区面积24.45平方公里，下辖迎龙桥、南禅寺、清名桥、金星、扬名和金匮6个街道功能定位：以现代商务办公和居住功能为主的现代化城区。规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱；规划结构：构建“双十字”型的空间发展主轴，建设太湖广场商务中心，整合用地布局，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局 “一心”是指以太湖广场为核心的城市商务中心一城是指“南长新城”“两带”是指以新、老运河为载体的两条景观带“三轴”是指以清扬路、红星路-苏锡路为主要骨架的两条南北向发展轴和
8、以太湖大道为主要骨架的东西向发展轴“六社区”是指结合现状行政街道范围划分出来的六个一级社区：五爱一级社区、南禅寺一级社区、清名一级社区、金匮一级社区、金星一级社区和扬名一级社区。,项目地块内部破旧，脏、乱、差，大多属于待拆迁房,项目属性之地块内部,项目地块位于清扬路与金城路交叉口，北侧为清扬御庭新建小区，东侧为无锡市人民医院，南侧为好又多超市和大型拆迁安置小区五星家园，西侧为城中村沁园村,项目属性之地块周边,清扬御庭,金城路,好又多超市,无锡市人民医院,清扬路,沁园新村,五星家园,项目对内对外交通便利，紧邻金城路高架，距离无锡硕放机场、312国道、沪宁铁路近；对内有14条公交线路过本项目，且是
9、地铁1号线和5号线的枢纽交汇点,项目属性之交通,项目属性界定,二线城市城市外扩，老城改造中心城区稀缺用地城市高端商务区附近地铁物业运作项目,02,项目研究视野,04,03,02,01,05,车站类型的差异性导致地块物业组合的差异,根据车站功能的不同，客流需求不同，站点周边用地面积和建筑的容积率产生一定的差异。,轨道站点车站类型,综合枢纽站是位于轨道与其他重要交通方式(如：国家铁路、机场、客运码头等)的交汇接驳处的站点开发要点：交通：确保各种交通方式换乘，并提供与周围建筑方便通达的连接通道。物业组合：对有发展潜力的站点周边地块可以进行高强度的以居住、商业和办公为主的土地开发标志性建筑：强调建筑的
10、地区标志性与门户意象,综合交通枢纽站,市域中心站、交通接驳站、一般站点周边地区土地及物业开发要点,市域中心站,位于市域空间结构的重要节点和城市发展的重点地区，或在市域范围内有较大影响地区的站点，分为商业功能主导、活动功能主导、商务功能主导和交通功能主导。,交通接驳站,城市各级道路网络的结合点 以交通换乘为主要功能，片区交通服务为辅助功能的车站。,一般站点,位于一般居住、商业、服务及活动中心的站点。,保证轨道与邻近商业、办公建筑以及公交设施的便捷联系建议适度开发地下空间对有发展潜力的站点周边用地，适宜进行高强度的以居住、商业和办公为主的综合开发站点外围逐步排挤工业用地强化用地服务功能、提升服务集
11、聚度，提高站点辐射能力,在站点半径500m范围内进行中高强度的商业、居住等综合功能开发强调站点作为镇区中心的服务功能在站点外围落实好公交设施用地，保证站点与全镇便捷的交通接驳,遵守适用的原则车站出入口与居住区主要人流出行通道及公交设施相对应对有发展潜力的站点周边地块适宜进行以居住和配套性服务设施为主的中强度开发,开发要点,轨道站点车站类型,以无锡市一号线进行拟合分析，无锡站属于综合交通枢纽站，而崇安市、太湖广场属于市域中心站，而本项目金城站属于交通接驳站，北环路等属于一般站点,轨道站点项目匹配,市域中心站,综合交通枢纽站,交通接驳站,一般站点,一般站点,交通接驳站,交通接驳站,次级市域中心站,
12、依据城市轨道交通站点周边物业发展的内在核心驱动因素，项目小组研究了大量的国内外案例，总结为7大发展模式,轨道站点发展模式,San Jose Diridon st,名古屋站,挂川站,着重分析了其中七个,San Jose Diridon Station，美国 Santa Clara Station，美国San Bruno Station，美国 挂川站，日本名古屋站，日本里尔站，法国里昂站，法国将军澳站，香港东涌站，香港,商贸中心型中央商务型旅游休闲型市政集中型高端产业型新型市镇型购物娱乐型,里尔站,Santa Clara st,San Bruno St,里昂站,香港将军澳站,初步考虑案例San J
13、ose Diridon，美国Santa Clara，美国 Millbrae，美国San Bruno，美国Sakudaira ，日本鹿尔岛站，日本挂川站，日本名古屋站，日本旺多姆站，法国勒芒站，法国南特站，法国里尔站，法国里昂站，法国常州站，中国樟木头站，中国香港地铁站点,在城市空间结构上，轨道交通已经客观形成了一条发展廊道，轨道沿线形成“珠链式”的土地利用模式是实现土地利用与地铁运营良性互动的理想模式,轨道沿线站点差异形态,案例：香港荃湾线地铁站金钟与中环地铁站之间中心距离虽然仅有800米，但其间的办公建筑依然没有均匀布置，而是分别向两站靠拢，从多数建筑到地铁站的步行距离仅200米左右。在新界
14、，约有78 的就业岗位集中在8个位于铁路车站附近的就业中心内，其用地面积之和仅占新界总面积的25。商务中心更是高度集中在各类公共交通工具的大型枢纽处,站点周边用地多种使用功能的高强度复合，为城市空间增加新的内容，提升城市区域的活力；又凝聚人气，保障地铁稳定客流，聚合城市的物质功能和精神功能,轨道沿线站点差异功能,地铁车站带来密集的人流量，且满足许多混合开发所强调的24小时活动，因此车站周边开发用地功能往往呈现出多样性、综合性，使用上呈现出混合布局、多功能使用。 横向上车站周边地块至少有三种高效益用地类型(如居住、商业、办公、零售、旅馆等)。 纵向上往往设计成多种功能融合的综合体。,站点功能组合
15、的多样性与地块容积率比较借鉴国外案例,轨道交通沿线各站点功能复合、互动发展以香港荃湾线为例,注：红色线路为荃湾线,荃湾线位于香港新界西部，近来急速的发展使荃湾成为新界西部的交通枢纽。各站点均有购物、休闲、娱乐、餐饮和办公等复合功能，仅是规模上有所区别，个别功能较为突出。特色站点上盖物业中包含三大综合商圈、一个中型商圈、三个专业产品市场以及一个公园，站点之间间隔设有大片绿地。 特别值得一提的是，金钟与中环地铁站之间中心距离虽然仅有800米，但其间的办公建筑依然没有均匀布置，而是分别向两站靠拢，从多数建筑到地铁站的步行距离仅200米左右。,购物、办公、娱乐、餐饮、休闲、旅游,特色商业、休闲、餐饮,
16、购物、办公、酒店、休闲及旅游,水族店最大集中地,成衣工业城,电子产品集散地,公园,购物、居住、休闲、餐饮,轨道沿线站点差异案例,案例总结（一）：城市轨道站点物业七大发展模式,模 式 特 征 案 例,模式1 ：商贸中心型,模式2 ：中央商务型,模式3 ：旅游休闲型,模式4 ：市政集中型,模式5 ：高端产业型,模式6 ：新型市镇型,模式7 ：购物娱乐型,1.老城区或市内新区 2.商业先行启动，与老城区差异定位，树立形象，市政投入带来人流、改善配套，再启动商务和住宅 3.复合功能形成城市中心,法国TGV北欧线里尔站,1.商务区 2.商务占据绝对主导地位，商务带动商业、休闲娱乐发展 3.政府相关机构在
17、片区内办公,1.旅游区 2.以会议会展、酒店、休闲娱乐为主 3.政府投入大量休闲市政设施,1.市内非成熟区域 2.高等级市政设施先行启动树立形象，聚集人流，带动住宅需求，待区域成熟后商业及商务兴起 3.政府投入力度大,1.产业园区 2.先行发展产业，聚集人群，带动住宅需求 3.片区具有比较优势的产业基础,1.中心城区边缘 2.以居住物业为主，辅以社区商业等配套,1. 业态丰富 2.以交通为辐射半径的区域周边有大量的人口聚集 3.城市或城郊结合部,法国TGV东南线里昂站日本东海道新干线名古屋站香港地铁线中环站,日本东海道新干线挂川站香港地铁线迪士尼站,美国Caltrain线Diridon站,美国
18、Caltrain线圣克拉拉站,美国Caltrain线圣布鲁诺站香港地铁线将军澳站香港地铁线东涌站,日本北陆新干Sakudaira站香港地铁线金钟站,轨道站点发展模式,案例总结（二）：城市轨道站点物业成功KPI指标体系,类 型,交通 区位 土地供应 政府投入 自然资源 产业基础 周边人口,最重要,最不重要,商贸中心型,中央商务型,旅游休闲型,市政集中型,高端产业型,新型市镇型,购物娱乐型,轨道站点发展模式,轨道站点,广场和交通换乘站,广场和交通换乘站,核心圈层：（优先开发圈层） 以公共空间、商业设施、商务设施为主体包括广场、购物、休闲娱乐、酒店、写字楼、商务公寓等，往往是以城市广场或站前广场为核
19、心，开发强度最高区域,中间圈层: （次要开发圈层） 以市政设施为主体包括政府机构、体育设施、文化设施（博物馆、展览馆、会演中心等）、银行医院等，另外可以包括部分普通公寓，本区域为中等开发强度,外围圈层：（跟随区域节奏开发） 以住宅开发为主体包括住宅、公寓等，为一般开发强度（主要取决于所处城市对物业方面的要求）,案例总结（三）：城市轨道站点物业规划及开发特征,轨道站点发展模式,类 型,住宅 写字楼 酒店 商业 休闲娱乐 市政设施 其他 备注,商贸中心型,中央商务型,旅游休闲型,市政集中型,高端产业型,新型市镇型,购物娱乐型,45%,10%,10%,20%,6%,9%,_,法国里尔,35%,15%
20、,25%,22%,_,_,法国里昂,35%,17%,30%,13%,5%,_,30%,45%,15%,10%,_,_,0,美国Diridon站,日本名古屋,18%,7%,45%,30%（产业）,美国圣克拉拉站,_,_,_,75%,10%,15%（配套）,_,_,_,_,_,_,_,_,_,_,_,_,_,_,_,_,美国圣布鲁诺站,25%,30%,45%,日本Sakudaira站,80%,10%,10%,香港东涌站（核心）,案例总结（四）：城市轨道站点物业特征比例,轨道站点发展模式,03,价值主张,04,03,02,01,05,通过城市发展、客户价值、市场竞争三个角度，对项目发展机会评估：金城
21、站将成为太湖广场商圈的延展区，同时承担为区域服务的功能,人口素质不断的提升，消费能力逐渐增强；休闲放松和精神文化的回归将成为生活品质升级的新诉求点；消费能力强，消费供需存在极大空缺,无锡市商业目前呈单一中心格局，由中心向外辐射，同心圆方式发展，副中心正在规划建设中；太湖广场商圈，无锡未来的CBD，项目出与它的边缘项目处于地铁沿线功能的商务延展区和为区域服务的功能,长三角都市群的一体化，无锡面临新的发展机遇；无锡城市从单中心城市向大都市飞速发展；随着“城市南进”的战略下，南长区成为无锡大都市化发展的一极,项目发展机会评估,市场竞争角度,城市发展角度,客户价值角度,对位,立足于资源评价的区位优势+
22、本体优势,发展方向发展机会评估,无锡位于长江三角洲的几何中心，是长三角都市群第一圈层城市，随着国务院对长三角的重新定位，未来长三角地区一体化进程将加速发展，产业结构也将进一步升级换代，也意味着无锡市新的发展机遇,城市发展,长三角”蝴蝶经济效应”,长三角是以上海为蝶身，江苏和浙江为蝶翼，构成的 “蝴蝶都市经济圈”，并形成一个你中有我，我中有你的 “蝴蝶经济效应”,长三角定位的五大升级变化： 中国综合实力最强的区域 区域一体化进程为区域发展目标 形成以现代服务业为主的产业结构 国际先进制造业基地 长三角的区域范围可能由“16城市”扩容至“江浙沪的全部区域” 。 2008年8月6日国务院关于进一步推
23、进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,南京,无锡城市发展正处于单中心城市向大都市飞速发展的过程中，中心区引力大于张力,城市发展,杭州,天津,上海,外围人口比例,城市主城与外围人口分布比例比较,单中心城市扩张,大都市化形成,都市群形成,27.4%,70.0%,56.5%,51.0%,72.5%,30.0%,43.5%,49.0%,无锡,注：1、无锡数据为2005年统计数据，其他城市为2003年统计数据；2、无锡市区包括崇安、南长、北塘和滨湖区,无锡仍处于城市化进程初级阶段，城市吸力大于张力,无锡
24、处于单中心城市逐步扩张阶段；城市边缘区域逐步实现城市化进程；此阶段的特点是城市逐步往外围发展；由于城市化进程需要一个过程，周围配套需要逐步完善，阶段性人口却希望往中心区集中。,数据来源：无锡2006年统计年鉴、世联数据,随着无锡“产业北移，城市南进”战略的推进，南长区承担起无锡大都市化发展一极的角色，代言无锡城市发展的未来,工业北移,城市南进,城市功能定位：打造五大城市，五大中心功能片区：规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区和外围新市镇的城镇空间布局城中板块功能定位：商务商贸文化居住中心区；空间结构：双核多中心，两类发展轴，六大功能区建设重点：以崇
25、安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区等为载体，成片综合建设；基本完成工业退城进园，实施全域城市化和现代化；,城市发展,南长区人口数量、人口密度较高，随着一批旗舰型服务业项目的引入，服务业发展迅速，商贸流通业迅速发展，人口素质不断的提升，消费能力逐渐增强,客户价值人口结构,南长区人口数量在七区中比较高，密度在中心城区中还比较低，未来还会承担一定程度的人口导入,无锡人群不再只满足于生产工作与生活的基本需求，休闲放松和精神文化的回归将成为生活品质升级的新诉求点,客户价值需求,中高端人口增多中高层管理人员和高技术人才外籍和港台民营企业家研发、咨询等智力密集型高端人群,无锡未来人口结构,无锡市消费
26、新趋势文化消费、品牌消费、体验性消费（无锡旅游局）,在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现代人对文化与休闲等精神层面的需求不断凸现,中高端人口增加消费能力增强休闲时间增加,无锡老城区中端人口相对偏多,老城区人口结构,休闲是一种连通生产方式和生活方式，改变生活品质的有效载体。,南长区的经济产值较低，但消费能力在全市排名第二，太湖广场新CBD的确立和南长区商务和居住的功能定位，消费供需存在极大空缺,下降趋势,从无锡七个区的生产总值和消费品零售总额对比分析看，新区的区域经济在各区中遥遥领先，但消费品零售总额却处于相对较低水平。区域经济和区域消费差异过大。无锡市居民近年来的消费能力逐渐上升，消费结构也
27、表现出升级换代的趋势。结合城市居民消费实力，以及新区经济消费之间的差异，反应出新区消费供需存在较大空缺，实际可消费供给严重不足。,无锡七区生产总值与消费品零售总额对比,(2007),单位：亿元,98,102,114,119,227,81,61,600,328,163,105,212,251,307,0,100,200,300,400,500,600,700,800,新区,滨湖,北塘,南长,崇安,锡山,惠山,消费品零售总额,GDP,2000-2006,年无锡市居民储蓄额与恩格尔系数,1.3,1.5,1.9,2.3,2.6,3.1,2.9,41.8,40.4,39.8,37.7,38.5,36.9
28、,38.3,0.0,1.0,2.0,3.0,4.0,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,34,36,38,40,42,44,人均储蓄额,恩格尔系数,客户价值需求,从宏观数据来看，无锡市商业地产发展潜力巨大,市场竞争商业趋势,单位:亿元,2000年到2006年,无锡市社会消费品零售总额每年均为高于10%的速度快速增长,2006年已经超过900亿,增长速度在长三角城市中仅次于上海,位列第二,2005年到2006年,无锡市商业用房竣工面积呈井喷失增长,销售面积也增长22%,呈现出供需两旺的状态2006年,无锡市商业地产竞争力在长三角16个城市中排名第三2006年福布
29、斯对中国大陆的排行,无锡排第四,单位:平方米,2005-2006年无锡市商业用房竣工及销售面积,从现状来看,无锡商业目前主要是单一中心格局，呈放射线环环向外辐射；但随着无锡城市化发展进程,单中心城市向中副中心结合的大都市化发展,多中心格局初步形成,无锡目前处于单城市逐步扩张为大都市的阶段，在城市主中心继续繁荣发展的同时，会逐步衍生出多个副中心，向主中心与副中心相结合的大都市演进无锡市的商业中心,目前仍以中山路商圈为主,新商业副中心：太湖广场、河埒口、北塘以及新区长江北路商圈均在形成与完善的过程中,主中心,副中心,单中心城市扩张,大都市化形成,都市群形成,副中心,副中心,副中心,中山路商圈,市场
30、竞争商业格局,中山路商圈是目前无锡市的商业主中心，发展比较成熟，档次租金居市区首位，除商铺外还积聚了大量写字楼，构成无锡市的CBD,解放环路及站前商贸区构成的244平方公里，目前无锡市的商业主中心档次租金较高，商铺租金在5400元/平米/年 ，租金保持年10%的增长商业形态以品牌店、暴利店为主外地来锡的投资项目，习惯性选址就是首挑中山路，要的是展示品牌商圈内内，除商铺外，还有大量商圈进驻，形成无锡市的主CBD,八佰伴,三阳百盛广场,商业大厦,市场竞争商业格局（中山路商圈）,河埒口商圈是规划中无锡市城西主要生活区，承担商业、文化、休闲、娱乐等功能， 但目前主要商业业态较杂，档次低于中山路与太湖广
31、场,河埒商圈范围为：东起大运河，西至钱荣路，南临梁溪河，北到大池路，总面积87平方公里,连接主城区与滨湖区功能定位是主城区西侧主要的生活区，并承担商业、行政、文化、休闲、娱乐等河埒口商圈商业街相对较多，由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖滨路、建筑路6条商业街组成商业业态种类杂乱，商业特色不明显，主要为当地社区居民服务，商业辐射力很小。店铺租金相对较高，商铺的闲置率居商圈之首 代表商业物业主要有:万达国际广场、太湖明珠发展大厦以及无锡大饭店等,万达国际广场,太湖明珠发展大厦,无锡大饭店,市场竞争商业格局（河埒口商圈）,新区长江北路商圈是新区的居住、商服中心，主要受新区高新产业驱动，物业档次高，
32、但区位较远，主要服务于片区,长江北路商圈位于无锡市新区，贯穿新区南北主要定位新区的居住、商服及休闲区域，受新区高新技术产业驱动客户定位在锡外籍人士以及新区企业高管，物业档次均定位较高交通不便是长江北路商圈亟待解决的问题,瑞城国际社区,第一国际,美新玫瑰大道,市场竞争商业格局（长江北路商圈）,北塘商圈主要由北大街、春申路和欧风街（青石路）组成，成十字状延伸，业态主要以餐饮、五金为主，档次低，规模小，业态分散,北大街商业业态分布,青石路商业业态分布,春申路商业业态分布,其他业态主要包括：典当行、专业市场、书店、综合大百货市场、副食品、招待所、烟酒店以餐饮、机械五金为主，休闲娱乐氛围相对浓厚,其他业
33、态主要包括：化妆品、雕刻工艺、办公用品、婴幼儿用品、广告设计 餐饮、服饰一条街，集休闲、娱乐、购物为一体的商业街,服饰、橱柜专卖、超市、柴油店、烟酒店、家电维修、银行、写字楼大厦、空调专卖、彩印厂 机械、五金公司或办事处相对较多,市场竞争商业格局（北塘商圈）,太湖广场商圈定位高档，规划与中山路成为比肩的市级中心，主要辐射南长、滨湖等区域，目前还在规划建设中,市场竞争商业格局（太湖广场商圈）,太湖广场规划范围为北到建乐路，南到清名路，西到新盛路，东到通扬路未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以展览、办公、酒店以及行政为主；南侧以文化，办公和商业为主，强调城市功能的复合化与参与性；运河以西
34、为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合发展区；东侧主要是以居住为主 无锡市中心城区控制性详细规划也明确将太湖广场定位为商务文化核心区，两大市级中心之一 ，定位高档商圈，建设起点高代表物业：凯燕环球中心、无锡贸业城、九龙仓大厦,凯宾斯基大酒店,贸业城,九龙仓大厦,项目处于太湖广场商圈未来CBD的边缘，是清扬路商脉的延续，另承接了金城路的商脉,市场竞争太湖广场商圈,通过借鉴成功案例，比照无锡地铁一号线，项目处于地铁沿线功能的商务延展区和为区域服务的功能,交通枢纽配套区,核心商业区,核心商务区,商务拓展区,新兴居住区,副中心区,案例：武汉轨道交通四号线站点研究,交通枢纽配套区,核心商业区,核心商务区
35、,商务延展区,居住区,副中心区,居住区,市场竞争轨道沿线站点差异项目匹配,通过城市发展、客户价值、市场竞争三个角度，对项目发展机会评估：金城站将成为太湖广场商圈的延展区，同时承担为区域服务的功能,人口素质不断的提升，消费能力逐渐增强；休闲放松和精神文化的回归将成为生活品质升级的新诉求点；消费能力强，消费供需存在极大空缺,无锡市商业目前呈单一中心格局，由中心向外辐射，同心圆方式发展，副中心正在规划建设中；太湖广场商圈，无锡未来的CBD，项目出与它的边缘项目处于地铁沿线功能的商务延展区和为区域服务的功能,长三角都市群的一体化，无锡面临新的发展机遇；无锡城市从单中心城市向大都市飞速发展；随着“城市南
36、进”的战略下，南长区成为无锡大都市化发展的一极,项目发展机会评估,市场竞争角度,城市发展角度,客户价值角度,对位,立足于资源评价的区位优势+本体优势,发展方向发展机会评估,金城站发展模式匹配度分析：适合发展的模式以购物娱乐型为主,项目周边有大量的拆迁户 项目位于中心城区,南长区旅游业主要集中于太湖广场周边,南长区重点发展商贸等产业 太湖广场商圈是全市的商贸中心,太湖广场是城市高端商务区，是未来的中央商务区,南长区太湖广场市政集中区距离项目近，市政设施已启动，初步树立形象，但有一定距离,目前南长区属于“城市南进”的区域，产业已经北移,周边有大量的人口集聚受太湖广场影响，商务带动商业和休闲娱乐发展
37、,发展方向发展模式,发展模式,以太湖广场CBD延续的购物休闲娱乐型为主，区域居住服务中心为辅,依托车站人流优势和原有商业氛围，打造商业升级版 借助周边人群，打造家居、家电等主题性商业以及KTV、咖啡厅等休闲娱乐场所,发展方向功能方向,案例借鉴,上海中山公园地铁站案例 借鉴类似城市区位、客户价值、市场竞争的地铁站，由一开始的失败到现在的成功的经验南京新街口、珠江路地铁站案例业态、多元组合、地面商业与地下商业的连接、地铁大厦、地铁的运营深圳中信广场特色商业业态、功能组合、地铁商业运营,背景：上海目前规划有21条轨道交通，其中中山公园为2、3、4号线的换乘点,中山公园,三四号线出口,二号线出口,地铁
38、2号线与2000年投入运营，地铁3、4号线于2006年投入运营；地铁2号线为地下车站，地铁3、4号线共线，为地上3层车站，由地下通道接驳；地铁2号线为上海东西走向地下交通干线，连接人民广场、南京西路、静安寺、江苏路等城市主要商务和商业中心；,3、4号线车站,2 号线车站,案例上海中山公园地铁站,背景：上海地铁2号线横贯浦东浦西，串联上海主要的商业和商务中心，形成轨道交通发展的价值延伸和片区带动效应，中山公园地铁站从一开始的中心城市边缘站点走向城市西部商业商务中心,上海金融中心CBD,上海人民广场CBD,南京西路沿线CBD,静安寺商圈,中山公园商业商务中心,虹桥地区CBD,案例上海中山公园地铁站
39、,发展机遇：同时在定位上中山公园片区与地铁沿线其他区域形成功能分工，差异化发展，从区域及功能的角度上看与本项目有很强的类似性,上海地铁2号线,无锡地铁1号线,人民广场之于崇安寺,南京西路之于太湖广场,中山公园之于金城路,“80%的南京西路CBD白领居住消费在中山公园”,未来无锡太湖广场CBD的白领们会去哪里消费,？,案例上海中山公园地铁站,发展历程：随着地铁线路的逐条开通，带来了青年白领就业人群，促进了产业的发展，商务档次的提升，商业的繁荣,19932000年,2000年2006年,2006年,1992年之前,中山公园原是沪西郊区的兆丰公园；1928年，长宁路西新街（靠近凯旋路口）张福盛饼店开
40、业，此后各类商业及服务业相继开张；中山公园商业中心建国初为中山公园商业街，又称花园村商业街至1992年，中山公园商业街共有商店144家，职工2872人，营业额3.38亿元；,商业氛围初现,发展成为区级商业中心,1993年，区域内标志性商业设施中山宾馆和九洲商厦建成开业，由此形成商业门类比较齐全，集购物、娱乐、餐饮、旅游为一体的区级商业中心；1996年，商店增至151家，营业面积达58719平方米，销售额突破11.46亿元，占全区销售总额9.42%；区域出现大量的拆迁安置户,2000年该地区全部商业零售总额11.48亿元；规划建设1.14平方公里区域范围内以中山公园为核心商圈“一圈三街” ；商圈
41、核心是长宁路南北两侧的大型商业设施，其中有建筑面积32万m2的国内首座城市交通枢纽型商业设施龙之梦购物中心,2007年，商圈内7家重点企业社会商品零售总额达到31.73亿元中山公园地区在新一轮发展中的功能定位为商业型、休闲式、数字化，建成以现代商业和多媒体产业为主导的，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心；,2000年地铁2号线通车2006年地铁3、4号线相继通车中山公园商圈形成,未来要发展成为上海新的CBD上海西部商业中心,案例上海中山公园地铁站,中山公园站周边商业定位也是不断摸索的过程，从当初的高端逐渐向特色化转变，真正满足了区域内的实际需求，从而从失败走向成功,失败
42、,成功,定位高端商业无法与静安寺、南京西路形成差异化周边居民无法承受高端人群对中山公园价值感受度不够人流少、人气差,定位特色商业、业态丰富从市场出发，从周边居民消费需求出发与地铁线周边站点商业差异化定位年轻菁英白领购物的理想家园人流多、商业氛围浓,案例上海中山公园地铁站,200m,500m,地面商业及周边物业：中山公园站核心区200m范围内以商业、商务办公和中高档公寓为主，500m范围内出现大量的拆迁安置户，辅以大型市政配套设施，从一开始的为片区人口服务的区域型商业随着城市的演变和发展逐渐发展成为目的地型商业，由龙之梦、多媒体生活广场、巴黎春天、玫瑰坊、小马路商场以及国美、苏宁、永乐等家电专业
43、卖场为支撑的基本商业格局,公园,商业,商务,住宅,住宅,住宅,酒店,商务,住宅,酒店,商务,公建,住宅,待建区,中山公园商圈作为上海十大商业中心之一，功能定位是“商业型、休闲式、数字化”中山商圈规划面积1.14km2，载体面积已超过40万m2，以轨道交通枢纽型商业设施龙之梦购物中心为龙头，以多媒体生活广场、巴黎春天（百货）、玫瑰坊、上海小马路商场，以及国美、苏宁、永乐等家电专业卖场为支撑的基本格局已形成,兆丰广场,案例上海中山公园地铁站,商业与地铁的完美融合：龙之梦购物中心是中山公园地区轨道交通枢纽的商业组合体，通过地下与2号线连接，地上与3、4号线连接，与地铁人流完美融合，且龙之梦从一开始的
44、失败走向成功，关键在于业态的调整，引入大量的特色餐饮，大型卖场家乐福，以及面向青年客户的一些知名品牌HM等,龙之梦购物中心作为轨道交通枢纽商业组合体，将人们生活中的购物、娱乐、休闲、办公等需求都集中在一个多功能建筑体内予以满足，减少了各类交通出行总量,建筑指标:占地面积： 2.59公顷总建筑面积：32万平方米容积率：6.7套数：裙楼10层，其中百货店751家，专卖600家塔楼58层，其中办公2.4万平方米，酒店730间客房地下车库停车位：860个,案例上海中山公园地铁站,中山公园发展驱动因素：,案例上海中山公园地铁站,地面商业,由地铁站点形成的商业往往成为区域商业的中心，并在功能上与沿线站点形
45、成串联和互补，地铁为区域带来大量的青年菁英白领和消费群体；,地下商业以特色型和专业型为主，最大程度的满足区域内的实际需求，最大价值的利用地下空间；,商业自下而上形成一个整体，并与地铁的地下出口和地上出口相连，使地铁站点和商业融为一体；,地下商业,地上地下空间连接,地铁有利于加快中山商贸中心建设的同时还带动其他建设项目的实施，地铁建设与市政改造、旧城改造相结合；,地铁商业运营,南京地铁：南京地铁规划建设10条线路，目前建成并投入运营的为一号线，正在建的为2号线和1号线南延线,根据南京市目前城市规划，到2050年南京市的轨道交通线网将由10条地铁线、4条轻轨线构成共计433公里的网络； 其中南北走
46、向的1号线于2005年9月正式投入运营； 目前正在建设的为东西走向的地铁2号线和1号线南延线；,一号线,二号线,一号线南延线,一号线线路全长21.72公里，其中地下线14.33公里，地面线7.49公里，设16座车站（其中地上车站5座，地下车站11座），全线设车辆基地一处，位于小行；控制中心一处，位于珠江路 ；目前一号线全天最高安全送客47.71万人次；一号线的运营使得南京成为继北京、天津、上海、广州、深圳之后，中国大陆第六个拥有地铁的城市,案例南京新街口地铁站,地面商业：一号线是贯穿主城南北中轴线最重要的客流走廊，其新街口站是南京的商业、商务和文化中心，主要为六大百货商业及苏宁电器等,南京新街
47、口荣膺首届十大“中国著名商业街” 成为仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街，其商业密集度为十大商业街之首；南京新街口商业街区现有面积为0.275km2，1600余户商家星罗棋布，日均客流量达到40-50万人次；2004年的年销售额达到了126亿元，同比增长17.2，也为各大商业街之首；新街口核心区占地约30万m2，容积率68，核心区功能配比：商业：酒店：办公：居住4：2：3：1,新街口意向,新街口主要百货商场情况列表:,案例南京新街口地铁站,地下商业：新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、长发银座、万达广场一层以及华新商厦等；经营业态以服装及饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰,
