1、,2012重庆两江新区房地产调研报告,目 录,Part 2.重庆房地产市场分析,Part 1.重庆概述,Part 3.重庆两江新区概况,Part 4.周边楼盘调研分析,Part 5.重庆土地成交分析,Part 1. 重庆概述,重庆简介,重庆，中央直辖市，简称渝或巴，别称山城、渝都、雾都、桥都等，典型组团式城市，下辖19区15县4自治县，是五大国家中心城市之一， 也是国家历史文化名城，长江上游地区经济中心、长江上游地区金融中心和创新中心，及航运、政治、文化、科技、教育、通信中心，国家重要的现代制造业基地，全国综合交通枢纽。2011年国务院批复的成渝经济区区域规划把重庆定位为国际大都市。美国外交政
2、策杂志誉为东方“芝加哥”。位于重庆主城区北部的两江新区是中国内陆第一个国家级新区，亦是国家统筹城乡综合配套改革试验区的先行区、内陆重要的先进制造业和现代服务业基地和内陆地区对外开放的重要门户、科学发展的示范窗口。,Part 1. 重庆概述,重庆简介,Part 1. 重庆概述,行政划分,重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖38个行政区县（自治县），有19个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、綦江区、大足区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区）;19个县（自治县）（潼南县、铜梁县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫
3、江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。,Part 1. 重庆概述,人口状况,重庆市总人口为3090.45万人（包括外来人口，不包括外出人口），年平均增长率为0.66%，自然增长率为2.90，城市化率33.09%。 人口年龄结构： 0-14岁的人口为677.78万人，占21.93% ；15-64岁的人口为2168.57万
4、人，占70.17% ；65岁及以上的人口为244.10万人,占7.90% 城乡人口结构：城镇人口为1022.78万人，占33.09% ；乡村人口为2067.67万人,占66.91%； 全市共有家庭户928.98万户，家庭户人口为2984.27万人，占总人口的96.56%，平均每个家庭户的人口为3.21人。 人口受教育结构：大学（大专以上） 86.58万人，占 2.80%； 高中（含中专） 265.67 万人，占8.60% ；初中 909.0万人；2 29.41% ；小学 1340.85 万人，占43.39% ；文盲 214.7万人，占8 8.9%,Part 1. 重庆概述,重庆“1小时经济圈”
5、,一小时经济圈，指中国重庆市以渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等主城9区为核心，一小时交通范围内所覆盖的21个区县。是重庆将来首要发展的地区。,Part 1. 重庆概述,重庆优势,重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，具有五大优势： 区位条件优越。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区；基础设施功能完备。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。 工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强，是中国老工业基地之一；科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万
6、科技人员；市场潜力巨大，重庆人口众多，三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。,Part 2. 重庆房地产市场分析,重庆房地产限购政策,重庆目前没有明确的限购政策，仅是限贷政策。对于全款购房的客户来讲，不论是本地户口还是外地户口，买几套都不受限制。本地人贷款买二套首付由三成变成六成，利率上浮10%，银行停止贷第三套；对于外地人在重庆贷款购房，需要提供一年以上在重庆的纳税证明或一年以上的社保。,Part 2. 重庆房地产市场分析,重庆房地产税收政策,首套房契税：购房面积在90以下，税率为1%；购房面积在9
7、0到140之间，税率为1.5%；购房面积超过140，税率为3%；（重庆市征收契税的标准税率均为3%，在缴纳完契税以后，再根据以上的政策，相应地办理退税手续，另外本地农村户口首套房购买90以下免征契税） 二套或二套以上契税：不论购买多大面积，契税均为3%; 房产税：重庆目前没有明确的房产税政策，目前还没有开始征收房产税。,Part 2. 重庆房地产市场分析,重庆开发商交房标准简介,1、做外墙保温，外立面不同材料的交汇处均使用美纹纸 2、内墙刮腻子（厨房卫生间除外） 3、厨房卫生间的墙面不刮腻子，但用细砂纸打磨，用水清洗 4、地面做地坪； 5、入户门用普通防盗门； 6、窗户用铝合金，玻璃为中空玻璃
8、； 7、交房前确保三通，即通水、通电、通气，其中天然气把管道装好，由 业主自己申请入户，自己购买天然气设备； 8、不考虑采暖问题 注：以上为清水房交房标准,Part 2. 重庆房地产市场分析,房地产开发投资分析,2012年上半年重庆经济发展态势良好，房地产市场开发总体呈平稳态势。2012年1-5月，重庆市房地产开发投资完成额783.25亿元，同比增长20.1%，其中，商品住宅投资同比增长16.5%。房地产销售面积与去年同期基本持平，微涨0.8%。,Part 2. 重庆房地产市场分析,重庆商品房新增预售量分析,根据重庆网上数据显示，2012年1-6月重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为851.
9、53万，环比下降21%。其中，商品住宅批准预售面积709.73万，环比下降19%。 2012年上半年市场销售走势良好，新增供应量不足，预计后市发展商加速推盘的意愿会非常明显，市场批售供应充足。从批准预售项目的性质来看，商品住宅的占比仍然保持80%以上的比例，占据市场供应的主导地位，但同比微跌1.13%。而在针对住宅市场的调控政策下，商业及写字楼物业的市场走势良好，也带动了商业及写字楼项目的加速供应，2012年上半年主城区商业及写字楼产品预售占比达15.80%，同比上涨4.64%。,Part 2. 重庆房地产概述,重庆主城区近年批准预售量对比,重庆2012年主城区近年批准预售量对比 （单位：万）
10、,Part 2. 重庆房地产市场分析,重庆各区域批准预售量对比,从2012年各个区域的供应情况来看，以江北区、沙坪坝区、南岸区为代表的传统区域供应依然活跃，保持稳定的供应规模，而渝北区批售供应有所减弱，同比降幅较为明显，达46%;江北区2012年上半年批售量达133万，位居各区排名首位。,Part 2. 重庆房地产市场分析,重庆主城区近年批准预售量对比,Part 2. 重庆房地产市场分析,预售商品房建筑形态对比,在2012年上半年批准预售的商品住宅中，高层小高层产品占比达86.91%，仍然为市场新增供应的主导产品，但所占比例同比小幅下降4.69%;而别墅、洋房产品的供应量占比则有小幅上升，其中
11、，别墅产品占比6.85%，同比上浮2.79%;花园洋房产品占比6.24%，同比上浮1.91%。,Part 2. 重庆房地产市场分析,预售商品房户型套数分析,2012上半年主城区中小户型商品住宅供应量有所减少，单配、一房的供应套数为9581套，同比去年减少2254套，供应占比也相应减少3个百分点;而舒适型两房和三房合计推出39981套房源，约占总数的75%，比去年上半年增加5个百分点;尽管上半年别墅产品供应套数略高于去年同期，但高层中大户型的缩减也使其四房的供应套数有所减少。,Part 2. 重庆房地产市场分析,商品房成交量分析,2012年上半年重庆主城区共成交商品房105541套，成交建筑面积
12、990.62万，与2011年同期增长41.1%，成交套数增加2.67万套。2012年上半年商品房成交量回升的趋势明显，甚至略高于2010年上半年，仅次于2009年同期，环比2011年下半的成交量增幅也达到23.1%。 2012年从3月开始成交量开始激增，当成的成交量即达到243.5万平方米，同比增幅达120%，是近17个月以来的成交最高月。之后的第二季度成交量虽不及3月，但都非常稳定地保持一个相对较高的水平。,Part 2. 重庆房地产市场分析,商品房成交量分析,2012年上半年重庆主城区共成交商品房105541套，成交建筑面积990.62万，与2011年同期增长41.1%，成交套数增加2.6
13、7万套。2012年上半年商品房成交量回升的趋势明显，甚至略高于2010年上半年，仅次于2009年同期，环比2011年下半的成交量增幅也达到23.1%。 2012年从3月开始成交量开始激增，当成的成交量即达到243.5万平方米，同比增幅达120%，是近17个月以来的成交最高月。之后的第二季度成交量虽不及3月，但都非常稳定地保持一个相对较高的水平。,Part 2. 重庆房地产市场分析,商品房成交量分析,重庆主城区近年商品房成交面积对比 （单位：万）,Part 2. 重庆房地产市场分析,商品房成交价格分析,2012年上半年重庆主城区商品房成交金额660.3亿元，成交均价6666元/平方米。与去年同期
14、相比，成交均价下跌407元/平方米，降幅达到5.8%;但与2011年下半年相比，成交均价微涨1.6%。 2011年上半年是重庆商品房成交均价最高的半年，但从2011年8月主城区商品房成交均价下跌到7000元/平方米以下后，一直到2012年上半年，主城区月度成交均价均未超过7000元/平方米，且价格的波动幅度也较大，与2011年上半年相比，成交均价下降的趋势非常明显。 从2012年3月开始，主城区商品房成交均价开始相对稳定，虽低于去年同期，但也呈现出稳中有升的趋势。 注：以上面积均为建筑面积,Part 2. 重庆房地产市场分析,商品房成交价格分析,近年重庆主城区商品房成交均价走势 （单位：元/）
15、,Part 2. 重庆房地产市场分析,商品房成交价格分析,从区域来看，北部区域成交仍然较活跃，2012年上半年成交量占总量的4成，南区成交量仅占总量的两成。 2012上半年沙坪坝区成交量以134万平方米居各区之首，渝北区、江北区和南岸区次之，三个区域的成交量差异不大，均在130万平方米左右。渝中区、巴南区、北碚区和大渡口区成交量最低，其中北碚区和大渡口区半年的成交量甚至不足50万平方米。,Part 2. 重庆房地产市场分析,2012年下半年房产预测,展望 2012 年下半年，随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，如果成交量继续增长，房地产调控可能功亏一篑。为巩固房地产调控效果，防止市场出现
16、反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。 从供应市场来看，年初调控政策的不明朗导致开发企业供应谨慎，重庆主城区2012年上半年的供应量偏低。随着近年中货币政策放松以及成交量增长，预计下半年主城区供应量会增加并且会远高于2012年上半年。另一方面，即使2012年第二季度商品房成交量较高，开发商的库存压力仍然较大，价格会相对稳定。 从需求市场来看，货币政府松动会带来贷款购房更加容易，随之而来的将会是消费者刚性房需求甚至是部分改善型购房需求的持续释放。预计2012年下半年重庆主城区商品房成交量会明
17、显好于上半年。,Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区简介,国务院于2010年5月7日批准重庆设立两江新区，是继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区2010年6月18日，两江新区正式挂牌成立。 位置：拟设立的两江新区，以北部新区和两路寸滩保税港区为核心，包括江北、渝北、北碚三个区的部分区域。 规模：两江新区的面积为1200平方公里，包含重庆市渝北区、江北区、北部新区、北碚区(含蔡家组团)的部分区域，可开发面积约为650平方公里。但去除已建成区域150多平方公里，实际两江新区的可用面积为450多平方公里。 5+3战略性布局：轨道交通、电力装备（含核电、风电等）、新能源汽车、国防
18、军工、电子信息等五大战略性产业布局，以及国家级研发总部、重大科研成果转化基地、灾备及数据中心等三大战略性创新功能布局，加快培育一批高成长性新兴产业集群。,Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区规划图,Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区规划范围,两江新区位于重庆市 主城长江以北、嘉陵江 以东，包括江北区、渝北区、北碚区三个行政 区部分区域和国家级经 济技术开发区、高新技 术开发区和两路寸滩内 陆保税港区，规划面积 1200平方公里，其中可开发建设面积550平方公里。,Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区的功能定位,Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区十大功能分区,
19、Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区的发展目标,Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区的管理模式,Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区的有利条件,Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区的十大优惠政策,一、税收优惠区内所有国家鼓励类产业的各类中资企业和外商投资企业，到2020年减按 15的税率征收企业所得税。二、财政补贴以2010年为基数，“十二五”期间新区内新增地方财政及建设项目右端的行政事业性收费收入全额用于设立两江新区发展专项资金，以投资入股、定额 补助、对发行企业债券和贷款实行贴息等方式，扶持区内的先进制造和现代服 务类企业的发展三、建设用地对新区建设用地计划
20、指标实行单列并予以倾斜，根据发展规划需要优先确保建设用地。四、启动资金市政府设立百亿元专项资金，集中用于两江新区基础设施的起步建设。十大优惠政策五、投资基金国家批准重庆设立的产业投资基金，引导优先支持新区基础设施建设和重 点产业发展。,Part 3. 重庆房两江新区概况,两江新区的十大优惠政策,六、鼓励科技区内企业当年高新技术产品产值加技术性收入达到年总产值60以上，企业所得税实际税负不超过10。七、风险补偿区内高新技术产业领域或战略性新兴产业领域的企业，从获利年度起三年 内，按有关规定提取的风险补偿金（按当年利润的35）可税前扣除。八、灵活租赁执行灵活的土地和房屋租赁政策。对重点支持的产业用
21、地实行双优政策，对从事技术开发的企业、科研机构和高等院校，可安排房屋租金补贴。十大优惠政策九、项目扶持对区内符合国家产业政策的项目，在项目审核、土地利用、贷款融资、技 术开发、市场准入等方面给予支持。十、人才机制对两江新区范围内引进各种企业总部高管人员、金融人才，给予安家资助 等财政扶持，并建立分配激励机制促进人才引进。,Part 3. 重庆两江新区概况,两江新区房地产市场发展趋势,1. 金融创新：这将为新区引入更多的金融企业、投资银行等，房地产企业直接融资的渠道将多元化，融资模式也将更国际化、多样化，这对受国家严格调控下的房地产企业是”寒冬下面的一缕阳光“； 2. 开发模式多元化：新政将大力
22、鼓励新区发展休闲旅游业、工业总部经济、高新技术产业以及城乡统筹试点，这将为开发企业提供一个产业多元化发展的可能； 3. 建造成本的增加：新区将大力推行生态、节能型建筑的建设，这必将增加相应建造成本； 4.房地产价格上涨理性化：结合天津滨海新区成立后的房价走势可以预见重庆新区的成立对房价有一定的提升，但是涨幅甚微 ；5. 城市化进程及基础设施建设的进度加快； 6.间接的促进作用： 1) 短期 ：新区的成立将使消费者走出观望心态，预计成交面积将会有温和的回升； 2）长期：新增人口将提升住宅刚性、改善性、被动性（拆迁）消费需求；在未来的5-8年内，将逐渐形成收入比较稳定的中产阶层，改善现有的消费结构
23、 。,summary小结,Part 4. 周边楼盘调研分析,1、重庆楼盘的价格都按照套内面积来出售，无一例外；2、处万科及恒大等高端项目之外，两江新区的房价都在68007500之间；3、空港新区在售楼盘很多，但没有大盘，甚至有的小区就两栋楼；4、在售楼盘的销售周期都很长，有的长达3年；5、开发商都很重视绿化；6、外地的开发商和品牌开发商逐渐涌入；7、由于在售楼盘很多，所以竞争很大，这也是重庆房价低的关键因素。,Part 5. 重庆土地成交分析,Part 5. 重庆土地成交分析,Part 5. 重庆土地成交分析,Part 5. 重庆土地成交分析,Part 5. 重庆土地成交分析,土地成交面积分析,Part 5. 重庆土地成交分析,土地成交性质分析,Part 5. 重庆土地成交分析,
