1、新疆 2015 年房地产估价师制度与政策：商品房屋转租考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（） 。A.AB.BC.CD.D 2、下列不属于股票基本特征的是_。A稳定性B决策参与性C流通性D非返还性3、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订_日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A7B10C14D20 4、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是。A：销售利润率=销售利润 /销售收
2、入B：销售利润率= 销售利润/总开发价值C：销售利润率= 销售利润/总开发成本D：销售利润率=销售利润 /项目总投资E：借款合同5、土地增值税的课税对象是。A：无偿转让房地产所取得的土地增值额B：赠与转让房地产所取得的土地增值额C：继承转让房地产所取得的土地增值额D：有偿转让房地产所取得的土地增值额E：执行层的组织协调 6、下列关于假设开发法的表述中不正确的是。A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发通常是一次性的价
3、格剩余E：工业用地的监测点评估价格 7、某大厦总建筑面积 10 000 ，房地总价值 6 000 万元，其中，土地总价值 2 500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240 如果 按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：24B：3 O C：3 8D：72E：工业用地的监测点评估价格 8、银行为某人提供期限为 10 年，年利率为 6%，首期月还款为 1000 元，月还款递增率为 0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56 9、长期贷款展期期
4、限累计不得超过年。A：1B：3C：5D：8E：执行层的组织协调 10、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（） 。A45.05%B49.31%C58.86%D63.6%11、某开发项目的规划建设用地面积为 5000m2，如果地上建筑容积率为 6、建筑覆盖率为 50%、楼高 17 层(其中 14 层为建筑面积相等的裙房，517 层为标准层)，则标准层每层建筑面积为_m2。A882B1765C1667D1538 12、影响某套住房的实物因素不包括。
5、A：装修B：户型C：层高D：楼层E：工业用地的监测点评估价格 13、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D：利率是资金时间价值的一种标志E：借款合同14、假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为：_。A潜在收入B潜在毛收入C有效毛收入D净收益 15、某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3 300 元/ ，出租的年末净收益为 330 元/。假设折现率为 10，风险补偿估计为现房价格
6、的 2，该期房目前的 价格为( ）元/。A：2 834B：1 834C：2 934D：3934E：工业用地的监测点评估价格 16、关于下列数据表述正确的是_。A1B2C3D4E5F6G7H8I9J10K98L101M101N100O101P99Q102R97S102T99 17、是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定房地产的最佳用途。A：最高最佳原理B：收益递增递减原理C：均衡原理D：适合原理E：工业用地的监测点评估价格 18、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均
7、利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为（） 。A10.0%B14.0%C25.0%D35.0% 19、估价报告有效期应从起计 【2003 年考题】A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格 20、某开发公司支付全部土地使用权出让金 800 万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收_万元土地闲置费。A100B150C160D200 21、某抵押房地产的市场价值为 600 万元，已知注定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为 0.7。则该
8、房地产的抵押贷款额度为万元。A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格 22、某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为 500 万元若土地资本化率为 7，则该宗土地 30 年使用权的价格为。A：899 万元B：1000 万元C：1349 万元D：1500 万元E：工业用地的监测点评估价格23、已知某临街深度 30.48 米(即 100 英尺)、临街宽度 15 米的矩形土地，总价为 100 万元。相邻有一临街深度 45.72 米(即 150 英尺)、临街宽度 15 米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为_万
9、元。A109B117C124D130 24、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。A：投资价值B：谨慎价值C：快速变现值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格25、房地产置业投资项目的期间费用计为_。A开发建设投资B经营成本C流动资金D运营费用二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳
10、开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值 2、收入具有的特点包括。A：是从企业的日常活动中产生的B：可能表现为企业资产的增加C：可能表现为企业负债的减少D：不可能同时引起资产的增加和负债的减少E：将引起企业所有者权益的增加3、某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m2，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和 118.3 (均以上个月为基数 100)，则该房地产 2006 年 9 月的价格为_元/m2。A27
11、00.8B2800.1C2800.8D2817.7 4、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由_认定。A拆迁人B拆迁主管部门C房地产权属登记部门D规划行政主管部门5、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场” ，这种划分所采用的市场细分标准有_。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分 6、根据房地产广告发布暂行规定 ，房地产广告不得。A：涉及贷款服务B：出现融资的内容C：承诺为人住者办理户口D：利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：使用建筑设计效果图 7、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（） 。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C
12、个人入股的资金D资产变现的资金 8、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。A：总销量B：价格C：价值D：总效用E：执行层的组织协调 9、定义市场区域工作主要包括_。A描绘市场区域的发展前景B描绘市场区域C在相应地图上描绘区域的物业类型D在相应地图上标出市场区域的边界E解释确定市场区域边界的依据 10、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于_。A物业的易接近性B物业的临街状况C物业的周围环境D物业所处区域的繁华程度11、某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为 1%。该房地产的实际价格为_万元。A87B124C
13、130D134 12、下列关于物权和债权，表述错误的是。A：物权和债权都属于财产权的范畴B：债权是请求权C：物权是支配权D：物权是请求权E：执行层的组织协调 13、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物14、某房地产占地面积 40000m2，上存楼房三栋。甲楼 4 层，每层建筑面积均为 3000m2 乙楼建筑面积为 3 层，每层 6000m2；丙楼 6 层，每层 7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为_。A242.4%B50%C41.259%D187.5% 15、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）
14、 。A后退道路红线距离B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E合并的可能性 16、下列保险种类中，属于政策保险的有_。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险 17、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用E：销售税费 18、刘某在 1 年前获得一笔月还款额为 800 元、期限为 5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为 1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为 100 元，则其月均收入至少应为_元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.00 19、某写字楼的建筑面积为
15、8 万 m2，可出租面积系数为 80%，公用建筑面积系数为 15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万 m2。A5.2B6.4C6.8D7.6 20、在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般_基础租金。A低于B等于C高于D不可比 21、属于物业管理企业运行机制的是。A：自主经营B：自负盈亏C：自我补给D：自我约束E：自我发展 22、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（） 。A房价收入比B实际价格/理论价格C房地产价格指数D期内吸纳率/历年同期吸纳率E房地产投资需求/房地产使用需求23、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为
16、 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5% ，-1.0%， 1.5%， -1.5%，0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为（）元/m2。A2938B2982C3329D3279 24、 中华人民共和国土地管理法规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。A：农用地B：其他农用地C：建设用地D：商业用地E：未利用地25、下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有。A：征收集体土地过程中对民房的拆迁B：城市市区內市政建设对居民购买的商品房的拆迁C：城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D：城市市区內国有企业对厂房的自拆自建E：城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
