1、1国家康居住宅示范工程住宅产业技术可行性研究报告工程名称 麦岛居住区项目 申报单位 鲁能仲盛置业（青岛）有限公司 编制单位 鲁能仲盛置业（青岛）有限公司 年 月 日2CONTENTS 目录1 工程概况41.1 建设背景及概况41.2 建设场址选择41.3 对环境的影响52 立项的必要性62.1 建设的目的、意义及产业现代化目标62.2 推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较83 市场预测103.1 当地经济状况和住宅需求预测103.2 销售对象定位及住宅性能等级144 总体规划154.1 控制性规划要点154.2 主要技术经济指标154.3 市场基础设施条件165 实施进度计划175.1 实
2、施进度计划176 技术方案176.1 工程中采用的成套新技术176.2 专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平2436.3 新型住宅部品的应用和开发246.4 国际合作与技术交流前景257 产业化成套技术的社会和经济效益267.1 对工程投资及市场销售的影响267.2 对地方或全国住宅产业现代化的推进作用267.3 对提高住宅建设水平的示范、带动作用277.4 对劳动生产率的提高预测277.5 先进科技成果转化率的提高预测288 工程项目财务经济298.1 总投资估算298.2 资金筹措及计划318.3 经营成本和收入328.4 利润及利润率、收益率329 综合评价339.1 对产业化技术
3、推广应用的综合评价3341 工程概况1.1 建设背景及概况麦岛项目是青岛市城建史上面积最大的旧村改造项目，地处崂山区与市南区结合部，位于石老人国家级旅游度假区内。规划范围西至麦岛路，东至海江路，北至香港东路，南至东海路，内含大麦岛、徐家麦岛、王家麦岛三个行政村。项目占地 72.99 公顷，拟报批建筑总面积 126 万平米，容积率 1.73，建筑密度 18.58%。其中安置区占地 15.33 公顷，建筑面积 43.8 万平米，容积率 3.0，建筑密度 27%；开发区占地 57.66 公顷，建筑面积约 82.24 万平米，容积率 1.43，建筑密度 18%。项目总投资预计近 50 亿人民币。本项目
4、为市区内仅有的未建成的大型滨海居住社区。它的地理位置、时代特征决定了它是一个不可多得的项目，它的建成将开创青岛市区的滨海居住大盘之先河，引领城市发展。同时，本项目又是一个村庄改造项目，约 4000 户居民需要拆迁安置，约占项目面积规模的 20%。作为一个村庄改造项目，它可以改变村庄与新建居住区相互交错的局面，改善整体环境和居住条件，为城市居民和动迁住户提供一个良好的居住环境，成为东部新区的有机组成部分，拓展成熟的居住社区，为城市的和谐发展作出贡献。1.2 建设场址选择5规划用地被香港东路、海口路、东海路、麦岛路、海兴路、海游路、海江路分成六大板块，分别编号为 A、B、C、D、E、F 地块，A
5、地块又分为 A1、A2 地块（详见地块编号示意图） ，其中 A1 主要返还原有居民居住，A2 及 B、C、D、E、F 地块为商品房开发地块。基地西望奥运赛场，东盼石老人观光风景区。基地社会资源丰富，北与香港东路相隔即为中国海洋大学和青岛大学，西侧为青岛市著名的麦岛美食街，东南侧将建设大量滨海旅游设施。基地是一个山、海之间的狭长地带，以北高南低、东高西低之势向海面倾斜。香港路和东海路西侧高差约 14 米，东侧高差约 20米；海江路和麦岛路北侧高差约 15 米，南侧高差约 10 米。基地内部现有南北城市道路海游路，规划有南北向城市道路海兴路和东西向海口路。基地西北部有少量的保留建筑，以多层住宅为主
6、。其他已大部分拆除。1.3 对环境的影响水 环 境 影 响 评 价 等 级 ： 该 项 目 无 工 业 污 废 水 等 强 污 染 物 。 按麦 岛 居 住 区 设 计 ， 本 项 目 建 成 后 每 天 生 活 用 水 总 用 水 量 为4564t/d， 产 生 污 水 3648.6t/d。 生 活 污 水 排 入 市 政 污 水 管 网 ，6并 进 入 麦 岛 污 水 处 理 厂 处 理 达 标 后 排 海 。 由 于 项 目 污 水 对 水 环 境影响较小。噪 声 评 价 等 级 ： 项 目 的 主 要 噪 声 源 是 送 排 风 机 和 机 动 车 辆 等 。项 目 区 域 环 境 噪
7、 声 适 用 于 GB309693 规 定 的 1 类 标 准 。 噪 声 环境 影 响 评 价 等 级 确 定 为 三 级 。大 气 影 响 评 价 等 级 ： 由 于 项 目 属 于 居 住 和 一 般 商业， 无 工 业废 气 源 等 强 污 染 源 ， 大 气 污 染 较 为 简 单 、 轻 微 ， 大 气 环 境 影 响 评价 仅 做 一 般 影 响 分 析 。改变以往施工建设过程中对环境污染较为严重的现状，在本小区的施工建设中还将采用新材料、新工艺、环保节能的产品，最大限度的减少以往施工中有害污染源，满足环保要求。此外，在该项目的园区规划上，将园区内原有的成年树木保留并充分利用，再
8、配以绿化新品种新技术，使园区内的绿化层次分明，绿化覆盖率将达到 40%，园区内还塑造精致的人为景点、景观，给业主创造温馨、成熟的居住社区环境。同时还因提高了园区的绿化覆盖率，使园区内的空气品质提高，创造新的环保形象，益于居民身体健康。2 立项的必要性2.1 建设的目的、意义及产业现代化目标青岛市为适应建设半岛城市群、拓展产业和城市发展空间的要求，凸现青岛滨海风光特色，提出了“三点布局、一线展开、组团7发展”的城市发展框架。按照青岛市的城市发展框架，崂山区全方位制定规划、研究政策，在深入调查研究和科学论证的基础上，确定了“差异竞争、错位发展“的策略和构建区域性五大中心（青岛高新技术产业发展中心、
9、青岛旅游度假中心、青岛东部商贸中心、青岛高等教育发展中心、青岛节庆会展中心） ，建设“四型“城区（经济外向型、人口移民型、环境生态型、旅游度假型）的战略目标，特别强调构建青岛东部现代化商贸中心。1、加快构建青岛高新技术产业发展中心，推进高新区“二次创业” ，努力把高新区做大做强。要以家电电子通讯、软件、海洋生物、新材料四大产业为支撑，把高新技术产业这个第一增长点做亮。2、加快构建青岛旅游度假中心，要加快旅游资源的规划和开发，做大旅游品牌；重点发展旅游大项目，构件大产业；以景招商，以商引客，构筑崂山旅游“经济圈” ；大力发展以统一调控管理为前提、以农户为主体的三大特色产业；科学规划、合理布局一批
10、高档别墅、休闲度假区，使崂山成为名副其实的旅游度假中心。3、加快构建青岛东部商贸中心，要以海尔路周边、沿海一线为重点，加快中央商务区的规划建设，开建一批高楼大厦，突出楼宇经济、城市服务业、房地产业、金融保险业、虚拟经济五大板块，构建高层次、高容量、高效益的现代商贸产业链。4、加快构建青岛高等教育发展中心，要加快高效服务配套产业的规划和建设步伐，走出“面向高校、服务高校、资源共享、校地共赢”的新路子。2003 年 12 月份，青岛市委、市政府在崂山区召开现场办公会，8研究麦岛至石老人滨海一线的重要项目规划建设。青岛市政府要求从麦岛到石老人滨海一线将建设四个“点” ，即青岛大剧院、青岛极地海洋世界
11、、青岛现代艺术中心和石老人海水浴场改造等四个项目。崂山区还要依托滨海资源优势，建设真正的中央商务区，建设功能配套齐全的高档次商务楼和居住小区，延续青岛的滨海特色，抗起青岛东部新城区建设的旗帜。青岛市城市发展格局的变化也为房地产市场的发展提供了良好的机遇。近期，青岛市做出重要决定，即在青岛市开发西海岸的同时，重点加大对东海岸的发展，崂山区作为东海岸的核心区域，迎来了区域发展的历史性机遇。根据青岛市确定的东海岸发展方向，崂山区将是东海岸区域政治、文化、商贸和高新技术的中心。崂山区将在未来的一段时间内成为青岛市重点发展的区域。2.2 推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较在本小区的建设过程中，对解
12、决住宅建设中的通病和把成熟的科技成果转变为生产力将是一个极大的推动，我公司将在严格控制成本的基础上，积极采用建设部推广的新技术、新材料来促进住宅产业化的发展。并通过新技术、新材料的应用来达到解决以往建筑通病的目的，预计将采用多项当今世界流行的新技术。一、住宅承重、围护体系的比较砖混结构中和框架结构的外墙采用 EPS 保温墙体，重量轻、砌筑的体系可减少自重 20%左右，减少红砖用量约 800 万块，又可以降低基础的造价。另外 EPS 保温墙体是从国外引进的先进技术，该技术与屋面保温技术、断桥保温铝合金窗等节能技术综合应用，使9节能率可达 50%以上。该技术体系的应用将达国际先进水平。 二、住宅分
13、割技术体系的应用在房间分隔上采用新型轻质隔墙板，集节能、隔音、保温于一体，安装速度快，分隔灵活，增加使用面积，减轻结构自重，省时、高效，可拉动当地能源回收，促进相关产业化程度提高。居当前国内先进水平。三、智能、信息技术体系的应用本项目按照 3 星级智能化标准设计建设，系统先进、实用、可靠，并具有开放性、可扩充性和可维护性，在节省资源和环境保护的智能技术与产品方面应用效果明显，并具备以下控制子系统：安全防范子系统管理和监控子系统信息网络子系统应用节省资源和环境保护的智能技术与产品，智能化系统为物业管理和住户提供多种服务，如建立小区 internet 网站和小区数据中心，提供物业管理、电子商务、网
14、上信息查询、远程医疗与远程教育等增值服务项目。四、节水节能技术体系的应用采用无负压供水设备以及 6 升型的节水卫生洁具及瓷芯节水龙头，取代以往的 9 升型的卫生洁具和传统的铸铁水龙头，节约用水。达到国内领先水平。五、采暖新技术的应用10在北方地区，供暖主要采用集中燃煤锅炉房。领秀城小区的建设中，将采用污水、海水源热泵中央空调技术，解决供暖和制冷，并提供 24 小时热水，上述空调系统可以自行设置室内温度，节约能耗，还因为免维修而节省大量维修、运行管理费用。该技术居全国先进水平。六、太阳能技术的应用在采用水源热泵中央空调技术的同时，利用太阳能加热技术收集、积蓄太阳能来对泳池中的水进行加热，进而达到节省能源，为开辟使用新能源作出典范。该技术属于国内先进水平。七、雨水回收利用技术将屋面雨水回收，并用于草地和树木的浇灌，节约水资源。此项技术属于国际先进水平。八、其他技术的应用领秀城小区还将在给水上采用铝塑复合管、排水采用 PVC 消音管道和离心柔性铸铁管、厨房采用成套技术体系等，多数是国内、省内先进水平。3 市场预测3.1 当地经济状况和住宅需求预测青岛当地经济状况：青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市
