1、第八章住房保障计划,主要内容,一、住房社会保障的内涵二、我国住房社会保障体系三、我国住房保障制度的现状与问题,第一节 居住风险和保障目标,一、居住风险伴随着城镇化的发展，失去土地人们的居住风险日益突出。,二、住房社会保障广义,狭义,三、住房保障的特征,四、住房过滤理论,穷人住旧房子的理论,伯吉斯的同心圆结构,图2 哈里斯和厄尔曼对三个生态模型的图解（Harvis，C，D and Vllman，E.L.1 9 4 5）,第二节我国住房保障制度体系,廉租房,经济适用房,限价房,二手房,商品房,针对低收入人群,适合购买力不强的首次置业者,适合有购买力的消费者,针对中低收入人群,针对首次置业者,一、廉
2、租房制度,（一）廉租房的概念与特征（P147）通过低租保障低收入人群和贫困家庭住有所居的制度安排。,（二）申请廉租房的对象城市低收入住房困难家庭城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。,（三）廉租住房的保障方式：,1.货币补贴：采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。,2.实物配租采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。,（四）保障资金及房屋来源,1.廉租住房保障资金来源包括：,2. 实物配租的廉租住房来源主要包括：,（五）廉租
3、住房的申请与核准、管理（P148）,1. 申请廉租住房保障，应当提供下列材料：（1）家庭收入情况的证明材料； （2）家庭住房状况的证明材料；（3）家庭成员身份证和户口簿；（4）市、县人民政府规定的其他证明材料。,2. 申请廉租住房保障的程序：3.监督管理: 已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。,（六）廉租住房制度存在的问题,二、经济适用住房制度,（一）概念：,（二）经济适用房的开发及优惠和支持政策,1.建设用地：经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应
4、计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。,2.购房贷款：购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合个人住房贷款管理办法规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。,（三）开发建设管理,1.经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。 2.面积：经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。,3.建设单位：可以选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。4.经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省
5、地环保型住宅的要求。,（四）销售和价格管理,（五）准入和退出管理,1.城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（1）具有当地城镇户口；（2）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。 2.购买的程序：,3. 对经济适用房的限制条件：,（1）经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比
6、例向政府交纳土地收益等相关价款。,（2）已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。（3）个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。,（六）经济适用房制度存在的问题,1.购买对象界定不准，涵盖面过广。 2.投资比重下降，供求矛盾尖锐化。2004年全国经济适用房投资在房地产开发总投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%。 3.监管无序、审核不力，导致腐败、分配不公，经济适用房最为世人诟病的问题还在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效监管。,三、住房公积金制度,（一）概念：住房公积金，是指国家机关、
7、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。,（二）住房公积金的缴存、提取和使用、管理,1缴存（P150） 职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。,2.提取和使用（P151）,3. 住房公积金的管理,住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经
8、住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。,（三）住房公积金制度存在的问题,1.住房公积金覆盖率低，融资渠道狭窄。在一些大城市，如北京、上海等城市的公积金覆盖率达到90%以上，但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到50%，约4000万职工还未参加住房公积金制度。,2.住房公积金监督机制缺乏，处罚力度不够。由于监督机制不健全，违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，抑制了公积金作用的正常发挥。,四、合作建房制度,什么是合作建房制度？国务院发布的城镇住宅合作社管理暂行办法明确指出：“合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建设住宅。”“住宅合作社是指经市(县)人民政府房地主管部门批准，
9、由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。”,五、限价房和经济租赁房,限价商品房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围；建成以后根据地方实际情况以略低于市场价出售给中等收入的家庭，其本质仍然是商品房。,经济租用房，是由政府提供政策支持，用市场的办法建设和经营租赁，房租略低于市场价格、小户型，供给对当地中等收入家庭自住，其房屋品质要明显高于廉租房。,第三节 我国住房保障的现状与问题,一、廉租房制度运行中存在的问题,二、经济适用房制度运行中存在的问题,三、住房公积金制度运行中存在的问题,四、推进我国住房保障制度的对策思路,五、我国住房保障制度未来发展展望,建设部政研中心2020年中国居民居住目标预测研究报告,户均一套人均一间,
