1、1目 录第一部分、寿光概述第二部分、市场环境分析1）我国商业地产项目宏观环境分析2）山东省大型市场商业地产项目现状分析3）绿色食品、绿色农资产业现状及相关市场情况分析第三部分、项目概况与分析1）区位优势2）项目自身软件优势3）项目经营优势4）项目劣势分析5）项目机会点分析第四部分、项目定位1）项目功能定位2）项目形象定位3）项目价格定位24）销售手段定位第五部分、销售执行计划1）销售阶段2）业务策略3）企化策略第六部分、开发投资回报与创造社会效益分析3第一部分、寿光概述寿光市地处山东半岛中北部，渤海莱州湾南畔，距青岛、济南各 150 公里，海岸线长 56 公里，总面积 2180 平方公里，人口
2、 108万。寿光历史文化悠久，汉字鼻祖仓颉在这里创造了象形文字，世界上第一部农学巨著齐民要术的作者贾思勰就诞生于此。改革开放以来，寿光这片古老而年轻的土地发生了翻天覆地的变化。2004 年，全市完成国内生产总值 193 亿元；财政总收入 12.8 亿元，地方财政收入 7.3 亿元，农民人均纯收入 5016 元，寿光已连续 7 次跻身“中国农村综合实力百强县（市） ”行列，目前列第 53 位，农业增加值列全国第 19 位，全国县域经济基本竞争力百强第 38 位。寿光是胡锦涛总书记保持共产党员先进性教育活动联系点。2005 年 4 月总书记百忙之中亲临寿光视察，并发表了重要讲话，对寿光提出了“四点
3、殷切希望” 。物产资源丰富寿光美丽富饶，南部沃野平畴，水源丰沛，是粮食、蔬菜、果品生产基地；北部卤水储量丰富，宜盐面积 260 万公亩，是全国三大重点盐业产区之一和重要的盐化工基地；西北部石油和天然气储量丰富；沿海滩涂达 15 万亩，主要经济鱼类 20 余种。交通方便快捷济青高速公路横贯东西，青羊铁路纵贯南北，潍高、羊临等省道、国道纵横交错。北部二类开放口岸羊口港可直通周边国家和地区。距离济南、青岛国际机场各 150 公里，距潍坊机场 50 公里。农业水平较高寿光是冬暖式蔬菜大棚的发祥地、著名的“中国蔬菜之乡” ，农业产业化、标准化、国际化走在了全国前列。寿光蔬菜批发市场4是全国的蔬菜集散中心
4、、价格形成中心和信息交流中心。依托蔬菜品牌优势，由农业部、科技部、商务部、国家旅游局等国家十一部委和山东省人民政府联合主办的“中国（寿光）国际蔬菜科技博览会”已连续成功举办了六届，有来自世界 70 多个国家和地区的来宾参观了博览会，参会人数超过了 319 万人，扩大了寿光的对外交流与合作。工业实力雄厚寿光初步形成了造纸包装、海洋化工、机械制造、纺织服装、蔬菜加工、新型建材六大支柱产业，培育起了晨鸣纸业、巨能电力、联盟化工、墨龙机械、鲁丽板材、富康制药等一批骨干企业，全市拥有晨鸣 A 股、B 股，墨龙 H 股，凯马 B 股 4 只上市股票。2004年，销售收入过亿元的企业达到 30 家，过 10
5、 亿元的 4 家，其中晨鸣集团实现销售收入 85.7 亿元。国际化战略不断推进，全市已引进外商投资企业 120 家，并先后在美国、日本、俄罗斯等 13 个国家创办了海外企业；自营进出口企业 138 家，出口商品发展到 12 大类，销往 70 多个国家和地区。三产商贸繁荣现 代 商 贸 业 、 市 场 流 通 业 、 现 代 物 流 业 、 生 态 旅 游 业 、 新 兴 服 务 业 协 调 发 展 ， 凝 聚 了 人 气 ， 创 造 了 商 机 。 市 百 货 大 楼 成 为 山 东 省 惟一 进 入 全 国 百 强 的 县 级 零 售 商 店 。 农 业 生 态 旅 游 资 源 丰 富 ，
6、重 点 规 划 建 设 了 中 华 牡 丹 园 、 弥 河 生 态 农 业 观 光 园 等 景 区 ， 寿 光 蔬 菜 高 科 技示 范 园 和 林 海 生 态 博 览 园 是 全 国 首批“工农业旅游示范点” 。城市功能完善积极创建“国家卫生城市、全国环保模范城市、全国文明城市、全国园林城市” ，城市面貌日新月异，城市功能不断完善。在全省率先实现了村村通等级柏油路，公路通车里程达 2040 公里，公路密度达到每百平方公里 93 公里。对城区道路进行了高标准绿化美5化亮化，城市绿化覆盖率达到 39。建设了一批现代化商住小区和休闲娱乐场所，居民生活品质不断提升，是“山东省园林城市”和“山东省最适
7、宜人居环境城市” 。社会文明和谐科技服务体系健全，实现了科技与经济的同步发展，被评为“全国科技工作先进市” 。寿光有自己的大学，潍坊科技职业学院是全国两所县办大学之一。教育事业不断创新，全市现有各类职业学校在校生 2 万多人，人才资源丰富，每年可为企业输送充足的技术工人和管理人员。积极推进“平安菜乡”和“诚信菜乡”建设，市民文明素质和城乡文明程度不断提高，是“全国创建文明村镇工作先进市”和“全省精神文明建设工作先进市” 。热情奔放、诚实守信的寿光人民诚挚欢迎有识之士前来投资兴业！第二部分、 市场环境分析一、我国商业地产项目宏观环境分析：今 年 3 月 份 ， 商 务 部 在 全 国 所 作 的
8、 一 项 调 查 显 示 ， 2004 年 全 国 大 中 城 市 商 业 地 产 建 设 投 资 额 超 过 1000 亿 ， 同 比 增 长 40%， 局 部 有 过热 现 象 ， 但 市 场 总 体 形 势 仍 然 不 足 ， 过 热 现 象 主 要 表 现 为 同 质 化 竞 争 现 象 严 重 。 商 务 部 领 导 在 最 近 的 讲 话 中 说 仍 要 加 快 市 场 体 制 建 设 ，研 究 吸 引 投 资 的 政 策 ， 调 动 社 会 各 方 面 对 市 场 建 设 的 积 极 性 ， 引 导 各 方 面 资 本 进 入 市 场 ， 加 大 对 商 品 市 场 建 设 的
9、投 入 ， 同 时 也 指 出 ， 对6商 业 网 点 的 开 发 和 建 设 要 分 类 指 导 ， 防 止 重 复 建 设 和 盲 目 投 资 。二、山东省大型市场商业地产项目现状分析：山东省目前已建或在建的大型市场项目投资过亿元的已达几十个，以下几家为主要代表：山东济北国际物流中心山东济北国际物流中心是山东省 30 个重点项目之一，济南北跨第一座超大型物流园，首家导入现代管理模式的批发城，西起京福高速公路，南接 308 国道，气势磅礴，规模宏大。该项目由数家外资财团携手打造，香港大世纪公司投资，旗下山东齐齐发大市场房地产有限公司开发建设，计划投入百亿巨资，分六年打造成为中国北方最具规模的
10、国际性物流中心。 项目包括：超大型批发市场、大型汽车交易市场、大型物流仓库（公信仓库） 、大型客货联运市场、国际会展中心、五星级酒店、物流配套写字楼、司机旅店、加油站及修理厂、物流配套住宅区、B2B 电子商务交易平台等。 该项目位于齐河黄河经济开发区内，目前一期工程已进入主体结构封顶阶段。项目一经推出便吸引了众多商家的目光，浙江、江苏、广东、上海、河北、河南等 15 省市商家纷纷表达强烈的加盟意向，日本、韩国、中亚、东南亚等地近百组客商致电致函咨询。济南北跨和现代物流成为了社会各界广泛关注的热点，目前一期销售状况良好。目前大型批发市场铺位（均为 2 层）均价：￥4800.00/（40 年产权）
11、香江光彩大市场香江光彩大市场坐落于聊城建设西路北侧，东倚客运总站，西靠京九铁路，北接济馆高速公路，货运中心就在其中，聊城香江光7彩大市场占地 5000 亩、总建筑面积约为 300 多万平方米。经营种类包括服装鞋帽、轻纺、小商品、日杂百货、副食、建材装饰材料、家电、五金机电、汽车、农机、生产资料等若干个超大型专业批发市场。其目标是辐射山东、河北、河南、山西数省方圆 500 公里范围的逾亿人口，使聊城成为华北地区最大的现代化商贸物流批发基地。特点：第一，兼具大商贸中心和大物流中心两大功能；第二，规模庞大，商品种类齐全。国内罕见，属国家级超大型；第三，装备现代信息系统。市场有着几近完美的配套设施：大
12、型广场、停车场、电信、银行、邮政、超市、美食街等生活配套一应俱全，还提供保安、维修、保洁、日常管理服务，定期举办各种商品博览会及文化活动等等。以后的开发还将陆续配备居住小区，托儿所，学校等，整个市场可8视为一个完全开放又相对独立的商业城镇。电话、光纤、宽带网的接入、小区局域网的建立，为开拓电子商务提供了硬件上的支持、使大市场及入场商户能真正做到立足北方、辐射全国乃至全球。9一期均价￥1600.00/（2002 年 10 月开盘）已清盘二期目前销售价已升至￥2800.00/，销售已超过 60%明珠新世纪商业广场以国际顶级商业模式Shoppingmall 打造的明珠新世纪商业广场是由山东建工集团独
13、家投资开发的大型一站式购物中心，地处长清区新城区与大学园区中心地段，北临新拓宽的长清大道、鲁能工业园，东倚凤凰路、文昌山；东南是大型别墅区文昌山庄，西临文昌路、文昌小区，交通十分便利。明珠新世纪商业广场占地 106 亩，建筑面积为 6 万余平米，商业部分面积为 5 万平米，将建成济南市最大的 SHOPPINGMALL，填补新城区缺乏大型购物中心的市场空白，它集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游于一体，又特别委托德国著名的 D+J 建筑规划设计事务所进行方案设计，现代商业建筑风格的外观令人耳目一新，将成为长清区的标志性建筑物。快 乐 购 物 的 休 闲 态 度 、 以 人 为 本 的 增 值 服 务
14、、 丰 厚 的 旅 游 资 源 、 大 学 园 区 的 人 文 优 势明 珠 新 世 纪 商 业 广 场 ， 呈 现 在 市 民 面 前 的 将 是 最流 行 的 时 尚 发 布 地 、 最 与 众 不 同 的 休 闲 中 心 、 最 具 人 文 特 色 的 旅 游 商 业 巨 无 霸 。 建 成 后 不 但 为 大 学 园 区 的 数 十 万 人 口 服 务 ， 更 将 吸 引 数 以百 万 计 的 济 南 市 区 消 费 者 、 外 地 游 客 前 往购物消费与游乐。起价￥4999.00/ 山东寿光蔬菜批发市场山 东 寿 光 蔬 菜 批 发 市 场 有 限 公 司 位 于 著 名 的 “中
15、 国 蔬 菜 之 乡 ”-寿 光 市 ， 始 建 于 1984 年 3 月 ， 是 首 批 151 家 “农 业 产 业 化 国 家重 点 龙 头 企 业 ”、 “全 国 农 副 产 品 综 合 批 发 市 场 五 十 强 ”、 “全 国 蔬 菜 批 发 市 场 十 强 ”、 “农 业 部 首 批 定 点 鲜 活 农 副 产 品 中 心 批 发 市 场 ”之 一 ， 是 全 国 农 产 品 市 场 协 会 常 务 理 事 单 位 。 公 司 注 册 资 本 1.1 亿 元 ， 是 银 行 系 统 “AAA”级 信 用 企 业 。 10市 场 以 规 模 大 、 档 次 高 、 品 种 全 闻
16、名 全 国 。 规 划 占 地 面 积 600 亩 ， 年 成 交 蔬 菜 15 亿 公 斤 ， 交 易 额 28 亿 元 。 年 上 市 蔬 菜 品 种300 多 个 ， 全 国 20 多 个 省 、 市 、 自 治 区 的 蔬 菜 来 此 大 量 交 易 ， 是 中 国 北 方 最 大 的 蔬 菜 集 散 中 心 、 价 格 形 成 中 心 和 信 息 交 流 中 心 。在 国 家 开 通 的 四 条 主 要 蔬 菜 运 输 绿 色 通 道 中 ， 其 中 “寿 光 -北 京 ”、 “寿 光 -哈 尔 滨 ”两 条 绿 色 通 道 的 源 头 就 是 寿 光 蔬 菜 批 发 市 场 。“买
17、 全 国 ， 卖 全 国 ”、 “没 有 买 不 到 的 菜 ， 没 有 卖 不 出 去 的 菜 ”是 各 级 领 导 和 社 会 各 界 人 士 对 市 场 的 评 价 。市 场 配 套 设 施 完 善 ， 建 有 近 10 万 平 方 米 的 交 易 服 务 大 厅 和 大 棚 ， 设 有 冷 冻 、 冷 储 、 电 视 监 控 、 微 机 信 息 联 网 、 市 场 管 理 中 介 经 营 等配 套 机 构 和 设 施 ； 市 场 交 易 方 式 领 先 ， 交 易 流 程 实 行 “一 卡 通 ”结 算 方 式 ， 蔬 菜 交 易 实 现 了 全 程 电 子 化 ； 2003 年 10
18、 月 ， 市 场 投 资 4000 万 元 ，建 立 了 国 内 第 一 家 蔬 菜 电 子 拍 卖 市 场 ， 以 其 “包 装 规 格 化 、 重 量 标 准 化 、 质 量 等 级 化 、 客 户 会 员 化 、 交 易 电 子 化 ”的 五 化 模 式 引 领 了 中 国 蔬 菜流 通 史 上 的 又 一 次 革 命 ； 市 场 检 测 手 段 先 进 ， 投 资 1500 多 万 元 建 立 了 一 处 大 型 农 副 产 品 质 量 检 测 中 心 ， 每 周 定 期 对 上 市 蔬 菜 抽 检 ， 保 证了 交 易 蔬 菜 的 安 全 ； 市 场 治 安 措 施 得 力 ， 有
19、一 支 经 山 东 省 公 安 厅 批 准 的 护 卫 中 队 ， 配 合 市 场 公 安 分 局 昼 夜 在 市 场 巡 逻 ， 为 广大 客 户 创 造 了放 心 、 省 心 、 安 心 的 交 易 秩 序 和 经 营 环 境 。目前铺面价格起价￥2300.00/，最佳位置 16000.00三、绿色食品、绿色农资产业现状及相关市场情况分析：中国自上世纪九十年代开始发展绿色食品，势头越来越好。特别是近几年来，绿色食品的产品开发种类及数量更是每年以百分之三十的速度递增。到二 00 四年底，中国内地获得绿色食品认证的企业有二千八百三十六个，产品有六千四百九十六种。去年，全国有价值八百六十亿元人民币共计四千六百万吨的绿色食品投放市场。其中，绿色食品出口总值十二亿五千万美元。其中山东省有 16 个市 68 个县（市、区）绿色食品原料种植面积达 350 万亩，绿色食品年产量达 420 万吨，销售收入 50 多亿元，
