1、河西科技园项目市场及产品探讨,2010.01,河西CBD区域办公运营情况现状分析河西新城规划发展简述河西新城区划分为北部、中部、南部以及西部江心洲四个地区。北部地区，位于纬七路以北，20平方公里，为基本建成地区。以居住区和科技园区为主体功能，主要是完善配套，改善环境，提高整体环境质量和综合服务水平；中部地区，位于纬七路以南、绕城公路以北， 21 平方公里，是“十五”期间河西建设的重点地区，逐步形成新区现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市产业园；南部地区，位于绕城公路、江山大街以南，15平方公里，是规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地，是“十一五”期间河西建设重点区域。江心洲
2、，位于新城西部，隔长江夹江与滨江风光带相望，定位为“以绿色开敞空间为主体，以休闲农业和特色旅游为主要职能”，重点突出“农”和“水”为主要特色的农业休闲观光旅游，目前处在规划阶段。 河西新城区现有常住人口约21万人。通过5-10年的开发，将建成可容纳56万人口的现代化新南京的标志区。根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。一是北部中档住宅区，33万居民；二是中部中高档住宅区，19万居民；三是南部高档住宅区，4万居民。在整体定位上，河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，按照“整体规划、一次征用、
3、统一开发、分批建设”的方式，最终将建设成为一个现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化新南京标志区。 目前，新城中部和北部建设以基本成型，下阶段区域重点打造的将是南部区域，规划中，南部地区将以居住、工作、休闲娱乐为主要功能的河西新城区的重要组成部分。,整体分布情概述,现状分布河西奥体为南京新发展板块。由于着手于空白，分布点明晰。从奥体大街到河西大街中间的两排高层建筑基本上都为商业、商务综合楼。最先开始销售的宋都奥体名座与紫金西区中央、中泰国际广场、嘉业国际城等已基本售罄。而目前在销售的建筑师公社和宏普捷座也所剩不多。后期则有雨润国际广场、朗诗城市广场、金奥大厦将进入市场。除此之处，预计以
4、上项目的总体量约在50万平米左右。另外据城市发展规划的远期要求，河西奥体CBD板块将向南延伸2公里，目前南延办公用地主要是以总部经济的形式挂牌的，主要为单位自建办公。截止2009年，CBD一期工程的宋都、紫金、东渡商务办公入驻率达90%以上，中泰和嘉业分别达75%和50%。截至到目前，CBD一期入驻企业553家，已开业或办公450家，其中注册资金千万元以上企业47家、500万元以上企业90家，世界或国内500强、上市公司16家，入驻办公的职工总数4000余人。,二期南延区域，十四所总部大厦已在主体施工；省交通银行已正式开工；江苏保监局办公大楼、江苏联通和南京移动两个通信综合楼项目、南京报业集团
5、新闻传媒大厦、新华报业集团、国泰君安金融中心、新鸿基大厦、美国富顿集团的南京世界贸易中心项目，先后举行了隆重的奠基仪式；苏宁集团博爱大厦、华泰证券、江苏农村信用联社等项目土地已摘牌，均在做设计方案；江苏银行、南京证券、金石保险、恒基兆业、香港WPP等一批重大项目正在洽谈和选址中。,供应总量销售分析,随着河西新城各项配套和完善，城市功能地位逐步显现，在此条件促进下，其办公类物业的销售比重在得到了进一步的提升，尤其是在其20052007年主供应期阶段，其市场份额占到了南京总量的2531%。但目前，因为其供应量的不足，至使市场份额有所下降。,产品面积分析,我们采样了河西主力办公产品进行数据分析，其总
6、上市量为1667套，现以销售1424套，占总量的85%，整体销售较好，按我司的监测，其主要原因是区域内不断完善的配套环境和市场形象的影响，且后续发展预期得到了进一步的明朗化，良好的市政形象和逐渐走旺的人气，促进销售达成，从产品面积上，中小面积段产品受到市场的热捧。,销售数据结论,中小面积房源销售速度达到80%50-70平米的上市房源占中小房型销售之首。50-70平米共计675户，占总上市量的45.4%，而目前此类房源以售出554套，占总销售量的68.5%，占其上市量的82%（此类房源主要其中在宋都、新锐二个楼盘中）。100-130平米上市房源位居中小面积销售第二。100-130平米共计504套
7、，占总上市量的34%，目前此类房源以售出167套，占总销售量的21%，占其上市量的33%（此类房源主要其中在紫金西区、宋都、中泰、新锐）。分析：目前南京写字楼市场主要有城中，河西，江宁三块，而一般优质的，有实力的大公司大多会选择在城中办公，其完善的金融和商务配套有助于提升企业形象。而河西写字楼目前凭借交通便利，以及低于城中50%左右的销售价格和政府对进驻企业有扶持，吸引了较多中小型发展中的企业的进驻。3、销售周期特点项目交付前6个月左右，是写字楼销售的主力集中区域通过本公司对个案销售周期监测获悉，临近交付前6个月，是个案销售的最旺时机。在个案中，紫金西区中央、宋都奥体名座以及新锐国际三家楼盘，
8、由于产品立面均以落成，写字楼的销售率达到了95%左右。而中泰国际和嘉业国际，由于其产品要到07年9-10月份才可交付使用，在今年1月前，整体销售量不到上市量的10%，而截止4月15日止，嘉业国际城和中泰国际广场二楼盘的销售率真已达到了上市量的64%和56%。,后续市场供应目前在售的纯办公类产品中总销量以达到了总量的90%，所余的中泰和嘉业国际存量也不足100套左右，而后2010年区域内办公将会在雨润国际和金奥两项目上市中量会将会有所增加，但从整体区域的发展格局上，便捷的交通，良好的市政形象将会形成办公房的市场热点，即便是两项目同时上市销售，总量仍会显现的不足，从供应区域上，主体会集中在奥体CB
9、D区域和集庆门区域，从产品特点分析，150300平米左右的面积将是会续市场供应的主力，而小面积的办公类物业较少。,个案分析宏普捷座宏普捷座广场位于建邺区奥体板块，北临兴隆大街，东临江东中路，南临珍宝假日饭店和紫鑫国际商业街，西临金陵中学附小。项目占地约11000平方米，总建筑面积约45000平方米，其中地上面积近38000平米建设酒店式公寓、SOHO、办公和底商，整体建筑呈L型，西面是20层的酒店式公寓，东南面是16层的商务办公楼，中间由7层的soho裙楼项目特点：项目的一个重大的特色就是无论酒店式公寓、SOHO、办公还是商业，层高都是4.8米，一层可以隔作两层用。产品面积：酒店式公寓面积在4
10、050平米左右，商务办公面积在40280平米左右，SOHO面积在50平米左右。 所有物业的门厅和办公区的卫生间采用四星级装修标准交付。销售情况：前期在售50-55平米地铁SOHO办公房，均价12000元/平米左右，另有256平米办公用房在售，均价每平13000元销售周期：2007年12月至2009年12月销售量：总上市545套，现有销售452套，销售率达83%项目核心卖点：核心卖点就是无论酒店式公寓、soho办公还是商业，层高都是4.8米，一层可以隔作两层用，隔开后，面积相当于平层面积的1.7倍以左右，比如一套50平米的户型，可以隔成85平米左右，价格却不比平层贵许多。我们的酒店式公寓和soh
11、o办公的主力户型都在50平米左右，办公有一定200平米左右的大户型。二是户型面积的有效控制，在产品力的支撑下，不仅面积得到了较好的保障同时总价也得到了有力的控制。,建筑师公社项目位于南京市梦都大街以北、燕山路以西，奥体中心场馆北门对面。总用地面积7271.6，总建筑面积25746.9，产品布局：地上1层和2层为商业用房，3层到7层为办公用房产品特点：挑高仍是其核心主力特征，建筑师工社目前在售的是5.1米挑高设计的写字楼面积分布较散，从50平米左右到300平米左右，分析认为，这是项目定位的失误之处销售周边：2009年7月至今，上市71套，目前成交24套，成交比为34%。销售价格： 16000元/
12、平米起售，项目朝南的房源因为能够看到奥体景观，所以价格会比其他房源要高出2000-3000元左右，预计均价在18000元/平米。,市场总体分析,作为举全市之力打造的江苏省最大的现代服务业集聚区，南京现代服务业核心区，河西中央商务区经过近5年的建设与发展，目前已有600多家企业入驻，368家企业开业办公，其中包括世界500强、跨国公司、国内500强、上市公司和行业排头兵的总部和区域总部企业，河西中央商务区已形成江苏“现代服务业集聚区”、“金融集聚区”等品牌优势，为区域经济发展注入活力。 中央商务区楼宇经济从无到有，从小到大，从分散到集中，到目前基本形成了四大特色楼宇产业，一是新地中心、金奥大厦金
13、融及法人总部特色楼宇，二是嘉业国际城、中泰国际广场、联强国际大厦法人总部经济楼宇，三是宋都奥体名座、东渡新锐国际现代创意产业特色楼宇，四是紫金西城中心现代物流企业聚集特色楼宇，共8个楼宇项目，在前期项目有效铺垫的基础上，区域的商业和商务气氛将更浓，加之完善的轨道交通和路网建设，加之目前已基本见底的办公类产品的市场供应量，后续市场表现将会比较活跃。,本案关键点,用地性质,工业、商业,40年（土地使用年限）,使用成本增加,1、房价40年（而不是70年）,2、水、电（商业用电、水）,使用便捷性降低,没有管道煤气,与普通住宅对比,3、贷款压力较大（5成10年按揭）,民用水2.8元/吨,商业用水3.4元
14、/吨,10吨,28元,34元,6元同比增涨21.43%,民用电0.5283元/度（不分段）,商业用电0.813元/度（不分段）,100度,52.83元,81.3元,28.47元同比增涨53.89%,使用成本增加,用地性质,工业、商业,40年（土地使用年限）,关键点,周边商务、商业配套较弱,周边除明基医院，地铁外无其它集中公共配套存在,周边无用于销售的写字楼和商务办公设置,商业、商务价值较难体现,与同类商业对比,战略出发点,快跑,获取较高回报,什么样的产品满足这两个条件！？,普通住宅,受用地性质限制，导致使用成本高，市场竞争力弱，难以实现利润最大化,纯办公,购置办公类物业的对商务环境、产品形象的
15、要求都较高，而本案在此上均显现的较弱，也难实现利润最大化,纯商业,地段不具备形成大型商业的条件，难招来买家，资金风险较大,一个概念的产生LOFT,关于LOFT,20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在美国纽约出现。当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。 在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。,LOFT是一种兼顾居住和办
16、公功能的是一个具有多种创意空间的房子他比SOHO更具灵动性，更具随意性,本案土地为工业性质。单层层高不受限制住宅、纯办公、纯商业都不能达到利润的最大化还会提高经营的风险用一种灵活的业态组合将产品的不利因素转换成有利条件,我们选择LOFT,案例,武汉万科金色家园（LOFT）,位置：京汉大道与单洞三路交汇总建筑面积:7084平方米总套数:102套户型面积约67-75户型特点：挑高（约5.3米挑高）规划户数:107户在售价格：均价15000元/平方米（毛坯）该项目普通平层公寓价格在11000元/平米左右（精装）销售情况：09年8月中旬开始销售，至10月份全部售罄产品特点：灵动空间，可办公、可经营、可
17、居住,他是一个有生命力的产品他坚定了我们的信心,产品特点,方案一：纯LOFT产品设定方案解读。布局,楼层结构上，采用单廊设计，保证每户的通风采光需求，提高产品的舒适度,方案一：纯LOFT产品设定方案解读。户型,挑高设计，同时设置阳台和入户花园尺寸：开间约4.5米，进深约10米，（阳台2米，入户花园2.2米）单体面积: (104.5) + (24.52) + (2.22.22)=51.92平米,主体面积,阳台面积,入户花园,利用内走廊，设置入户花园，面宽仅为4.5米，另一侧，做为设置空间，改造后可做户内楼梯预留口，增加了内部空间的利用率，提高了产品的实际使用面积,方案一：纯LOFT产品设定方案解
18、读。户型,入户花园和设备空间上部，做为结构空间，建造时将底板和上部内墙按结构要求设置好，装修时，可将内墙打通，提高二层平面的使用空间。,方案一：纯LOFT产品设定方案解读。户型,方案一：纯LOFT产品设定方案解读。层高,考虑到80米限高和容积率要求， 产品设置16层挑高，单层层高为5米。,关于LOFT的客群,1、小型企业及贸易公司2、小型创意公司（广告设计、建筑设计）3、小型家装设计公司4、投资者,不可售部分：经济型酒店+LOFT产品设定,优势：利用项目临近明基医院、河西CBD、科技产业园、博览中心将来有大量商务客群的优势，目前区域内尚无品牌型经济类酒店。引入品牌经济型酒店公司进入，对提升项目
19、的投资价值有一定的促进作用，同也也给销售带来更大的机会风险降低，资金回笼较快，但利润率会受到一定的影响,关于经济型酒店,引入条件： 有实力具备购买物业能力 有较好的知名度和美誉度,宜必思,宜必思是法国雅高酒店集团下的国际经济型酒店品牌,思考方向：受土地性质的限制，本案的产权是否明晰，制约了项目售价，加大了销售引导的难度。受地域形象的限制，在没有了解本案具体规划之前，较易使人因历史印象而产生成见本案从规划到产品具有相当的特殊性与独立性，是本案的亮点，应该借推广及案名予以放大以上三点，在项目的包装上，我们力求新锐、新颖、排他，具有未来性以及一定的神秘性，由此借案名先期可产生一波话题，并在此过程中进行企划包装，将项目的具体优势引导出来。,案名建议,有限公园（CO.LTD）偏重客群，中小型公司，强调公园式办公。,立方庭偏产品，挑高产品、前后庭院、外部集中庭院。,THANKS!,
