1、 湖北天门房地产市场调查报告南宁有道企业管理咨询有限公司2009年 10月目 录第一部分天门宏观市场环境分析第二部分天门市房地产市场概况第三部分天门市商业调查分析第四部分市场导向性结论【第一部分】市场宏观环境分析一、 天门市概况区位情况湖北天门市地处鄂中腹地江汉平原，地理位置优越，上通荆沙，下接武汉，南濒江汉黄金水道，北枕三峡过境铁路，紧衔 107,318 国道和宜黄高速公路。 市内有纵横交错的高等级公路，5000 吨级优良港口，8万门程控电话，电力供 应充足，第三产业发达；全市国土面积 2622 平方公里，人口 161.92 万。历史情况天门历史悠久。五千多年前的新时器时代，勤劳智慧的先民们
2、就在这块沃土 上创造了灿烂的石家河文化，公元 278 年，秦昭王在此首置竟陵县；公元 1726 年，依境内天门山名改称天门县，1987 年 8 月撤县建市，1994 年 10 月实行省辖直管（此前由荆州地区管辖） 。从此 ，天门循着现代化城市发展方向，跨入崭新历史阶段。行政辖区及人口天门市现辖竟陵、杨林 2 个办事处；岳口、多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山 21 个镇；净潭 1 个乡；天门经济开发区，国营蒋湖农场，仙北工业园区，沉湖生态林业科技示范区，白茅湖棉花原种场。 全市总人口为 162.1 万人，其中
3、城镇人口为 58.36万人，占 36%。天门是全国内地最大的侨乡，28 万天门儿女旅居在 40 多个国家和地区，其中百余 名实业巨子，侨界领袖，军政要员，文化名流，科技专家在旅居国乃至世界政治， 经济舞台上大展才华。目前交通状况及规划前景天 门 市 境 内 公 路 纵 横 ， 汉 （ 口 ） 宜 （ 昌 ） 公 路 、 荷 （ 包 湖 ） 沙 （洋 ） 公 路 贯 穿 东 西 ， 李 （ 场 ） 毛 （ 咀 ） 公 路 沟 通 南 北 。 天 （ 门 ） 仙 （桃 ） 一 级 公 路 于 2005 年 建 成 通 车 ， 随 （ 州 ） 岳 （ 阳 ） 高 速 公 路 和 武（ 汉 ） 荆 （
4、 门 ） 高 速 公 路 相 继 通 车 ， 正 在 开 工 建 设 的 汉 宜 高 速 铁 路将 过 境 我 市 并 在 仙 北 设 站 ， 2011 年 建 成 后 ， 将 使 天 门 市 形 成 以 随 岳高 速 公 路 、 武 荆 高 速 公 路 、 长 荆 铁 路 、 汉 宜 高 速 铁 路 、 汉 北 河 、 汉 江为 主 骨 架 的 公 路 、 铁 路 、 水 路 联 运 的 综 合 运 输 体 系 ， 构 成 江 汉 平 原 腹地 的 快 速 交 通 网 络 。 全 市 现 有 11 个 港 口 ， 港 口 岸 线 长 43500 米 ， 年 吞 吐 量 50 万吨 以 上 港
5、 口 1 个 ， 20-50 万 吨 港 口 2 个 ， 10-20 万 吨 港 口 6 个 ， 10万 吨 以 下 港 口 2 个 。-天门市地理位置优越、历史悠久，在长江、汉水经济开发带中，具有强大的接纳和辐射能力。随着武汉城市圈建设步伐的加快和促进中部崛起战略的实施，为天门承接沿海发达地区和大武汉的产业转移提供了千载难逢的机遇，尤其是高速铁路、高速公路的相继通车，天门的快 速 交 通 网 络 基 本 完 善 ， 天门市将成为武汉城市圈现代制造业加工配套基地、优质农产品生产加工基地、江汉平原北部物流中心和休闲度假区。天门市资源1、矿产资源天门资源丰富，石 油储量占江汉油田总储量的三分之一，
6、岩盐储量 184 亿吨，大量的无水芒硝和天燃气 等矿藏极富开采价值。2、旅游资源自然景观：长寿山自然风景旅游区 位于皂市镇，区内山水相绕，辉相交映，是江汉平原难得的休闲去处。 人文景观：天门市历史悠久，有不少名胜古迹，其中国务院公布的文物保护单位 1 个，湖北省公布的文物保护单位 6个，市公布的文物保护单位 15 个。重点人文景观如下： 石家河文化遗址距今已有 7000 多年历史，国家文物主管部门认定其为我国南方最大的新石器时代村落遗址。 陆羽公园是以陆羽命名的休闲娱乐公园，陆羽是享誉世界的茶文化鼻祖。 白龙寺位于皂市镇五华山麓，自建造至今已有一千五百多年历史。胡家花园位于竟陵孝子里，为清山西
7、巡抚胡聘之私人宅第，是我省仅存的巡按官厅，晚清山西建筑风格。 彭家垴 位于卢市镇卢家口西南 2 公里处，为中共天门县第一个党小组诞生地。 文家墩位于皂市镇，南距竟陵城 22公里，是历史上的重要战场。 3、物产资源天门市物产资源丰富，除农作物和家畜家禽外，野生动植物约有1100 余种，其中动物 200 余种，植物 900 余种。 农作物：棉花、稻谷、小麦、大豆、大麦、蚕豆、荞麦、粟、玉米、薯类、花生、芝麻、苎麻、黄红麻、甘蔗、烟叶等。 动物：兽类有黄鼬（黄鼠狼） 、水獭、草兔、狗獾、狐、牙獐、貉、小麝鼠、豹猫、刺猬、家蝠、穿山甲、长吻松鼠计 13 种，其中，黄鼬、獭是著名的毛皮兽，豹猫、穿山甲可
8、入药。 鸟类 43 种。鱼类 64 种，其中以鲤科鱼类为主，鳅科次之，有不少重要经济鱼类，如青、草、鲢、鲤、鲫、黄鳝、鳜、长江银鱼、红鱿、河豚等。软体动物 15 种，其中产于天门河的橄榄蛏蚌（俗名义河蚶）为名贵水产品，享誉全国；三角帆蚌和褶纹冠蚌，分布在张家湖等湖泊，是培育珍珠的优良母体品种。两栖动物 4 种，其中蟾蜍可入药。爬行动物 11 种，其中龟、鳖为贵重滋补品。蠕动动物 2 种。节肢动物 5 种，其中虾、螃蟹、蜈蚣经济价值均较高。虫类 14 种，其中蜜蜂、蚕有较高的经济价值。其它 30 余种，不少是害虫天敌。 植物：在 900 余种植物中，有药材 9 类 152 种，其中属国家收购的有
9、 20 种，年收购量一般为 31.8 吨，其中野生半夏行销国内，有“荆半夏”之称，1976 年采挖量达到 155 吨；枸杞远销江浙两广等地，1981 年产量达到 8 吨；还有经济价值较高的水生植物，如藕、荸荠、菱菜等。全市蔬菜有 12 类，70 多个品种。果树 30 余种，其中无花果树、银杏（白果）树等为珍贵树种。花卉有 7 类，188 个品种。 主要土特产有黄花菜，1985 年栽植 14754 亩，总产 2511.7 吨，1979年以来，每年外销的商品黄花菜约占全省的 45，还有蓖麻、药材、大豆和茶叶等。 4、 水利资源天门市地域属古云梦泽水域，历史上河、湖多为吞吐调纳汉江的开敞湖与岔流。随
10、着汉江干堤的形成，市境湖、河成为内湖、内河。境内有大、小河流 29 条，河道总长 600 余公里，河网密度为 231 米/平方公里。其中汉江源出陕西宁强县，过钟祥市入本市，市境流长 137.25 公里；天门河源出京山县深赶冲，经京山县、钟祥市入本市，市境流长109 公里；汉北河为人工河，1970 年通水，市境流长 35 公里。有湖泊57 个，正常水位时湖水面积 35.3 平方公里，占全市总面积的 1.4。 天门市平均年降水量 28.6 亿立方米，但由于降水的年际变化大，在时间上分布不均，故降水量的直接利用率不高，仅为年降水总量的18.523.8，加上市内水库、湖泊和塘堰的调蓄能力，其利用率也只
11、有22.827.2。平均年径流量为 8.55 亿立方米，其中市北部低丘和岗状平原为 2.52 亿立方米，中南部河湖平原为 6.03 亿立方米。时间分配为 7月最大，占 21.7，1 月最小，占 2.3。 天门市地下水储量为 384.58 亿立方米，每年可采地下水 16.98 亿立方米。 -天门市拥有充足的资源做保障和后盾，为天门经济持续、良好的发展提供了先天的好条件，为进一步把资源转化为经济增长提供了基础。二、 天门市宏观经济概况经济发展情况天门市是全国农业大市, 是国家著名的优质粮产区和优质棉产区,农业一直是本市的经济支柱，但随着天门市融入武汉城市圈后，天门市机械、医化、轻纺、食品等四大工业
12、板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移，全市经济呈现出快速发展的良好势头。 GDP 与房地产发展模式GDP 增长率 小于 4% 4-5% 5-8% 大于 8%房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展根据左图数据，2004 年、2005 年、2006年、2007 年、2008 年 GDP 同比增长分别为11.50%、11.00%、12.50%、15.50%、14.60%，五年增长率均超过 8%。天门近几年 GDP 增长率年份 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年GDP 增长率 11.50% 11.00% 12.50% 15.50% 14.6
13、0%人均 GDP人均 GDP 与房地产市场发育状况的关系表人均 GDP（美元） 800-1300 13008000 800013000 13000 以上阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段天门市近年来整体经济得到快速发展，生产总值由 2004 年的 105.13 亿元增加到 2008 年的 187.25 亿元，年均增长 12；2008 年天门市国民生产总值187.25 亿元，比上年增长 48.19%。生产总值稳步快速增长，良好的经济发展态势将为天门房地产业发展奠定良好、坚实的基础。2008 年天门市人均 GDP 为 1522美元左右，根据以上的标准判断，天门当前人均 GDP
14、 水平下，房地产发展处于住房快速上升阶段。天 门 近 几 年 GDP情 况 （ 亿 元 ）105.13 116.7131.3 151.48187.250501001502002004 2005 2006 2007 2008国 内 生 产 总 值 （ 亿 元 ） “三大产业”结构天门市财政收入第一、第三产业保持良好发展势头，第二产业发展迅速。天门市三大产业结构经过不断优化，从 2004 年的 25.8:40.5:33.7 调整到2008 年的 18.2:46.3:35.5。近年来，天门市机械、医化、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移。天 门 城 镇 居 民
15、 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ）6600 716177809342 104480200040006000800010000120002004 2005 2006 2007 2008城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入（ 元 ）近年来随着经济快速发展，城镇居民人均可支配收入明显提高，由 2004 年的6600 元增加到 2008 年的 10448 元，年均增长 11；2008 年天门城镇居民人均可支配收入 10448 元，比上年增长 11.84%。城镇居民收入稳定快速增长，将为德保房地产业发展快速上升提供了条件。天 门 2008年 三 大 产 业 GDP（ 亿 元 ）34.0886.766.470102030405060708090100第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业各 产 业 GDP天 门 近 年 财 政 收 入 （ 亿 元 ）1.82 2.253.0153.954.901234562004 2005 2006 2007 2008财 政 收 入 （ 亿 元 ）
