1、 南 昌 房 地 产 市 场 调 查 报 告（ 绿 地 香 颂 ）南 昌 市 红 谷 滩 绿 地 香 颂 项 目 市 场 调 查 报 告一 、 项 目 简 介绿 地 香 颂 位 于 南 昌 市 红 角 洲 大 学 城 ， 江 西 科 技 大 学 东 侧 ， 项 目 东 起长 庚 路 ， 南 接 学 府 大 道 ， 西 临 规 划 公 园 ， 北 毗 昌 樟 高 速 公 路 。 项 目 占 地1 0 3 5 2 9 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 2 3 2 1 9 8 平 方 米 ， 绿 化 率 3 5 %， 可 容 纳 1 7 0 0 多户 。 项 目 整 体 呈 蝶 形 地 貌 ， 整
2、 体 规 划 以 仿 生 态 环 境 营 建 ， 两 大 主 打 产品 “蝶 墅 ”与 “高 馆 ”。 其 中 一 期 花 院 蝶 墅 2 0 0 9 年 1 2 月 首 度 推 出 ； 二 期 高 馆2 0 1 0 年 上 市 。蝶 墅 使 用 面 积 约 2 0 0 -3 0 0 ， 蝶 墅 内 进 行 了 套 房 设 计 、 地 下 双 车 库配 置 ， 并 附 送 精 装 庭 院 、 下 沉 式 庭 院 ， 多 露 台 ， 地 下 室 等 空 间 。 二 期 高馆 1 0 0 -1 5 0 三 房 、 四 房 ， 方 正 格 局 ， 南 北 朝 向 ， 开 阔 视 野 。绿 地 香 颂
3、 小 区 会 所 总 建 筑 面 积 4 6 0 0 ， 会 所 内 有 室 内 游 泳 池 、 网 球场 等 ； 社 区 内 商 业 配 置 7 7 7 。 类 独 栋 、 类 双 拼 别 墅 面 积 230-270 ， 共122套 ； 别 墅 内 进 行 了 套 房 设 计 、 地 下 双 车 库 配 置 ， 并 附 送 精 装 庭 院 、下 沉 式 庭 院 ， 多 露 台 ， 地 下 室 等 空 间 。 高 层 公 寓 是 面 向 中 端 白 领 首 次 置业 的 产 品 类 型 ， 户 型 面 积 70-90 之 间 。绿 地 香 颂 社 区 规 划 实 现 最 大 限 度 的 人 车
4、 分 流 。 其 规 划 、 建 筑 、 景观 、 配 套 、 CIS系 统 均 围 绕 “法 式 建 筑 理 念 ”与 “新 古 典 主 义 ”建 筑 精 神 、现 代 居 住 理 美 结 合 ， 欲 打 造 一 个 富 有 浓 郁 法 式 风 情 的 高 品 质 社 区 。 2008年 12月 30日 ， 绿 地 香 颂 别 墅 品 牌 凭 借 良 好 的 品 牌 行 业 领 先 性 和 品 牌 公众 认 知 度 ， 荣 获 “ 2008年 度 中 国 市 场 最 具 竞 争 力 品 牌 ” 大 奖 。二 、 调 查 设 计（ 1 ） 调 查 目 的 通 过 客 观 深 入 的 市 场 调
5、 查 和 科 学 严 谨 的 统 计 分 析 ， 充 分 了 解 本 市房 地 产 市 场 供 需 空 间 和 价 格 趋 势 ， 确 定 目 标 客 户 群 及 其 对 产 品 和 价 格 的取 向 ， 对 项 目 的 现 有 规 划 提 出 建 设 性 建 议 ， 合 理 规 划 本 项 目 地 块 ， 明 确项 目 定 位 ， 较 准 确 地 发 挥 地 块 环 境 特 征 和 经 济 指 标 ， 开 发 出 为 市 场 所 接受 的 产 品 ， 实 现 项 目 投 资 收 益 回 报 的 最 大 化 。 根 据 对 项 目 的 定 位 、 规 划 、 市 场 前 景 、 投 资 风 险
6、 的 调 查 研 究 分析 ， 对 后 续 营 销 推 广 策 略 提 供 有 力 支 持 。（ 2 ） 调 查 内 容 对 本 市 宏 观 经 济 环 境 的 调 查 ： 宏 观 经 济 及 市 政 规 划 ； 本 市 房 地 产现 状 。 项 目 自 身 情 况 ： 产 品 的 整 体 研 究 与 特 性 分 析 ； 项 目 的 地 理 位 置（ 区 域 特 性 、 区 域 交 通 状 况 、 项 目 周 围 环 境 ） ； 产 品 公 司 组 成 （ 开 发商 、 设 计 单 位 、 策 划 公 司 、 物 业 公 司 ） 。 需 求 市 场 调 查 ： 未 来 三 年 内 市 民 置
7、业 意 向 ； 购 买 偏 好 （ 地 段 、 价格 、 户 型 与 结 构 、 面 积 、 建 筑 风 格 设 计 、 装 修 档 次 、 配 套 设 施 重 要性 ） ； 购 买 决 策 （ 决 策 参 与 、 决 策 影 响 因 素 、 信 息 渠 道 的 重 要 性 排序 ） ； 购 买 行 为 （ 适 宜 置 业 时 间 、 销 售 行 为 主 动 性 、 付 款 方 式 ） ； 价 格支 付 能 力 ； 对 物 业 配 套 的 需 求 ； 购 买 人 群 。 竞 争 市 场 调 查 （ 项 目 对 比 ） 。 基 本 情 况 ： 楼 盘 位 置 、 占 地 面 积 、总 建 筑 面
8、 积 、 总 投 资 、 开 工 竣 工 日 期 、 容 积 率 、 类 别 、 档 次 及 整 体 布局 、 装 修 材 料 、 硬 件 设 备 、 配 套 服 务 功 能 及 功 能 分 区 、 公 开 销 售 日 期 、销 售 价 格 、 开 发 期 价 格 的 变 化 情 况 、 销 售 率 、 付 款 方 式 、 银 行 按 揭 安排 、 车 位 配 备 、 物 业 管 理 公 司 及 费 用 。 营 销 策 略 ： 目 标 客 户 选 择 决 策 ， 市 场 定 位 与 宣 传 重 点 ， 营 销 组 合策 略 。（ 3 ） 调 查 方 法 宏 观 研 究 ： 报 刊 文 献 资
9、料 收 集 与 分 析 ， 网 上 资 料 项 目 自 身 情 况 调 查 ： 项 目 现 场 考 察 ， 相 关 资 料 收 集 整 理 需 求 市 场 调 查 ： 网 上 资 料 ， 问 卷 调 查 竞 争 市 场 调 查 ： 现 场 踩 点 调 查 ， 报 刊 文 献 收 集 与 分 析三 、 南 昌 市 宏 观 环 境 调 查红 谷 滩 新 区 位 于 南 昌 市 区 的 西 北 面 ， 与 南 昌 市 中 心 区 分 居 赣 江 两侧 。 红 谷 滩 新 区 东 濒 赣 江 、 西 临 昌 九 高 速 公 路 、 北 起 赣 江 大 桥 、 南 至 建设 中 的 生 米 大 桥 ，
10、沿 江 岸 线 长 达 16公 里 。 通 过 对 区 域 规 划 打 造 ， 新 区 的优 越 地 理 位 置 凸 显 ， 便 利 交 通 条 件 受 到 市 民 的 追 捧 。在 红 谷 滩 的 长 远 规 划 中 ， 政 府 已 经 将 红 谷 滩 定 位 为 南 昌 的 CBD。 CBD中 心 区 设 施 包 括 政 府 酒 店 办 公 商 场 娱 乐 餐 饮 文 化 医 院 等设 施 。 形 成 南 昌 市 最 为 核 心 的 “ 四 大 中 心 ” 即 ： 以 市 委 、 市 政 府 为 核 心的 政 治 中 心 ； 以 工 人 文 化 宫 、 报 业 大 厦 、 广 电 大 厦
11、为 核 心 的 文 化 中 心 ；以 南 昌 世 贸 中 心 、 红 谷 大 道 为 核 心 的 商 业 中 心 以 及 以 江 南 证 券 等 大 量 证券 公 司 和 银 行 组 成 的 金 融 中 心 。 规 划 中 的 整 个 南 昌 红 谷 滩 新 区 按 照 三 区（ 凤 凰 洲 片 区 、 红 谷 滩 中 心 区 和 红 角 洲 片 区 ） 二 景 区 （ 千 湖 景 区 、 碟 子湖 景 区 ） 五 横 十 八 纵 （ 道 路 ） 布 局 ， 区 域 面 积 约 50平 方 公 里 ， 规 划 居 住人 口 约 40万 人 ， 建 筑 密 度 控 制 在 25%以 下 ， 绿
12、化 按 花 园 城 市 标 准 控 制 在42%以 上 。 三 个 片 区 的 功 能 定 位 各 有 侧 重 ： 凤 凰 洲 片 区 是 以 居 住 、 旅 游为 主 的 城 市 新 区 ， 规 划 有 碟 子 湖 景 区 大 型 综 合 项 目 ； 红 谷 滩 中 心 区 以 行政 办 公 、 商 贸 金 融 为 主 的 中 央 商 务 区 和 中 央 生 活 区 ； 红 角 洲 片 区 是 集 高教 、 旅 游 、 体 育 、 高 级 商 住 为 一 体 的 生 态 新 区 。 经 过 几 年 的 发 展 。 红 谷滩 新 区 发 生 了 日 新 月 异 的 变 化 。 红 角 洲 区
13、、 凤 凰 洲 区 都 将 是 围 绕 中 心 区CBD而 建 设 的 ， 红 谷 滩 中 心 区 的 发 展 直 接 决 定 了 这 两 个 区 域 的 发 展 状况 。2010年 1-5月 份 ， 南 昌 市 推 出 53宗 土 地 ， 供 应 面 积 4050.943亩 。 相比 上 年 同 期 ， 供 应 宗 数 和 面 积 分 别 增 加 24宗 和 1569.579亩 。 推 出 的 53宗土 地 最 终 成 交 50宗 ， 成 交 面 积 3824.312亩 。 2010年 前 5个 月 推 出 的 53宗土 地 中 有 12宗 为 限 套 型 地 块 ， 总 面 积 为 100
14、3.007亩 ， 占 总 量 的 24.76%。12宗 限 套 型 地 块 成 交 11宗 ， 成 交 面 积 936.426亩 。 2010年 1-5月 份 南 昌 市居 住 和 商 住 用 地 累 计 成 交 1203.835亩 ， 比 上 月 增 加 34.127亩 ， 其 中 京 东板 块 占 61.25%。 居 住 和 商 住 用 地 规 划 建 筑 面 积 172.6万 ， 楼 面 地 价 为1619.82元 / 。 2010年 6月 南 昌 市 至 少 推 出 9宗 土 地 ， 供 应 面 积 为805.254亩 ， 相 比 5月 略 微 增 加 。 6月 土 地 供 应 以 工
15、 业 用 地 为 主 ， 供 应 面积 达 到 630.845亩 ， 约 占 总 量 的 80%。2010年 ， 受 一 线 城 市 成 交 量 影 响 ， 5月 份 ， 南 昌 市 区 新 建 商 品 房 住 宅共 成 交 1761套 ， 环 比 下 跌 48%； 成 交 总 面 积 为 195428.17平 方 米 ， 环 比 下跌 42%， 非 住 宅 成 交 总 套 数 为 590套 ， 非 住 宅 成 交 总 面 积 为 61523.78平米 。 5月 成 交 量 迅 速 下 滑 ， 主 要 是 调 控 新 政 作 用 的 影 响 ， 新 政 如 提 高 二套 房 贷 、 停 发 三
16、 套 房 贷 、 限 制 外 地 人 购 房 等 非 常 有 针 对 性 调 控 政 策 ， 立即 抑 制 了 以 改 善 性 、 投 资 性 需 求 为 主 体 的 消 费 市 场 ， 而 同 时 刚 性 需 求 也出 现 了 观 望 情 绪 ， 诸 多 因 素 叠 加 在 一 起 ， 导 致 了 五 月 成 交 量 的 快 速 下跌 。 新 政 出 台 ， 以 红 谷 滩 区 域 为 代 表 的 热 点 区 域 迅 速 冷 却 ， 区 住 宅 总 成交 843套 ， 跌 至 497套 ， 环 比 下 跌 41%， 改 善 性 需 求 和 投 资 性 需 求 迅 速 退潮 ， 随 着 二 套
17、 房 贷 、 地 方 细 则 以 及 房 产 保 有 税 等 利 空 政 策 消 息 蔓 延 ， 调控 政 策 的 叠 加 效 应 抑 制 了 投 资 资 本 涌 入 楼 市 。 投 资 资 本 开 始 将 目 标 转 向其 他 投 资 渠 道 。2010年 5月 份 东 湖 区 新 建 商 品 房 总 成 交 套 数 为 463套 ， 相 比 于 4月 份 的254套 ， 成 交 套 数 增 加 了 209套 ， 英 雄 经 济 开 发 区 总 成 交 套 数 为 166套 ，环 比 增 幅 88%， 成 交 量 逆 市 上 扬 ， 而 与 此 同 时 ， 高 新 区 5月 份 成 交 量
18、则 出现 大 幅 下 滑 ， 环 比 下 滑 惊 人 。 其 主 要 原 因 是 ， 品 牌 大 盘 推 盘 左 右 了 板 块成 交 。 在 5月 ， 紫 金 城 的 全 面 推 盘 和 热 销 ， 影 响 了 整 个 东 湖 区 的 5月 份 的成 交 量 ， 同 时 ， 英 雄 经 济 开 发 区 恒 大 绿 洲 的 上 市 ， 也 拉 动 了 整 个 区 域 的月 度 成 交 量 。 紫 金 城 和 恒 大 绿 洲 也 分 别 以 月 度 成 交 量 145套 与 129套 ， 排在 了 5月 市 区 住 宅 成 交 套 数 第 一 名 与 第 三 名 。 而 另 一 方 面 ， 京
19、东 品 牌 大盘 世 纪 风 情 在 4月 份 的 推 盘 以 及 5月 份 的 沉 寂 也 彻 底 左 右 了 整 个 高 新 开 发区 的 成 交 量 。 报 告 揭 示 了 南 昌 房 地 产 市 场 潜 在 需 求 与 潜 在 机 会 ， 为 战 略投 资 者 选 择 恰 当 的 投 资 时 机 和 公 司 领 导 层 做 战 略 规 划 提 供 准 确 的 市 场 情报 信 息 及 科 学 的 决 策 依 据 ， 同 时 对 银 行 信 贷 部 门 也 具 有 极 大 的 参 考 价值 。四 、 南 昌 市 房 地 产 需 求 调 查2007年 以 来 ， 我 国 的 楼 市 价 格
20、 和 国 内 大 形 势 一 样 ， 经 过 快 速 上 升 、低 迷 、 回 稳 等 几 个 阶 段 ， 南 昌 的 楼 市 也 和 全 国 一 样 ， 由 2007年 的 疯 涨 到2008年 的 低 迷 再 到 2009年 的 逐 步 回 暖 ， 2004-2007年 ， 房 地 产 作 为 支 柱型 产 业 ， 一 直 处 于 快 速 发 展 阶 段 ， 由 于 经 济 两 位 数 增 长 ， 人 民 收 入 快 速增 长 ， 对 置 业 需 求 、 对 住 房 环 境 的 改 善 也 就 顺 理 成 章 ， 旺 盛 的 需 求 加 之土 地 资 源 的 稀 缺 性 ， 促 使 房 地
21、 产 价 格 快 速 飙 升 ， 房 价 也 在 成 倍 数 增 长 。政 府 出 台 的 一 系 列 宏 观 调 控 政 策 依 然 没 有 起 到 抑 制 房 价 过 快 增 长 的 作用 ， 2004-2007年 期 间 ， 南 昌 市 区 的 楼 房 均 价 从 每 平 方 米 2000元 左 右 一路 涨 到 每 平 方 米 接 近 5800元 左 右 。 2008年 以 来 ， 由 于 次 贷 危 机 对 房 地 产行 业 的 影 响 较 大 ， 也 直 接 影 响 到 了 南 昌 的 楼 市 ， 2008年 南 昌 市 区 楼 房 均价 从 最 高 峰 的 每 平 方 米 接 近
22、 5800元 左 右 ， 下 跌 至 每 平 方 米 3500元 左 右 ，降 幅 达 30%多 。 在 经 历 2007年 的 “ 疯 狂 ” 和 2008年 的 “ 低 迷 ” 之 后 ， 南昌 楼 市 在 2009年 的 春 天 迎 来 了 一 个 小 阳 春 。 2009年 一 季 度 南 昌 市 房 地 产市 场 成 交 量 大 幅 增 长 ， 全 市 商 品 房 预 （ 销 ） 售 面 积 161.6万 平 方 米 ， 与去 年 一 季 度 相 比 增 长 113%。 其 中 商 品 住 宅 预 （ 销 ） 售 13914套 ， 与 去 年一 季 度 相 比 增 长 103%， 预
23、 （ 销 ） 售 面 积 147.4万 平 方 米 ， 与 去 年 一 季 度相 比 增 长 115.1%。 南 昌 市 今 年 一 季 度 新 建 商 品 房 销 售 10147套 ， 销 售 面积 达 115.65万 平 方 米 ， 占 到 去 年 全 年 销 量 的 64%。 市 区 1月 至 3月 商 品 房成 交 量 分 别 为 39.19万 平 方 米 、 32.12万 平 方 米 、 44.14万 平 方 米 。 一 季度 市 区 存 量 住 房 交 易 3257套 ， 与 去 年 一 季 度 相 比 增 长 36.1%， 与 去 年 第四 季 度 相 比 增 长 60.2%，
24、交 易 面 积 27万 平 方 米 ， 同 比 增 长 37.5%， 环 比 增长 66.36%。 今 年 3月 南 昌 市 区 商 品 住 宅 成 交 3864套 、 43.46万 平 方 米 ， 为历 史 单 月 销 售 量 新 高 。 成 交 量 放 出 来 后 ， 销 售 价 格 也 呈 略 涨 趋 势 。 今 年1月 至 3月 商 品 房 销 售 均 价 分 别 为 每 平 方 米 3536元 、 4157元 和 4370元 。2009年 1-7月 ， 南 昌 市 工 业 生 产 继 续 保 持 增 长 、 固 定 资 产 投 资 规 模不 断 扩 大 、 财 税 收 入 逐 步 回
25、 升 、 消 费 需 求 稳 步 扩 大 ， 全 市 经 济 保 持 持 续稳 定 发 展 态 势 。 2009年 以 来 ， 南 昌 市 不 断 加 强 基 础 设 施 和 基 础 产 业 建设 ， 加 上 工 业 方 面 的 高 投 入 ， 带 动 了 南 昌 市 投 资 持 续 较 快 增 长 。 前 7个月 全 市 累 计 完 成 城 镇 以 上 固 定 资 产 投 资 690.46亿 元 ， 同 比 增 长 36.4%。支 撑 固 定 资 产 投 资 快 速 增 长 的 积 极 因 素 首 先 表 现 在 非 国 有 主 导 地 位 进 一步 增 强 ， 1-7月 全 市 完 成 非
26、 国 有 投 资 495.69亿 元 ， 同 比 增 速 达 46.3%， 增幅 高 于 国 有 投 资 29.9个 百 分 点 ， 占 全 市 城 镇 以 上 投 资 比 重 达 71.8%， 比上 年 提 高 4.9个 百 分 点 。 其 次 是 工 业 投 资 增 长 迅 猛 ， 1-7月 全 市 工 业 累 计完 成 投 资 335.49亿 元 ， 增 长 53.6%， 比 全 市 平 均 增 幅 高 17.2个 百 分 点 。工 业 投 资 占 全 市 投 资 比 重 达 48.6%， 比 上 年 提 高 5.5个 百 分 点 ， 拉 动 全 市投 资 增 长 23.1个 百 分 点
27、 。 新 开 工 项 目 的 大 幅 增 加 ， 也 促 成 了 全 市 固 定 资产 投 资 规 模 不 断 扩 大 。 1-7月 ， 全 市 新 开 工 项 目 达 1324个 ,同 比 增 长90.0%， 其 中 3000万 元 以 上 项 目 数 达 到 113个 ， 增 长 2.42倍 ； 完 成 投 资63.03亿 元 ， 增 长 1.17倍 。 此 外 ， 1-7月 全 市 城 镇 以 上 固 定 资 产 投 资 累 计到 帐 资 金 878.62亿 元 ， 同 比 增 长 39.9%， 其 中 ， 利 用 外 资 33.33亿 元 ， 增长 167.9%； 自 筹 资 金 53
28、9.55亿 元 ， 增 长 40.0%。 从 投 资 指 标 和 销 售 指 标看 ， 南 昌 市 房 地 产 市 场 继 续 回 暖 。 1-7月 ， 全 市 房 地 产 开 发 投 资 额 71.23亿 元 ， 同 比 增 长 15.6%。 从 销 售 看 ， 1-7月 ， 全 市 商 品 房 销 售 面 积 242.63万 平 方 米 ， 同 比 增 长 108.3%， 其 中 住 宅 销 售 面 积 232.52万 平 方 米 ， 增 长106.1%。2009年 1-6月 份 ， 南 昌 楼 市 新 增 供 应 量 95.51万 平 方 米 ， 同 比 减 少27.75%， 新 增 供
29、 应 套 数 8318套 。 7月 份 新 增 供 应 量 18.63万 平 方 米 ， 略 有增 加 。 与 此 同 时 ， 六 、 七 两 月 均 有 两 周 出 现 新 增 供 应 量 为 零 的 情 况 。 1-6月 份 ， 南 昌 市 商 品 住 宅 供 求 比 为 1:2.52， 新 增 供 应 量 持 续 下 跌 使 得 供求 矛 盾 进 一 步 加 深 。 8月 原 本 是 楼 市 传 统 的 淡 季 。 然 而 经 历 8月 第 1周 楼市 成 交 量 3.65万 平 方 米 的 下 滑 后 ， 8月 第 2周 ， 楼 市 成 交 量 又 迅 速 翻 番 ，达 7.28万 平
30、 方 米 。 成 交 量 的 快 速 上 升 ， 与 开 发 企 业 积 极 的 营 销 密 不 可分 。 楼 王 、 盛 大 开 盘 、 加 推 等 一 时 间 成 为 近 期 楼 市 的 关 键 词 。 然 而 仔 细分 析 ， 不 难 发 现 ， 近 期 新 开 盘 的 十 余 个 楼 盘 中 ， 多 数 房 源 为 数 月 前 甚 至1年 前 的 存 量 房 源 ， 并 非 最 新 取 得 预 售 证 的 新 增 供 应 量 。 新 增 供 应 量 即商 品 房 最 新 取 得 预 售 许 可 证 的 面 积 。 继 6月 第 1周 与 第 4周 两 次 出 现 新 增零 供 应 量
31、的 情 况 下 ， 7月 第 3周 与 第 4周 ， 南 昌 楼 市 新 增 供 应 量 再 次 连 续为 零 。 2009年 1至 6月 ， 南 昌 楼 市 新 增 供 应 量 95.51万 平 方 米 ， 同 比 下 跌27.75%， 新 增 供 应 套 数 8318套 。 7月 份 新 增 供 应 量 也 仅 为 18.63万 平 方米 。 但 2008年 与 2007年 上 半 年 南 昌 楼 市 新 增 供 应 量 分 别 达 到 132万 平 方米 与 181万 平 方 米 。 一 方 面 是 新 增 供 应 量 的 急 剧 减 少 ， 另 一 方 面 楼 市 的成 交 量 却 出
32、 现 骤 增 。 1-6月 份 ， 商 品 房 成 交 量 240.59万 平 方 米 ， 同 比 上涨 217.61%， 成 交 套 数 22389套 同 ， 仅 半 年 时 间 ， 南 昌 楼 市 成 交 量 已 全 线超 出 了 2008年 楼 市 全 年 的 成 交 总 量 。 分 区 域 看 ， 包 括 东 湖 区 、 西 湖 区 、红 谷 滩 区 、 青 山 湖 区 、 高 新 区 、 青 云 谱 区 、 经 济 开 发 区 、 湾 里 区 8大 区域 在 内 ， 仅 湾 里 区 的 新 增 供 应 量 4.09万 平 方 米 ， 超 过 其 成 交 量 3.65万 平方 米 。
33、其 余 7个 板 块 ， 新 增 供 应 量 绝 大 多 数 远 远 低 于 成 交 总 量 。 红 谷 滩板 块 新 增 供 应 量 与 成 交 量 均 排 第 一 ， 其 新 增 供 应 量 仅 35.42万 平 方 米 ，成 交 总 量 达 到 93.55万 平 方 米 。 东 湖 区 新 增 供 应 量 19.76万 平 方 米 ， 成 交总 量 36.88万 平 方 米 ； 而 其 中 青 山 湖 板 块 新 增 供 应 量 仅 8.11万 平 方 米 ，其 成 交 总 量 却 达 到 31.77万 平 方 米 。本 研 究 咨 询 报 告 由 北 京 华 经 视 点 信 息 咨 询
34、 有 限 公 司 领 衔 撰 写 ， 在 大量 周 密 的 市 场 调 研 基 础 上 ， 主 要 依 据 了 国 家 统 计 局 、 国 家 发 改 委 、 国 务院 发 展 研 究 中 心 、 中 国 房 地 产 协 会 、 南 昌 市 统 计 局 、 南 昌 市 国 土 资 源局 、 南 昌 市 房 产 管 理 局 、 南 昌 市 房 地 产 经 纪 协 会 、 南 昌 房 地 产 业 协 会 、中 国 行 业 研 究 网 及 国 内 外 相 关 报 刊 杂 志 的 基 础 信 息 ， 全 面 分 析 了 南 昌 市房 地 产 行 业 发 展 的 宏 观 形 势 、 政 策 、 行 业
35、总 体 水 平 、 市 场 供 求 现 状 、 市场 结 构 特 征 。 报 告 汇 集 了 南 昌 及 南 昌 主 要 片 区 的 房 地 产 开 发 、 商 品 房 交易 价 格 、 销 售 和 空 置 状 况 等 重 要 经 济 指 标 ； 报 告 涵 盖 了 房 地 产 开 发 、 商品 房 销 售 、 各 主 要 类 型 物 业 、 片 区 房 地 产 、 房 地 产 需 求 规 模 、 房 地 产 政策 与 住 房 金 融 、 行 业 竞 争 态 势 以 及 发 展 趋 势 等 重 要 板 块 的 内 容 ； 深 度 分析 了 南 昌 土 地 供 给 市 场 、 住 宅 市 场 的
36、 供 求 状 况 、 价 格 走 势 、 住 房 消 费 状况 与 需 求 特 征 以 及 房 地 产 开 发 企 业 的 竞 争 态 势 ； 为 南 昌 房 地 产 商 在 激 烈的 市 场 竞 争 中 洞 察 先 机 ， 根 据 市 场 需 求 及 时 调 整 经 营 策 略 ， 为 战 略 投 资者 选 择 恰 当 的 投 资 时 机 和 公 司 领 导 层 做 战 略 规 划 提 供 了 准 确 的 市 场 情 报信 息 及 科 学 的 决 策 依 据 ， 同 时 对 银 行 信 贷 部 门 也 具 有 极 大 的 参 考 价 值 。6月 份 南 昌 市 新 建 商 品 房 成 交 套
37、 数 排 名 前 十6 月 南 昌 新 建 商 品 房 成 交 面 积 排 名6 月 南 昌 新 建 商 品 房 成 交 金 额 排 名2 0 1 0年 市 场 供 应 情 况2009-2010房 价 走 势 图五 、 绿 地 项 目 研 究 和 特 性 分 析项 目 SWOT分 析 优 势 （ stren g th s）1 、 位 于 前 湖 景 区 内 ， 环 境 优 越2 、 依 托 周 边 大 学 城 ， 有 客 户 导 入 资 源3 、 绿 地 项 目 ， 品 质 保 障4 、 产 品 规 划 上 又 叠 墅 的 打 造 是 小 区 更 显 高 档以 上 优 势 特 征 决 定 了
38、该 项 目 整 体 属 于 中 高 档 次 。 劣 势 （ weak n esses）1 、 地 段 可 能 离 工 作 的 地 方 远 ， 比 较 偏 僻2 、 周 边 配 套 还 没 有 完 善 起 来3 、 根 据 业 主 反 映 有 些 居 室 有 点 小 ， 不 易 装 饰 机 会 （ o p p o rtu n ities）1、 南 昌 城 市 建 设 向 红 谷 滩 扩 张 ， 新 区 板 块 将 成 为 未 来 都 市 区2、 随 着 附 近 休 闲 娱 乐 配 套 的 跟 进 ， 将 使 周 边 的 自 然 环 境 和 公 共资 源 得 到 更 好 地 提 升3、 未 来 地
39、 铁 的 开 通 ， 借 助 便 利 的 交 通 ， 可 以 享 受 沿 线 及 周 边 区域 的 各 项 生 活 配 套 和 工 作 便 利 威 胁 （ th reats）1、 宏 观 调 控 加 强 ， 紧 缩 银 根2、 周 围 开 发 了 很 多 的 新 楼 盘 ， 竞 争 性 比 较 大六 、 现 有 经 济 指 标（ 1） 楼 盘 参 数 ：占 地 面 积 :112645平 方 米 总 建 筑 面 积 :200731.10平 方 米总 户 数 :1304户 楼 层 状 况 :绿 16-18层 小 高 层 以 及 别 墅容 积 率 :1.20 绿 化 率 :35%装 修 情 况 :毛
40、 坯 建 材 装 修 描 述 :停 车 位 备 注 :每 户 送 地 下 双 车 库 物 业 管 理 费 :2.2 元 /平 方 /月楼 盘 相 关 企 业 ： 开 发 商 :绿 地 康 林 置 业 有 限 公 司物 业 管 理 公 司 :上 海 深 长 城 物 业 管 理 有 限 公 司（ 2） 小 区 建 筑 特 色 ：南 昌 绿 地 香 颂 项 目 绿 色 建 筑 设 计 标 识 一 星 级 评 定 专 家 评 审 会 议 由 中国 城 市 科 学 研 究 会 绿 色 建 筑 研 究 中 心 组 织 在 北 京 召 开 ， 并 于 近 日 在 其 网站 进 行 为 期 一 个 月 的 公
41、 示 后 ， 成 为 江 西 第 一 个 绿 色 建 筑 星 级 住 宅 楼 盘 。绿 色 建 筑 作 为 国 家 低 碳 经 济 政 策 的 一 个 重 要 方 面 ， 作 为 集 团 产 品 开 发 的一 个 重 要 方 向 ， 越 来 越 被 提 到 战 略 高 度 进 行 研 发 。 南 昌 事 业 部 正 是 顺 应这 样 的 潮 流 和 趋 势 ， 在 事 业 部 领 导 的 支 持 和 集 团 技 术 条 线 的 帮 助 下 ， 推出 了 南 昌 绿 地 香 颂 项 目 绿 色 建 筑 的 开 发 。 香 颂 项 目 在 选 址 、 设 计 的 时 候便 开 始 引 入 了 绿
42、色 、 低 碳 的 概 念 ， 倡 导 低 碳 社 区 建 设 。 按 照 绿 色 建 筑 节地 、 节 能 、 节 水 、 节 材 、 室 内 环 境 和 运 行 管 理 六 大 技 术 体 系 进 行 项 目 规划 设 计 ， 并 按 照 绿 色 施 工 的 标 准 进 行 建 设 。 项 目 采 用 节 能 照 明 、 外 墙 保温 、 节 水 器 具 、 雨 水 回 收 、 复 式 绿 化 等 多 种 技 术 手 段 和 技 术 措 施 ， 在 有限 的 成 本 控 制 范 围 内 实 现 了 绿 色 建 筑 的 各 项 控 制 指 标 。目 前 江 西 刚 开 始 进 行 建 筑 低
43、 碳 设 计 ， 目 前 建 筑 设 计 基 本 按 照 传 统 思路 考 虑 ， 从 之 前 的 节 能 设 计 转 变 到 低 碳 设 计 、 低 碳 社 区 ， 需 要 各 个 方 面的 大 力 支 持 才 能 实 现 。 南 昌 香 颂 项 目 为 倡 导 低 碳 生 活 ， 为 南 昌 事 业 部 节能 建 筑 系 列 产 品 都 创 立 一 个 崭 新 的 起 点 ， 争 创 南 昌 低 碳 社 区 样 本 工 程 ，并 努 力 使 住 户 能 够 实 实 在 在 感 受 到 低 碳 生 活 的 贡 献 。七 、 市 场 机 会 分 析09年 的 楼 市 ， 跌 宕 起 伏 宛 如
44、 一 部 充 满 无 数 未 知 和 悬 念 的 电 影 。 年初 ， 行 业 性 的 资 金 缺 乏 ， 房 价 回 归 到 06年 水 平 ， 众 多 开 发 企 业 岌 岌 可危 ， 随 时 都 有 资 金 链 断 裂 的 危 险 。 到 了 年 末 ， 楼 市 的 价 格 已 经 超 越 07年最 高 峰 的 数 值 ， 天 价 地 王 频 出 ， 成 交 量 创 新 记 录 。 在 09年 的 最 后 一 个月 ， 中 央 政 府 为 抑 制 房 价 过 快 过 高 上 涨 ， 频 频 推 出 调 控 政 策 ， 但 实 际 的效 果 能 不 能 达 到 中 央 政 府 的 预 期
45、还 是 个 未 知 数 。 2010年 全 世 界 将 继 续 大打 国 家 间 的 贸 易 保 护 战 争 ， 中 国 出 口 行 业 将 继 续 面 临 巨 大 挑 战 ， 居 民 消费 在 政 策 的 刺 激 下 ， 有 小 幅 上 升 ， 拉 动 经 济 的 主 要 动 力 寄 托 在 国 家 的 固定 资 产 投 资 和 居 民 消 费 的 大 幅 提 升 上 。 2010年 ， 政 府 会 继 续 鼓 励 居 民 的自 住 型 和 改 善 型 的 房 屋 消 费 ， 但 会 严 格 控 制 投 资 型 和 投 机 型 消 费 ， 将 通过 灵 活 的 金 融 工 具 来 控 制 。
46、 截 止 目 前 ， 美 国 的 利 率 还 是 保 持 在 非 常 低 的一 个 水 平 ， 决 定 了 全 世 界 资 本 的 流 动 性 将 持 续 泛 滥 ， 资 产 价 格 会 随 着 货币 量 的 上 升 而 上 升 ， 中 国 也 不 能 例 外 。 随 着 不 断 的 天 价 地 王 的 拍 出 ， 高价 土 地 在 越 来 的 市 场 中 占 领 的 比 例 将 越 来 越 大 ， 同 时 也 会 推 动 价 格 的 上扬 。 未 来 政 府 不 排 除 会 采 取 更 严 格 的 调 控 政 策 。 或 通 过 金 融 工 具 不 断 对市 场 进 行 调 整 。现 在 处
47、 于 一 个 政 策 频 出 的 密 集 期 ， 未 来 的 政 策 力 度 有 多 强 很 不 明确 ， 所 以 很 难 判 断 明 年 南 昌 的 房 价 会 如 何 走 ， 明 年 的 中 期 开 始 会 有 大 批量 的 新 建 房 源 上 市 ， 能 足 够 满 足 消 费 所 需 。 明 年 的 红 谷 滩 板 块 ， 朝 阳 洲板 块 ， 象 湖 新 城 板 块 将 继 续 成 为 南 昌 市 各 个 板 块 的 热 点 板 块 。 众 多 有 实力 的 开 发 商 会 持 续 推 出 优 质 房 源 。 其 中 红 谷 滩 板 块 更 是 热 点 中 的 热 点 ，经 过 十
48、年 的 打 造 ， 站 在 一 个 高 规 划 起 点 上 的 红 谷 滩 已 经 足 够 成 熟 ， 将 真正 成 为 南 昌 市 的 CBD和 CLD。政 府 之 所 以 密 集 性 地 出 台 各 方 面 政 策 ， 也 正 是 出 于 政 府 宏 观 调 控 市场 的 职 能 所 在 。 2009年 下 半 年 以 来 ， 房 价 涨 势 迅 猛 ， 局 部 已 超 过 2007年高 峰 值 。 政 府 此 时 出 台 系 列 政 策 也 正 是 要 遏 制 房 价 泡 沫 再 次 出 现 。 此 次调 控 不 仅 提 高 了 对 开 发 商 投 资 的 资 金 门 槛 ， 还 增 加
49、 了 投 资 或 炒 房 者 的 市场 风 险 ， 使 整 个 市 场 房 价 进 入 公 平 、 合 理 和 有 序 的 发 展 轨 道 。 也 平 抑 了普 通 购 房 者 对 房 价 上 涨 的 预 期 和 恐 慌 ， 更 加 科 学 和 理 性 的 购 置 物 业 。 而对 于 金 融 机 构 更 能 有 效 控 制 房 地 产 信 贷 的 市 场 风 险 ， 避 免 房 地 产 泡 沫 对金 融 体 系 的 破 环 作 用 ， 促 使 经 济 持 续 、 稳 定 和 健 康 的 向 前 发 展 。目 前 南 昌 房 价 正 处 于 2009年 相 对 较 高 点 ， 随 着 政 府 新 一 轮 政 策 的 频频 出 台 ， 部 分 房 地 产 投 资 者 或 炒 房 者 以 及 改 善 型 需 求 将 产 生 新 一 轮 观望 ， 从 而 使 得 新 增 供 应 量 在 近 期 将 有 所 回 调 ， 但 波 动 比 例 不 会 太 大 ， 未来 一 段 时 间 内 房 价 将 基 本 保 持 稳 定 ， 但 不 排 除 个 别 区 域 有 小 幅 上 扬 的 可能 。对 于 市 场 供 需 矛 盾 的 能 否 得 到 缓 解 的 问 题 ， 由 于 各 大 开 发
