1、东山领地对消费者购房关注点的市场调查报告调查单位：成都航院调研第五小组通讯地址：成都航院 电话：15236978912 E-mail: 报告提出日期:2015 年 12 月 31 日 报告主送单位：东山领地房产公司 摘要纵观近几年楼市行情，房地产行业不断挤出泡沫，泡沫量不但没有减少还在增加，投资投机性功能明显下降。一位业主客观的描述了房产泡沫现象， “我们小区共有 1000 多套房源，晚上亮灯的却只有 100 多家，这就是房产泡沫。 ”事实上，房地产市场的泡沫还停留在局部层面，不是整体性的，并且随着经济的发展，有可能逐渐被吸收和消化。在整个大市场疲软的背景下，如何在房产泡沫中进行更加市场化的营
2、销？成为各大房产商的燃眉之急，因此我们受东山领地房产公司委托进行一项全市民住房状况及购房需求的市场调研。目录一、调查概况 .4（一）调查目的 .4（二）调查时间与调查范围 .4（三）调查方法 .4二、消费者购房关注点的实际情况 .5（一）对房屋及其配套的关注点 .5（二）消费者自身的内在因素 .11三、消费者购房关注点分析 .14（一）优势分析 .14（二）劣势分析 .15（三）机会分析 .15（四）威胁分析 .16四、对房地产发展的建议 .16（一）针对首购房消费者 .16（二） 二手房的机遇 .17（三）周边潜在消费者的并入 .17（四）进一步消费空置房 .17（五）利用政策优势 .17（
3、六）个性化定制 .18五、结束语 .18附：调查问卷 .18一、调查概况（一）调查目的此次调研的目的是为了了解成都市购房者和潜在购房者的住房状况及购房需求，并得出房产消费偏好数据，为房产公司的建造和销售房产决策提供参考，提高房产公司的经济效益。（二）调查时间与调查范围我们与 2015 年 12 月 28 日到 12 月 29 日分别对东山领地周围小区及龙泉音乐广场等人流量较大地方的目标消费者进行了问卷调查，收集了大量的一手资料。（三）调查方法此次调查主要采用了问卷调查的方式，并参考了相关调研的资料和书籍本次问卷采取简单的随机抽样，共发出 100 问卷，回收 99份有效问卷。二、消费者购房关注点
4、的实际情况（一）对房屋及其配套的关注点82%11%4% 3%日 常 居 住第 二 居 所投 资其 他买 房 目 的 分 布 图图 1：买房母的分布图从上图表可得，满足日常居住是绝大多数消费者的目的，所占比例是 82%。14%28%16%30%5% 2% 4% 地 段价 格房 型环 境社 区 配 套物 业 管 理据 相 关 地 点 近购 房 考 虑 分 布 图图 2：购房考虑分布图上图表可以看出，价格和环境是购房者主要考虑因素，所占比例分别为 28%和 30%。26%43%27%5%低 层高 层多 层超 高 层选 择 房 屋 种 类 分 布 图图 3：选择房屋种类分布图由图可知，大多数的客户愿意
5、选择房屋种类为高层，所占比例为 42%。14%11%37%33%5%二 室 一 厅二 室 二 厅三 室 一 厅三 室 二 厅其 他选 择 户 型 分 布 图图 4：选择户型分布图由图可知，三室一厅是绝大多数顾客愿意选择的户型，所占比例是 37%。29%46%3%22%清 水 房精 装豪 华 装 修其 他希 望 装 修 标 准 分 布 图图 5：希望装修标准分布图由图可知，大多数人希望装修标准为精装，所占比例为 46%；希望豪华装修的极少。6%33%20%40%一 环二 环三 环三 环 以 外可 接 受 地 点 分 布 图图 6：可接受地点分布图由图知，大多数人愿意接受地点为二环和三环以外，所占
6、比例分别为 33%和 41%。27%19%17%11%4%4%5%5%6%1%公 园 绿 地交 通 站 点购 物 中 心学 校银 行娱 乐 休 闲 场 所医 院农 贸 市 场美 食 街其 他周 围 环 境 要 求 分 布 图图 7：周围环境要求分布图由图可知，大多数人希望住房周围有银行和交通站点，所占比例为 27%和 20%。26%35%18%21%15分 钟 以 内15-30分 钟30-45分 钟无 所 谓可 接 受 车 程 分 布 图图 8：可接受车程分布图由图可知，三分之一的人考虑车程在 15-30 分钟，总体看来对车程的要求相对平衡。5%22%56%17%70平 方 米 以 下70-9
7、0平 方 米90-120平 方 米120平 方 米 以 上购 房 面 积 希 望 分 布 图图 9：购房面积希望分布图由图可知，大部分人考虑购房面积为 90-120 平方米，所占比例为 56%。很少人考虑 70 平方米以下，所占比例 5%30%43%15%8%3%4000/平 方 米 以 下4001-6000/平 方 米6001-8000/平 方 米8001-10000/平 方 米10001/平 方 米 以 上所 能 接 受 的 每 平 方 米 的 价 格 分 布 图图 10：所能接受的每平方米的价格分布图由图可知，大多数人所能接受的房价为 4001-6000/平方米，所占比例为 44%，能接
8、受 10001/平方米的人很少，所占比例为 3%。45%29%20%7%一 梯 两 户一 梯 三 户一 梯 四 户一 梯 五 户 及 以 上希 望 住 宅 每 层 户 数 分 布 图图 11：希望住宅每层户数分布图由图可知，大部分人希望住宅为一梯两户，所占比例为 45%。26%34%12%26%2%南 北 对 流朝 南朝 北东 西 向朝 西住 宅 朝 向 选 择 偏 好 分 布 图图 12：住宅朝向选择偏好分布图由图可知，大多数人对住宅朝向选择偏向于朝南，所占比例为34%，极少数人选择偏向朝西，所占比例为 2%。（二）消费者自身的内在因素24020 2010 820岁 以 下 20-30岁 3
9、0-40岁 40-50岁 50-60岁 60岁 以 上0204060人 数年 龄 分 布 图图 13：年龄分布图由图可知，被调查者年龄最多的是 20-30 岁，所占比例是40%；最少的是 20 岁以下，所占比例是 2%。719 16307 41011000以 下 1000-2000 2000-3000 3000-3500 3500-4000 4000-5000 5000-6000 6000以 上050人 数收 入 分 布 图图 14：收入分布图由图可知，调查对象中大多数人月收入 3000-3500 元，所占比例为 30%。1 866718企 业 高 层 企 业 中 层 私 营 业 主 行 政
10、事 业 干 部 其 他020406080人 数职 位 分 布 图图 15：职位分布图由图可知，被调查者大多数为私营业主，所占比例为 66%，从事企业高层人数最少。9 5354 2 01002312机 关干 部企 业管 理人 员个 体户专 业技 术人 员贸 易 证 券 建 筑业高 科技学 生 其 他02040人 数职 业 分 布 图图 16：职业分布图由图知，被调查者的职业最多的是个体户，所占比例为 35%，最少的是贸易，所占比例 2%。2212 146166步 行 自 行 车 摩 托 车 公 交 车 私 家 车 其 他0102030人 数日 常 交 通 工 具图 17：日常交通工具由图可知，被
11、调查人员的日常交通方式步行和私家车较多，所占比例总和为 38%2 31739 35博 士 硕 士 本 科 大 专 大 专 以 下050100人 数文 化 程 度 分 布 图图 18：文化程度分布图由图知，被调查者文化程度最多的是大专，所占比例为 39%，博士生最少，所占比例为 2%。5446男 女405060人 数性 别 分 布 图图 19：性别分布图由图可知，被调查对象中，男女比例相当，分别是 54%和46%。三、消费者购房关注点分析（一）优势分析数据上可看出，大多数消费者有一定的购房欲望，对 90120 平方米内的中型房产兴趣较大；房产商如果适当增加周围配套设施（商超，学校，休闲娱乐场所等
12、） ，在同等房型上将具有更多的竞争优势；从消费者自身来看，年轻一代对小户型的房产更感兴趣，既廉价又能满足自身租房，五十岁及以上的消费者，有一定的经济实力，对房屋有一定的讲究，对周围服务环境要求较高；房产商依照消费者需求，个性化定制，避免盲目竞争；总体而言，房产是一个持续的消费点，虽然现在处于疲软期，但现有的商品空置房正在被进一步消费掉，因而未来的消费势头会进一步的增加！（二）劣势分析纵观近几年楼市行情，房地产行业不断挤出泡沫，泡沫量不但没有减少还在增加，投资投机性功能明显下降。一位业主客观的描述了房产泡沫现象， “我们小区共有 1000 多套房源，晚上亮灯的却只有 100 多家，这就是房产泡沫
13、。 ”事实上，这是房产资源配置不合理而产生的地域失调，房地产市场的泡沫还停留在局部层面，不是整体性的，只有随着经济的发展，才有可能逐渐被吸收和消化。成都在房地产投资方面有一定泡沫存在，其中，土地市场比住宅市场严重， “成都目前的房地产价格基本都是由市场的承担能力、购房者的购买能力所决定的，从源头上来讲，成都土地市场价格虚高，开发企业没有任何利润可言，这也就说明成都的房地产市场是不健康的。 ”过高的价格对工薪阶层的购房者无疑是望而却步的，阻止了市场的进一步扩大，而对于明年的房价走势，将会整体趋于平稳态势，再度大幅上涨的空间不大。（三）机会分析在机遇方面，在 2014 年取消限购的基础上，2015
14、 年政策没有出现特别大的调整，呈现宽松化、平稳化格局。2015 年 1 月起，为支持缴存职工购买首套和改善型自住房，购买新房或房龄在 20 年以下二手房的，一人贷款最高限额从 40 万元上调为 50 万元，两人为70 万元；组合贷款最高限额从 75 万元上调为 105 万元。今后的一系列配套政策都会是进一步促进楼市健康发展的制度性保障，将引导楼市更趋成熟、理性，很大程度上刺激了明年的楼市复苏。这无疑进一步刺激了购房者的购买欲望，让潜在消费者有购买的能力，让原有消费者有进一步消费的欲望，让市场进一步扩大。（四）威胁分析2015 年的成都楼市可谓热闹非凡，限购松绑、央行降息等各项政策层出不穷，林林
15、总总而又全新的营销模式让人目不暇接，各个房地产商竞争激烈。新年伊始，中国指数研究院公布了去年下半年的“百城价格指数” 。数据显示，当月全国 100 个城市新建住宅平均价格为 10542 元/平方米，环比、同比继续下跌。其中环比下跌 0.44%，连续 8 个月下跌，且跌幅扩大了 0.06 个百分点。年底开发商们的疯狂走量也是让整个市场感受到前所未有的压力，据不完全统计，去年 11 月-12 月前后，成都楼市有近 100 个楼盘集中新开盘或推售新房源。其中不乏保利、蓝光、恒大等品牌房企。这不得不让房产商面临激烈的竞争市场。四、对房地产发展的建议（一）针对首购房消费者主要购房人群仍以首次置业为主；石
16、市购房者仍以刚性需求和改善性需求为主从成交价格看，学区房、周边交通配套成熟、小区成规模的小区，成交量与价格不断走高。这给我们房地产给出了一个明确的方向，主要满足首次购房，讲求相关配置，在这些方面做足功夫，将会迎来一个良好的发展势头。（二） 二手房的机遇伴随不动产登记制度和推出房产税等政策预期，将使前期过度投资的房产以及城中村改造产生的多余回迁房等存量房逐步释放出来，形成二手房房源供给。（三）周边潜在消费者的并入随着行政区划的调整，更多的城市周边郊县人口吸纳至城市范围之内，刚性需求群体扩大，将会有效激发楼市整体活力。（四）进一步消费空置房开发企业、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性，主
17、要的压力来自于空置的商品房，房地产市场不具备大幅调整空间；由于商业用房价格较高，消费者投资逐渐趋于理性，以及经济形势下行、商业经营不景气及电商的快速发展等因素影响，商业办公用房的销售困难，今后一段时间仍将以消化库存为主。预计 2016 年房价应保持稳定且呈小幅上升态势。（五）利用政策优势居住“房改房“和住房面积相对较小的群体，其购买力在取消限购后得到释放，改善性需求将有所增加；另外，金融政策的调整，将促使购买力进一步增强。（六）个性化定制随着房地产业的不断发展、改善性、舒适性及高端的需求越来越多样化，开发企业将注重楼盘品质化、风格化、差异化，满足消费者追求个性化的需求，同质化楼盘将逐步减少。五
18、、结束语此次调查问卷发放数量大，调查内容丰富，涵盖了购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情况、购房首选、购房需求时间、欲购房区域、承受价位及户型要求等方方面面，具有相当的代表性，反映的情况与龙泉目前房地产市场的实际情况相吻合，为龙泉地产业的发展指出了方向，对房地产开发企业具有一定的参考价值。关于消费者对购房关注点的市场调查问卷附：调查问卷尊敬的先生/女士：您好!为了更好的了解我市居民购房的真实意向，我们在进行一项全市民住房状况及购房需求的市场调研。您的意见无所谓对错，都会对我们有很大帮助，希望您在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这项调查，我们会对您的回答以及个人信息予以保密。感谢您的
19、支持与帮助！（1）您购房的主要目的是 A日常居住 B第二居所C投资 D其他（2）您购房主要考虑 A地段 B 价格 C房型 D环境E配套 F物业管理 G距相关地点近（3）您购房选择的房屋种类 A底层 B高层C多层 D超高层（4）购买商品房，你购什么买户型 A二室一厅 B 二室二厅 C三室一厅D三室二厅 E其他（5）您希望的装修标准 A清水房 B精装D豪华装修 D 其他（6）您购房希望的地段或可接受的地点 A市中心 B郊区C其他（7）你购房周围环境要求 A公园绿地 B医院C娱乐场所 D学校E其他（8）您购房可接受车程（从居住地到工作地点） A15 分钟内 B15-30 分钟 C30-45 分钟 D
20、无所谓（9）您购房面积希望达到 A70 平方米以下 B70-90 平方米 C90-120 平方米 D120平方米以上（10）您购置房屋，所能接受的每平方米的价格是： A、4000/平方以下 B、4000-6000/平方米 C、6000-8000/平方米D、 8000-10000/平方米 E、10000/平方米以上（11）您希望住宅每层户数是： A、两户及以下 B、三至四户 C、五至六户 D、七至八户E、九户或以上 F、无所谓（12）请您对住宅朝向排出您的偏好顺序： A、南北对流 B、朝南 C、朝北 D、东西向 E、朝西（13）请问您的性别 A、男 B、女（14）请问您的文化程度： A、博士 B
21、、硕士 C、大学本科 D、大专 E、大专以下(15)请问您的职业： A、机关 /事业单位干部 B、企业管理人员 C、个体户 D、专业技术人员E、贸易 F、证券 G、建筑业 H、高科技 I、学生 J、其他(16)请问您在单位的职位： A、企业高层 B、企业中层 C、私营业主 D、行政事业干部 E、其他(17)请问您的平均月收入一般属于 A、1000 元以下 B、10002000 元 C、20003000 元D、 30003500 元 E、35004000 元 F、40005000 元G、50006000 元 H、6000 元以上(18)请问您的日常交通工具： A、步行 B、自行车 C、摩托车 D、公交车 E、私家车 F、其他（19）请问您的年龄是 岁（20）请问您的联系电话是 访问到此结束，再次谢谢您的支持！
