1、嘉兴秀洲新区科技京城生态园一期项目目 录 第一部分：项目概况 .0一、项目概述 .0二、项目经济技术指标 .1三、秀洲新区规划 .1四、项目地块区域分析 .2第二部分：项目可行性论证 .3一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况 .3二、需求与购买力分析 .6第三部分 产品定位及开发策略 .8一、项目 SWOT 分析 .8二、产品市场情况分析 .9三、产品定位 .10第四部分 盈利情况分析 .11第五部分 项目风险情况分析 .13第六部分 总结 .131第一部分：项目概况一、项目概述项目位于嘉兴秀洲区内，嘉兴地处中国长三角黄金地区接壤沪苏，秀洲新区是嘉兴逐步成熟繁荣的新城中心，地理位置优越，房地产市
2、场发展前景看好。我司就科技京城嘉兴秀洲园区项目，已于 06 年 8 月 18 日注册成立嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司，注册资金 3000 万元，由科技京城管理公司按 60%、欣龙公司按 40%出资比例共同成立，并就秀洲区的 125 亩商办地块展开前期协调，论证调研策划相关工作，已于 2009 年通过市场挂牌摘得项目一期用地 125 亩。二、项目经济技术指标项目地块总占地面积约 264 亩，位于嘉兴的城市主干道东升西路以北，秀洲大道以西，秀北路以南，西侧为一河道；整个地块呈梯形。项目一期东至秀洲大道，南至东升西路、西至规划道路。总用地面积83687 平方米，容积率 1.6，总建筑面积为
3、 133900 平方米。项目用地性质为商办用地，其中商业建筑面积比例不大于 15%，办公建筑面积比例不小于 85%。项目一期用地经济指标单位：平方米总用地面积 83687 （125 亩） 建筑密度 30%总建筑面积 133899 容积率 1.6办公 113814 绿地率 35%其中商业 20085 总车位 1339 个地下车位 32000 地下停车位 1071建筑占地面积 25106 平均层高 5.3 2三、秀洲新区规划秀洲新区位于嘉兴市区西侧，其整体规划如下：项目地块位于中区的商务、居住、配套设施区域，处于西部工业园区与东部行政、商贸区及嘉兴市区之间。从目前的发展来看，整个区域呈现如下特点：
4、（一） 贯穿整个嘉兴市及秀洲新区东西向的交通主干道为中山路、东升路及洪兴西路；但东升西路目前被乍嘉苏高速公路隔断，东段仅开通至项目地块西侧的河道。（二） 在秀洲新区，沿洪兴西路以南的区域发展较为成熟；洪兴路以北区域，目前开发量较少，处于刚起步阶段。（三） 秀洲区政府所在地周边区域已成为秀洲新区的行政、商贸区。四、项目地块区域分析项目地块位于秀洲新区中区北侧；依据规划，项目地块所在区域定位为嘉兴的生态商务区。目前该生态商务区规划面积为 1.2 平方公里。项目位于东升西路、秀洲大道西北角；东升西路贯通后，工业园区与嘉兴市区交通将更加便捷，项目地块区域与中山西路区域发展水平的差距将逐渐缩小。本项目地
5、块所在区域系未来秀洲北区的商办娱乐休闲旅游中心，处于两大交通主干道交汇处，比邻浙嘉苏高速公路，将是未来人流、物流、商业流的集3聚区。本项目区域南侧拥有规划面积达 4000 亩的楔形绿地，成为嘉兴市最大的城市绿肺，拥有良好的生态及景观优势。第二部分：项目可行性论证一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况（一）、嘉兴市房地产业发展的现状1999 年以来，随着嘉兴市城市建设和城市化的快速推进、住房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日趋完善，嘉兴市房地产业有了长足的发展。主要表现在房地产开发呈现良好的发展态势，市场需求旺盛，行业规模迅速扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。（二）、GDP 及
6、其增长率42000-2009嘉 兴 GDP增 长 情 况524.03 586.73 677.65823.54 1002.411159.66 1346.651585.31 1751.641917.960.00500.001000.001500.002000.002500.002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP GDP增 长 率嘉 兴 人 均 GDP增 长 情 况01000020000300004000050000600002000 2001 2002 200
7、3 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人 均 GDP 人 均 GDP增 长 率分析：2009 年嘉兴市 GDP 达到 1917.96 亿元，全国排名第 44 位。根据城市发展规划，嘉兴今后几年仍将保持快速健康的发展。国民经济的快速发展，为嘉兴的房地产业发展提供了良好的运行环境。(三)、房地产开发投资额20002009 年嘉兴全市的房地产开发投资额 单位：亿元人民币5嘉 兴 房 地 产 开 发 投 资 增 长 情 况 （ 单 位 ： 亿 元 ）23.3 39.848.072.4117.5 123.4 1
8、18.1147.7181.2 187.20.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0200.02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-0.100.10.20.30.40.50.60.70.8房 地 产 开 发 投 资 房 地 产 开 发 投 资 增 长 率分析：2000-2009 年嘉兴市房地产投资状况呈现较大的增长幅度，表现出嘉兴房地产市场具备一定的发展潜力。房产投资力度下降仅出现在 2006 年，这主要是由于在前一阶段的投资增速偏大，市场为维持自身供需平衡，出现的短期调整消化。(四)、房
9、地产开发施工、竣工和销售面积2000-2009 年嘉兴全市的房地产开发施工面积 单位：万嘉 兴 房 地 产 施 工 面 积 增 长 情 况303 4726049001345 1491 1401162219792202050010001500200025002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%房 地 产 施 工 面 积 房 地 产 施 工 面 积 增 长 率分析：从施工面积分析，嘉兴房地产市场的调整拐点主要是出现在 2003-2004 年6
10、之间，增长率达到了 224.79%，这主要是由于在该年度房地产市场的火暴程度异常，开发商也都急于将项目面向市场，因此出现了施工面积的集中式增长。2004 年之后逐渐趋向平稳和理性。2000-2009 年嘉兴全市的房地产开发竣工面积 单位：万嘉 兴 房 屋 竣 工 面 积 增 长 情 况141.0 177.5256.4 240.2 288.0542.6443.1374.6 412.3504.60.0100.0200.0300.0400.0500.0600.02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-40.00%-20.00%0.00%20
11、.00%40.00%60.00%80.00%100.00%房 屋 竣 工 面 积 房 屋 竣 工 面 积 增 长 率分析从嘉兴市房产市场的竣工面积来看，竣工面积也基本是稳步增加的，尤其在 2004 年之后销售面积出现明显增长。2000-2009 年嘉兴全市的房地产开发销售面积 单位：万嘉 兴 销 售 面 积 增 长 情 况121.0 118.5 180.2246.5 244.3386.5 360.6 418.8 327.7680.20.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
12、 2008 2009 -40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%销 售 面 积 销 售 面 积 增 长 率7从整个的销售面积来看，嘉兴房地产市场供需状况保持了基本的平衡状态，实际的竣工面积还要多于销售面积，主要是供需关系得动态平衡决定的。另一方面，由于竣工面积大于销售面积，因此该区域相当一部分房源实行的是现房销售。二、需求与购买力分析（一）嘉兴人口增长嘉 兴 全 市 人 口 增 长 情 况331.26 331.93 332.38332.96 333.94334.33 335.55336.81 338.07339.6326.
13、00328.00330.00332.00334.00336.00338.00340.00342.001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0.25%0.30%0.35%0.40%0.45%0.50%全 市 人 口 全 市 人 口 增 长 率分析：2000-2009 年，嘉兴市人口的增长速度相对较为平稳，没有出现较大的波动，而从房产方面来讲，在一定程度上也保证了房产的销售，以及需求量的平稳增长。(二)人均居民人均可支配收入2000-2009 年 嘉兴人均居民人均可支配收入增长情况 单位
14、：元8嘉 兴 人 均 可 支 配 收 入 增 长 情 况0500010000150002000025000300002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 -2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%人 均 可 支 配 收 入 增 长 率 人 均 可 支 配 收 入分析：2000 年-2009 年，嘉兴的人均可支配收入随着嘉兴整体经济的发展保持了平稳发展，这是当地房产发展的主要购买力支撑因素。第三部分 产品定位及开发策略一、项目 SWOT 分析（
15、一）项目优势：成本优势：本项目拿地时间早，土地价格较为低廉，折合楼面地价仅为 375 元/，与周边同类地价相比，价格优势明显。此为本项目具备的最大优势。嘉兴地理位置离杭州上海都很近，商务运营成本明显低于上海和杭州，因此对于那些对成本较为敏感的企业具有价格竞争优势。区位优势 嘉兴处于江浙沪交界，距沪杭均为 90 公里，苏州 70 公里。宁波跨海大桥建成， “三横三纵三桥”高速公路网络规划的实施和沪杭高速铁路、沪杭苏嘉城市轻轨规划建设使得嘉兴与江浙沪的联系更为便捷。本项目处于嘉兴秀洲北区的核心区域，两大交通主干道之间，并且项目毗邻浙嘉苏高速公路。9（二）项目劣势1. 区域商务需求不足嘉兴秀洲区域的
16、商务需求尚未形成规模，产业主力制造业的商务解决方案主要以厂区办公为主。相关高科技产业基础更为薄弱，整体规模偏小，也缺乏知名企业和相关品牌， 2. 项目所处区域周边配套不足目前项目周边几乎没有相应的商业服务配套，而高科技企业和创业人群最为关注的就是周边配套设施的成熟程度，因此在本项目招商初期将面临这一劣势。（三）机遇分析：1. 长三角同城效应以上海为中心的长三角地区 15 个城市全都分布在 300 公里的半径之内。目前长三角正在构建快速交通，尤其是城际高速列车体系，缩短城市间的时空距离，最终形成 “一小时生活圈” 。身处“世界第六大都市圈” ，嘉兴房产市场具备长远的发展潜力。2. 沪杭科技产业升
17、级给嘉兴的错位发展空间随着沪杭大型软件和高科技企业的形成，软件企业逐渐向产业价值链上游发展，下游的编码测试等其它的劳动力密集阶段的业务在大城市不再具有竞争优势，根据发达国家向印度爱尔兰转移软件产业的经验，上海杭州的软件产业和其他高科技产业也将会有某些部门向低成本地区转移。根据嘉兴市信息产业发展规划对于上海杭州错位发展的思路，嘉兴在承接这部分业务上具有一定空间。（四）威胁分析：1. 周边城市之间的竞争周边城市已经形成了一整套软件产业政府优惠措施和配套支持体系，在对人才和企业的吸引上，嘉兴既要面对上海杭州两个强势的发展极，也要面对宁波苏州这些地市的竞争。2. 嘉兴市之间不同区域之间的竞争在嘉兴城市的不同区域如南湖、嘉兴经济技术开发区等区域也已准备打造
