1、登记基本单元编码,刘 松二一二年五月,一、房屋编码的定义,房屋登记基本单元编码简称“房屋编码”。房屋登记基本单元指有固定界限，可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。房屋编码是房地产登记机构根据房屋编码规则，对房屋基本单元编制的唯一识别、特征组合码，是房地产信息系统中房屋基本单元与其在地图上图形元素一一对应、区分和识别房屋基本单元空间定位的一组数码。,概,述,二、房屋编码的特性,唯一性确定性不得随意变动,概,述,三、房屋编码的作用,定位作用： 基于地理信息系统（GIS）技术从地理空间上唯一标定房屋位置，改变以动态名称确定位置、描述房屋空间位置的做法。关联作用： 房
2、屋编码与房屋基本单元、登记簿对应关联，实现房产平面图、楼盘表、权属登记信息一体化管理。交互作用： 为构建交互信息平台、建立房地产信息资源共享奠定了基础，实现房地产管理部门与其他部门之间快速查询信息。,概,述,四、房屋编码的发展过程,房屋编码的依据 城市房屋产权产籍管理暂行办法(建设部令1990第7号)第15条 “城市房屋的产籍，应当依照房地丘(地)号建立。房地丘(地)号的编定，按照房地产测量规范执行”。 城市房屋权属登记管理办法(建设部令1997第57号)第20条 “房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以 及有具体权属界限的部门为基本单元进行登记”。 房屋登记办法（建设部
3、令2008第168号）第10条 “房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可 独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号)的房屋或特定空间”。 房屋登记簿管理试行办法（住建部建住房200884号）第五条 “房屋登记簿应当按照房屋基本单元建立，房屋基本单元应有唯一的编号，房屋分割、合并时应重新编号”。,概,述,四、房屋编码的发展过程,房屋编码的现状 编码应用相对落后，未形成统一、规范、标准的房屋编码管理模式，主要原因在于： （1）登记机构设置不相同； （2）基础测绘建设不完善； （3）数据交换有困难； （4）信息化建设观念有差异。,概,述,五、现行的编码模式,各地现行房屋编码的
4、模式包括两大类： （一）时间顺序号法 1. 自然流水号法2. 竣工年份号法,概,述,五、现行的编码模式,（二）地理位置法。主要包括： 1. 坐标法：利用房屋幢的几何图形点平面坐标直接进行定位，并依据地理坐标设定房屋基本单元编码，可由幢西南角（点）或几何中心点平面坐标编制。 2. 分宗法：依据全国土地调查技术规范要求，利用地籍调查的成果地籍宗地号作为代码，或按照GB/T17986.1-2000房产测量规范的规定按房产区代码+房产分区代码+丘号编制。 3. 分幅法：依据房产测量规范，在城市统一平面坐标系的基础上利用各城市现有的房产测量分幅图图幅号为基础，进行房屋编码赋码。,概,述,3.0.1 房地
5、产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房 屋 登记基本单元代码应具有唯一性、确定性、不得随意变动。,一、房地产登记机构为房屋登记基本单元编制代码的部门，应按规程确定的原则编制房屋基本单元代码。 二、房屋编码的基本特性包括： 唯一性、确定性、不得随意变动 三、房屋编码还应包括以下原则： 1. 统一性原则 2. 规范性原则 3. 系统性原则 4. 科学性原则,3.0.2 房屋登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。,本条强制规定房屋登记基本单元代码必须由阿拉伯数字组成，用词为“应”，即不允许除阿拉伯数字以外的文字和符号在编码中使用。,3.0.3 房屋登记基本单元代码应为26位，前25位为本体码，
6、最后1位为校验码。,房屋登记基本单元代码由本体码（25位）=行政区划代码（9位）+幢代码（12位）+户号代码（4位）及校验码（1位）共26位组成。,3.0.3 房屋登记基本单元代码应为26位，前25位为本体码，最后1位为校验码。,最后一位校验码以已确定的本体码为基础，校验码计算方法参考了GB/T 17710中的混合系统校验公式的方法，作用在于对输入错误进行检验。公式如下：,3.0.4本体码应由行政区划代码和基本单元代码构成。,本体码由9位行政区划代码和16位基本单元代码构成。,3.0.5 行政区划代码应由9位三级行政区划代码组合构成。,14位为市（地区、州）行政区划代码 56位为区（县、旗）行
7、政区划代码 79位为街道（乡、镇）行政区划代码。 行政区划代码应采用现行国家标准中华人民共和国行政区划代码（GB/T2260）和县级以下行政区划代码编制规则（GB/T10114）的规定。,3.0.6 基本单元代码应由12位基本单元幢号代码和4位户号代码组成。,幢代码（12位）根据房屋代码编码标准JGJ /T246确定，户号代码（4位）以每幢房屋内基本单元为单位，按一定顺序的登记流水编号。幢代码宜选择下列一种方法。,1、坐标法,幢代码是以房屋基础地理坐标为基础，由该幢的6位横坐标码和6位纵坐标码组成。坐标数值以米为单位，横坐标数值在前，纵坐标数值在后，各取坐标值小数点前6位整数，坐标系应使用所在
8、城市基础测绘的统一坐标系。,2、分宗法,幢代码以土地地籍分宗图（或房产分丘图）为基础编制，由4位街坊号（或房产分区代码）、4位宗地号（或丘号）、4位幢顺序号构成。街坊号以在所属街道（乡、镇）范围内以道路等自然形成的地块，按行政区划范围内的一定顺序用阿拉伯数字进行编号，从00019999；房产分区代码可按现行国家标准房产测量规范（GB/T17986.1-2000）的规定进行编制。宗地号以在街坊内统一按一定顺序用阿拉伯数字进行编号，从0001-9999。幢顺序号在街坊号（或房产分区代码）、宗地号（或丘号）所限定的范围内进行赋码，并按照生成幢的时间顺序从0001开始编排。,3、分幅法,幢编号以房产分
9、幅分丘图为基础编制，由8位分幅图分丘图号和4位幢顺序号构成。分幅图分丘图号采用房产测量规范GB/T17986.1-2000规定编制。幢顺序号在房产分幅分丘图所限定的范围内进行赋码，并按照生成幢的时间顺序从0001开始编排。,4、竣工年代法,幢代码是以房屋竣工时间为基础，由 6位竣工年份代码和6位幢顺序号组成，根据房屋代码编码标准JGJ/T246应符合下列规定：,4、竣工年代法,（1）6位竣工年份代码应以房屋的竣工时间为依据生成。竣工年份代码应符合下列规定： 能确定竣工年份及月份的房屋，采用该年份月份的6位数字（其中年份4位，月份2位）作为竣工年份代码；能确定竣工年份不能确定竣工月份的房屋，第1
10、-4位采用该年份的数字，第5-6位使用“*”； 不能确定竣工年份但可确定竣工年代的房屋，第1-3位采用竣工年代的相应数值，第4-6位使用“*”； 仅能确认竣工所在世纪的房屋，第1-2位使用竣工相应世纪数字，第3-6位使用“*”； 竣工时间未知的房屋，使用“*”。 *”号的定义应根据房屋代码编码标准JGJ/T246确定的方法采用阿拉伯数字表示。（2）6位幢顺序号应以产生该幢房屋的幢赋码顺序为依据生成。幢代码应在行政区划代码和竣工年份代码所限定的范围内进行赋码，并按照生成幢的时间顺序从000001开始编排。,3.0.6 基本单元代码应由12位基本单元幢号代码和4位户号代码组成。,下面，通过选取某市
11、卫生监督业务综合楼一幢房屋，作为幢的房地产基本单元本体码，根据不同编码方法，其编码分别为：坐 标 法：420102007385779526259。分 宗 法：420102007000800110001。分 幅 法：420102007852632110001。,（一）坐标法,X=385779.053Y=526259.898,房产区号：420102007,幢编码为：420102007385779526259,（二）分宗法,如图7所示，某市卫生监督业务综合楼所在的位置位于某市（4201）江岸区（02）西马街（007），具体房产分区（街坊）号为0008。,（二）分宗法,该房屋的丘号为0011，该房屋栋
12、号为（1）栋，编为0001，则该房屋幢编码为420102007000800110001。,（三）分幅法,丘号采用2位数字表示，以一个1:500标准图幅为单位，以丘主门牌所在图幅按01-99顺序编立。 如图10所示，某市卫生监督业务综合楼所在1:500图幅编号为：85-26-32。通过图11分丘图，可知该丘所在房产区为：420102007。其主门牌所在图幅编号为852632。在85-26-32图幅内，该丘的编号为11。则其中（1）栋房屋编码为：420102007852632110001。,（三）分幅法,（三）分幅法,3.0.7 编制基本单元代码、计算校验码应按现行行业标准房屋代码编码标准JGJ
13、/T246确定的方法执行。编制方法确定后，不得擅自改变，当确需改变时，应与原代码对应。,各地房地产登记部门应按现行行业标准房屋代码编码标准JGJ /T246确定的方法编制基本单元代码。一种编码方法确定后，因登记需要和条件许可，确需改变编码方法的，应遵循对应原则，新编码方法生成的新代码应与原代码建立一一对应的关系。,3.0.8 房屋登记基本单元代码应记载于登记簿，并可标注在房地产权属证书及其附图、登记证明、房地产图、房地产登记档案中。,房屋编码应由房地产登记机构统一赋码,是开展房产管理的重要工具,普遍应用于房产测绘、房产交易登记、档案管理等领域。 （一）房产测绘系统应用 通过房屋编码，可以及时定
14、位、快速查询目标房屋。房屋编码连接了房屋的空间信息、自然信息和权属信息。通过与GIS数据库、权属数据库建立的关联关系，以满足各种应用分析需求。,3.0.8 房屋登记基本单元代码应记载于登记簿，并可标注在房地产权属证书及其附图、登记证明、房地产图、房地产登记档案中。,（二）房地产登记系统应用 通过房屋编码对房屋检索，可以得到房屋管理诸如备案、交易登记、发证、查封、遗失等信息全面和准确的结果，能够有效避免重复交易、重复登记等情况的发生，起到防范风险的作用。（三）房地产档案管理应用 通过房屋编码搜索查找对应的档案资料，查询图文信息，实现房地产档案动态管理。房屋编码在房地产档案管理应用中主要起到档案信
15、息索引的作用。为了提高编码识别率和利用效率，登记机构可以将编码转换为条形码予以标注在房地产权属证书及其附图、登记证明、房地产图、房地产登记档案中。,3.0.9 房屋登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。,房屋应当按照基本单元进行登记，已使用的代码不宜再赋予其他房屋登记基本单元，防止重码，体现了房屋编码的唯一性原则。 房屋登记办法第三十六条规定，“房屋面积增加或者减少的；同一所有权人分割、合并房屋的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记”。注意以下几个方面的问题： 1.房屋基本单元变更应符合房屋登记办法基本单元划分的有关规定。 2.房屋编码一经赋码，基本单元不得自行随意进行分割、合并。 3.房屋基本单元编码变更应履行相关变更程序。,谢谢！,
