1、 何晓明、梁安国等 48 户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案何晓明、梁安国等 48 户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案何晓明、梁安国等 48 户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案房地产典型案例 何晓明、梁安国等 48 户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案上诉人（原审原告）：何晓明、梁安国等 48 户香港业主（详情见附表）。 诉讼代表人：何晓明，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙荃湾丽城花园二期三座 41FH 室。
2、诉讼代表人：梁安国，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙黄大仙天马苑 E 座 3314 室。 委托代理人：吴三七，安徽省黄山市人民政府法制局干部。 上诉人（原审被告）：黄山利达房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪康乐路 3 号。 法定代表人：杨大毅，董事长。 委托代理人：许光明，该公司副总经理。 委托代理人：郑明继，黄山擎天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：融系发展有限公司，住所地香港特别行政区新界屯门建发街建发工业中心 5 楼 8 室。 法定代表人：苏健雄，董事长。 委托代理人：唐春飞，黄山擎天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山旅行社。 法定代表人：苏健雄，董事
3、长。 上诉人何晓明、梁安国等 48户香港购房业主、上诉人黄山利达房地产开发有限公司为与被上诉人融系发展有限公司、黄山旅行社商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（1998）皖民初字第 10 号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。何晓明、梁安国及委托的代理人吴三七，利达公司委托的代理人许光明、郑明继，融系公司委托的代理人唐春飞到庭参加诉讼，黄山旅行社经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，黄山利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）系黄山花园房地产项目的开发商，办理了黄山花园项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建
4、设用地批准书及境外出售和土地使用权转让批复等有关法律手续。1994 年 1 月至 9 月，利达公司分别与何晓胡、梁安国等 48 户香港购房业主（以下简称购房业主）签订了黄山市黄山花园买卖合同，约定：甲方（利达公司）须于 1994 年 12 月 31 日或之前将验收合格的房屋交付乙方（购房业主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付楼款为本金，按月利率 3计付违约金，延期超过 120 天，则甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已付的一切款项及利息在 60 天内退给乙方，同时还须向乙方支付违约金；甲方出售的房产需按照批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经黄山市有关建筑工程质量检验部门检验合格
5、后方可交付乙方使用，如有关部门检验为质量不合格时，乙方有权要求修补或提出退房；乙方交清楼价款后，甲方协助乙方向黄山市房屋产权登记部门领取房屋产权证，领取房屋产权证的手续费由乙方负责。1994 年 1 月 18 日，利达公司出具委托书，委托黄山旅行社和融系发展有限公司（以下简称融系公司）的法定代表人苏健雄负责黄山花园“宾馆出租” 计划。融系公司与黄山旅行社遂于 1994 年 1 月至 10 月分别与购房业主签订了黄山花园宾馆出租合同，全权处理购房业主所购黄山花园住宅房的出租事宜。该出租合同第三条约定：发展商（即利达公司）委托融系公司与黄山旅行社（合称宾馆管理公司）管理及经营整个黄山花园“宾馆出租
6、”计划，担保各业主每年收取楼价的 10 厘租金回报及整项“ 宾馆出租”计划带来纯利的百分之六十的分红；购房业主有权随时终止该合同书，宾馆管理公司须于收到购房业主通知终止合同的 15 天内将该房屋交还给购房业主。之后，购房业主按约定交清了全部楼价款 6，973，158 港元。1994 年 11 月前后，根据利达公司与购房业主的事前商定，购房业主按楼价的 6.5向融系公司交纳了代办房屋所有权证费用 453，239 港元。同时，为配合房屋的出租，购房业主按融系公司寄发的黄山花园宾馆住宅装修通知和黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单的规定，向融系公司支付了装修费 l，021，030 港元，委托融
7、系公司代为装修所购房屋。按黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单计算，用于购房业主房屋装修的费用为 36，178 港元，购房业主支付的装修费未使用部分为 984，852 港元。利达公司按期完成了所售楼房的施工，并于 1994 年 6 月至该年底前陆续办理了各栋楼房的竣工验收手续，经黄山市建设工程质量监督站（以下简称质监站）检验，该工程合格，同意交付使用。1995 年元月中旬前后，利达公司为购房业主办理了房屋所有权证，并交各位购房业主签收。1998 年 10 月购房业主以利达公司未按期交付验收合格的房屋，且多收办理房屋所有权证费用和装修费用为由，向安徽省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令利达
8、公司、融系公司及黄山旅行社支付逾期违约金，退还多收取的费用，终止履行黄山花园宾馆出租合同。 另查明，一审期间购房业主向法院提交了质监站 1998 年 7 月 20 日、施工单位1998 年 8 月 11 日关于讼争房屋未办理竣工验收手续的证明。对此，质监站 l999 年 4 月 13 日出具的关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明，该站站长朱爱民在 1999 年 10 月 9 日接受一审法院调查询问时均证明，讼争房屋在 1994 年年底前已进行竣工验收。 一审法院认为，黄山花园买卖合同和黄山花园宾馆出租合同均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规，应为有效，各方应严格按合同履行。根据法
9、律规定，财产交付之日即发生所有权转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。当事人在黄山市黄山花园买卖合同中未约定房屋交付方式，购房业主又系境外业主，且约定由利达公司办理房屋所有权证，故应认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间。利达公司未按合同约定在 1994 年 12 月 31 日之前交付房屋，应承担自 1995 年 1 月 1日至房屋所有权证颁发之日逾期交付的违约责任，违约金按房屋价款的千分之即约定的月 3计算。购房业主提出终止履行黄山花园宾馆出租合同的请求，根据合同约定，应予准许。利达公司虽未直接签署黄山花园宾馆出租合同，但其委托融系公司及黄山旅行社负责整个黄山花园“宾馆
10、出租” 计划、签订合同并收取装修费用，故合同终止履行后，装修费未使用部分应由利达公司退还给购房业主，融系公司与黄山旅行社负连带责任。融系公司辩称其与大多数购房业主就租金发放及装修问题已于 1997 年达成和解协议，应按和解协议处理，由于购房业主代表未全部在和解协议上签字，故该辩称理由不予采纳。利达公司和融系公司按事先约定收取的为购房业主代办房屋所有权证费用，已办理了全部房屋所有权证，现购房业主要求退还办证费用多收部分，因未提供充分依据，本院不予支持。判决：1、被告利达公司应于本判决生效后 30 日内支付诸原告逾期履行违约金 119，011 港元（支付每位原告违约金数额附后）；2、诸原告与被告签
11、订的黄山花园宾馆出租合同终止履行，三被告应在本判决生效后 15 日内将所涉房屋交还给各原告；3、被告利达公司应于本判决生效后 30 日内退还给诸原告装修费未使用部分计 984，852 港元，被告融系公司及黄山旅行社负连带清偿责任（支付每位原告数额附后）；4、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币 54，181 元，保全费人民币 24，520 元。合计 78，701 元，原告负担 48，701 元，被告利达公司负担 l5，000 元，融系公司负担 7，500 元，黄山旅行社负担 7，500 元。 购房业主及利达公司均不服一审判决，向本院提起上诉。购房业主上诉称，利达公司未按合同约定对所交房屋进
12、行竣工验收，构成违约。应支付 1995 年 1月 1 日至 1998 年 8 月 l0 日的逾期交房违约金 6，973，158 港元；办理房屋所有权证的费用应按实际收取，不应包含佣金，利达公司和融系公司退还多收取的办理房屋所有权证的费用。利达公司答辩称：一审判决根据黄山市工程质量监督站出具的工程验收证书及有关证明材料，认定利达公司交付的房屋在合同约定的时间内进行了工程竣工验收是符合实际情况的，购房业主的上诉理由不能成立；根据双方约定，办理房屋所有权证的费用由购房业主承担，购房业主取得房屋所有权证后，认为利达公司多收取了办证费用，却未依法举证，一审判决驳回购房业主的该项请求是正确的。 利达公司上
13、诉称：按照黄山市黄山花园买卖合同约定，利达公司于1994 年 12 月 31 日前为购房业主办理了入伙手续，履行了交房义务，一审判决认定利达公司逾期交房，构成违约是错误的，应予改判。收取出租房屋装修费问题与利达公司无关，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用。购房业主答辩称：利达公司未按合同约定对房屋进行竣工验收，已构成违约，应承担违约责任；1994年 1 月 18 日利达公司给融系公司的法定代表人苏健雄出具委托书，委托其负责宾馆出租的经营与管理，利达公司实际上是宾馆出租计划的设计者，应承担返还多收取的装修费的责任。 本院审理认为，一审判决认定黄山市黄山花园买卖合同与黄山花园宾馆出租合
14、同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，应为有效及准许购房业主关于终止履行黄山花园宾馆出租合同的请求并无不当。购房业主上诉主张利达公司出具的竣工验收手续是 1998 年 8 月 l0 日后补办的，违反了合同约定，已构成违约，应支付 1995 年 1 月 1 日至 1998 年 8 月 10 日的违约金，对此质监站出具的关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明及一审期间法院询问质监站站长朱爱民的笔录均证明利达公司交付给购房业主的房屋在合同约定的时间内进行了竣工验收，工程质量合格，质监站在工程验收证书上签字盖章，同意交付使用，故购房业主的上诉理由不能成立。购房业主按其与利达公司的
15、约定支付了办理房屋所有权证的费用，利达公司于 1995 年 1 月中旬前后分别办妥了房屋所有权证并交购房业主签收，现购房业主提出利达公司多收取了办理房屋所有权证费用缺乏依据，对其请求不予支持。利达公司上诉提出一审法院认定其逾期交房承担违约责任不当，应予改判的主张，因黄山市黄山花园买卖合同对房屋交付方式未做约定，一审判决根据本案的实际情况，认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间并无不当。按照该合同约定，利达公司应于 1994 年 12 月 31日前交付房屋，其办理房屋所有权证并交购房业主签收的时间是1995 年 1 月，故一审判决利达公司违约，承担 1995 年 1 月 l 日至房屋所有权证颁发
16、之日止的违约责任是正确的。利达公司认为购房业主出租房屋的装修费是融系公司收取，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用，但其 l994 年 1 月 18 日给融系公司法定代表人苏健雄出具的委托书证明，利达公司委托融系公司和黄山旅行社负责黄山花园宾馆出租计划、签订合同并收取装修费用，故利达公司应承担将装修费未使用部分返还给购房业主的责任。综上，购房业主及利达公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费、保全费按一审判决执行。二审案件受理费 54，181
17、元，由购房业主负担 27，090.5 元，利达公司负担27，090.5 元。 本判决为终审判决。 审判长冯小光 审判员张章 代理审判员吴晓芳 二一年四月二十五日 书记员胡晓菲 香港 48 户业主名单及判决分户数额 业主姓名房屋幢号及楼价房屋证颁发时间支付其违约金数额退还装修费数额 李汝东 A6-4021995 年 1 月 11日 1646 港元 18300 港元 149646 港元 梁安国 B5-2071995 年 1 月 11日 1280 港元 18300 港元 116400 港元 林志强 A2-4011995 年 1 月 12日 1447 港元 18300 港元 120600 港元 吕华
18、B3-4061995 年 1 月 11日 1537 港元 9223 港元 139748 港元 黄基“B8-406，407”1995 年 1月 11 日 2561 港元 36600 港元 232800 港元 陈翔麟 B3-6081995 年1 月 11 日 1167 港元 18300 港元 106100 港元 潘瑞平 B4-3061995年 1 月 12 日 1458 港元 18300 港元 121500 港元 梁祖坚 B7-5051995年 1 月 11 日 1552 港元 18300 港元 141100 港元 高诚珍“B8-305，306”1995 年 1 月 11 日 2742 港元 36
19、600 港元 陈文忠 249312港元 郭志鸿 B7-3051995 年 1 月 11 日 1430 港元 18300 港元 李瑞明130000 港元 郑家祺 B7-1081995 年 1 月 11 日 1552 港元 18300 港元 赵秀兰 141100 港元 郭卫邦 B2-3081995 年 1 月 11 日 1733 港元14208 港元 朱家鼎 157584 港元 陈瑞德 A3-2041995 年 1 月 12 日1327 港元 16415 港元 范玉兰 110600 港元 何晓明 B7-2081995 年 1月 11 日 1407 港元 18300 港元 127900 港元 李淑冰
20、 A3-4021995 年1 月 12 日 1492 港元 18300 港元 124300 港元 郭佩卿 B3-5051995年 1 月 11 日 1227 港元 14888 港元 111500 港元 杨秀德 B5-5061995年 1 月 11 日 1174 港元 18300 港元 陶美芳 106700 港元 唐佩卿“A3-301，302”1995 年 1 月 12 日 2861 港元 36600 港元 238400 港元 黄惠龙 A2-2021995 年 1 月 11 日 1300 港元 18300 港元 118188 港元 莫淑勤 A3-4011995 年 1 月 12 日 1492 港
21、元 18300 港元 124300 港元 邓锦培 A3-2021995 年 1 月 12 日 1492 港元 18300 港元 孟淑文124300 港元 刘名雷 A5-3031995 年 1 月 11 日 1537 港元 18300 港元 沈碧蕙 139748 港元 曹希仁 A6-3021995 年 1 月 11 日 1749 港元18300 港元 王正敏 159000 港元 张冠强 A6-2021995 年 1 月 11 日1646 港元 18300 港元 149646 港元 刘志荣 B4-3051995 年 1 月 12日 1508 港元 18300 港元 125664 港元 钟福康 B4
22、-4061995 年 1 月 12日 1397 港元 18300 港元 钟巧新 116400 港元 黄少銮 B5-2081995年 1 月 11 日 1397 港元 18300 港元 125342 港元 何华稳 B3-4051995年 1 月 11 日 1344 港元 9223 港元 何华昌 122200 港元 宁致和 B8-5051995 年 1 月 11 日 1257 港元 36600 港元 114268 港元 王世昌“B7-607，608”1995 年 1 月 11 日 2340 港元 36600 港元 212700 港元 王有庆 B4-5081995 年 1 月 11 日 1264 港
23、元 18300 港元 刘秀兰114900 港元 甄红燕 A3-6031995 年 1 月 12 日 1166 港元 16415 港元 97200 港元 区学基 B8-2081995 年 1 月 11 日 1375 港元 18300 港元 125000 港元 刘展鹏 B7-2051995 年 1 月 11 日 1704 港元 18300 港元 154900 港元 李慧娟 B7-2051995 年 1 月 11 日 1704 港元 18300 港元 154900 港元 陈秀英“A5-501，502”1995 年 1 月 11 日 2465 港元36600 港元 224070 港元 马明钦 B3-6
24、051995 年 1 月 11 日 1144 港元14888 港元 夏宗玲 103978 港元 施永爱 B5-5051995 年 1 月 11 日1521 港元 18300 港元 138278 港元 何焕章 B4-4081995 年 1 月 12日 1822 港元 18300 港元 简莲笑 151802 港元 高立蕴“B8-105，205”1995 年 1 月 11 日 2636 港元 36600 港元 李元广 239610 港元 陶祚海 B8-4081995 年 1 月 11 日 1379 港元 18300 港元 吴湘霞 125342 港元 黎翰雄 B8-2061995 年 1 月 11 日
25、 1537 港元 18300 港元 汤晨139748 港元 陈国强 B4-2051995 年 1 月 12 日 1452 港元 18300 港元 120960 港元 许德伟 B4-4071995 年 1 月 12 日 1355 港元 18300 港元 112908 港元 毛江先 A3-5021995 年 1 月 12 日 1366 港元 18300 港元 113800 港元 林尚贤 B4-4051995 年 1 月 12 日 1452 港元 18300 港元 120960 港元 李国权 A2-2011995 年 1 月 11 日 1300 港元 118188 港元 18300 港元 B3-4081995 年 12 月 20 日 41915 港元 119756 港元 吴子斌“A1-401，402”1995 年 1 月 11 日 2420 港元 29492 港元 220032 港元 合计 6953378 港元 119011 港元 984852 港元
