1、2015 年下半年浙江省房地产估价师理论与方法：替代原则模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向_提交申请材料。A人力资源和社会保障部B住房和城乡建设部C所在地省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门 2、用成本法估价房地产时，房屋现值=。A：房屋重置价格-房屋年折旧额B：房屋重置价格房屋成新度C：房屋重置价格-年折旧额耐用年限D：房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限E：工业用地的监测点评估价格3、
2、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（） 。A建设贷款B土地开发贷款C土地购置贷款D土地储备贷款 4、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。A税金B拍卖费用C土地使用权出让金D土地使用成本5、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（） 。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法 6、物业管理公司对小区内所有房地产拥有_。A产权B使用权C部分收益权D经营管理权 7、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以_。A征收土地闲置费B无偿收回土地使用权C解除出
3、让合同D变更出让合同 8、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是_。A会计主体B持续经营C会计分期D货币计量 9、某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为3000 万元，流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是。A：80B：120 C：171 D：200E：借款合同 10、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是_。A满足购买者使用要求B购买者支付能力C物业预期收益D物业用途11、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是_。A工程保险B工人人身保险C第三方保险D质
4、量保险 12、某幢大厦为 6 层综合楼，其中 13 层为商场，46 层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有该大厦的土地价值为 3 500 万元，房地总价值为 5 000 万元，其中商场的房地价值为 3 000 万元，写字楼的房地价值为 2 000 万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。A：2 100 万元B：3 000 万元C：1 270 万元D：2 400 万元E：工业用地的监测点评估价格 13、某高层楼房占用的土地总面积为 900，房地产总价值为 3 000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2 000 万元；乙公司拥有该房地产的商铺
5、和地下超市 部分，此部分的房地产价值为 1 000 万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥 有的土地数量为。A：700B：600C：500D：200E：工业用地的监测点评估价格14、 城市房地产管理法规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产_价格申报制度。A评估B成交C协议D核定 15、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A：房地产交易方式B：房地产交易顺序C：购买房地产目的D：房地产类型E：借款合同 16、工程_是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A成本控制B进度控制C质量控制D合同控制 17、是实现物业管理社会化的必要条件。A：物业的所有权、
6、使用权与物业的经营管理权相分离B：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合D：现代化大生产的社会专业分工E：执行层的组织协调 18、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。A：建筑平面图B：建筑立面图C：结构施工图D：建筑剖面图E：执行层的组织协调 19、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是_。A奖金B单位发给职工的住房补贴C工资的一部分D给职工增加了一部分工资 20、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。A：竣工B：竣工验收C：入住D：交付E：执行层的组织协调 21、招标人采用邀请招标方式
7、的，应当向_个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A2B3C4D5 22、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。A：住房公积金管理委员会办公室B：住房公积金管理中心C：当地财政管理部门D：受托银行E：执行层的组织协调23、下列关于征收土地的表述中，正确的是。A：土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的 610 倍B：安置补助费只能发放给安置单位C：并非所有的征地都要支付青苗补偿费D：只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金E：执行层的组织协调 24、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于 2001 年 8 月 31 日，经济寿命为
8、60 年，后于 2011 年 8 月 31 日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为 40 年(自 2011 年 8 月 31 日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012 年 8 月 31 日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为 3000 万元，建筑物重置价格为 4500 万元，残值率为0。该办公楼在 2012 年 8 月 31 日的评估价值为万元。A：5850B：6125C：6510D：6675E：工业用地的监测点评估价格25、某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3 500 元和 4 800 元， 采用平均发展
9、速度法预测 2008 年的价格最接近于 【2005 年考题】A：4 800 元B：5 124 元C：5 800 元D：7 124 元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有_。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款 2、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有。A：房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地
10、产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B：大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C：依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D：房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E：无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入3、关于房地产投资特性的说法正确的是_。A所谓“房地产的价值就在于其位置” ，就是强调不可移动性对房地产投资的重要性。B房地产的自然寿命比经济寿命长得多，我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了，没有在被使用的价值。C对于特殊物业高速公路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高，
11、耐用期限会很长，所以其适应性很强。D世界上没有完全一样的东西，这可以很好的解释房地产价格的异质性。 4、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（） 。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金5、 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定，对招标出让中， 应当确定为中标人。A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人 6、房产项目测绘，是指
12、在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。A：房产分幅平面图B：房产分丘平面图C：房产分层分户平面图D：房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据E：房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据 7、下列财务报表中，储存基础性数据的是_。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表 8、在求取净收益中，运营费用包括。A：房地产持有环节的税收B：房地产折旧费C：房屋保险费D：房地产抵押贷款还本付息额E：为承租人提供的服务费 9、我国房地产业的发展主要得益于重大制度和体制的改革。A：城镇住房制度改革B：主体经济改革C：城市土地使用制度改革D：房地产使用形式改
13、革E：房地产生产方式改革 10、建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指_A将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围B将可比实例的债权债务成分统一到估价对象的房地产范围C将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围D将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围11、房地产中介服务业包括。A：房地产交易B：房地产咨询C：房地产估价D：房地产经纪E：物业管理 12、不属于长期趋势法的方法是_。A数学曲线拟合法B平均增减量法C时间顺序法D预测法E指数修匀法 13、账簿包括。A：转账账簿B：凭证账簿C：序时账簿D：分类账簿E：备查账簿14、某房地产开发公司开发建设的住宅小区
14、，建设工期 10 个月，工程合同价为1000 万元，按照规定，该开发公司申领施工许可证时的到位资金应不少于万元。A：100B：150C：300D：500E：执行层的组织协调 15、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。A：影剧院B：普通住宅C：仓库D：停车场E：汽车加油站 16、以下不得作为抵押目的的房地产有。A：土地所有权B：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权C：列入文物保护的建筑物D：以公益事业为目的的教育设施E：依法公告列入拆迁范围的房地产 17、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（） 。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法
15、D市场导向定价法 18、下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有_。A房地产书面咨询收费一般每份 3001000 元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的 0.6%B房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费C房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取D房屋买卖代理收费，按成交价格总额的 0.5%2.5%计收E实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3% 19、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利B：参加表决的权利C：股票转让权D：公司剩余财产的分配权E：对公司债务负有限责任 20、李某购买了 A 房地产开发公司的住房
16、一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。A：未办理交付使用手续之前B：办理了交付使用手续之后C：房屋所有权证办理之前D：房屋所有权证办理完毕之后E：因房地产资金问题而不能如期开工的 21、发生以下_情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。A申报情况不属实B房屋权属证书被涂改C无意将房屋权属证书丢失D因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实E房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记 22、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。A概率分析B解析法C蒙特卡洛
17、法D杠杆分析23、房地产权益状况比较、调整的内容有。A：基础设施完备程度B：城市规划限制条件C：地面形状、面积大小D：环境景观E：土地使用年限 24、下列对于房地产开发项目管理的有关说法中正确的是_。A房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任B经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取出让或行政划拨的方式供应C商品房经核验后，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任D房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起 60 日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收E在投资项目总投资中，投资者可按其出资的资本金的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出25、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则
