1、资产评估期末复习范围 考试题型:一、单项选择题 10 个,每题 1 分,共 10 分；二、多项选择题 5 个，每题 2 分,共 10 分；三、判断题 10 个，每题 1 分，共 10 分（不用改错，也不倒扣分） ；四、问答题 3 个，每题 10 分，共 30 分） ；五、计算题 3 题，第 1 题 14 分，第 2、3 题每题 13 分，共 40 分。复习指南：单项选择题，多项选择题和判断题可以参考资产评估网上课堂中的同步练习题中的选择题和判断题以及期中测验试卷中选择题部分。 （已经挂网上课堂）问答题和计算题的复习资料如下：一、问答题1房地产评估收益法的步骤是什么？（1）搜集有关估价对象或类似
2、估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料(2) 估算估价对象预期每年的潜在毛收入 （3）估算每年的有效毛收入 （4）估算年经营费用（5）估算净收益(6)估算适当的折现率（7）选择适当的计算公式，求出收益价值。2 .重置成本有哪些类型？重置成本的估算方法有哪些？重置成本有更新重置成本和复原重置成本 2 种类型。重置成本的估算方法有：直接估算法（重置核算法） ，物价指数法，功能价值法和规模经济效益指数法。3无形资产有哪些类型？无形资产评估的方法有哪些？（1）无形资产包括商标，专利权，非专利技术，著作权，租赁权，土地使用权等。无形资产的评估方法有收益法，成本法，市场法等。收益法使用时候又
3、有超额收益法和提成收益法等 。4资产评估报告的编写步骤有哪些？（1）整理工作底稿和归集有关资料（2）评估明细表的数字汇总（3）评估初步数据的分析和讨论（4）编写评估报告书 （5）资产报告书的签发与送交 。5 .金融资产评估的特点是什么?（1）金融资产评估是对投资资本的评估。投资者之所以在金融市场上购买股票、债券，并不一定以谋求对所投资企业的某种管理权、参与权、控制权为单纯目的，多数情况下是为了取得投资收益，股票、债券收益的大小，决定着投资者的购买行为。 （2）金融资产评估是对被投资者的偿债能力或获利能力的评估。投资这购买股票、债券的根本目的是获取投资收益，而能否获得相应的投资收益，一是取决于投
4、资的数量；而是取决于投资风险，而投资风险在很大程度上又取决于被投资者的获利能力和偿债能力。6资产评估报告书的作用有哪些？（1）它为被委托评估的资产提供作价意见， （2）是反映和体现资产评估工作情况及有关方面责任的根据。 （3）是管理部门对评估的业务开展情况进行监督和管理的重要依据。 （4）是建立评估档案资料的重要信息来源。7流动资产评估的程序如何？（1）确定评估对象和范围 （2）清查核实流动资产，并对实物类流动资产进行质量检测和技术鉴定。 （3）调查分析债权类流动资产，根据以往的资信情况确定其风险。 （4）选择合理的评估方法。 （5）评定估算流动资产，出具评估结论。8机器设备评估的特点有哪些?
5、（1）由于机器设备种类繁多，单位价值比较大，性能用途各不相同，所以，评估应根据评估的目的和要求，分门别类，逐项逐件地进行核实和评估，以保证评估的真性和准确性。 （2）评估应该以技术检测为基础，正确确定机器设备的使用寿命、技术寿命、经济寿命以及损耗程度。 （3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识。9. 运用市场法评估机器设备包括哪些步骤？你认为哪一步骤比较关键，为什么？评估的步骤如下：（1）鉴定评估对象， （2）选择参照物， （3）对可比因素进行比较分析， （4）计算确定评估结果。第三步骤对可比因素进行比较分析最为关键。因为这一步骤评估人员要量化被估设备和
6、参照物设备之间的差异额，这取决于资产评估人员的经验和个人的技术水平。被估设备评估值是否准确，很大程度上受到这一步骤的影响。二、计算题 (计算答案仅供参考,不是标准答案)（一）运用重置成本法计算固定资产的评估值。主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。例 1：已知某厂的一台设备已经使用 5 年，设备的利用率假设为 100%，仍有10 年使用寿命。该设备目前的重置成本为 90 万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产 100 件产品可节约材料 2 公斤，预计该厂未来 10 年内年产该产品 20 万件，A 材料前五年的价格将保持 20 元/公斤，从第六年起
7、将上涨 20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。 （所得税率为 25%，其中折现率15%，年限为 5 年的复利现值系数为 0.4972，年金现值系数为 3.3522，折现率为 15%，年限为 10 年的年金现值系数为 5.0188）重置成本=90 万元实体性贬值率=5 （10+5 ）100%=33.33%实体性贬值额=90 万33.33%=30 万元功能性贬值的计算：先计算年超额运营成本：前五年：每年 200000100220=8（万元）后五年：每年 200000100220（1+20%）=9.6（万元）再计算年净超额运营成本：前五年：每年 8
8、（125%）=6（万元）后五年 每年 9.6（125%）=7.2（万元）最后折现处理得功能性贬值额：63.35227.23.35220.4972=32.11（万元）评估价值=90 万-30 万-32.11 万=27.89 万元例 2 某企业的一条生产线购于 2006 年 10 月，帐面原值为 750 万元，评估基准日为 2011 年 10 月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在 2006 年和2011 年分别为 100%和 140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用 5 年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗 4 万度，每度电按 0.6 元计算
9、。 （所得税率为 25%，折现率为 10%，年限为五年，折现率为 10%的年金现值系数为 3.7908）要求：（1）计算该设备的重置成本 （2）计算该设备的实体性贬值额、 （3）功能性贬值额 （4）确定设备的评估价值 （小数点后保留两位小数）（1） 重置成本7501401001050 万元（2） 实体性贬值率51050 实体性贬值额105050525 万元（3） 功能性贬值额400000.63.79080.7568234.40 元（4） 评估价值10500000525000068234.405181765.60 元例 3已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备
10、，价值为 500 万元，年产量为 400 件，被评估设备的产量为500 件。该设备已经使用 6 年，设备的利用率为 100，仍有 9 年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产 1 件产品，可节约甲材料 2 公斤，预计在未来的 9 年内，甲材料在前五年的价格保持在 200元公斤，从第六年起上涨 20， （该企业适用的所得税率为 25%， 假定折现率为 10%。年限为 5 年，折现率为 10%的年金现值系数为 3.791，复利现值系数为 0.621，年限为 4 年，折现率为 10%的年金现值系数为 3.170）要求：（1）计算资产重置成本 （2）计算实体性贬值额 （3
11、）计算功能性贬值（4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）（1）资产的重置成本500500400625 万元 （2）确定实体性贬值率=61540 实体性贬值额625 万40250 万元 （3）功能性贬值=50022000.753.7915002200（1+20%）0.753.1700.62192.30 万元 （4）评估值=62525092.30282.70 万元 例 4 某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值 270 万元，净值 108 万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30 年，已计折旧年限 20 年,在使用期间该资产的利用率为 87.5%。经调查分析确
12、定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为 500 万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用 8 年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本 4 万元。 （该企业适用的所得税率为 25%， 假定折现率为10%。年限为 8 年，折现率为 10%的年金现值系数为 5.3349）要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。（1）重置成本500 万元 （2）实体性贬值率2087.5%（2087.5%8）68.63% 实体性贬值额=50068.63%=343.15 万元成新率168.63
13、%31.37%（3）功能性贬值=4（125%）5.3349=16.0047 万元(4)评估价值 =500343.1516.0047=140.8453 万元例 5 某企业的一条生产线购于 2007 年 10 月，帐面原值为 750 万元，评估基准日为 2013 年 10 月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在 2007 年和2013 年分别为 100%和 150%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用 6 年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗 12 万度，每度电按 0.6 元计算。 （所得税率为 25%，折现率为 10%，年限为六年，折现率为 10
14、%的年金现值系数为 4.3553）要求：（1）计算该设备的重置成本 （2）计算该设备的实体性贬值额、 （3）功能性贬值额 （4）确定设备的评估价值 （小数点后保留两位小数）（1） 重置成本7501501001125 万元 (2)实体性贬值率61250 实体性贬值额112550562.5 万元 (3)功能性贬值额1200000.64.35530.75235186.2 元 (4)评估价值112500005625000235186.25389813.8 元 例 6. 被评估的生产控制装置购建于 1990 年，原始价值 100 万元，1995 年和1998 年分别投资 5 万元和 2 万元进行了两次更
15、新改造，2000 年对该资产进行了评估。调查表明，该类设备以及相关零件的定级价格指数在 1990 年、1995 年、1998 年和 2000 年分别是 110%，125%，130%，150%。该设备尚可使用 6 年。另外，该生产控制装置正常运行需要 5 名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要 4 名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为 12000 元，所得税率为 25%，折现率为 10%。根据上述资料，求待评估资产的价值。 （已知折现率为 10%，年限为 6 年的年金现值系数为 4.3553） 。（1）资产的重置成本100150%/110%+
16、5150%/125%+2150%/130%=136.36 +6+2.31=144.67 万元（2）加权投资年限=10136.36/144.67+56/144.67+22.31/144.67=9.43+0.21+0.03=9.67 年确定实体性贬值率=9.67(9.67+6) 100%61.71 实体性贬值额144.6761.7189.28 万元 （3）功能性贬值=120000.754.3553 =3.92 万元 （4）评估值=144.6789.283.9251.47 万元 （二）债券评估的收益法6 某一被评估企业拥有债券，本金 120000 元，期限为 3 年，年息为 12%，评估时该债券已经
17、购入一年。假定同期的国库券年利率为 8%，该债券不能随时变现，根据财务状况，确定风险报酬率为 2%。要求：（1）若该券按年末付利息，到期还本，而且这一年的利息已经收到并作投资收益入账，计算该债券的评估价值（2）若该债券到期后一次性还本付息（单利计息） ，计算该债券的评估价值。 已知折现率为 10%时，前 3 年的复利现值系数为：（1）12000012%0.9091+12000012%0.8264+1200000.8264=124159.2 元 （2） 到期后本利合计为：120000+12000012%3=163200 元 评估价值=1632000.8264=134868.48 元 （三）房地产
18、评估7土地使用权评估的成本法 例：某企业土地的取得一块宗地面积为 150000 平方米，土地取得费用为 45.2元/平方米，土地开发费为：50 元/平方米，税费为 49.1 元/平方米，投资的资金月利率为 0.915%，土地的开发周期为 2 年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为 10%，土地所有权收益率为 15%。试评估该宗地的价格。（1）土地的取得费用=45.2 元/平方米（2）土地开发费为：50 元/平方米 （3）税费为 49.1 元/平方米（4）投资利息=（45.2+50+49.1）0.915%242=15.8 元/ 平方米（5）资金利润=（45.2+50+49.
19、1）10%=14.4 元/平方米（6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5 元 /平方米（7）土地所有权收益=174.515%=26.7 元/平方米（8）土地价格=（174.5+26.7）150000=30105000 元8土地使用权评估的假设开发法（参见教科书 P163-164）一住宅楼，建筑面积为 5000 平方米。预计建设期为 1 年，建筑费为 3000 元平米，专业费为建筑费的 10，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000 元平米，销售管理费为楼价的 2.5，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行贷款利率 6，开发商要求的投资利润率为
20、10。求：地价。楼价500090004500 万元建筑费300050001500 万元专业费1500000010150 万元销售管理费4500 万2.5112.5 万税费4500 万6.5292.5 万利息（地价建筑费专业费）年利率建设期=（地价1650 万）61=0.06 地价+99 万利润（地价建筑费专业费）利润率（地价1650 万）10=0.1 地价+165 万地价45001650112.5292.50.1地价1650.06地价99 万1.16 地价=2181 万地价2181 万1.161880.1724 万9残余法的应用例：待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积 500 平方米，建
21、筑面积2000 平方米，月租金 60000 元，设定建筑物还原利率为 10%，尚可使用年限为50 年，土地还原利率为 8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为 18 万元，建筑物价格以成本法求得为 150 万元。试用土地残余法估算该写1 2 309091 08264 07513字楼所占基地的公平市场价格。（1）总收入=6000012=720000 元（2）总费用=180000 元（3）总收益=720000-180000=540000 元（4）房屋纯收益=1500000（10%+2% ）=180000 元 2%为房屋年折旧率（5）土地纯收益=540000180000=360000 元
22、（6）50 年土地使用权价格=360000（P/A，8%， 50）=36000012.2335=4404054.47 元（四）商誉的评估10运用残值法（割差法）评估商誉的价值。 已知某企业为 B 行业一知名企业，预测企业未来收益，其中前 5 年分别为 4000万元，3 800 万元，2500 万元，2800 万元，3 000 万元，从第 6 年开始企业收益将基本保持在 2 000 万元。评估人员对该企业的单项资产评估得出该企业单项资产之和为 8000 万元，并已知适用本金化率 25。要求：（1）试确定该企业的整体价值 （2）试评估该企业商誉的价值。 已知折现率为 25%的各年的复利现值系数如下
23、：第一年 第二年 第三年 第四年 第五年0.8000 0.6400 0.5120 0.4096 0.3227（1）企业的整体价值=4000 万0.8000+3800 万0.6400+2500 万0.5120+2800 万0.4096 +3000 万0.3227+2000 万 25%0.3227 =3200+2432+1280+1146.88+968.1+2581.6=11608.58 万（10 分）（2）商誉评估值=11608.58 万-8000 万=3608.58 万元 (3 分)（五）无形资产评估的11.利用提成收益法评估商标使用权。A 企业把一商标许可给 B 企业使用，使用期为 5 年，
24、B 企业每件产品新增加利润 5 元，5 年内产量 40 万，45 万，55 万，60 万，65 万件。折现率 14%，利润分成率 27%。求商标许可权利的价值。折现率为 14%的复利现值系数第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年0877 0769 0675 0592 0519B 企业 5 年内新增利润：405=200 万，455=225 万，555=275 万，605=300万，655=325 万评估价值=20027（PF，14，1）22527（P F，14，2）27527（PF，14，3）30027（PF ，14，4）32527（PF，14，5）200270.877225
25、270.769275270.675300270.592325270.519=237.78 万元12甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用 5 年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为 100 万元，专利成本利润率为 500%，乙公司的资产重置成本为 3000 万元，成本利润率为 15%。乙公司的实际年生产能力为 20 万件，每件生产成本为 50 元，预计未来 5 年的市场出售价格分别是 90 元、90 元、85 元、75 元、75 元。折现率为 10%，所得税率为 25%。试确定该专利的使用权价值。（注意：本题不给出折现率为 10 %时的复利现值系数，请大家务必牢记折现率为 10%时的，前 5 年的复利现值系数）（1） 该专利的约当投资量：100（1+500%）=600 万元（2） 乙公司的约当投资量：3000（1+15%）=3450 万元（3） 无形资产的利润分成率：600/（600+3450）=14.8%(4)评估值=200000(90-50) (1-25%)14.8%0.909+200000 (90-50) (1-25%)14.8%0.826+200000(85-50) (1-25%)14.8%0.751+200000(75-50) (1-25%)14.8%0.683+200000(75-50) (1-25%)14.8%0.621=254.5万
