1、房地产开发公司风险与对策13 工管 童斌 M1131402613 工管 杨娇娇 M11314016一、房地产开发公司经营范围：本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。二、房地产开发项目风险：1. 决策风险决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节， 在本阶段， 通过对政治、 经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略， 以确定房地产开发项目经营的类型和时机。 房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的
2、控制等，都会对房地产开发项目构成风险。 项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要， 房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。2. 土地风险土地是房地产开发项目的基础， 对房地产开发项目影响很大。 土地所处区域内的自然条件与社会、 经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。 土地政策风险来源于土地产权制度的变更、 不确定， 不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得， 在取得土地的过程中， 对土地的价格定位、 竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后
3、，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律， 使开发商面临各种复杂情况。 因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。 有的开发商为了战略考虑， 对土地进行储备， 在土地价格比较低的时候买进土地， 从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。3. 设计风险设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大， 但对于工程造价的影响却很大， 有时能达到 75% 。合理的设计可以降低成本10% ，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40% 。 设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当， 导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求
4、，以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去， 房产滞销而引起收益下降。 所以设计前， 要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后， 再提出设计方案。 加强设计监理和设计审查， 避免频繁的设计变更，从而规避设计风险。4. 建造风险建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、 邀请招标、 协商议标等三种。 招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、 施工单位和监理单位。在项目建设过程中， 需要订立许多合同， 如施工合同、 材料供应合同等;如果合同管理不善或合同执行不严， 可能出现合同纠纷，这种纠
5、纷可能影响到项目的质量、 工期和成本， 给项目相关方都造成损失。 如果承包商没有履约能力， 可能导致拖延工期， 从而影响进度及房屋销售。 建造成本在房地产开发项目中占很大的比例， 如果建造成本不能得到有效控制， 将会大幅增加房地产项目的开发成本。 房地产开发项目每个环节的时间损失， 都可能导致工期拖延。 一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳销售时机;另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加管理费。 房产作为房地产开发项目的最后产品， 其质量不仅影响到销售， 还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。5. 销售风险销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的
6、一个关键阶段， 销售时机的选择、 销售价格的定位、 销售方式的选择、 广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。 房地产销售时机一般有三种情况： 预售、即时出售和滞后销售， 每一种销售方式都有各自不同的风险，国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。 消费者对房价很敏感， 如果价格过高， 可能导致房屋销售量降低， 难以及时收回投资而造成风险。 房地产的销售方式有自己营销和代理营销两种， 如果自己营销， 可能缺乏专业的营销技术和人才， 但代理营销又可能因为代理费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传，以达到促进房地产销售的效果。二、房地产开发项
7、目风险防范对策：1. 重视可行性分析决策的正确与否关系到整个项目的成败。 因而， 在项目的决策阶段， 应充分搜集项目相关的各种信息，实地考察和调查，获得详实的数据，做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、 项目的敏感因素评估， 确定房地产开发项目盈利的可能性， 并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、 投资回收期及内部收益率的估测、 流动资金周转速度的估测、 资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层
8、管理者的经营能力，确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、 因市场而引起的销售数量变化、 因成本增减引起的变化、 因投资或资金筹措引起的变化。 同时， 在可行性研究阶段， 还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。2. 建立信息中心房地产企业应建立信息中心，搜集房地产行业的相关信息，为企业决策提供信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业， 如果缺乏及时、 充分的信息， 就很难做出正确的决策，进而影响项目的顺利进行。 在项目的可行性阶段， 足够的信息可以帮助决策者做出正确的判断，从而减少投资决策失误，避免风险;在项目的开发过程中，足够的信息有助
9、于管理者进行有效管理。 首先， 应成立专门的组织机构， 由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理其次， 要建立规章制度， 明确信息流的流转方式与方向， 通过制度的约束来保证信息中心能够及时准确地获取信息 ;最后，信息搜集不是目的，由专人对信息进行汇总、整理和分析，形成对房地产开发项目有用的信息。3. 建立风险预警体系建立房地产风险预警体系， 便于房地产企业更自觉、 更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点， 风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。 因而， 在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“ A 计分法” ， 即把影
10、响企业风险的经营因素列出 ,再根据其影响大小赋予不同的值 ,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记， 加总有标记的各项分值， 最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段， 加以整理分析， 通过信息中心收集的最新信息和数据， 对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。4. 重视工程质量房地产作为开发项目的最终产品， 既关系到用户的使用价值， 又关系到用户的生命安全。因而， 重视工程质量，对保证产品质量、 保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。 对项目进
11、行全面质量管理， 保证工程质量， 质量管理需要一批专业质量人才。 质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力， 能具体负责落实质量方针和质量目标， 进行现场指导和帮助解决实际质量问题， 这就要求他们既懂技术又懂管理。 对反映项目质量的材料、 环 境、配套设施实行全方位、全过程管理， 严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。 在工程施工中，要建立项目经理负责制度， 由项目经理负责工程质量的组织保证。在 工程招标过程中实行公开、 公平、 公正的原则， 择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位， 从而确保工程的施工质量和施工安全。 在工程建设项目施工中， 施工项目部要明确工程
12、的领导责任和施工人员的责任义务， 定期召开工程质量会议和安全专题会议， 从思想上高度重视工程质量，深刻认识“百年大计、质量第一” 、 “质量重于泰山”的含义。在施工过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。 bbs.mypm.5. 提高管理水平，培养和引进优秀人才房地产公司的管理层， 应将风险管理纳入到日常管理中。 同时培育风险管理的企业文化，让公司员工都参与到风险管理中来。 企业竞争最终是人才的竞争， 强化房地产开发项目专业管理队伍的培训力度， 对有工作经验的技术和管理人员进行再培训， 培养一批房地产开发项目所需要的项目经理、 采购经理、 施工经理、 财务经理，
13、以及合同、 计划、 费用估算及控制、材料控制、风险和保险、索赔、质量、安全等专业技术和管理人才，以适应房地产开发项目的需要。 把理论培训和实践培训结合起来， 总结和推广其他房地产开发项目的成功经验， 与专业培训机构签订人员培训合同， 有针对性地为本公司培养各类专业技术及管理人才。 同时，在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才， 并对所招聘的人才进行培养， 作为储备的专业技术和管理人才。项目管理论坛6. 规避和转移风险通过项目保险转移风险， 购买保险是转移和减少风险的途径之一。 开发商应根据项目的实际情况选择保险险种， 并选择信誉良好的保险公司， 通过工程担保， 也能有效地转移风险。规避和转移风险的方式还有多种： 一是完全规避风险， 即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免，但获得利益的机会也会因此丧失二是风险损失的控制，即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度; 三是转移风险，即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方;四是自留风险，可以是被动的，也可以是主动的， 可以是无意识的， 也可以是有意识的。 因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的，有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。-可编辑修改-Welcome ToDownload !欢迎您的下载，资料仅供参考！-可编辑修改-
