1、房地产评估,9.路线价法,9.1路线价法的基本原理,城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价,街 道,一、路线价法的需要,9.1路线价法的基本原理,二、路线价法的概念,对面临特定街道、接近性相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。,9.1路线价法的基本原理,三、路线价法的理论依据,实质上是一种市场比较法,路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否,四、适用的对象和条件,土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范
2、围内对大量土地进行估价的场合。,前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。,9.2路线价法的操作过程,一、划分路线价区段,二、设定标准深度,三、选取标准宗地,四、确定路线价,五、制作深度指标表,六、计算各宗地土地价格,同一路线价的地段,各宗土地的深度的众数,具有代表性的土地,设定在路线上的标准地块的单位地价,9.2路线价法的操作过程,五、制作深度指标表,（一）深度指数的含义,随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度,深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表,9.2路线价法的操作过程,（二）深度指数的制作思路,有a1a2a3an-
3、1an 且有a1-a2a2-a3an-1-an,1、单独深度百分率 a1a2a3an,2、累计深度百分率 a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+an,3、平均深度百分率,9.2路线价法的操作过程,（三）制作方法,40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%,四三二一法则,例1：某宗临街深度为30m、临街宽度为20.00m的矩形土地，总价为120万元。根据“四三二一”法则，计算与之相邻的深度为15m、临街宽度为20.00m的矩形土地的总价。 解： 该相邻矩形土地的总价如下： 120（40%+30）=84万元,例2：某宗临街深度为30m、临街宽度为20.00m的矩形土地，总价为120
4、万元。根据“四三二一”法则，计算与之相邻的深度为45m英尺、临街宽度为20.00m的矩形土地的总价。 解： 该相邻矩形土地的总价如下： 120（1+9%+8%）=14.04万元,例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土地（标准临街宗地）， 总价为120万元。计算与之相邻的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。 解： 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地总价为： 120（40%+30%）=84万元 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元（1520）=2800元/ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 28001525=105
5、万元,9.2路线价法的操作过程,假设标准深度为100英尺,例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土地（标准临街宗地），总价为120万元。计算与之相邻的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。 解： 标准临街宗地的单价为：1200000（3020）=2000元/ 拟估价地块的单价为：2000140%=2800元/ 拟估价地块的总价为：28001525=105万元,9.2路线价法的操作过程,六、计算各宗地土地价格,（一）计算公式,宗地价格V 深度指数dv,d,f,路线价u,当u为单位价格时： V = u dv ( f d ),当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u
6、 dv f,dv平均深度指数,dv累计深度指数,9.2路线价法的操作过程,1、一面临街矩形土地,V = u dv ( f d ) =20001402015.24 = 85.34万元,（二）运用举例,9.2路线价法的操作过程,路线价2000元/m2,30m,路线价3000元/m2,标准深度20m,2、前后两面临街矩形地,9.2路线价法的操作过程,重叠价值估价法,d,9.2路线价法的操作过程,150英尺,100英尺,20000元/英尺,10000元/英尺,dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70%,V=u0dv0f+u1dv1f =20000100%100+1000070%50 =235万元,9.2路线价法的操作过程,3、街角地,V单=u0dv0+u1dv1t,t旁街影响加价率,9.2路线价法的操作过程,4、特殊形状土地,u,A,B,C,f,d,h三角形土地修正率,9.2路线价法的操作过程,A,B,C,ABC土地价格= ABD土地价格 ACD土地价格,9.2路线价法的操作过程,A,B,C,D,梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格,
