1、杭州写字楼市场简析一、 杭州市场整体情况1、 杭州写字楼市场发展阶段时间 1995 年以前 1995-1998 1998-2001 2001-2005 2005 至今阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段说明单位自建办公楼，部分用于租售市场化操作的写字楼项目大量开发98 年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨 新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现市场状态 不成熟 市场低迷 供需两旺 板块发展 板块发展快，销售不温不火2、 写字楼土地出让量分析表 1：2005-2008 写字楼地块出让列表年份
2、 宗数 总出让面积 （万） 可建面积（万） 总成交金额 （亿元） 楼面地价（元/）2005 25 56 209 65.5839 31402006 26 22 87 24.9359 28632007 35 87 327 169.467 51882008 11 34 131 49.0973 3747统计时间截至 12 月 30 日，资料来源：国土资源网56 22 87 3420987327131286351883747314001002003004005002005 2006 2007 20080100020003000400050006000总 出 让 面 积 可 建 面 积 楼 面 地 价分析
3、：2008 年土地出让量较 2007 年大幅下降，但总体出让量依然较大近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008 年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。表 2：2008 年商业办公用地出让列表宗地名称 土地坐落出让面积（m）土地用途 成交价（万元） 竞得人楼面地价（元/ m）杭政储出20088 号拱墅区,东至规划吉祥寺路,杭州瑞都房地产开发有限公司地块,西至规划道路,北至轻纺路
4、4894 商业金融业 8414 杭州华瑞香精香料有限公司 4912杭政储出200811 号滨江区(杭高新收储20072 号地块) 10418 商业办公 40520杭州国融物业发展有限公司 3704杭政储出200812 号西湖区(转塘浮山单元 C-9地块) 18995 商业金融业 5719浙江钱江房地产开发实业有限公司1505杭政储出200813 号西湖区(转塘浮山单元 C-11地块) 27806 商业金融业 8362浙江钱江房地产开发实业有限公司1504杭政储出200823 号滨江区(西环闻涛地块) 2121921769商业金融业用地住宅用地61533 杭州德圣房地产开发有限公司 4782杭政
5、储出200829 号滨江区（动漫广场一期地块），东至白马湖，南至长江南路，西至长江南路，北临白马湖路72878 商务、办公、会展用地 24158杭州白马湖生态创意城建设指挥部1657杭政储出200830 号钱江新城（近江单元 D-C2-04 地块），东临衢江路，南临之江路，西临近江小区，北临近江家园一园9986 商业金融业用地 24388 杭州市居住区发展中心有限公司 7878杭政储出200832 号下城区(创新创业新天地 C地块) 27262商业金融业用地 45827杭州新天地集团有限公司 3056杭政储出200833 号下城区(创新创业新天地 J地块 5493商业金融、广场、停车场库用地7
6、969 杭州新天地集团有限公司 3374杭政储出200834 号下城区(创新创业新天地 O地块) 33270商业金融、教育科研设计用地43715 杭州新天地集团有限公司 3128杭政储出200835 号下城区(创新创业新天地 D地块 42184商业金融业用地 72540杭州新天地集团有限公司 30173、 写字楼供应分析杭 州 市 2008年 -2009年 2月 写 字 楼 供 应 分 区 统 计单 位 ： 万 平 方 米滨 江 区 , 5.4, 10%江 干 区 , 33.0, 59%拱 墅 区 , 5.9, 11%下 城 区 , 3.2, 6%西 湖 区 , 3.4, 6%上 城 区 ,
7、4.5, 8%分析：0809 年全市将有 200 万集中供应，写字楼市场供小于求08 年至 09 年 2 月主城区市场写字楼（销售）总供给约 56 万，其中约 60%供给为江干区，截止 09 年 2 月份市场存量约 33 万。根据汉嘉地产统计，08-09 年全市将有 200 万的集中供应，写字楼市场基本饱和。未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应。目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区。钱江新城有10 座写字楼在建，滨江区在 500 亩土地上有 30 个总部写字楼项目。4、 整体销售情况写字楼成交趋势图3.901.931.002.341.484.027.175.061.632.65
8、4.329.502.560.58 1.162.456.82 7.281.53 0.974.775.99128489374136631846115619127481613311459 11824152041384713661141441293013099138901169813664 14877 1529114009163710123456789100701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 08100200040006000800
9、0100001200014000160001800020000成交面积 (万 ) 成交均价（元 /）销售量：07 年 1 月份-08 年 10 月份，共成交写字楼 79 万方，月均去化3.5 万方，年均去化量仅 42 万。价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在 1.21.4 万/间。5、 客户群描述杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。6、 小结 杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡
10、。 截至 09 年 2 月主城区在售写字楼市场存量约 33 万，0809 共有 200 万供应量，写字楼市场供小于求。 江干区为供给占整个市场近 60%份额，区域竞争激烈。二、 杭州写字楼板块概述1、 板块综述目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块；随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。2、 各板块初步分析从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级： 第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD 商务区
11、已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。 第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙 CBD 商务区等。 第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。 第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现；滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期
12、竞争。三、 钱江新城、滨江板块分析1、 钱江新城板块新规划行政金融商务中心，甲级写字楼为主 核心驱动力 区域的高端定位杭州市新的 CBD 区域。 杭州市政府“ 沿江开发，跨江发展 ”战略的提出促使钱江时代的到来。 在政府的大力投资下，道路系统、配套开始逐步完善。 租金/售价 租金：1.4-2.8 元/天，多集中于 2.2-2.8 元/ /天； 售价：1.8-2.4 万元/； 物业管理费：3-4 元/月 租售状况 平均出租率在 75%左右； 销售平稳；多机构投资者，整层购买量大； 区域现状 地理位置：位于杭州市区南，钱塘江北岸，占地面积约 15 平方公里； 现状：道理系统已完善，大剧院，市民中心
13、主体已经落成，尚未形成商务氛围，住宅市场发展良好； 规划：中央商务区占地面积 3.29 平方公里, 可建建筑面积约为 650 万，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。 未来发展趋势 由功能完善转向功能强化阶段 钱江新城将进一步强化商务、金融和现代化服务的功能，加强产业集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求，形成高级商务中心。 客户特征 认可区域高端定位及美好前景所处区域的高端定位杭州新 CBD 区域 喜欢良好的自然环境和优美的江景带来的品质生活 看好区域未来规划前景，及升值
14、潜力； 主要以多次置业者为主，换房提高居住舒适度； 知富阶层，眼光长远，有前瞻性； 新政前投资比例较高约在 35%左右，目前约为 15%，以长期投资为主表 3：钱江新城板块在售项目盘点楼盘名称 开发商 楼盘位置总建筑面积写字楼类型 交付时间 目前在售情况赞成.太和广场 金纬房产位于于钱江新城复兴地区，北靠规划中轻轨钱塘天地站，东临飞云江路，南距钱塘江约 100 米120000 甲级写字楼 10 年 1 月交付写字楼目前在售 1 号和 3 号楼，均价15000 元/，一房一价，精装修交付（搬进家具即可办公） ，1 号单间面积200-300，3 号楼一般以整层出售，面积 1200，2 号楼公司自身
15、留作办公用房，物管费 5.5 元/月尊宝大厦浙江浙欧置业有限公司杭州钱江新城核心区块 166000酒店式综合办公楼2010.11 交付基本售完，剩余 3 层，有一层在 29 楼，整层销售，整层面积 1500，价格23000 元/华成国际发展大厦华成房产钱江新城富春江路和 5 号路交界处74479 国际甲级写 字楼 2010 年整层销售，目前在售的是 6-7 层，面积1318，目前售价 19000 元/，共 42层，其余要到 10 年交付后现房再销售，物管费未定万银国际大厦杭州万银置业江干区西北靠新塘河、富春江路、东北至规划庆春东路延伸段 50米绿化带648005A 级智能化高端综合建筑体201
16、0.1均价 20180 元/，标准办公装修，共41 层，目前在售楼层都是 30 楼以上，单间面积 150-250 方，整层面积1700左右宏程大厦杭州日出钱塘置业有限公司钱江新城 13 号路和 10 号路交叉口南侧71797 甲级写字楼 2010.3 交付 已经售完，整层面积 1500，起价19000 元/，物管费 10 元/月水澄大厦浙江电力房地产开发有限责任公司之江中路与南复路交界西北角 31445 /一期 09 年年底，二期未开盘目前已售完，总共 17 层，销售均价16000 元/，另外还有一幢预计 09 年开盘，整层面积 1000迪凯国际中心迪凯股份有限公司上城区钱江新城D-02-3
17、地块 80000 /09 年年底交付在售均价 22000 元/，目前在售的户型还有 360-380 隔间、1530整层，车位配比 1：4尚筑金座（MOHO浙江创佳房地产开上城区东至近江路、北至秋涛路 25000 / 2010.4 交付目前起价 16000 元/，均价 17800 元/，面积 40-65，物管费 4.8 元/尚筑） 发有限公司东北 月表 4：钱江新城板块租赁项目盘点项目名称 开发商 楼盘位置 写字楼类型 总建筑面积 租金、物管费 备注宋都大厦 杭州宋都房产 江干区富春江路 777 号 / 15000 租金 2.50 元/天，物管费 4 元/月 整层 1050凤凰城广场 凤凰城 房
18、产上城秋涛路与飞云江路交汇处复兴17-2 号地块/ 130000 租金 1.7 起价，物管费 5.5 元/天 整层出租，面 积 1200 方大名空间商务大厦（钱江铭楼）广宇集团.杭州钱江铭楼房产之江中路钱江四桥东侧5A 智能高档纯商务写字楼52667 其中地上41000，地下11000）租金 1.7 元/天/，物管费 4 元/月开间 100 多-300 多三新大厦 / 新塘路 35号 甲级写字楼 / 租金 2.2 元/天 300 多宋都大厦 杭州宋都房产 江干区富春江路 777 号 / 15000 租金 2.50 元/天，物管费 4 元/月 整层 1050表 5：钱江新城板块将售项目扫描项目名
19、称 开发商 楼盘位置 写字楼 类型 总建筑面积 开盘时间 开盘面积 （）圣奥中央商务大厦浙江圣奥置业有限公司江干区钱江新城核心区（市民街与丹桂街交叉口） 甲级写字楼 70000 未定 200-1500华联 UDC时代华联发展集团杭州华联置业有限公司江干区钱江新城核心区， 新业路与之江路交叉口5A 写字楼 268000 未定整层面积1500浙江财富金融中心（二期） 浙江特福隆房地产开发有限公司江干区东临国际会议中心和杭州大剧院，北望市民中心甲级智能办公210000（其中地上建筑面积 17 万，地下建筑面积 4 万）一期2007.12.26（售完，银行购买6 万方） ，二期开盘时间未定整层面积20
20、00左右中天大厦 浙江中天房产江干区钱江新城森林路、城星路口智能化高档办公楼 62631 未定开间面积737钱江国际时代广场浙江鑫亚建设投资开发有限公司江干区钱江新城 CBD 核心区块钱江新城富春路与城星路交叉口5A 甲级服务写字楼 252830 未定面积 50-1500汉嘉国际大厦浙江建成房地产集团有限公司地处钱江新城 CBD 核心位置，世纪公园内 / 约 60000 未定 未定中华航空大厦浙江一统实业有限公司江干 钱江新城核心区，南临市民街，西为森林路 /139446，其中地上建筑102715预计 09年 6 月份开盘面积 125-250华立瑞晶国际 华立房产 杭州钱江新城五星路甲级写字楼
21、 70000 未定面积 300-1500东杭大厦东杭房地产开发有限公司位于钱江新城核心区,森林路与城星路交叉口 / 48600 未定整层面积1300 左右小结：目前在售项目 8 个，总体量达 63 万；租赁项目 4 个，总体量约 20 万；将售项目 9 个，总体量达 118 万。 板块总结 钱江新城写字楼位于主城区内，多以企业总部、综合办公为主，基本上都为超高层甲级写字楼，物业品质及周边大环境及公共配套大体相同，区域同质化竞争明显。 钱江新城板块内金融、办公用地已显现出的项目，未来 3 年内的供应量较大，约为 200 万，今后的竞争将会非常激烈。 该板块共规划建设 43 栋高档办公楼，预计建筑
22、面积在 300 万 左右（含政府办公用楼 ）2、 滨江板块 核心驱动力：规划前景+产业支撑资源优势 设区后杭州市政府的大力投入，政策支持； 强大的产业支撑杭州高新区的入驻及滨江高教园区的建立 景观得天独厚，北向钱塘江江，拥有得天独厚江景资源 租金/售价 租金：0.8-1.8 元/天 售价：0.7-1 万元/ ；均价在 0.7 万/ ； 物业管理费：2-4 元/月 租售状况 销售个案较少，片区以出租为主 优惠政策招租的楼宇出租率在 95%左右；其他市场化楼宇出租率 50%。 区域现状 定位：江南副城重要组成部分。将建设成为一个以高新科研产业为骨干，集商务、教育、旅游、居住、商贸、研发功能为一体的
23、高科技、多功能、园林化的现代城区； 产业结构：高新技术是滨江区的支柱产业，集中了诺基亚，摩托罗拉，华为 3COM，UT 斯达康，东信等为代表的高新技术企业 未来发展趋势 知名企业聚集效应加大，上下游服务企业增多； 商务氛围和商业配套将逐渐成熟 滨江的功能由单一走向多样化，开始承担大杭州的城市功能 随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现。 滨江区总部基地板块将会向最高级转化。 客户特征 行业：IT 科技研发、通信、金融、银行、电器、电子等； 客户：高新技术、电子、电器等民营企业，以及部分金融 银行等； 政府招租主动聚集，出租率比较高，纯商业招租效果一般。表 6：滨江板块在建项目
24、盘点地块序号 项目名称总建筑面积（） 容积率 招商情况 建设情况预计自用比例43 香溢大厦 地上 34,412，地下 8,252 2.8裙房 14 层（每层约 1400） ，其余为每层约 1300，计划招商面积约占总面积的 50%。已竣工，开始进行玻璃幕墙建设 50%45 海越大厦 地上 33,632， 地下 14,619.1 2.5 主楼每层约 1200，计划一半楼层自用，其余对外招商。已竣工，目前开始玻璃幕墙建设，部分自用90%33 网通大厦 21,000 未知 预计 2007.11 竣工 50%2-10A 盾安大厦地上21,574.1（地下 7296.6）4.313 层裙房和 4 层食堂
25、以及1821 层自用，其余楼层（每层尚未结顶，预计 2008年供应 60%约 900 ）对外招商。2-6B 邮电工程 大厦 总 13,000 未知 主楼每层约 1000，基本全部自用。裙房 13 层商业用房可对外招商。预计 2008 年竣工，自用为主 90%41 中财投资 大厦 39823 未知 主营塑料管财，是否自用未定 预计 2008.3 竣工 10%3-6 东冠大厦 50000 未知 裙房 4 层。在园区有办公物业，房地产为其支柱产业之一预计 2008.4 竣工 10%5A 浙能第二 大厦 21110 未知 裙房 4 层，计划全部自用 预计 2008.9 竣工 100%表 7：滨江板块待
26、建项目盘点地块序号 建设单位 项目名称 总建筑面积 （） 企业/ 项目情况 预计自用比例1 华联发展集团 华联大厦 120,000 主营服装贸易和房地产开发 10%3 吉利集团 吉利大厦 120,000 在开发区已有办公总部，5 层楼 20%2-11 中大集团控股 中大大厦 50,000 基本全部自用。 90%11 信雅达 信雅达大厦 120,000 开发区已有研发总部，5 层 20%17 海南汉氏 汉氏大厦 33,000 50% 18 华达集团 华达通信大厦 33,000 主营通信集团 80% 19 大世界实业 新世界大厦 33,000 目前总部在上城区，本项目为商业操作 10%20 凯恩投资集团 凯恩大厦 33,000 具有房地产投资背景，本项目为商业操作 10% 21 世导数据集团 世导大厦 33,000 设置研发机构 50% 22 飞翔集团 飞翔大厦 33,000 主营厨具，生产基地在宁波慈溪市 50% 23 仕兰微电子 士兰微大厦 33,000 主营电子，在滨江已有研发总部 50% 24 大华建设集团 大华建设大厦 33,000 兼营房地产开发，目前公司在临安市 60%25-28 浙大网新 网新科技园 120,000 自用未定 10%
