1、,青岛项目产品力整体塑造策略 2009年4月,报告结构,项目现状,青岛新地标，身份新象征的产品力困惑,价值发现青岛这个城市的血液里是具有中国传统和异域文化兼容并包的特点，具有海纳百川的“博大”， 价值发现凭借地理优势，青岛秉持着“诚信”、“崇礼”的儒家社会理念，成为海港型的贸易中心城市， 价值发现 “海”是青岛人的精神寄托，海洋钟爱他们，赋予他们财富，赋予他们卓越向上的生活朝气， “海”是青岛的核心，是每个青岛人最关注的财富，也是外来的人们追逐的目标。,价值发现具有地标意义的综合体项目 总占地面积为28,331平方米，项目规划为城市综合体，业态包括商业、五星级酒店、甲级写字楼、高级酒店式公寓、
2、高级住宅及商业会议中心。 规划总建筑面积约为75万平方米，地上建筑面积约46.5万平方米，建筑密度24%，绿化率30%；建筑控制层数68层，高度约346米。,1街区,东海路9号,万丽海景,万邦中心,凯悦中心,银座中心,远雄广场,价值从周边2万以上单价项目看，供应量不大。 难点但周边高端项目的去化速度较慢，且还有与本项目类似的潜在供应，约47万平米。,价值发现本项目是商业、办公与住宅三类项目的集合体具有都市综合体的基因、居家，工作，休闲一体化。 难点公寓式酒店与高端公寓其实都是属于居所类产品，而高端公寓小户型产品与公寓式酒店极有可能形成产品上的互相竞争。 难点考量到青岛的城市地位和市场环境，万平
3、米体量，一家酒店式服务商至多可以消化的服务面积为2万5千平米。剩余的产品可能要与住宅产品冲突。,价值发现户型配比适合较多类客户； 难点9到34层的小户型进深较深，第一居所的使用价值弱； 难点36-56层大户型，户型均好性较低，各类户型其实都受到塔型楼体本身先天制约，出现较多非朝南户型。 难点得房率普遍较低，且每户的观景效果受到窗户尺度的制约,价值发现artdeco代表1920年代的奢华风，是具有视觉效果的经典立面风格 难点目前的artdeco风格更适合企业大厦，第一居所的居住体验，尤其是景观视野不宽阔。 难点平面布局上，三栋建筑的密度与间距导致项目产生互相对视的负面效果。,价值发现的规模与知名
4、度为项目带来天然的信用保障,价值发现与当地政府的关系有保障，且与原开发商有回购协议,难点一般开发商的相比，可能缺乏作为如万科等开发商的品牌知名度。,难点目前在豪宅营销上缺乏具有吸引消费者的规模化的资源，需要重新塑造。,“海”是人们关注青岛的核心资源,“海”与“自然”在这个城市比比皆是,地标，具有规模的都市综合体,“青岛”的都市综合体对外地客户意义弱,青岛核心位置,周边目前或者潜在供应去化慢，不少,居住，社交和工作一体化的项目,部分品类目标客户互相重叠,户型配比考虑到各类客群,户型的均好性差，去化风险高,artdeco立面经典，具有视觉效果,但住宅部分的处理影响景观体验,具有视觉效果,部分楼栋间
5、的产生了对视。私密性差,的规模和国有品牌是信用保障,本身的豪宅资源不足,“海”是人们关注青岛的核心资源,“海”与“自然”在这个城市比比皆是,地标，具有规模的都市综合体,“青岛”都市综合体对外地客户意义弱,青岛核心位置,周边目前或者潜在供应去化慢，量不少,居住，社交和工作一体化的项目,部分品类目标客户互相重叠,户型配比考虑到各类客群,户型的均好性差，去化风险高,artdeco立面经典，具有视觉效果,但c塔住宅部分的处理影响景观体验,具有视觉效果,部分楼栋间的产生了对视。私密性差,规模和国有品牌是信用保障,本身的豪宅资源不足,项目整合方向,多品类，多户型的产品结构,关键客户表征,客户洞察深入,进入
6、事业丰收期认为自己已经或即将跨入青岛顶级富人圈对豪宅有置业经验，有自然资源型豪宅希望自己的新住所作为一个平台使城市与自然相邻、工作与生活相邻、繁华与宁静相邻社交资源是最令其关注的能满足自身与家族的长远发展,随着盛世，步入胶东富豪圈的意识到世家圈层必要性社会资源关注型富豪,多品类，多户型的产品结构,为高端人群提供全方位社交，保值方案的山东半岛顶级社会资源综合体,需要传达的品牌内涵,青岛新地标的运营者在弱市下，青岛地产价值维护者中铁做的项目，不仅仅是房子，是能够一个社会高端资源平台中铁的规模是客户的信心保障中铁的会所生活是令一般群体所仰望而不可及的中铁就是值得信任的高端品牌房屋的代名词,中铁信任源
7、自责任,整合提升策略,产品提升建议与会所与品牌营销设想,立面的观景面的窗体与构件可以略为简化，上图为帝国大厦和翠湖天地，两者同为artdeco风格，前者为企业大厦，后者则是豪华住宅，我们建议c塔立面可参考翠湖天地尽可能改良。,九间堂为何能开创浦东别墅时代的新纪元？为何能将世纪公园别墅价格带到10万元单价水平？ 用现代建筑手法诠释中式居住理念； 用现代建筑材料替代传统建筑素材； 用传统人居理念恢复中国人的大宅梦，用优质的文化标签，满足富豪人群遵守传统，同时引领时尚文化品位追求 归根结底，用畏研悟的话讲：传统元素的创新，是一种将“熟悉的东西陌生化的过程”。,其实真正的豪宅“逃人患，避争门”，不想被
8、打扰，所以要平和低调；,部分户型需要弥补一定附加值，同时满足层层递进，由开放到私密的人居理念,将“大而全”的好处做出来，通过样板房暗示不同房间和部位的丰富内涵与功能，不仅体现“全”，还要体现“深”，做出“别墅”的感觉，但是采光问题要通过层高解决好。,要满足其个人兴趣爱好，建筑物和景观要给他们乐趣，并满足其兴趣需要；,主要招牌户型应当能阐释“层层递进的”中式人居思想，户型参照应以北方大院或四合院为主,具有社交属性的户型不仅要舒适，还需要一定的仪式感,档次与品位要与户主眼界相吻合。,客户要对自己在此的居住有充分安全感。,为了提高附加值，可以将空中庭院分配给北侧户型,超南面最大户型索性价值最大化,东
9、南向户型16楼以上强调海景资源,在原方案基础上增加南向面积,未来价值相最弱的三个户型,入户门，传达的是一种对主人个性的第一印象，需要体现的是“低调”和“私密”，体现“品味”即可。 北侧户型设置入户庭园，可将主人品味中的典雅风格传递给来访者，同时为北侧户型增设一定附加值。 入户空间与第二进的交接处应考虑豪华的收纳空间， 入户口还应设置佣人进入佣人房的侧门。,第二进，设置佣人房，公共收纳空间，第一客厅（用于社交），客用卫生，客卧,御园的“十字户型”十字内廊和圆厅，使整个室内的布局更为严谨、对称。建筑中心轴线的十字内廊或挑空圆厅，是构成室内恢宏气势的关键，这一手法源于欧洲古典宫廷建筑，是一种解决大进
10、深空间分割的一种值得借鉴的方式在走道分割后，可以使第二进内部有很强的空间感。,建面262.76m2，但总共才两间全套间卧室,地下室没有卫生间可能是受管线排布的限制,产品力借鉴围绕居住舒适度的打造产品锋尚国际：1、宁可牺牲卧室数量，也要做到每间卧室达到套间标准；2、无论混凝土采暖辐射系统，还是新风系统，都是为了用户居住体验能避免对流式的空调制冷；3、尽量做方正的户型。,现代简约风格,欧式古典,欧式古典+中国元素：,中西混搭风，不仅时尚，也是最具有文化品味标签高难度风格,入户门能做到大气，古朴，传达精神气质的“雅”。,九间堂的对开密码入户门，表现出大气与特别,入户庭院的灰空间要完成“洗心”的过程；
11、来访者要体会到屋主的谦恭与无争，同时又拥有那种淡定的自信；入户庭院设置一些墙 或景遮蔽玄关，类似中国照壁的感觉，或者通过进入庭院后的交通路线来达到第一眼看不到进入室内的门户的功效,照壁低调又辟邪,本项目应当将日式庭院的精致与人文情怀引入，并且以实景体验来吸引客户，庭院是“隐”的外在表现；另外，庭院是一种增加项目户型私密性的良好补充，尤其是间距较近的户型之间会产生对视，适当的景观会起到较好的遮挡。,水不必多，但要雅致，让人体会到时间的流逝，也要让人体会到从容，更要让人从中享受乐趣，也是“禅”的体验,用精品酒店的理念设计全装修房，主题可以分成多个比如阿拉伯风情主题，hello kitty主题，纯木
12、空间主题，茶屋主题。 用hellokitty的作者信太郎的原话 “如果在鞋上画朵花，就能以更高的价格把鞋卖出去”。,设计师与设计公司选择梁志天擅长现代简约风格，一向主张好的装修能使房屋价值得到增值与保值；为威斯汀和翠湖天地做了装修之后，实际上已经成为豪华装修设计的代名词。我们建议：应当选择好的设计师，除了保证装修的品味与豪华效果，更重要的是其本身作为营销标签的意义。,位于上海的天禧嘉福酒店，就是一个非常好的可参考的中西混搭风格大堂案例富有文化互相包容的魅力的同时，能体现屋主的“品位”和“独特性”，属于在低调中彰显文化和身份。,第二会所云端会所引入悦榕庄spa经营,以spa为特色的酒店式服务与上方的会所联动,spa主题意味着该户型的设计应考虑以洗浴和按摩休憩为主要设施，其他居所功能简化,云端会所不仅是spa会所，也是红酒与雪茄会所和高级餐厅， 每个会员都有优先使用下方spa酒店公寓的权利。,结束语,当我们提供的是一个富有深厚底蕴的价值传奇，所谓价格的上限就会模糊,我们认为，未来所谓豪宅与一般住宅的价值差异，体现在稀缺性，身份感，及文化上的个性,Fin，谢谢观赏,
