1、村土地产权流转及产权市场状况调研村土地产权流转及产权市场状况调研*位于*，总户数有 1417 户,5661 人,每年村财收入约 25 万元。该村共有耕地 2098 亩，家庭承包地 2612 亩，村集体土地 830 亩，浅海滩涂近 3000 亩，有 2150 座农村住宅。2005 年，全村年产值达到 3845.6 万元，农民人均 6893 元。近年来,该村从事农业生产的劳动力由于种种原因急剧下降，导致大量农田处于抛荒状态。当地政府和村两委针对实际,整合土地资源，大力推动土地流转，建设现代农业示范园区，有力促进了农民增收。*的土地流转是*市农村产权流转的突出代表，具有典型的代表性，主要体现在以下几
2、方面：一、产权登记与确认（1）在酒店村 2150 座居住房中，只有850 座房屋办理了房产证,都没办理宅基地使用权证。其不办理登记的原因有三点：上级每年只有审批 2 户的指标，村里有个 300 座居住房的小区，也只分配了 20 户的办证指标，这远远不能满足群众的建房需要。办证手续烦琐。要经过的程序有：村委-土地局-镇政府-规划局-环保局-建设局要上交的费用有：土地保偿费、基础设施配套费、房产税。 （2）在酒店村有 2612 亩家庭承包地，1417 多户农民全部都有办理承包地使用权证,其中转包2450 亩，其余 162 亩土地由 30 户农户自己使用。转包的土地已全部签定了合同，确立了债权关系。
3、二、农村房产与宅基地流转当前的农村房产、宅基地都是以转让为主，其市场需求量巨大，就酒店村而言，其市场需求约为 200 亩土地。虽然法律法规、政府文件规定，宅基地、房产不可私下买卖，在买卖时要交纳 20 的契税。但实际上，农民全在私下买卖，这种情况已经持续了很长一段时间。在买卖时，一般就是由双方协议后，签定契约，没有到政府备案。针对这种情况，我办对盘活、变现农村房产和宅基地，支持新农村建设提出三点建议：政府要对土地统一规划。政府要出台政策，允许买卖房产、宅基地，并适当收费，在审批时，不受指标限制。简化办证手续。三、土地承包经营全流转（1）酒店村的家庭承包地流转形式主要以由镇政府主导，转包为主，2
4、612 亩的家庭承包地中，2450 亩土地由村里统一整理并以每亩每年 300 元的价格（以当年 500 斤谷子的市场价格折算） ，27 年的期限（以农户签定转包协议时的时间延算到第二轮土地承包 30 年期限到期为止）转包给以大拇指集团公司、融景花木有限公司为代表的一批企业，用以建设江镜农业园区。在此过程中，发现了一些问题，主要有：大拇指集团公司在以每亩 300 元的价格承包下土地后，又以每亩 700 元的价格反包了一部分土地出去，群众对此意见极大。融景花木有限公司主要经营的是苗木产业，当树木成长到一定时期后，要把整树卖出，在把树木从地里挖出时，土地的耕作层受到严重的破坏。签定合同时，是由镇政府
5、与企业签定，期限为 27 年。然而只有 30 的农户同意转包期限为 27 年，大部分农户对此长时间的转包并不同意。（2）各地推动土地使用权流转和耕地适度规模经营的主要政策就是农业产业化的有关政策。主要措施有：政府统一整理土地后，进行统一流转。国家投入 1600 多万元，村财投入 100 多万元用于建设农业园区。在土地流转过程中，要尊重农户的意见，农户自愿，才能进行统一整理。四、农村集体非农用地入市的实践探索酒店村的农村集体非农用地中的 43.8 亩，由镇政府以每亩 1.64 万元共 72万元的价格统一征用，建成拥有 52 栋房屋的小区，再以每栋 14 万元的价格卖出。还有一部分 830 亩的土
6、地，村委以每年每亩 300 元的价格，把其中陆地部分 502 亩的村集体土地承包出去，以每年 5万元的价格把其中的 320 亩的水面面积承包出去，还有 8 亩土地无偿提供用于建设革命纪念馆。由于酒店村靠海，因此村里还有一块3000 余亩的浅海滩涂。村委把这部分土地以每年 8 万元的价格，全部承包给农户。五、农村产权市场建设目前，酒店村还没有产权的评估机构和担保机构，只有一少部分的兼职中介人。其产权市场还不完善，缺少一批配套机构，银行也不允许农民进行抵押贷款。酒店村是福清市国家级的固定观察点，具有典型的代表性，对我们制定农村政策法规，指导农村工作具有重要的模版作用。下面就这次酒店村调研，我办提出一些建议。1、农村集体非农用地应由市政府有关部门统一拍卖，价格应由镇、村、村民协商制定，要适当的提高村集体、农户的分成比例。2、农村集体非农用地的入市方式要以公开投标的形式，拍卖程序要有几个规范的基本程序，如农民自愿等。3、在土地审批环节，手续烦琐、收费过高。应适当的简化手续，减少收费。4、农民建房应严格村土地产权流转及产权市场状况调研
