1、上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法第一条（目的和依据）为加强对本市商品住宅物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护国家利益和物业管理单位、房屋所有人的合法权益，逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制，依据中华人民共和国价格管理条例和国家计划委员会、建设部关于城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法及国家与本市的有关法律法规和规定，特制定本暂行办法。第二条（适用范围）本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对本市商品住宅以及物业管理区域范围内的非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。前款所指的商品住宅是指在本市范围内个人和单位购买的内销商品住宅和外销商品住宅。公有住房和已向个
2、人出售的公有住宅（含平价房、解困房、安居工程），不适用本暂行办法。第三条（主管部门）市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。区、县物价局（委）是本辖区物业管理服务收费的主管机关，业务上受市物价局的领导。第四条（价格形式）物业管理向房屋所有人或使用人收取的公共性服务收费和为公众代办性质的服务收费实行政府指导价。物业管理单位为房屋所有人或使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准者外，其服务收费实行经营者定价。外销商品住宅、非居住用房的服务收费由物业管理单位与业主管委会代表协商确定，协商不成的，由房屋所在地物价部门裁定。第
3、五条（定价程序）实行政府指导价的物业管理服务收费标准，由各区县物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度，征求物业管理行政主管部门意见后，发布中准价及浮动幅度，物业管理单位与业主管委会在规定的幅度内协商确定具体收费标准，填列备案表，报所在区、县物价局（委）备案。业主管委会未成立的，由物业管理单位在规定的幅度内确定具体收费标准并报所在区、县物价局（委）审核。实行经营者定价的物业管理收费项目和标准由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定，并填列备案表，向所在地物价部门备案。第六条（收费原则）物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人经济承受能力相适应的原则，并按照物业档次
4、和服务标准实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。第七条（物业管理服务收费用语含义）收费用语在本办法中的含义：（一）公共性的服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化费用。（二）公众代办性质（不包括安装申请代办）的服务费是指为房屋所有人、使用人代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等费用。（三）特约服务是为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修等。（四）装修保证金是指房屋所有人或使用人入户装修不得损坏房屋而向物业管理部门预交的抵押金，应在签订装修合约后收取。（五）修缮基金是指用于新建住
5、宅保修期满后，房屋共用部位和共用设备的养护、维修和更新的费用。第八条（公共性服务收费标准的计算和收取）物业管理公共性服务收费的费用由以下部分构成：（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；（二）楼内公用设施维修及保养费；（三）绿化管理费；（四）清洁卫生费；（五）保安费；（六）办公费；（七）物业管理单位固定资产折旧费；（八）法定税费。本条第（二）项至第（六）项费用支出是指工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。第九条（物业管理服务费分摊）物业管理的公共服务费应按物业管理范围内各业主（住户）所占房屋建筑面积或按户分摊。第十条（代办服务费收取）房屋所有人、使用人委托物业管理单位代缴的，可
6、适当收取代办服务费，不委托不得收费。公用事业（包括煤气、电话）的安装申请代办，每项收费不超过元。公用事业、环卫、治安等部门委托物业管理单位收费的，须经房屋所在地的物价部门认可后，方可向房屋所有人或使用人收取。第十一条（装修保证金收取）物业管理单位可向物业产权人收取装修保证金每户元元，住户装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金应如数退还。第十二条（内销商品房房屋修缮基金筹集）内销商品住宅均应建立房屋修缮基金并按下列规定筹集：（一）房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的，高层房屋建筑面积成本价的缴纳房屋修缮基金。（二）购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的，高层房屋建筑面积成本价的缴
7、纳房屋修缮基金。（三）开发单位自用或出租的房屋，应根据自用、出租房屋的建筑面积按本款第（一）、第（二）项规定缴纳。以上所称的成本价均为当时房改年度出售的公有住房的成本价。第十三条（房屋修缮基金管理）房屋修缮基金在签订房屋买卖合同时缴纳，以业主管委会名义存入金融机构，按不低于城乡居民存款利率计息。房屋修缮基金由业主管委会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用。房屋修缮基金不足时，由业主管委会委托物业管理单位向房屋所有人计收。业主管委会成立前，房屋修缮基金由区、县房管局存入银行。业主管委会成立后，移交管委会管理。第十四条（高层住宅和水泵运行费收取）高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯驾驶人员经费
8、开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间、按实结算，单独列账，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。第十五条（物业收费合同签订）物业管理单位必须与房屋所有人签订物业管理收费合同。经物价部门同意的或由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。第十六条（物业收费行为规范）物业管理单位收费应遵循下列规定：（一）物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布。（二）物业管理
9、单位不得收取与自身管理或服务无关的前期开发费用，房地产开发商应在商品房销售时，向购房人出示所委托的物业单位名称及收费项目和标准。（三）物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预期收费不得超过个月。（四）物业管理单位应当定期（一般为个月）向住户公布收费的收入和支出账目，接受业主管理委员会和房屋所有人的监督。依法成立的业主管委会可根据规章、章程和管理服务合同审核和监督物业管理的收费项目和标准，并督促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交费用。第十七条（纠纷处理）物业管理单位与房屋所有人之间发生收费争议，业主管委会应予协调，协调不成的，由物价部门裁定。第十八条（物业收费的禁止
10、行为）物业管理单位向实施物业管理区域范围内的房屋所有人或使用人收取公共性服务费用的，其他部门和单位不得再行重征收性质和内容相同的费项。第十九条（法律责任）凡有下列违反本办法行为之一者，物价检查机关依照国家有关规定予以处罚。（一）越权定价、擅自提高收费标准的；（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；（三）不按规定实行明码标价的；（四）提供服务质价不符的；（五）只收费不服务或多收费少服务的；（六）其它违反本办法的行为。第二十条（解释权）本暂行办法由市物价局负责解释。第二十一条（施行日期）本暂行办法自年月日起施行。本暂行规定施行前发布的有关规定与本暂行办法有抵触的，以本暂行办法为准。上海市物价局上海市房
11、地产管理局一九九六年五月十五日上海市人民政府办公厅转发市房地局关于加强本市居住物业管理实施意见的通知（沪府办发号一九九八年十月十五日）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：市房地局关于加强本市居住物业管理的实施意见已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。关于加强上海市居住物业管理的实施意见为进一步贯彻上海市居民物业管理条例，提高居住物业管理水平，改善居住环境，促进社区建设，现就加强上海市居住物业管理提出如下意见：一、目标以“便民、利民、为民”为宗旨，以公房（包括直管公房与系统公房）管理及公房售后管理为重点，力争两年实现行业规范服务基本达标。、修缮要保证。物业公司要实行24小时受理居民报修
12、，并做到急修不过夜，小修不过三天，单项及多项修缮养护有计划安排。、服务要到位。物业公司要实行周一至周六全天业务接待，并公开各项业务手续的办理程序和时限。同时，推行“一门式”服务。、收费要规范。物业公司要公开税费项目，公开收费标准，严格按物价、房地部门的规定收费。、环境要优化。物业公司要配合有关单位积极开展小区整治工作，改善居住环境，并取得明显进展，树立一批居住物业管理的示范小区。各区、县要根据房屋的不同类型和新旧程度，分别提出保障型、改善型、舒适型物业管理的标准和要求，并认真组织实施。二、措施、深化改革专制。公房管理单位特别是房管所专制的物业公司，要真正转换经营机制，减员增效，提高经营服务水平
13、，参与市场竞争。一要划小核算单位，根据居住小区设立物业管理处（室），定岗定员，核定费用，独立核算，自负盈亏；二要实行管、修分离，建立房屋的维修服务、绿化养护、保安保洁等专业队伍，改革用工制度、分配制度，逐步向社会化、专业化、市场化的物业管理体制过渡。要发挥好业主委员会的作用，推行业主委员会择优选聘物业公司的做法，形成竞争机制，促进物业公司的改革转制。、理顺管理体制。进一步理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道的社区管理之间的关系，分清职责，形成合力。居住小区内房屋维修、绿化养护、车辆管理、保安保洁等要逐步过渡到由物业公司管理。要改变一个小区多家物业公司管理的现象。可以建立业主委员会、物
14、业管理公司、街道（居委会）三方联席会议制度，定期通报情况，协调有关矛盾，共同做好小区的整治和管理工作。、加强行业管理。从今年下半年起，房地部门要对全市物业公司进行资质等级评定，树立一批品牌公司，同时与工商部门联手取消一批资质不合格、群众意见大的物业公司。资质评定要制度化，逐步形成优胜劣汰的市场机制。市区房地办事处按街道对应设置的工作年内要完成。房地办事处作为区房地局的派出机构，要加强对物业公司日常运作的监管、指导和服务。、改进维修服务。物业公司要着重解决住房的“险、漏、堵、水、电”等热点问题，排出计划，分步实施。无维修力量的物业公司要落实好委托维修。有条件的区可建立维修应急中心、业务受理中心等
15、，面向社会，逐步形成维修服务网络。要保证百分之六十以上的租金收入用于房屋维修，今年起新增租金收入要专款用于房屋维修，同时要加强对租金使用的监管和审计。、规范收费行为。物业管理收费要向业主列出明细的收费项目和金额。维修基金使用要单独列帐，定期公布，接受业主监督。物价、房地部门要定期对物业公司的收费行为进行监督检查，对多收费、乱收费和只收费不服务的行为要严肃处理。、开展创建达标。物业管理是社区管理的基础，管理部门要把物业管理创优工作作为创建文明小区的重要组成部分，统一考核要求。物业公司要弘扬徐虎精神，以住户接待、小修养护、电梯服务等窗口岗位为重点。推进全行业规范服务上海市人民政府批转市房地资源局关
16、于上海市实施物业管理条例若干意见的通知(沪府发200361号)各区、县人民政府，市政府各委、办、局：市政府同意市房地资源局关于上海市实施物业管理条例的若干意见，现转发给你们，请按照执行。二三年九月九日上海市实施物业管理条例的若干意见 国务院发布的物业管理条例（以下简称条例），自今年9月1日起施行，现结合实际，提出本市实施条例的若干意见如下：一、关于业主大会和业主委员会（一）已成立的业主委员会在条例施行后的执行事项业主大会和业主委员会在条例施行后，应分别按照条例规定履行职责。业主委员会章程应在下一次业主大会召开时，依照条例的规定修订为业主大会议事规则。业主大会和业主委员会的印章，依照有关法律法规
17、和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。业主委员会原有印章，应根据条例规定的职责使用。业主大会需对外行使权利的，业主委员会应凭区、县房地产管理部门出具的证明刻制业主大会印章，并按规定使用。业主委员会在条例施行前订立的物业管理合同未终止的，该合同应继续履行。（二）条例施行后的业主大会成立1、业主大会的成立条件一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会。2、首次业主大会会议的召开符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇政府），街道办事处（乡镇政府）在接到书面报告后的30日内，与区、县房地
18、产管理部门一起组织成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。筹备组由街道办事处（乡镇政府）、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处（乡镇政府）组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后，街道办事处（乡镇政府）和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。召开首次业主大会，应当邀请居（村）民委员会参加，并接受其指导和监督。3、首次业主大会会议上业主投票权的确定业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非
19、住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票，一百平方米以下有房地产权证的，每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30%。业主大会成立以后，单个业主最高投票权按照本意见执行。4、业主大会的备案经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。凡符合条例规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。（三）条例施行后的业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形
20、式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。业主大会召开会议，若业主人数超过一百人时，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，也可以幢为单位推选若干业主代表成立业主小组，由业主小组成员参加业主会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之
21、一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。二、关于前期物业管理（一）前期物业管理招投标业主大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3人或者住宅规模小于5万平方米的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。（二）房屋出售的相关事项建设单位应在销售房屋前，参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书。建设单位与房屋买受
22、人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。物业买受人在与建设单位签订房屋出售合同时，应对遵守业主临时公约予以书面承诺。（三）物业的验收物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查检，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照条例第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。三、关于物业管理用房建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房
23、），在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料。经审核符合以上条件的，市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。四、关于维修资金的筹集、使用和管理新
24、建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应按照市政府有关维修基金的规定执行。新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照上海市商品住宅维修基金管理办法的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。五、物业管理从业人员的管理物业管理服务从业人员应按照国家和本市的有关规定，取得职业资格证书，并实行注册年检制度。物业管理
25、从业人员的具体管理办法，由市房地资源局另行制定。上海市房屋土地资源管理局二三年八月二十日上海市住宅物业管理规定(上海市人大常委会公告第40号)上海市住宅物业管理规定已由上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2004年8月19日通过，现予公布，自2004年11月1日起施行。上海市人民代表大会常务委员会2004年8月19日第一章 总则第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院物业管理条例和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条 本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。第三条 本规定所称住宅物业管理（以下简称物业
26、管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的所有权人。本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第四条 上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的
27、关系。第二章 业主及业主大会第五条 新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并
28、在地籍图和房地产登记册上注记。第六条 业主在物业管理中，除享有国务院物业管理条例规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。业主在物业管理中，应当履行国务院物业管理条例规定的义务。业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。第七条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。第八条 物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供
29、业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。第九条 业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区
30、内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十条 业主大会除履行国务院物业管理条例规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会
31、议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和
32、议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。第十二条 首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院物业管理条例规定的条件。业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。第十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主委员会成员的名单和基本情况。区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和
33、印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。第十四条 业主委员会任期为三年到五年。业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第十五条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为
34、单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。第十六条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居（村）民委员会、物业管理企业派员参加。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。第三章 物业管理服务第十七条 在
35、业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，提供前期物业服务。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的，经物业所在地的区（县）房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第十八条 建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当参照市房地资源局制作的示范文本，制定业主临时公约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报
36、区（县）房地产管理部门备案。房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，详细的房屋结构图（注明房屋承重结构），不得占用、移装的共用部位、共同设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。第十九条 建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。
37、建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区（县）房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。第二十条 物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设
38、备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。第二十一条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的保洁；（四）公共区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。第
39、二十二条 物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：（一）符合国家和本市规定的技术标准、规范；（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（四）配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。第二十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。
40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。第二十四条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。第二十五条 利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。第四章物业的
41、使用与维护第二十六条 禁止下列损害公共利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。第二十七条 业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。第
42、二十八条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。第二十九条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。第三十条 车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由
43、车主和物业管理企业另行签订保管合同。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。第三十一条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。第三十二条 新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。第三十三条 专项维修资金应当存入银行
44、专户，按幢立账、按户核算。业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。第三十四条 物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；（三）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。第三十五条 单幢房
45、屋的共同部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额，按照本规定第九条执行。第三十六条 机动车停车场（库）的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场（库）的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。第三十七条 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措
