1、太阳岛广场项目定位方案执笔人向雪松2009年8月28日目录第一部分 太阳岛广场项目定位背景3-5第二部分 太阳岛广场项目独有优势6第三部分 太阳岛广场项目定位6-15第四部分 太阳岛广场项目开发策略15-16第五部分 太阳岛广场项目营销策略16-17附：项目总平规划图建议17-19第一部分 太阳岛广场项目定位背景一、成都豪宅发展史回溯 从早期的“形”（简单彰显身份、地位与面子），到现在的“神”（突显居住感受），成都豪宅市场走过了15年风风雨雨，经历了启蒙期的简单炫富、理性期的百花齐放、发展期的规模崛起以及创新期的全面升级四大阶段。 第一阶段，萌芽期：针对少数有钱人，注重面子感 成都豪宅起源于商
2、品房规模化开发。早在五大花园等商品房集中出现之前，成都就已有高端项目出现。早期的豪宅项目主要是针对少数先富人群，注重建筑形式和面子感，追求大面积成为这一阶段豪宅的主要特点。但缺少别墅本身应有的品质，不管是选址还是项目设计，除了独立式和大面积之外，与普通商品房无本质区别。 但由于供需严重失衡而造成的物稀为贵，使早期豪宅项目畅销。1992年，锦绣花园的畅销，拉开了成都豪宅市场发展大幕。此后，机场路别墅崛起，南洋花园、巴黎花园、顺风苑等名噪一时。然而随着购房者的觉醒，仅有交通资源的别墅项目开始遇冷，机场路别墅留下了大批积压房和烂尾楼盘，成为成都高端物业开发史上的沉疴与败笔。 【总结】萌芽期的成都豪宅
3、市场，针对的是少数先富阶层，炫富成为这一阶段开发商和需求方的基本意识。由于无参照标准，这些项目大多存在诸多硬伤，属于“伪或准豪宅”。 第二阶段：理性期：新富阶层崛起，别墅形态丰富 机场路别墅沉寂之后，取而代之的是 TOWNHOUSE等产品类型在2000年左右异军突起，类别墅让高端市场需求对象进一步扩大。风格雅园、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象等项目成为当时市场热点。 相比早期豪宅物业，这一阶段的产品更注重交通条件、自然环境、景观打造，既有公寓的生活配套，又具备别墅物业有天有地、低密度、低容积率、阔户型、大花园等特点。此时的高端产品，开发规模更庞大，社区配套更完善（游泳池、网球场、超市等
4、蔚然兴起）。出于对业主安全性和私密性等的考虑，率先引入了当时市场上不多见的智能化物管设施。同时，居住品质得以提升：大露台、大花园、大阳台、宽户型、一个或两个独立车库是此类产品的特征。 【总结】豪宅无论是产品规划设计，还是服务模式，均有较大进步，高端物业市场日趋理性。但其当时的创新都停留在初级阶段，其弊端在所难免，如很多景观泳池逐渐成为死景，一些追求视觉感受的大跃层带来居住不便，众多外立面迅速老化等。 第三阶段：发展期：规模化发展，板块崛起 始于2002年，成都豪宅市场进入加速度发展的黄金期。原来波澜不兴的高端物业市场，因一些顶级别墅项目的注入与搅动，使这一市场“高处不胜寒”，不再“墙内开花墙外
5、香”。同时，随着成都城市化进程加速而引发的交通格局变化，成都人生活半径得以扩大，一些自然资源丰富的近郊叶日渐成为发展高端物业的热土，如牧马山、青城山、龙泉山脉、都江堰、崇州、新津等板块，迅速崛起料大量高端住宅项目。而城区的草堂浣花溪板块的高端价值也迎来黄金释放期。结合稀缺自然资源，开发商开始引入国际元素打造高端豪宅，一些天价别墅项目出现在成都，如草堂之春、金林半岛、中国青城、高尔夫山庄、清华坊、西江紫园等项目，大多具有大面积、高总价等特点。同时，这一时期的高端物业项目类型更丰富，营销概念盛行，山水别墅、岛居别墅、公园别墅、森林别墅、度假别墅、经济别墅、都市别墅等呈百花齐放之势。 【总结】不可否
6、认的是，这一时期的成都高端市场灿耀一时。部分项目在全国范围内引发了轰动效应（如清华坊等）。成都高端物业板块，也主要得益于这一时期的发展。瑕不掩瑜的是，由于部分项目简单追求大气磅礴，又沦为炫富思维的产物。部分项目的景观、配套追求高成本，却大而无当，缺失参与性与亲和力，失望之后，众多业主滋生了换房潮。 第四阶段：成熟期：回归人性关怀，注重居住感受 近年来，成都豪宅市场日渐向一线城市豪宅靠近，豪宅市场体系开始形成。既有尊贵感，又有人性化的居住环境，且能享受城市便捷的生活休闲配套，成为新一代豪宅的“规定动作”。除了生活纯熟、交通快捷、完全针对“第一居所”设计外，时尚、现代、都市文化气息等均是现代别墅的
7、标志。它不仅将城市与别墅两种功能合而为一，也是根据现代都市人对居住所提出的要求，在规模化配套基础上，使别墅居住完成从此前的“度假型”向“常住型”转型，实现了别墅从“第二居所”到“第一居所”的转变，“5+2别墅生活方式”到“7天别墅生活方式”的华丽转身。除了传统的别墅物业形态外，一些高层电梯住宅项目也加入豪宅市场。如中海城南一号、华敏世家花园、悦城、紫檀、四海逸家等项目，无论是从售价，还是从产品理念，抑或物管水平看，都不逊于别墅级物业。 新一代豪宅的市场影响力也更为广泛。一些代表性项目如麓山国际社区、龙湖长桥郡、置信香颐丽都、观岭国际社区等以区域代言楼盘出现，起到了定位区域居住氛围，推动区域崛起
8、的作用。新一代豪宅并非单纯追求大规模、大面积、大景观、大配套等表面的硬件元素，对园林景观参与性、配套设施丰富性、户型设计人性化、物业服务高尚化等更为苛刻，如南郡英里等项目。 【总结】交通条件、景观园林、区域配套优势等已成为基本条件。豪宅居住已不仅仅是一种身份象征，更重要的是一种更高品质的生活感受。【总结】成都豪宅发展，其特征如下：从理念上经历了由以“物”为本到以“人”为本的过程；从内涵上经历了由“感性”到“理性”，“浮躁”到“厚重”，“外观豪华”到“内容豪华”的过程；从区域上经历了由“城区”到“郊区”的发展轨迹；从购买客群上经历了“暴发户”到“社会精英”的演变过程。从产品类型上经历了“单一化”
9、（别墅）到“多元化”（别墅、高层电梯公寓）的发展过程。从营销上经历了“卖符号”、“卖概念”“卖产品”“卖圈层”“卖区域”的演绎过程。从发展趋势上将经历“注重建筑与景观”到“注重科技、环保、文化、物管等”的发展路径。二、成都豪宅衡量价值标准考量（略）第二部分 太阳岛广场项目独有优势一、天时“牵一发而动全身”，一条交通枢纽线激活了崇州楼市。全程畅通后的光华大道延伸线，将崇州拉入了成都“新城西”板块，融入了大都市半小时居住生活圈，成为成都市倡导的“大都市半小时居住生活圈”中重点发展的卫星城之一。从城区驱车到崇州短至30分钟。时逢成都豪宅发展的第四阶段（成熟期），富裕阶层对豪宅的空前拥趸之下，成都豪宅
10、所吹刮的冲击波也必然辐射并登陆深处大城西的崇州。“蝴蝶效应”之下的崇州豪宅热，蓄势待发，指日可待。“向北发展”“沿江发展”的崇州城市规划之下，滨江高尚居住区、滨江休闲娱乐带与滨江景观带交相辉映，铸就了崇州“中央高端居住区”滨江居住区。二、地利项目“万千宠爱在一身”，东临崇庆实验中学，南望工业园区与“国家级循环经济产业园”，西临千年流淌不息的西江河（妙得1公里长度的临江线），北抵琴鹤苑休闲中心、琴鹤广场，与滨江风景带、太阳岛广场仅一路之隔。三、人和 早年开发的西江紫园，吹响了滨江高端居住区的号角。“物以类聚，人以群分”，临江而居的社区星集了崇州的深具文化品味的富裕群体。他们举手投足间都有着不同凡
11、人的优雅气质。项目承袭并执掌区域地脉与人脉资源，注入了尊贵因子。2009成都豪宅价值标准调查结果显示，区域的高端性、交通的畅捷化、居住环境的安全性，成为豪宅物业必备要素。区域气质与地脉、周边物业档次、区域居住人群层次等决定了物业在市场中的显性价值。【结论】“智者顺时而谋，愚者逆时而动”，项目集束了“天时地利人和”资源，赢在了开发的起跑线上。第三部分 太阳岛广场项目定位 基于项目内外因分析，本案应高举高端物业，亦即豪宅的鲜明旗帜，着力打造“4G”高端生活。即：通过本案打造展现高品物业、凝聚高雅人群、体验高尚生活、畅享高贵服务。一、案名界定 “好的楼盘名称等于成功了一半”，案名是市场定位的外在反映
12、。案名是面向市场的第一诉求，一个极具亲和力、并给人以审美愉悦的案名，可令客户产生第一美好的印象，并会加强置业者的购买信心；一个富有内涵、构思巧妙的案名，不仅能强烈吸引人们的注意力，而且能激发关注者的联想，进而引发现场看房的欲望。案名一：“愿景西江外滩”【诠释】（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“西江”：既透露出本案所在的地段西江畔，又顾及西江在崇州人心目中圣洁的地位（视为崇州的母亲河），以“拿来主义”方式为我所用，以情感纽带维系项目与消费者，通过拉近本地客户与项目之间的距离，极易增强本案的亲和力与凝聚力。（3）“外滩”外滩，原本是上海繁华的
13、象征。外滩意味着物华天宝、人杰地灵，外滩文化更是一种开放、包容、健康、进步的文明。随着时代发展和城市文化生态结构变迁，“新外滩”概念浮出水面。新外滩，通常是指滨江或滨海城市的成熟市区向临水面的拓展、延伸，由于经济繁荣，建设加速，人流聚集，最终形成为城市的标志性区域。就崇州而言，滨江风光带建设的启动，尤其是以太阳岛广场为核心的风光带的建成，标志着崇州的“新外滩”惊艳登场。每个城市都有自己的文化生态，新外滩对于崇州来说，它延伸城市文脉，传承历史文化，令历史文化与现实融合，重塑人与自然的联系，实现了生态与经济互动互融，进而形成产业集群。它既是个性化的，又是蜀州文化的集大成之地。 该案名统筹兼顾了公司
14、、环境、地脉、水脉等，卓显“水”，投其所好于高端客户对“山主人丁，水主财”（水能聚财）的心理需求，必然对他们产生强大的“万有引力”。案名二：“愿景江畔人家”【诠释】：（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“江畔”：即“西江河畔”，透射出本案所在的特殊地段西江畔，同时出于西江在崇州人心目中圣洁地位的考虑（视为崇州人的母亲河），以情感纽带维系项目与目标客群。（3）“人家”：给人以亲切、平实之感，油然而生一种“家”的情结。“人”即“主人”，“家”即“家园”，合而称之“主人之家园”，带给客户的是家的归宿感。同时含有“叶落归根”“家和万事兴”的意义，极易
15、唤起“少小离家老大回”的崇州人的归乡置业情感。该案名统筹兼顾了公司、环境、地脉、人脉等，通过彰明 “水”“家”，突出了“水文化”与“家文化”。从字眼上透示出开发商以人为本的情怀。案名三：“愿景云天碧海”【诠释】：（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“云天”突出了项目的挺拔、高峻，凸显项目的磅礴气势。“云”即“凌云”，“天”即“高天”。同时折射出业主的“凌云壮志”“宽广胸怀”“不凡身价”“崇高地位”等，扣合该物业的高端性。（3）“碧海”彰显了项目临水而生的卓绝自然环境，突出了业主亲水而居的特点。同时，水代表财富，纯洁，柔顺，生态，健康等美好事物
16、，吻合项目客群的外在气质与独特内涵。此外，“海”寓意“大海不择细流，故能成其大”，象征社区的和谐与包容。该案名统筹兼顾了公司、环境、地脉、水脉等，突显“水环境”，透露出开发商以环境为本的开发理念。案名四：“愿景银福湾”【诠释】：（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“银”为财富的代名词。折射项目客群定位于城市财智阶层（集于财富与智慧为一体），同时暗指项目所在地为生财之地，居住于此，世代兴茂。（3）“福”，即为“幸福”“福气”，显露出生活于此的人们的家之幸福。（4）“湾”，交代了项目泊水而建的地理特征，同时“湾”为“水湾”，象征财富的生生不息。此
17、外，“湾”为“湾区生活”的浓缩词，一种高尚、尊崇的生活。在香港、上海等城市，以置业于湾区为荣，作为身份、地位的独特标示。该案名统筹兼顾了公司、环境、地脉、水脉、财脉等，突显置业于此的优越性。案名五：“愿景文井龙源”【诠释】：（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“文井”即“文井江”，为“西江”的别名，以此迎合客群对西江的独钟之情。（3）“龙”即吉祥、美好的图腾。龙，作为国人独特文化的凝聚和积淀，已扎根与深藏于我们潜意识中。龙在中国传统文化中既是权势、高贵、尊荣的象征，又是幸运、成功的标志。龙的另一文化象征意义是出类拔萃，不同凡俗。龙是神物，非凡
18、人可比，因而人们常又将那些志向高洁、行为不俗、能耐不凡与成就卓越的人称为“龙”。当年诸葛孔明在南阳躬耕陇亩尚未出茅庐，自比管仲、乐毅，号卧龙先生，意为有鸿鹄之志而怀才不遇。这些映射作为处于事业层峰、志趣高雅的项目目标客群，同时紧扣他们期冀吉祥、荣贵的心理需求。（4）“源”呼应“文井”，意为文井江的溯源之处，凸现“得源者为尊”的意旨。该案名统筹兼顾了公司、环境、地脉、人脉等，契合项目及其目标客群的特质。案名六：“愿景蜀州府”【诠释】：（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“蜀州”即崇州古称“蜀州”，以此唤起客群对家乡的热爱之情。同时，“蜀州”为古
19、蜀文化的一部分，已镌刻在人们的记忆中，体现出项目的文化质感与独特品位。（3）“府”即“成都府”与“天府之国”的“府”，“府”的含义为：A、储藏文书或财物的地方，如府库、天府等。B、旧时封建贵族与官僚的主宅，泛指一般人的住宅：府邸、府第、王府、府上等，凸显项目的尊崇感。该案名统筹兼顾了公司、环境、地脉、文脉等，为项目注入了地方文化因子。案名七：“愿景蜀州水乡”【诠释】：（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“蜀州”解释同案名六。（3）“水乡”凸显项目所在地丰富的水资源，且紧扣目标客群的亲水秉性。该案名统筹兼顾了公司、环境、地脉、水脉等，显示了项目
20、独特的资源禀赋。案名八：“愿景蜀乡绿岛”【诠释】：（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“蜀乡”即“蜀州、故乡”，意在唤起项目目标客群的故乡深情。（3）“绿岛”揭示了项目依邻大阳岛广场的地缘优势，突出了项目的生态景观性。该案名统筹兼顾了公司、环境、地脉、水脉、景脉等，凸显项目优特的自然资源。案名九：“愿景云水居”【诠释】：（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“云水居”极具禅意，意在凸显项目与西江为邻的水环境，同时影射出项目建筑的地标性。该案名统筹兼顾了公司、环境、地脉、水脉等，彰显了项目的禅居
21、性。案名十：“愿景水韵蜀州”【诠释】：（1）“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。（2）“水韵”突显项目的临水而居的特色，扣合目标客群的喜水而居的心理需求。（3）“蜀州”解释同案名六。该案名统筹兼顾了公司及环境、历史与现实等因素，增强了项目的独有魅力。二、“4G”高端生活（一）高品物业2009成都豪宅价值标准调查结果显示，建筑品质是高端物业最大特色之一，也是其最坚实的基础。纯正豪宅物业将更注重建筑的表现力度与各种细节的丰满。“真正的豪宅如奢侈品，应隐而不显。社区公共空间便于居住其间的业主交往结识，但在个人空间的设计上，应讲究私密性和奢享性。”“居住的圈层氛
22、围，成为高端居住者追求的重要因素，也是新一代豪宅的主要衡量标准之一。在高端客户看来，豪宅不仅仅是一种表面上的身份彰显，更是一个高端社交平台。而这些项目的另一特点则是在户型设计上高度尊重私密性与奢享性。”（1）缔造崇州第一品质高楼本案以10多万的规模优势，具备打造高品物业的基础；100米高度的33层楼盘将缔造崇州航标级建筑，刷新已有的城市天际线，以恢宏、挺拔的气势奠定“君临天下”“一览众山小”的王者气概，成为城市视觉识别系统。通过筑造可抗八级地震的剪力墙结构建筑，卓异品质，无出其右。（2）打造崇州第一临江分布的空中别墅大盘规划设计应以人为尊，与人为善，最大化地利用利用西邻西江河的江景优势，临江分
23、布，使家家向南、户户面江，达到户户均有景、户户无阻隔。继承本土文化的滋养，撷取世界建筑文化精华，总结现代生活内涵，深得现代建筑风格精髓，造型新颖、美观，具有时代气息，其外观呈弧度向江外倾，配以厚重、沉稳、简约的冷灰色或咖啡色外立面线条，以独特、新奇形象走进崇洲居住文化的历史。从北至南灵动地布置6幢超高层建筑，楼宇是双翼式或双蝶式，南北通透，纵横延伸揽尽都市繁华与自然景观。100米左右豪阔楼间距所产生的高远视野，收纳无限美景，拥揽万里西江，实现目之所及，“江山如此多娇”。（3）塑造崇州第一空中别墅户型的江景大盘户型设计应独特新颖，可采用双翼式或双蝶式，以四房三厅与三房二厅的大户型为主（介于100
24、200），以复式（跃式）出现，形成“楼中楼”，部分底层可开辟地下室空间，作为业主的第二客厅或休闲厅（可设有酒窖、影音室、麻将与棋牌室、斯诺克、健身房、桑拿房等功能房），满足高端消费层的需求。南北通透，通风、采光俱佳。衬以入户花园兼休闲室、空中花园、奇偶错层观景阳台、花池等附加值或灰空间，将居家人性化发挥极致。同时，户型设计同中有异、异中有同，在尽显豪华本性的基础上追求个性：客厅阔绰，落地式弧形环境墙舒阔开轩；卧室或采用全墙式转角大型飘窗设计，或配有落地式圆弧形观景飘窗。客厅与卧室能饱览一线江景，江风拂面，逸兴舒怀，超凡脱俗；鸟瞰而去，江水波光闪动，水天一色。室内功能分界清晰，生活区、休闲区及其
25、延伸空间等尽显豪逸之风，使家之舒泰、气派与尊贵得以完美阐释。（4）打造崇州第一独梯独户的空中别墅江景大盘一梯一户或一梯两户的电梯设计成为其又一过人之处；同时可引进多部观光电梯，增添产品魅力。一层可设计为3米架空层，作为泛会所。以五星级酒店标准从楼宇负二层开始，设置三层豪华入户大堂，直抵地下车库，凸显其尊贵气派。此外，通过实现彻底的人车分流，拒噪音、尾气及交通风险于社区外。（5）打造崇州第一高端配置的空中别墅大盘可采用全球家庭供暖系统、新风系统、中央空调、中水系统、同层排水系统、中空玻璃、国际品牌电梯、一户一表、八大安防系统等高端配备，倍增楼盘的科技含量，使之锦上添花。 （二）高雅人群2009成
26、都豪宅价值标准调查显示，“居住者层次相对统一、高端，更能彰显豪宅物业的居住价值。”，生活在豪宅社区内的业主已成为一种身份象征，成为社会地位、经济地位、居住理念的实质性象征。经分析，本案目标客群总体定位为：以本地与成都高端客户为主，外地客户为辅。1、本地客户特征阶层：属于崇州的权富阶层。收益：家庭年收益不少于10万。年龄：以3550岁的中年人为主。学历：多数接受过中高等教育，取得了中专以上学历。置业目的：满足改善性或享受性需求，通常属于二次置业以上。行业分布：政府部门、金融、电信、铁路、公路、自来水、电力等垄断性行业与外资企业的中高层管理人员，以及崇州本地私营企业主。注重：健康、荣誉与财富。健康
27、是其生活之本，荣誉是其成就的标记，财富是其能力的象征。偏好：善于享受生活（尤其经历汶川地震后），喜于旅游、休闲娱乐（常出入高端茶楼、餐馆、会所、高尔夫球场等），乐意加盟国内的高尔夫俱乐部、马术俱乐部、滑翔俱乐部、越野俱乐部、汽车自驾俱乐部等。其它：家庭经济实力雄厚，通常购有10万元以上的品牌车。关注产品质量甚于价格，注重性值比与特色。对珍品拥有强烈的寡占欲。一方面，讲究个人身份与外在形象，属于奢侈品的主力消费群；另一方面，较为内敛、低调，不喜欢在大庭广众中抛头露面。更为注重圈子交际，他们喜欢与志同道合的人群深交。重视子女教育，通常将适龄子女送往贵族学校或名牌学校读书。极为关注社区业主素质，尤关
28、注邻居素质。关注国家与地方颁布的利好政策与发生的重大新闻。信奉“家和万事兴”的道理，注重家庭和谐。多为一次性付款购房。对拥有水景、山景或公园的物业极为敏感。部分客户喜欢参禅悟道，做事讲究吉利与机缘。做事富有魄力，表现果断，毫无拖泥带水之举。2、成都客户特征区位：出于对依附成都的距离考虑以及在“西贵”心理作用下，多来自成都西面。年龄：50岁左右。学历：多接受过高等教育，取得了大专以上学历。置业动机：养老之外，兼有投资色彩。其它：喜欢幽静、舒适，厌倦了大都市的喧嚣与快节奏与高强度的生活方式，急欲回归自然，回归原始、素朴。极为看好崇州继温江之后的良好生态居住环境。看好崇州目前远低于成都城区的“房价洼
29、地”与物业巨幅升值潜力。带有浓重的投资心理。事业有成，儿孙满堂。较易受亲朋好友在崇州购房的影响。3、外地客户特征区域：重庆、西藏、雅安、“三州”（甘阿凉）等。置业动机：自住、养老、投资。身份：以无官一身轻的退休干部为主。年龄：50岁以上。其它：居于成都西的愿望迫切。出于对崇州距离成都城区不远不近的权衡考虑（心系光华大道延伸至崇州与城际轻轨即将畅通）。选择常具有坚定性，但不失摇摆性。受到“512”地震的影响，出于对居住地安全的考虑。易受亲朋好友或老乡在崇州购房的影响。易受崇州在售物业宣传的影响。易受崇州购房政策的影响。（三）高尚生活2009成都豪宅价值标准调查显示，相比市场早期出现的高端物业，现
30、在的豪宅，更注重居住生活氛围、居住生活配套的人性化、高端化与全面性。高尚生活表现在两大方面，即物质生活与精神生活。物质生活体现在社区高端配套上，可考虑中心会所，会所设置室内恒温游泳池、桑拿浴、咖啡吧、网球场、室内高尔夫推杆练习场、茶房、红酒吧、书吧、棋牌室等，身居其间，尽享尊荣、优裕生活。精神生活更多地体现在高雅的社区活动上，诸如高端名人沙龙、理财讲座、养生讲座、品酒会之类。（四）高贵服务2009成都豪宅价值标准调查显示，让居住者倍感尊贵，为豪宅的又一特征。尊贵体现在物业服务的高端化、专属性等方面。相比普通住宅，豪宅物业服务内容更为丰富，个性化服务内容、定制式服务内容无所不包。可聘请国际知名物
31、管公司香港戴徳梁行作为物管深度顾问，提供管家式、定制化的个性化服务与全天候呵护。社区实行八重安防系统，即周界防范子系统、闭路电视监控子系统、彩色可视对讲子系统（带天然气泄漏探测器及紧急报警按钮）、门禁管理子系统、电子巡更子系统、停车场管理子系统（车行入口设置远距离微波读卡器）、电梯三方通话子系统及社区大门设掌形门禁识别系统。呵心的守护在一点一滴之间，点化并昭示业主的尊贵与荣耀。第四部分 太阳岛广场项目开发策略一、开发策略根据项目的高端物业定位与目标客群特征，其开发策略为“先造景观，后修建筑”。二、开发思路首先，以内外景观从“面子”上塑造项目的高端形象（“塑形象”）。项目依托西江、琴鹤苑休闲中心
32、、琴鹤广场，太阳岛广场、滨江风景带等作为外景，以社区再造景观为内景，实现内外景观交相辉映，烘云托月。然后，以建筑品质（包括建筑高度、建筑外立面、户型、配置、用材等）从“里子”上打造项目的高端品质（“造品质”）。从城市地标建筑、显赫外立面、别墅级户型、高端配置、环保材料等方面做足项目“内功”，真刀实枪地打造项目卓越品质。最后，以尊贵服务（八重安防系统）从“细节”上彰显项目的高端服务（“优服务”）。从点点滴滴的细节中呵护业主的身与心。三、开发节奏 鉴于项目物业及其客户的高端性，本案不宜采用“短平快”的“香港式”开发节奏，应走“稳健型”的精品开发之道。“统一规划，分期开发”，即耗费24年的开发周期，
33、“先大后小”，先开发47.258亩用地，后开发16.12亩用地。而47.258亩用地可分4期开发（可以期房出售），16.12亩用地可分2期开发（可以准现房或现房出售）。 此外，采用“成熟一个，开发一个，销售一个”的滚动式开发路径，确保良性与稳健运作。第五部分 太阳岛广场项目营销策略 根据项目与目标客群的高端定位，本案可采用“先抑后扬”的总体营销策略与“跨界营销”的具体手段。（一）“先抑后扬”1、“先抑”制造悬念 项目以“神秘”示人，“醉翁之意不在酒”，通过制造一环扣一环的悬念，旨在至始至终地营造项目的高端物业形象。如同一位亭亭玉立的妙龄美女，当人们在朦胧的月光下看见其渐渐离去的模糊背影时，“垂
34、涎如滴”之下，渴望一睹芳容，“众人寻她千百度，蓦然回首，却在灯火阑珊处”；又如当我们阅读一本扣人心弦的侦探小说时，意欲知晓最终答案，而作者却不惜墨如金，故意兜圈子，宕开一笔，将读者引入更为曲折的离奇故事中，“剪不断，理还乱”（1）制造“神秘工地”。（2）制造“神秘售楼部”。（3）制造“神秘样板房”。（4）制造“神秘客户”。（5）制造“神秘软文”。（6）制造“神秘报广”。2、“后扬”破译密码（1）开放“神秘工地”。（2）开放“神秘售楼部”。（3）开放“神秘样板房”。（4）刊登软文与硬广告释放信息。（二）“跨界营销”随着金融危机的全球化蔓延，目前阵阵寒意仍在持续之中。如今成都房地产行业从拼产品、拼
35、服务、拼文化上升至拼营销。 20年前，跨界营销模式就已存在。房地产与体育、房地产与教育、房地产与旅游、房地产与创意产业、房地产与流行文化复合地产本质就是一种跨界营销。如：成都华侨城将房地产与旅游相结合，实现了房地产与旅游业的跨界；麓山国际社区、大溪谷、观岭、保利198将房地产与高尔夫相结合，实现房地产与时尚运动的跨界 近期，成都楼市中的跨界营销盛行于各类推广活动中。如：三盛翡俪山冠名多明戈、宋祖英金曲演唱会；今日田园客户联谊会上的玉器珠宝展；蔚蓝卡地亚经常举办移民理财沙龙与名车试驾活动；龙湖长桥郡举办的“豪华家具展”；中粮御岭湾举办豪车展；蓝光观岭国际社区请王立群、叶檀、韩乔生等名人参加楼市论
36、坛这些跨界营销推广活动不仅是活动亮点，还通过产品间的“匹配度”更好地诠释了项目所展示的圈层文化与客群共性。跨界车型、跨界服饰 、跨界艺术、跨界奢侈品、跨界文化传播跨界已成为当今最流行现象，跨界风潮无处不在。房地产界的产品发布会，被称为房产业内关联企业与产品间的“跨界营销”，早被广泛采用，且已形成了系统性的价值营销体系。开发商可在产品、渠道、营销传播、产品研发、文化地域等方面，通过求得恰当的契合点进行跨界营销。对本案而言，可通过“车房联动”“红酒鉴赏会”“品茶悟道”“模特走秀”等开展“跨界营销”，起到一石击二鸟的作用：既展现项目的高端性，又 “笼络”与锁定目标客群。附：项目总平规划图建议以“经济
37、效益、社会效益、环境效益、品牌效益最优化”为衡量标准，我看好并认同如下所示的总平规划图： 为规避风险，更好地利于开发与营销， 特对该总平规划草图提议于下：1、47.258亩用地内：（1）5栋高层建筑，可统一楼层数目（30层或31层）。（2）5栋高层建筑要求互不遮蔽，确保楼间距空阔。（3）可将楼宇设计为双翼式或双蝶式的纯板式建筑。（4）可将底层商业部分移至16.12亩用地内，确保该区域内居住的纯粹性。2、16.12亩用地内：（1）可将楼层数目界定为30层或31层。（2）可将楼宇设计为双翼式或双蝶式的纯板式建筑。（3）可单独辟出一区域，统一规划为整个社区的独立式商业部分（四层），或设置四层底商。 另外，建议聘请四海逸家的建筑设计公司西南建筑设计院，对该项目进行总体规划设计。20
