1、CRRC：2009 年北京土地市场年报 研究单位：中国不动产研究中心 2010 年 01 月 25 日 11:33 研究员：李斐 谢超 免责条款： 本报告中的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。 报告中的信息和意见仅供参考。本机构 对任何人使用本报 告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版 权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得 对本报告进行任何形式的 发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删
2、节和修改。中国不动产研究中心 对于本报告内容和免责条款具有修改 权和最终解释权。 本报告全文索取，请发邮件至 ，留下您的简介、联系方式和邮箱地址。一、全年房地产市场走势 2009 年全国房地产市场呈现出了从年初的低谷迅速拉升至高峰最后几近癫狂的走势。在全年房地产市场的收尾的 12 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 103.66，比 11 月份提高 0.88 点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为 100.42，比 11 月份下降 0.18 点；本年资金来源分类指数为 110.77，比 11 月份提高 1.25 点；土地开发面积分类指数为 95.69，比 11 月份提高
3、 0.33 点；商品房空置面积分类指数为 96.87，比 11 月份提高 3.03 点；房屋施工面积分类指数为 102.51，比 11 月份下降 0.50 点。 从全国房地产开发完成情况来看。2009 年，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2%，占房地产开发投资的比重为 70.7%。房地产开发企业房屋施工面积 31.96 亿平方米，比上年增长 12.8%；房屋新开工面积 11.54 亿平方米，增长 12.5%；房屋竣工面积 7.02 亿平方米，增长 5.5%。其中，住宅竣工面积 5.77 亿平方米，增长 6.
4、2%。全国房地产开发企业完成土地购置面积 31906万平方米，比上年下降 18.9%；完成土地开发面积 23006 万平方米，下降 19.9%。 从全国房地产开发企业资金来源情况来看。2009 年，房地产开发企业本年资金来源57128 亿元，比上年增长 44.2%。其中，国内贷款 11293 亿元，增长 48.5%；利用外资 470亿元，下降 35.5%；企业自筹资金 17906 亿元，增长 16.9%；其他资金 27459 亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款 15914 亿元，增长 63.1%；个人按揭贷款 8403 亿元，增长 116.2%。 从全国 70 个大中城市房屋销售
5、价格指数来看，同样是在全年收尾 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.8%，涨幅比 11 月份扩大 2.1 个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比 11 月份扩大 0.3 个百分点。 新建住宅销售价格同比上涨 9.1%，涨幅比 11月份扩大 2.9 个百分点；环比上涨 1.9%，涨幅比 11 月份扩大 0.4 个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨 0.8%；商品住宅销售价格上涨 10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨 11.0%，高档住宅销售价格上涨 7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨 0.1%；商品住宅销售价格上涨 2.2%，其中普通商品住
6、宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨 1.3%。分套型看，90 平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨 11.6%，环比上涨 2.0%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有 69 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：广州 19.9%、金华 14.9%、深圳 14.3%、海口13.4%、北京 13.2%；价格下降的城市有 1 个：唐山下降 2.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有 66 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：三亚 5.1%、北京 4.5%、温州4.1%、海口 3.3%、蚌埠 3.1%；价格下降的城市有 1 个：锦州微降 0.1%。 二手住宅销售价格同
7、比上涨 6.8%，涨幅比 11 月份扩大 1.3 个百分点；环比上涨 1.0%，涨幅比 11 月份扩大0.4 个百分点。 分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有 69 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：深圳 23.9%、温州 19.2%、杭州 13.9%、厦门 13.2%、金华 12.1%；价格下降的城市有 1 个：唐山下降 1.8%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有 60个，其中涨幅最大的 5 个城市是：三亚 3.3%、惠州 2.6%、吉林 2.4%、海口 2.3%、厦门2.0%；价格下降的城市有 1 个：昆明微降 0.1%。 新建非住宅销售价格同比上涨 4.3%，涨
8、幅比 11 月份扩大 0.3 个百分点；环比上涨 0.6%，涨幅比 11 月份缩小 0.3 个百分点。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨 6.4%，商业营业用房销售价格上涨 2.7%，其他用房销售价格上涨 4.1%。与上月相比，办公楼销售价格上涨 0.6%，商业营业用房销售价格上涨 0.6%，其他用房销售价格上涨 0.3%。 四季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.8%，其中新建住宅销售价格上涨 6.4%，二手住宅销售价格上涨 5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨 0.4%；土地交易价格同比上涨 13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨 19.4%。
9、在全国房地产市场一片火爆的情况下，北京作为资金、人才等资源的集聚地，其房地产市场的火爆较之全国更是有过之而无不及。这是本文下面对 2009 年北京土地市场走势进行分析的房地产市场背景。 二、全年北京土地市场走势 （一）量的分析 下面三张表分别是北京 2009 全年宗地数、土地面积和规划建筑面积的月度对比情况： 首先从图 2.1 宗地数总量的角度看，2009 全年成交的宗地数非常可观，总体共成交243 宗地，月均成交 20.3 宗地，其中有七个月的宗地数在均值以上，较 08 年月均值增长64.6%；总体的趋势上看，宗地数的月度波动幅度比较大，一月份以 24 宗地高开，二月以7 宗地创下 09 年
10、第一个谷值，也是全年最低值，之后在三、四月份持续走高，并在五月份以 28 宗地创下全年第一个峰值，随后在六、七、八月份虽有略降，但依然是高位运行，并在九月份以 31 宗地创下全年第二个峰值，十月份急转直下，在十一月份持续大幅下降并以8 宗地创下第二个年度谷值，仅比全年最低值高 1 宗地，十二月又突然暴增至 29 宗地，创下全年第三个峰值，也是全年次高值，仅比全年最高值低 2 宗地。住宅用地共成交 82 宗地，月均成交 6.8 宗地，其中有六个月的宗地数在均值以上，较 08 年月均值增长 39.5%；从各月趋势上看，宗地数波动幅度比较大，一月份以 0 宗地低开，既是 09 年第一个谷值，也是全年
11、最低值，二、三、四、五月份稳步增长，并在六月份以 19 宗地创下全年第一个峰值，并且也是全年最高值，随后大幅回落至七月份的 7 宗地，创下第二个谷值，八月份小幅回升，九月份以 9 宗地创下第二个峰值，十月份以 1 宗地创下第三个谷值，十一月份环比持平，仅高于全年最低的 0 值，十二月份突然拉升至 13 宗地，创下年内第三个峰值，也是全年次高值，几乎为月均值的两倍。商办用地共成交 46 宗地，月均成交 3.8 宗地，其中有七个月的宗地数在均值以上，较 08 年月均值增长 188.5%；从各月趋势上看，宗地数波动幅度并不是太大，一、二月份均是 0 宗地，创下全年最低，三、四月份均是四宗地，五月份以
12、 8 宗地创下 09 年第一个峰值，随后的六、七、八、九、十月份呈现忽高忽低的振荡运行，十一月份环比持平，仅有 1 宗地，十二月份骤升至 6 宗地。工业用地共成交 116 宗地，月均成交 9.7 宗地，其中有六个月的宗地数在均值以上，较 08 年月均值增长 58.5%；波动相对来说比较缓和，十二个月的宗地数分别为 24、3、2、8、7、6、13、13、12、12、6 和10 宗地。 其次从图 2.2 土地面积的角度看，2009 全年成交的土地面积非常可观，总体共成交19472915.05 平米，月均成交 1622742.9 平米，较 08 年月均值增长 32.5%，其中有七个月的土地面积在均值
13、以上；总体的趋势上看，土地面积的月度波动幅度比较大，一月份以550410.282 平米低开，二月低走以 351189.284 平米创下 09 年第一个谷值，也是全年最低值，之后在三、四、五月份持续走高，并在六月份以 2290394.765 平米创下全年第一个峰值，随后在七、八月份虽有略降，但依然是高位运行，并在九月份以 2500433.857 平米创下全年第二个峰值，十月份急转直下，以 664594.8 平米创下第三个谷值，十一月份大幅拉升值平均值水平，十二月继续大幅暴增至 4099464.61 平米，创下全年第三个峰值，也是全年高值，是年均值的两倍多。住宅用地共成交 10019090.98
14、平米，月均成交 834924.2 平米，较 08 年月均值增长 39.5%，其中有四个月的宗地数在均值以上，说明住宅用地有集中成交的问题；从各月趋势上看，土地面积波动幅度比较大，一月份没有成交，二、三、四、五月份稳步增长，并在六月份以 1821191.984 平米创下全年第一个峰值，并且也是全年次高值，随后大幅回落至七月份的 910108.064 平米，创下第二个谷值，八、九月份小幅反弹，十月份大幅下降创下第三个谷值，十一月份环比大幅增加，十二月份继续暴增至2295095.4 平米，创下年内第三个峰值，也是全年最高值，几乎为月均值的三倍。商办用地共成交 2213379.896 平米，月均成交
15、184448.3 平米，较 08 年月均值增长 188.5%，其中有四个月的宗地数在均值以上，这说明商办用地也有集中成交的问题；从各月趋势上看，相对来说土地面积波动幅度并不是太大，一、二月份均是 0，三、四月份呈上升趋势，五月份以 260106.386 平米创下 09 年第一个峰值，随后的六月份大幅下降，七月份飙升至664375.24 平米，创下年内最高值，三倍多于均值，八、九月份持续下降，并在十月份以1503.966 平米创下了有成交的最低值，十一月份大幅拉升，十二月份骤升 187870.11 平米，超过了均值。工业用地共成交 7240444.182 平米，月均成交 603370.3 平米，
16、较 08 年月均值增长 48.7%，其中有四个月的宗地数在均值以上，说明也存在集中成交的问题；波动相对来说比较缓和，十二个月的宗地数分别550410.282、175774.397、81199.683、529419.897、221392.443、354847.557、678847.721、492981.991、882456.14、594395.224、1062219.747 和 1616499.1 平米。 其次，图 2.3 关于规划建筑面积月度比较的图所表达的信息进一步确认了前两张图的趋势。 因此，从量的角度看，2009 年的北京土地市场在第一季度触底，第二季度出现了明显的回升，第三季度基本上处
17、于高位运行，第四季度开始大幅回落，随后大幅拉升，在年尾最后一个月创出年内新高。其中住宅用地的年度走势最能体现这种特点；商办用地虽整体呈现这种走势，但并没有在年末时有过于突兀的表现；工业用地的走势呈相对稳健的上升趋势。本文认为这是同 2009 年房地产市场的火爆和高房价之下政府的推地态度是有关的。（二）价的分析 下面三张表分别是成交金额、成交均价和楼面地价的月度对比情况。首先从图 2.4 成交总金额的角度看，2009 全年成交总金额非常可观，总体共成交9280506.727 万元，月均成交 773375.6 万元，较 08 年月均值增长 84.6%，其中有四个月的成交总金额在均值以上，说明成交总
18、金额存在集中成交的现象；总体的趋势上看，成交总金额的月度波动幅度非常大，一月份以 39995.334 万元低开，创下 09 年第一个谷值，也是全年最低值，之后在二、三月、四份小幅增长、五月份大幅拉升，但并未增至月度平均值以上，在六月份继续大幅走高以 1382259.37 万元创下全年第一个峰值，随后在七月份大幅下降，八月份以 582112.122 万元创下第二个谷值，九月份又是大幅拉升，以 1723668.92万元创下全年第二个峰值，二倍多余月度均值，十月份急转直下，大幅下跌以91438.95518 万元创下全年第三个谷值，仅略高于一月份的最低值，在十一月份又是大幅拉升，十二月依然大幅暴增至
19、2879815.796 万元，创下全年第三个峰值，也是全年最高值，近四倍于月度均值。 住宅用地共成交 7164363.114 万元，月均成交 597030.3 万元，较 08 年月均值增长66.4%，其中有四个月的宗地数在均值以上，说明住宅用地也存在集中成交问题；一月份没有住宅用地成交，之后在二月份以 66206.9149 万元创造一个小峰值，三月份环比大跌一半，四月份小幅拉升，五月份大幅拉升，但并未增至月度平均值以上，在六月份继续大幅走高以 1293782.917 万元创下全年第一个峰值，随后在七月份大幅下降，八月份以 430948.87万元创下第二个谷值，九月份又是大幅拉升，以 12033
20、92 万元创下全年第二个峰值，二倍多余月度均值，十月份急转直下，大幅下跌以 52000 万元创下全年第三个谷值，创下了年度有成交记录的次低，在十一月份又是大幅拉升，十二月依然大幅暴增至 2243748 万元，创下全年第三个峰值，也是全年最高值，近四倍于月度均值。商办用地共成交1709704.212 万元，月均成交 142475.4 万元，较 08 年月均值增长 331.5%，其中有四个月的宗地数在均值以上；从各月趋势上看，宗地金额波动幅度也是比较大，一、二月份均没有商办用地成交，创下全年最低，三、四月份均是呈上升趋势，五月份以 151839.1081 万元创下 09 年第一个峰值，刚好超出平均
21、值，随后的六月份环比大跌、七月份再次创出年内新高，八月份略降，九月份再次创出年内新高，十月份再次大跌，是有成交记录的最低点，十一月份拉升，十二月份创造出了年内最高，563100 万元，从而使得下半年呈现明显的发散振荡走势。工业用地共成交 406439.4006 万元，月均成交 33870.0 万元，其中有六个月的成交金额在均值以上，较 08 年月均值增长 25.1%；波动相对来说比较缓和，十二个月的成交金额分别为39995.334、10378.5333、10540.6377、19874.7303、14658.2641、19309.4525、48110.0954、22424.66、65816.9
22、197、39062.45518、43300.5229 和 72967.7955 万元。 关于成交单价的分析本文以关于楼面地价的图 2.6 为主要分析对象，关于成交均价的图 2.5 作为参考图。从图 2.6 可以明显看出 2009 年北京土地市场总体的楼面地价呈现全年上升的势头，其全年平均值为 3954.76 元/平米，是 08 年平均值的 1.29 倍，其中有 5 个月份的楼面地价高于平均值，说明有集中成交的现象但并不是太严重。在一月份由于没有住宅用地和商办用地成交，因此此时的楼面地价实际上只是工业用地的楼面地价，为746.7319292 元/平米，也是全年最低值；二月份大幅拉升，三月份创下了
23、全年第一个峰值，为 2375.66 元/平米，远低于年度平均值；四月份再度大跌，为 883.02 元/平米，仅略高于一月份的全年最低值；五月份再度拉升，六月份以 4371.09 元/平米创出年内新高，一举超过年均值，七月份略有回调，但继续高位运行；八月份虽然大跌，但依然是大幅高于前期低点；九月份再次出现大幅拉升，以 4856.66 元/平米再次创出年内新高；十月份再次出现大幅回调，但是依然要高于前期低点；十一月份再次大幅拉升，并且一举超过前期高点，十二月份继续高走，以 6263.79 元/平米创下了年内最高，完成了总体成交楼面地价全年上升的趋势，几乎是年平均值的两倍。 住宅用地的楼面地价也呈现
24、非常明显的上升走势，其全年平均值为 5611.55 元/平米，是 08 年年均值的 1.45 倍，其中只有三个月份在均值以上，这说明 09 年北京土地市场存在明显的集中成交现象。一月份没有住宅用地成交，二月份虽然以 3202.63 元/平米创造了年内第一个峰值，但是不但远低于 09 年均值，而且尚不及 08 年月均值，随后的三、四、五月份均是在低位徘徊，六月份虽然有一个大幅拉升，并且一举超过 08 年均值，但是依然没有达到 09 年均值的水平，这说明北京住宅用地的成交楼面地价在下半年有一个大幅上升。七月份环比六月份继续上升，但是依然没有达到年均值，八月份回落，九月份才出现大幅增长，达到了 56
25、62.92 元/平米，首次超过年均值，但仍然是小幅超越；十月份再次回落，仅略高于十月份的均值；接下来的十一月北京土地市场出现了疯狂的一幕，月度楼面地价高达 29859.39 元/平米，是年均值的 5.32 倍，这当然和当月成交的顺义区后沙峪镇天竺开发区 22 号住宅用地是一块多年来罕见的低密度住宅用地的特殊性质有关；但是虽然在十二月大幅回落至 8738.85 元/平米，但也是年均值的 1.56 倍，是大幅高于 09 年月均值，剔除十一月份的特殊情况，十二月份的楼面地价就是全年的最高值，这种土地市场尤其是住宅用地市场的火爆实际上是对年底几近癫狂的房地产市场的折射。商办用地市场的全年走势也呈现出明
26、显的全年上升趋势，其年度平均值为 4974.57 元/平米，略低于住宅用地的年度平均值，但是全年上涨幅度更大，是 08 年商办用地楼面地价的 1.9 倍，也是仅有三个月份超过了均值，并且也全是集中于下半年，这说明商办用地也呈现下半年集中成交的现象。其中一、二月份均没有成交记录，三月份以 2838.19 元/平米小幅高开，略高于 08 年均值。四、五、六、七、八月份总体在相对低位徘徊，九月份出现大幅增长，十月份继续大幅增长，以 18825 元/平米，创下年内最高值，这和九、十月份加油站的宗地有关，十一月份大幅回落，十二月又大幅上升至 12192.33 元/平米，为全年的 2.45 倍。 工业用地
27、无论是楼面地价还是成交均价全年走势都比较稳定，年均值为 559.63 元/平米，仅有 08 年均值 0.65 倍水平。 因此，从价的角度看，2009 年的北京土地市场在第一季度虽然低开，但是随后的时间里无论是成交总金额还是楼面地价、成交均价均呈现稳步上升趋势。虽然成交总金额尤其是商办用地的成交金额呈现发散振荡的趋势，也就是后期高点虽然超过了前期高点，但是后期的低点也经常会低于前期低点，是一种不稳定的走势。但是楼面地价尤其是总体楼面地价却呈现非常稳定的全年上升趋势，不但后期高点肯定会超过前期高点，并且后期的低点也会高于前期低点，从这里可以非常清晰的看出 09 年北京土地市场的火爆，并折射出房地产等成品市场的火爆。（三）住宅用地宗地体量 从这张图可以明显看出，上半年北京住宅用地市场绝大多数都是 5 万平米以下小体量宗地，在下半年其他较大体量的宗地才开始较多的出现，尤为值得注意的是自七月份开始，20 万平米以上的宗地不但数量开始逐渐增多，而且在住宅用地总宗地数中的比例也越来越大。 （四）溢价成交率和成交溢价率分析
