1、新政后沈阳市场动态分析（2010 年 5 月第一周）近期伴随国务院“史上最严房政”的出台及相应地方细则的跟进，沈阳房地产市场新增预售面积较上周有较大幅度回升。统计显示，一周商品住宅新增预售面积为 27.21 万平方米，环比增加 107.71%；商业网点一周新增预售面积为 2.84 万平方米，环比增加 343.75%。本周全市报广投放情况有较上周有一定幅度增加，统计显示，本周沈阳进行报纸媒体投放的楼盘为 59 家，较上周增加3 家，广告投放次数总计 109 次，较上周增加 14 次。市场资讯：一系列政策的连环出台让让众多城市措手不及，房价大跳水，楼市在降温。令人称奇的是，面对如此强硬的打压气势，
2、沈阳楼市却依然坚挺，其火热程度让人咋舌。面对如此严控，沈阳能否真的置身事外，是新政力度不够，还是沈阳另有文章，这已成为多方关注的焦点。房市新政公布一周后，沈城开发商反馈的信息表明，仅 14%的项目表示受到政策影响，心态整体呈“平和“。不过，部分楼盘来访量出现减少。不少开发企业坦言，二线城市对房市政策的反应相对迟缓，新政实施将在未来一段时间对市场造成冲击，市场观望情绪可能逐渐浓厚。供应量 市场新增预售面积大幅回升05101520253035单 位 :万 平 方 米 沈 阳 单 周 住 宅 、 写 字 楼 、 商 业 网 点 新 增 供 应 面 积住 宅 商 业 网 点 写 字 楼全市各区商品房市
3、场供应情况总表（2010 年 04 月 26 日2010 年 05 月 02 日 ）成交均价 商品房价格运行平稳(估)沈阳房地产市场发展平稳，与上周相比略有调整。但均价排在前两位的依然是和平区和沈河区。从各周成交均价的变化可以看出，沈阳房地产市场总体结构趋于合理，价格比较平稳。新 增区域新增面积（） 新增套数（套）大东 18876.2 245东陵 61558.71 219和平 39973.91 397皇姑 浑南 22629.21 297沈北 38399.08 482沈河 苏家屯 10783.84 276铁西 39205.30 420于洪 69080.89 687全市 300507.14 302
4、33000350040004500500055006000元 /平 方 米 沈 阳 2009年 8月 -2010年 5月 各 周 成 交 均 价沈 河 和 平 大 东 铁 西 皇 姑沈阳区域楼盘平面媒体推盘总广告数本周全市报广投放情况有较上周有一定幅度增加，统计显示，本周沈阳进行报纸媒体投放的楼盘为 59 家，较上周增加 3 家，广告投放次数总计 109 次，较上周增加 14 次。以上统计以沈阳五大主流平面媒体沈阳日报、沈阳晚报、辽沈晚报、华商晨报、时代商报一周楼盘广告发布量为基础。 房产新政密集出台一星期 沈阳新盘仍没有明显变化房产新政密集出台一星期，北京、上海等一线城市房市均有所反应，或降
5、价促销或成交量减少。然而，沈阳新房市场目前仍没有明显变化，开发商依然“坚挺”，购房者的情绪也很高。中国社会科学院金融研究中心博士易宪容表示，新政在沈阳二线城市的影响要有滞后性，对沈阳的影响稍后出会体现出来。开发商依然很“坚挺”0510152025大 东 区 东 陵 区 和 平 区 皇 姑 区 浑 南 新区沈 北 新区沈 河 区 苏 家 屯 铁 西 区 于 洪 区 外 地8 818521 200 19190单 位 ： 次 沈 阳 区 域 平 面 媒 体 推 盘 总 广 告 数“我们新推出两栋楼的房源，现在开始收取诚意金”昨日，浑南奥体中心附近某楼盘的销售人员给一些登记过的意向客户打去电话或发去短
6、信，通知他们最近房源的出售信息。这家楼盘的销售人员表示，推出新房源是因为原有房源销售基本结束，而客户需求量很大。新推出的房源现在开始收取诚意金，先交诚意金的客户有优先选房权。“新推出房源的售价目前未定，但是，价格肯定不会低于前期销售的房源。”销售人员肯定地表示。与这些楼盘相似，房地产新政密集出台一周以来，沈阳新楼盘的销售情况并未受到太多的影响。昨日下午，记者走访了铁西区一些新楼盘。在各家楼盘的售楼处里，与以往的周末相比，来看房的客户并未减少。而各家楼盘目前依然没有出台优惠政策，打折促销售。反而，一些开发商公开表示，其销售的楼盘近期还要涨价。截至目前，权威部门没有公布近期沈阳房市销售情况数据，如
7、果，从市场表面反映的情况来看，房产新政对价格、成交量并未产生大的影响。新政并未产生大量观望情绪“我想买铁西一个楼盘，刚开盘就卖没了，我是找的熟人才买到一套。 ”齐楠这样说。昨日，齐楠参加一场同学的婚礼，老同学一见面就聊起买房这一话题，很多人都是刚买的房子或正准备买房子。近几年，国家出台过多次房地产调控政策，从目前的情况看，此次与以往历次新政出台有一个明显的不同。以往，每一新政出台之后，都会对沈阳购房者心理产生影响，在一段时期内，大多数购房者会有持币观望的心态。最终会影响到房市的成交量，然后会让价格有所松动。而此次，至少到目前为止，持观望态度的购房者并不多。正在购房过程中的齐楠表示，一方面他要买
8、房结婚，有实在的购房需求，另一方面，他认为沈阳这座城市正处在高速发展阶段，房价还有上升空间。调查中发现，尽管新政密集出台，但是，多数购房者不认为会导致沈阳房价下降，这是新政暂未对沈阳新房销售产生影响的主要原因。易宪容：反应有滞后性事实上，此次房产新政出台之后，北京、上海、广州、成都等地的房地产有明显的影响，北京等地均出现了成交量下降，开发商打折促销等现象。而与沈阳发展地位相似的，济南、西安等地的房地产市场也均暂未受到影响。上周五，西安某媒体以成交量不减价格未降西安楼市“冷静”应对新政为题报道当地房市在新政出台之后的情况。同一天，济南媒体也以面对楼市新政济南房市无动于衷为题报道当地的情况。昨日，
9、扬州媒体以新政密集扬城楼市仍稳健为题做了报道。从各地媒体的报道来看，这些与沈阳发展地位相似的城市房市的情况也基本相同。中国社会科学院金融研究中心博士易宪容表示，现在没有反应，并不表示始终不会有反应。易宪容认为，北京、上海、广州等一线城市房价最高、受关注的程度也最高，无论是什么事儿，这些一线城市都是冲在最前面的。所以，房产新政出台之后，这些城市也最先有所反应。而新政在沈阳、西安、济南这些城市的影响要有滞后性，要有一段传导时间。“不过，不用着急，过一段时间之后，包括沈阳在内的城市房地产市场都会有所变化的，那时候新政的影响才开始体现。 ” (2010 年 4 月 26 日 辽沈晚报)二套房新政细则未
10、出 沈阳暂不受影响一系列政策的连环出台让让众多城市措手不及，房价大跳水，楼市在降温。令人称奇的是，面对如此强硬的打压气势，沈阳楼市却依然坚挺，其火热程度让人咋舌。面对如此严控，沈阳能否真的置身事外，是新政力度不够，还是沈阳另有文章，这已成为多方关注的焦点。楼市风雨飘摇 沈阳暂不受影响4 月 26 日，根据房贷新规，在存量客户的利率调整方式到期时，中行将把首套房的贷款利率调整至基准利率的 0.85 倍。“我们还没接到总行的正式通知，是全国通盘执行，还是针对部分房价高的一线执行，尚不得而知。如果要对已办理按揭贷款的客户上调利率，涉及的群体较大，后续需处理的问题也较多。 ”中行沈阳分行相关人士透露说
11、，目前，沈阳仍处于“等通知”的状态。不仅如此，对于之前国家相继出台的新政，沈阳的执行都具有明显的缓冲期。在各大热点城市开发商捶足，购房者观望的形势下，由于二套房界定新标准细则没明确，所以沈阳现在想要搭末班车的人们前赴后继，楼市依然如火如荼的上演着“抢房大戏”。而对第三套房贷的执行标准，工行、交行、广发等多银行表示，细则仍在制定中。但是专家分析，眼前的购房热潮源自春节前积累的客户，他们普遍认为这次销售不代表市场走向。楼盘来访量减少，部分银行办贷款量锐减，沈周边中低端楼盘顾虑增加，这些都预示了二套房的未来走向。如果新政切实落地，对沈阳改善性客户的影响还是很大的。应付新政 沈阳市民有“高招”面对国家
12、出台的一系列严控，有相当一部分以改善性住房为目的的购房者被误伤。为应付新政，沈阳市民“见招拆招”，与新政玩起了“游击战”。特别是第二套住房认定标准将以房屋数量为限制，即只要手头有一套房，不管是否为贷款所买，客户再贷款买房时均被视为购买二套房。为了回避二套房调控政策，一对在长白地区购房的夫妇决定用女方的弟弟名字购房。更有甚者，售楼员为购房者支招：先离婚，买完房子再复婚。各色“解药”纷纷上市，看来，沈阳市民已经做好了博弈的准备。二线城市荣升未来房产主力2009 年下半年以来，各地市场走势明显分化，由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市，导致其房价涨幅远高于全国整体。而对比一季度市场成交面积与新增
13、批售面积，主要城市住房供不应求的状况正逐步得到缓解；相对而言，以自住需求为主的多数二、三线城市表现得更为稳定。“楼市新政”的精确打击效果渐显，一线城市房价开始分化。与一线大城市楼市成交量明显下降、打折促销增加的急转直下形势不同，二、三线城市房地产市场影响滞后，商品房成交量出现明显下降但房价维持稳定，开发商、买家及专家普遍认为房价仍然会涨。从 2005 年的第 28 位到 2009 年的第 14 位，在过去的 5 年时间里，沈阳市在中国近 300 个城市综合竞争力排名的位次上提升了 14 位，现在的沈阳已经无限接近中国城市竞争力排名的前十强。而且，沈阳的住房需求以自住型为主体，比例占到 90%，
14、投资比例占到 10%，这样的结构说明了沈阳楼市的高度抗风险性。(2010 年 4 月 28 日 新浪房产)沈阳楼市受二套房打击 房企将加大促销力度房市新政公布一周后，沈城开发商反馈的信息表明，仅 14%的项目表示受到政策影响，心态整体呈“平和”。不过，部分楼盘来访量出现减少。不少开发企业坦言，二线城市对房市政策的反应相对迟缓，新政实施将在未来一段时间对市场造成冲击，市场观望情绪可能逐渐浓厚。 对二套房已形成打击 该机构分析师崔莉倩说，部分银行在新政落实前出现集中办理贷款的现象，新政出台后，办件量锐减。由此可见，本地金融机构迅速落地房贷新政，对二次购房客户群体已形成打击。 一些开发企业表示，未来
15、项目后期开发，市场刚性需求减少，首次置业比例下降后，二套房贷政策将是他们要攻克的难关。此外，对外地人购房的限制，也让沈阳边缘地区一些中低端项目产生顾虑，因为这些项目性价比高，是外来务工以及大学毕业生置业的首选。 会加大促销力度 目前，房市新政对开发商推出新楼盘和拿地节奏尚未构成影响。81%企业表示对其项目推进正常，78%企业表示不影响其后期购置土地。但开发商会根据客户态度，在后期推出新楼盘中加大营销及促销的力度，以维持销售现状。 部分开发商同时认为，新政有望控制沈阳楼市中一些不规范的行为，打击部分不良企业，将其客户分流至规范企业的项目中去，对规范操作的企业有利。 难出现大量抛售 崔莉倩分析认为
16、，沈阳市场仍以刚性需求为主，多为首次置业，因投机和投资性购房较少，难出现二手房大量抛售增加供给的现象，新政会使市场热度一定程度降温，但难致沈阳市场出现大幅波动。 (2010 年 4 月 28 日 辽沈晚报)沈阳二手房市依然坚挺新政出台后的两个星期，北京、上海等一线城市二手房市场急刹车，抛售、降价等屡见不鲜，但沈阳二手房市场相对一线城市却平静许多，客源量、交易量没有明显减少，抛售更是看不到，在房价上涨幅度可能趋缓的状态下，可以断言，沈阳二手房市场依然坚挺。市场未现抛售潮这个 4 月，中央连出房产调控重拳：15 日国务院常务会提出贷款买二套房首付不得低于 50%；17 日国务院提出房价过高地区可暂
17、停发放第三套房贷；19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制；21 日证监会负责人明确二套房标准为认房不认贷。你方唱罢我登场，4 月 23 日，中国银行率先将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的 0.85 倍、1.1 倍和1.2 倍。一系列的政策打压终于让楼市有了退烧的迹象，4 月 19 日-25 日一周时间，北京二手房成交量环比大降 42.9%，成交均价也首现松动；上海投资客集中区域已出现显著的价格松动，某房东降价 40 万抛售二手房，结果仍旧无人问津。除一线城市之外，部分二线城市也不同程度地出现了楼市降温迹象。重庆、无锡等二手房成交均价普遍下降，房价居高的区域降
18、幅更大。有人称此次调控政策具有“秒杀”效果，但这在沈阳二手房市场却体现得不那么深刻，所谓的抛售潮离沈阳甚远。昨日，记者来到铁西新区今日阳光家园附近一家阿凡提加盟店内，在跟店主于先生的交流中，碰巧有位女士进店看房，“我年初就想买套二手房，但年后房价涨得太快，现在调控政策出台，房价或许能降点，如果遇到合适的房源，我就准备买了”，该女士告诉记者。她考察一番之后，对今日阳光社区的一套 90 平的户型很满意，但嫌要价高，待中介沟通之后再做决定。借调控政策希望能淘得一套便宜房的打算，几乎成为买方共同的心态，但事实如此吗？“购房者以为房主会适度降价，事实并不是这样，今年前三个月房价已经提上来了，再想让房主降
19、下去很难。像一线城市出现的抛售潮，沈阳压根不存在。”店主于先生说，“此次调控政策目的是打击投资投机购房，对沈阳房地产市场影响不大，偶尔有房主挂牌出售两套房源纯属个例，不具有代表性。政策前后每天店面来访量没有减少，平均都在三五组左右”，沈阳力创不动产总经理吴广明接受采访时说。房价上涨幅度将趋缓尽管沈阳二手房市场远离了抛售潮，但房价涨幅趋缓成为调控政策的一个最明显的影响。2010 年第一季度，沈阳二手房价格保持着升温的势头。根据统计局数据，沈阳的二手房价格指数 3 月份同比增幅为 5.4%，环比数字则显示，沈阳的这一数字高达 1.5%，排名全国第 9，高出全国平均水平 0.2 个百分点。而通过沈阳
20、购房者网站调查数据图可以清晰看到，今年 1 月份沈阳二手房均价4183 元/平，2 月均价为 4119 元/平，而 3 月的均价则涨到 4433 元/平。今年第一季度楼市利好，使得部分地段的某些楼盘房价上涨较快，位于大东区的万科金色家园好房源高达 8000 元/平，跟年前相比涨了近千元。有些房源挂牌出售半年多，房主几次调高价格，这都是房价上涨的铁证。不同的数据给出了同一个答案，那就是 3 月沈阳二手房价格涨势明显，这点房产中介也感同身受。“调控政策对买卖双方的心态是有影响的，其实是一个心理博弈的过程，买方盼降，卖方怕降，在一定程度上议价或许成为买方购房的一个手段，但具体能否如愿还要看卖方心态的
21、转变。年后沈阳二手房价格一直小幅上涨，特别是 3月份涨幅明显，根据我的经验，涨幅较大的区域高达 10%左右，比如大东区八王寺、皇姑北行、浑南等热点板块涨幅较大。随着调控效应的逐步显现，二手房价格涨幅趋缓将成为现实”，吴广明分析认为。新政出台才十几天，足以让房价收敛了许多，正因为调控下心态的博弈输赢难辨，既然涨上来的价格很难主动下降，那么二手房价格涨幅趋缓将成为调控的一个成果。百平以上大户型滞销优质房源短缺一直都是沈阳二手房市场的一大难题。购房者十分看重二手房的品质，刚购买一套新房的李先生告诉记者：“我买二手房房龄不能超过 10 年，年头太久的房子存在严重的质量问题，比如漏水、脱皮、老化等，没遇到中意
