1、论文编号：自学考试本科毕业论文（设计）房地产项目开发成本的有效控制与研究专业名称： 建筑工程 姓 名： 李战荣 考点名称： 准考证号： 210013215437 联系电话： 15829102328 年 月贵州大学自学考试本科毕业论文（设计）诚信责任书本人郑重声明：本人所呈交的毕业论文（设计） ，是独立进行研究所完成。毕业论文（设计）中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。特此声明。贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第 I 页目 录摘要 .IIIABSTRACT .IV1 引言 .11.1 本课题的研究目的与意义 .11.2 本课题研究的理论回顾 .11.3 本课
2、题的研究方法 .11.4 本课题的研究结构安排 .12 临沂市房地产市场发展现状 .32.1 兰山城区 .32.2 北城新区 .32.3 河东区 .32.4 经济开发区 .32.5 罗庄区 .43 房地产价格成本构成和分析 .53.1 临沂市房地产市场宏观发展趋势 .53.2 土地供应用途分析 .53.3 房地产成本构成种类分析 .63.3.1 土地费用 .73.3.2 建安费用 .73.3.3 销售费用 .73.3.4 间接费用 .73.3.5 不可预见费 .73.3.6 其它费用 .73.4 数据分析 .83.5 房地产开发成本现状 .84 房地产开发成本控制建议 .94.1 土地费用成本
3、控制 .9贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第 II 页4.2 建安费用成本控制 .94.3 销售费用成本控制 .104.4 间接费用、管理费成本控制 .104.5 不可预见费、其它费用成本控制 .105 结论 .12参考文献 .13致谢 .14贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第 III 页房地产项目开发成本的有效控制与研究摘要随着市场经济的发展，房地产项目逐渐成为我国经济的支柱产业。房地产成本关系着商品房终端销售价格，影响了购房者的利益，同时也影响着开发商的收益。而从地方政府角度看，对于房地产成本的掌握和控制，有助从宏观角度分析区域房地产市场发展趋势，并为后续的决策提供必要的依据和
4、参考。所以说，研究房地产项目的开发成本，分析如何控制开发成本，对于开发商，购买方和政府来说都有重要的意义。本篇论文立足山东省临沂市近年来房地产市场发展和房价变化情况，开展调查研究，从成本构成分析入手，抽样选取了临沂市行政区内兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区等区域房价及成本构成情况的变化，在掌握大量详实的一手材料基础上，运用科学的分析方法，对相关数据进行分析，研究如何有效控制房地产项目开发成本，并提出了一些成本控制的建议，最后得出结论。关键词：房地产，开发成本，成本控制贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第 IV 页ABSTRACTWith the development
5、of the market economy, the real estate project has gradually become the pillar industry of our countrys economy. Real estate cost relationship with the terminal sale price, affect the interests of buyers, but also affects the developers. And from the perspective of the local government for mastering
6、 and controlling real estate costs, help from the macroscopic Angle analysis of the regional real estate market development trend, and provide necessary basis for subsequent decision-making and reference. So, the research of real estate project development cost, analysis how to control the cost of d
7、evelopment, for developers, the purchasers and the government has important significance. Of linyi in shandong province in this paper based on the real estate market development and changes in house prices in recent years, to carry out the investigation and study, from the cost analysis, sampling to
8、 select the country-specific ones within the administrative area, linyi beicheng district, hedong district, Luo Zhuang area, high-tech zone, economic development zone and other regional house prices and the cost of change, on the basis of mastering the skill of a large number of detailed materials,
9、using scientific analysis method, to analyze the related data, studies how to effectively control the real estate project development costs, and put forward some advice on cost control, and finally draw the conclusion.Key Words: Real Estate, Development Costs, Cost Control贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第 1 页1 引
10、言1.1 本课题的研究目的与意义随着市场经济的发展，房地产项目逐渐成为我国经济的支柱产业。房地产成本关系着商品房终端销售价格，影响了购房者的利益，同时也影响着开发商的收益。而从地方政府角度看，对于房地产成本的掌握和控制，有助从宏观角度分析区域房地产市场发展趋势，并为后续的决策提供必要的依据和参考。所以说，研究房地产项目的开发成本，分析如何控制开发成本，对于开发商，购买方和政府来说都有重要的意义。1.2 本课题研究的理论回顾本篇调研报告立足山东省临沂市近年来房地产市场发展和房价变化情况，开展调查研究，从成本构成分析入手，抽样选取了临沂市行政区内兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区
11、等区域房价及成本构成情况的变化，在掌握大量详实的一手材料基础上，运用科学的分析方法，对相关数据进行分析，研究如何有效控制房地产项目开发成本，并提出了一些成本控制的建议，最后得出结论。1.3 本课题的研究方法1、主要通过网络，图书馆的相关书籍，杂志，以及相关调研报告等等，收集资料和数据。对要研究的问题进行全面调查、分析。2、进行实地调研，通过座谈会、专家访谈、调查问卷等方式掌握一手材料。并将资料整理归纳总结，更好的为课题提供佐证。3、利用所学的专业知识来联系实际进行分析研究。4、参考相关文献，归纳其他专家、学者的观点与思想，结合获取的资料数据信息，深入研究，提出自己的见解。1.4 本课题的研究结
12、构安排1、引言。2、分析临沂地产市场现状。3、分析临沂房地产开发成本构成。4、分析如何控制房地产开发成本。5、结论。贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第 2 页6、参考文献。7、致谢贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第 3 页2 临沂市房地产市场发展现状临沂市位于山东省东南部，总面积 17184 平方公里，人口 1100 余万人，是山东省面积最大的行政区域，城区面积 53 平方米，规模较小。近年来，随着临沂市经济社会发展和城市化进程的不断加快，临沂市房地产市场风生水起，每年开工面积、新建住房数量和房价都呈现出持续上涨的态势。2.1 兰山城区随着旧城改造的持续推进，今年开始出现大量的市场
13、供应，由于 2013 年区域房价的快速上涨带来了对未来上涨空间的透支，其次由于去年地价的快速上涨提高了开发成本，价格的高筑造成区域成交量走低，库存压力高企。随着旧城改造的持续推进，兰山城区供应量将猛增造成竞争加剧，而开发成本的提高将推高房价，房价的升高将促使部分刚需客群外溢到其他区域，同时棚改项目的入市将带来的量和价的冲击，因此未来一段时间内兰山城区不得不面对区域内外双重竞争压力。2.2 北城新区2012 年开始进入快速开发阶段，供应量一直保持高位，市场竞争压力较大，刚需产品价格保持平稳，上涨幅度有限，价格相对合理，在政务新区教育配套强势拉动力的作用之下，市场需求不断涌入，库存压力最小。伴随北
14、城新区二期的开发未来较长一段时间区域内竞争压力不减，北城新区虽通过完善生活配套、教育配套拉动房地产的开发，但缺乏产业支撑，也将成为影响北城新区房地产长期开发的隐患因素。2.3 河东区一直以来因价格洼地受到刚需的青睐，但近两年在区域内有效供应不足、市场大环境较好的情况下价格涨幅较大，造成价格优势被明显削弱。而区域缺乏强有力的产业拉动和完善的配套优势，同时开发商意识不强、实力有限尚未改善区域竞争短板。在市场择优选择机制下，刚性需求避免进入，改善需求加速逃离，逐渐被市场所抛弃。而区域前期大量的土地出让造成现阶段供应量猛增，库存压力持续增加，叠加市场需求的萎缩，若不弥补区域短板，市场前景令人堪忧。2.
15、4 经济开发区作为城市新区，空间结构和功能定位合理，但毕竟是新区尚不完善，区域产业产贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第 4 页能尚低，区域人群收入水平偏低，购买力不足，无法支撑区域房价快速上涨，而 2013年区域内成交多宗中低价位、中小套型普通商品住房用地，在区域房价上涨乏力之下更是雪上加霜。2010 年人口普查数据显示经济开发区常住人口 15.16 万人，而区域房地产开发面积处于快速上升的阶段，人口不密度偏低的情况下，区域内竞争压力倍增，未来较长的一段时间内经济开发区疲软的现状将难以改变。2.5 罗庄区生产总值远高于河东区和经开区，且第二产业占比最大，拥有强有力的产业支撑，对周边县城吸附力强，区域配套相对完善，房价处于城市较低水平，区域刚需置业外溢较少，区域市场供需稳定，但由于缺乏强势配套资源，造成改善需求外溢比例上升，同时 2013 年罗庄区房价经历了快速的上涨，而刚性需求决定价格敏感度较高，短时间内罗庄区房价上涨乏力。
