1、商业项目招商要点分享 第一部分：铺与商场 第二部分：商业家眼中的硬件指标是什么 第三部分：主要商业业态选址要求 一、铺与商场 商业地产最基础的组成 铺 “铺” ，是一个商业项目最基本的承载单位，想招商，就必须对所有的铺面烂熟于胸，知道哪种铺面适合做哪种业态。在这个基础上，才能对号入座，达到良好的招商成果。 街铺 内铺 摊位 商业地产最基础的组成 铺的结构分析 展示区 售卖区 形象墙 仓储区 开间进深大于 2 开间进深小于 2大于 1.5 开间进深小于1.5大于 0.5 开间进深小于 0.5 商业地产最基础的组成 铺的结构分析 铺面结构良好，侧面可看到背景墙 铺面结构不良，侧面很难观看到铺面内部
2、情况。 商业地产最基础的组成 铺的类型 商业地产最基础的组成 商场 四面临街商业 三面临街商业 两面临街商业 也称角地 单面临街商业 也称旗地 二、 商家眼中的硬件指标 商家眼中的硬件指标 层高 典型的层高不足，人头顶距离风口仅 1米，未来经营将严重受到影响。 层高理想，喷淋口距离地面较高，未来即使增加吊顶后依然感觉很空旷与舒服。 商业地产最重要的制约因素就是层高与柱距，其中层高是否适合，将直接决定了项目未来可能进驻的业态、商家品类、品牌等。 合理的层高能够给人带来舒适感，在购物的时候没有被压迫的想法，可促进客户的购买欲望，反之则会引起客户购买的反感，减少客户的停留时间，影响商业发展。 一般认
3、为，层高吊顶后不小于 3.5米为适合多数商业业态需求的基本条件。 商家眼中的硬件指标 柱距 大跨度的柱距能够满足多数商家需求。 狭窄的柱网、过多的剪力墙是任何商家都深恶痛绝的。 近年来随着商业地产的发展，孕育了越来越多的品牌商家，单店规模也越来越大，商加们对柱距的要求逐渐增大，传统百货的小柱距、多柱网的布局逐步被大柱距的柱网或钢构所取代。 好的柱网能够方便后期商业动线规划与商铺划分，有利于培育商业氛围与增加商业消费愉悦感。 柱距设置需要与其他业态兼容，如地下停车要求，决定了柱距采用 5.4-6米或 8.4-9米的柱网比较理想。本案这样的社区商业，还需考虑住宅的开间进深水平。 商家眼中的硬件指标
4、 配电 商家对配电的要求不一，但是配电容量的多少却直接决定了一些对配电量要求较高的商家进入门槛。 商业经营的照明、装饰用电，设备用电，商业配套机械用电均是耗电大户。服装销售等仅对照明要求较高的业态，配电需求就小的多。餐饮、冰激凌、电玩城等有大型设备的商业业态对配电要求较高。 三相五线电是供电标配。强弱电需分开考虑。同时应提升前期招商的准确度以合理配置变电箱功率，并且在建筑设计时尽量优化电路布局，以减少电损。 良好的灯光照明能够提升客户的消费热情，增加客户的逗留时间。 不良的灯光照明则会影响客户的消费热情。试想阴暗的灯光环境下，连货物都看不清又怎么能让人放心购买呢？ 商业照明分商品展示照明和装饰
5、照明两类。照明以照度为衡量，单位为 LUX，即一“流明”的光线均匀的照在一平米的面积内的光照强度。 商家眼中的硬件指标 上下水 商业上下水与住宅上下水有明显区隔，不同商业业态对上下水需求不同，餐饮等对上下水要求较高的业态，如条件不能满足，则未来交付商家使用时需要进行较多工程改造。 上水和下水是两种概念，上水即进水，给水，下水即出水、排水。 水的管径和水压是商家关注的两个焦点，过高的水压不利于商业使用，同时对设备的损耗率将增加，减少设备寿命。 上水的主管径通常在 DN100左右。 下水管径一般是上水管径的 5倍左右为宜。 上水管道与下水管道。 商家眼中的硬件指标 载荷 楼板载荷指一楼板内能够承受
6、的载重量。载荷的决定在柱的垂直方向应力设计标准。涉及到柱的截面面积、混凝土强度、配筋比例等多个指标。 不同业态的楼板载荷标准不同，超市的生鲜区、餐饮的后厨区、各种业态的仓库等区域都是对载荷要求较为严格的区域。 载荷属于硬指标，如前期设计失误，楼宇建设完毕，则不具备后期修改的可能性。 楼板载荷因业态制宜，对于大型零售、娱乐业态，应提前进行沟通，在设计阶段就争取解决。 楼板载荷与梁柱及自身的壳体厚度、用材均有关系。大于 300KG或 350KG的楼板载荷基本可满足多数商家要求。 商家眼中的硬件指标 天然气 天然气是餐饮类商家的必须品，天然气的引进对商场的消防要求提升了一个档次，在布置管线、隔热等方
7、面要求较高。 餐饮商家对天然气要求极高，没有天然气的商业，仅能引入休闲餐饮等不需明火的餐饮类业态，局限性较大。 MALL中的天然气管道通常为环绕主体建筑布置，由于天然气主管道必须外漏，因此 MALL的餐饮商家多数将后厨区外置，同时也要求招商时应力求准确，以尽早明确需要天然气的商家及相关的流量、管径、位置等标准。 天然气管道引入需按市政标准执行。 天然气管道引入商业的难度较大，所以多见商场餐饮环绕平层的四周布置。 由于天然气管线的复杂性，在设置天然气管道时应尽量多与工程部沟通，以得到最佳的管线排布方案。天然气从申请到最终安装完毕一般需要半年左右时间，是相当复杂的过程。 商家眼中的硬件指标 新风系
8、统 大型商业项目与住宅不同，其人流量较为密集，同时出于商业环境的营造等原因，通常都是集中式封闭建筑，对于新风的要求较高。 餐饮等油烟较大的液态对于新风的需求量更高，风口的密度也需更大。 新风分为进风和出风两个组成部分，通常进风量要大于出风量，以便在室内形成微负压。 新风的单位为 l/s 中央空调是大型集中商业的标准配置。 新风系统造价低廉，已经成为所有商业项目的必备选择。加装了热循环系统的新风系统，可以有效回收热能，降低能耗。 商家眼中的硬件指标 中央空调 中央空调是商业氛围的保持着与捍卫者。 餐饮类商家由于放热较高，夏季对中央空调的需求量较高。 中央空调的结构较为复杂，运营及后期维护成本高，
9、其冷却塔、管线、风机等均是后期运营维护的难点。 中央空调的使用会在很大程度上降低商业层高净高，所以多数社区商业因建筑的集中度低，业态相对分散，利润率较低等因素下，对中央空调的配给较少。 中央空调是大型集中商业的标准配置。 中央空调可部分替代新风系统的功能，但二者在新风输送方面相差甚远。 中央空调风口每小时的新风量一般在 6m左右，而新风系统则可超过 30m。因此在招商时需格外注意。 商家眼中的硬件指标 隔油池、化油池、化粪池 隔油池、化油池与化粪池是基本所有餐饮类型的商家的标配，其中隔油池一般为大型餐饮独用或几个小型餐饮公用，化油池、化粪池则多采用项目统一配置。 一般餐饮对隔油池面积要求不大，
10、预留 1-1.5即可。 隔油池是餐饮商家的重中之重，一定要提前有准备，在餐饮商家问起来时，要详细给予解答。同时需要餐饮商家提供明确的后厨区位置方可安装。 油料由于具有凝固的性质，同时鉴于排污要求，不能直接排入污水管线，需要增加隔油池将其隔离处理。 化油池与化粪池是由项目统一建设，以避免直接将油污或有带有瓦斯气体直接排入排污管网 商家眼中的硬件指标 烟道 烟道是餐饮类商业排烟的基本工程需求。 目前多数社区底商不允许作为餐饮用途，直接原因就是热量及烟雾会对上方的住宅塔楼产生影响。 设置烟道的目的就是为了排除油烟与热量，大型商业项目烟道多依附于柱网提前进行设计，以耐火砖铺设。而内部的辅助烟道一般以铁
11、皮为蒙皮制作，但同时也应增加隔热材料。 烟道布置决定了餐饮后厨操作间的位置，而后厨位置又直接决定餐饮商家店内的平面布局。 烟道截面和抽风机是排烟的重要保障。大型餐饮商家对烟道的截面有详细要求 商家眼中的硬件指标 消防及其他 消防、包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等； 其他：安装隔音、减震设备，环保经营 ,采暖设计方案应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等，通过技术经济比较确定，餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。 防火分区的面积通常在 200-3000不等。 优秀的商业内部包装方案会将防火卷帘做的天衣无缝，即不影响防火需要，又让人感觉不到防火分区的存在。 防火
12、分区是商家的重点关注对象，多数商家愿意自己的铺面位于一个防火分区内，容易进行内部排列与设计。 三、 主要商业业态选址要求 1、经营楼层选择（层）： 1 3； 2、结构层高要求（ m）：大厅吊顶净高度不小于 3.2米，吊顶内设备包括空调、消防排烟、电缆、桥架等 , 大豪华包间吊顶净高度不小于 3.6米，小包房吊顶净高不小于 3米； 3、楼板承重（ Kg/ ）：厨房区地面承载力应不小于 450Kg/m2，其他区域地面承载力应不小于250Kg/m2； 4、空调：提供空调 (其制冷量厨房应不小于 450卡 /M /小时，用餐区应不小于 350卡 /M /小时。餐厅温度冬天应不低于 15度，夏天不高于
13、25度，春秋季应在 20-25度之间 )及 200KW的用电量 /三相五线电缆； 5、新风量：排风量 800 l/s， 新风量约为 2500l/s，在餐厅范围内形成微负压，使室内污浊空气通过排风口及竖井烟道排出； 6、步梯：双层楼梯中，主梯宽度为 3米，两侧楼梯宽度 1.5米为佳（消费者使用的电梯、楼梯和通道要与员工专用部分分开）； 7、燃气管道：提供接口； 8、供电：三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全； 主要商业业态选址要求 餐饮 某大型餐饮硬件标准： 主要商业业态选址要求 餐饮 8、供水：管径 50mm、水压 2.5-4.0kgf/C ； 9、电讯：两条电话线路、有线电视； 10：洗
14、手间：消费者洗手间与员工专用洗手间分开，包间内可设有套内洗手间，并预留上下水管线； 11、排污：下水管道最好是明沟与暗沟相结合，尽量减少直角，污、废水排水管径为 150mm，上水管道直径为 50mm，下水管道直径是上水管道的 5倍；餐厅内要有合理的排污构造设施，餐厅内设置专门处理厨房污水、污物的制冷机，将油腻的污物凝固处理，符合排放标准后将其进行排放； 12、隔油池：不小于 80cm*150cm； 13、排烟散热： 1 的排油烟专用管井，排烟量 1600l/s； 14、消防、包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等； 14、其他：安装隔音、减震设备，环保经营 ,采暖、通风和空气调节及制冷设计方案
15、应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等，通过技术经济比较确定，餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。 15、配电：三相五线电，预留电容量大于 300千瓦 主要商业业态选址要求 餐饮 快餐品牌德克士硬件标准： 电力供应：甲方应提供三相五线（双回路或备用电源）， 380/220V、 50HZ、 150KW电量 ,由业主配电房之配电柜经电缆送至德克士配电箱。 供水：须接 40水管，水表独立。 由业主提供约 0。 6*0。 4M2之烟管通至外墙面至楼顶，此排烟管为德克士专用。楼顶安排约6M2用于安放离心风机。 空调：提供一约 30M2空间（大楼屋顶或外墙面）用于安放德克士空
16、调室外机（若在屋顶需预留 0.6*0.6M2的管道井）。 厨房区排水管：提供适当之管道位置及施工空间，主管道不小于 150MM。 隔油池：甲方需提供一个约 0.5*0.7*0.8M之空间作为德克士设置隔油池所用 ,隔油池出水接入污水系统（必要时需由环保设计施工） . 卫生间：德克士在其租赁范围自设卫生间， 100排污管接入大楼排污系统。 消防设施：德克士餐厅的消防烟感、喷淋系统应并入大楼消防系统。 招牌：甲方应提供德克士餐厅营运所需的招牌位置。 在二楼与底下层的餐厅需有独立、明显的入口。 主要商业业态选址要求 餐饮 需求面积（） ： 300-500 经营楼层选择（层）：一层或者一层加二层 单层
17、面积（）： 200-500 结构层高要求（ m）：到梁底高度不低于 3米 柱间要求（ m）： 4米以上 供电：电力 150K(含空调 ),电力 100KW(不含空调用电 ) 步梯（部）： 1-2 燃气管道：管道煤气，最小 34立方 卫生间：一般要求有独立卫生间配备 隔油池：有中央隔油池 排污：排油井、隔油池及排油烟井道等设施 某中式快餐硬件标准： 主要商业业态选址要求 餐饮 西餐 -星期五餐厅硬件标准： 600700平方米的店面面积（ 1， 2层）层高 3.5米以上， 100平方米的辅助面积（地下） 200KW供电容量，冷、热、燃气供应充足； 全天空调、暖厨房排风通道，垃圾处理通道； 独立出入
18、前、后通道， 1550个停车位； 可树立店标、广告牌、门头标牌； 建筑主体外立面装饰、红白色雨蓬； 事项 条件要求 事项 条件要求 项目完工时间 与开店计划匹配 物业费 免收或视服务而定 外立面雨蓬设置 外立面允许改造、装修、安装红白色雨蓬 空调、供暖费 按市政规定收费，供应稳定、充足 面积、位置 餐厅 1、 2层楼面，建筑面积： 600 冷、热水费 按市政规定收费，供应稳定、充足 合同年限 1020年租期 排污费 按市政规定收费 租金条款 租金长期不变 *美元 /每平米天 电、气费 按市政规定收费，供应稳定、充足 冷热上水、下水 具备 方便 输变电设施 符合需求、齐备 独立进出通道 方便（全天） 排烟通道设施 安全、有效、齐备 进出货通道 方便（全天） 停车场 2040车位（供动态使用） 垃圾、泔水 存放、清运方便 客用卫生间 齐备、方便 主要商业业态选址要求 超市 华润万家选址技术要求： 主要商业业态选址要求 大型卖场 某大型卖场建筑技术要求： 主要商业业态选址要求 大型卖场 某大型卖场建筑技术要求： 主要商业业态选址要求 百货 乐天百货建筑技术要求：
