1、,淮 安 市 区 房 地 产 市 场 运 营 概 况,城市宏观,城市经济,淮安VS江苏13城：淮安宏观经济指标在省内偏后，在其余未进入地级市中相对靠前，在苏北区域城市规模大，城区人口基数大,已进入城市,未进入城市,城市经济,17年淮安GDP3387.43亿，全省排名11位，人口规模适中，属于典型的人口输出型城市；横向与盐城相比，经济与人口远低于盐城，但淮安城区规模与城区人口远大于盐城,城市经济,淮安VS江苏13城：淮安宏观经济指标在省内偏后，在其余未进入地级市中相对靠前，在苏北区域城市规模大，城区人口基数大,已进入城市,未进入城市,城市人口,淮安市区人口主要流向清河区和清浦区（即目前的清江浦区
2、，也是老城区，生态新城也涵盖其中），随着生态新城发展逐渐成熟，人口流动开始逐渐向生态新城转移。,城市产业,清江浦区：原清浦区和清河区合并而来，是江苏省淮安市下辖区，是淮安市政治、交通、经济、文化中心和对外交流的重要窗口；以服务也为主导。 淮阴区：以工业发展为主，是连接苏北地区的重要门户，中心城区向南发展致该区域发展有所放缓 开发区：国家级经济开发区，是目前房地产和工业发展最集中的区域，也是产业人口聚集的重要区域 楚州区：全国八大菜系之一淮扬菜发源地之一；具有浓厚的历史文化氛围，是淮安旅游产业发展重点区域，地理位置上脱离了中心城区，相对独立，近年来逐渐向北与其他四区接轨 生态新城区：生态新城功能
3、定位是苏北重要中心城市的主体功能区、特色城市化的展示区、生态低碳示范区，规划起点高，是连接老城与楚州的重要纽带；是淮安城市发展的核心；,淮安产业分布较为分散，整体看产业以三产为主（淮安城市定位以旅游产业为主），工业基础相对薄弱，高新产业相对缺乏，产业结构相对松散，不集中。,城市规划,里运河文化长廊,根据“东扩南连、三城融合、五区联动”的规划，淮安城市发展方向形成了东扩，南连的总体发展格局；,淮安城市主体向南发展，以生态新城为核心纽带链接老城与古城，实现“三淮一体”共同发展的愿景；生态新城是目前政府重点打造的核心区域。,城市交通,淮海路,水渡口大道,深圳路,黄河路,城市东西主干道线,城市南北主干
4、道线,城市外围高速公路,城市内环高架,城市“米”字型高铁,淮安城市交通通达性强，陆路，水路，航空等交通设施完备；高铁，内环高架都在建设中，未来将大大提升出行的便捷性。,住宅市场,板块划分,土地市场,注：此处的住宅用地统计口径为含住宅性质的用地地块（里面未完全排除商业，办公等其他业态）,合计差值：2239.8万方,淮安住宅用地成交主要集中在11年之前，11年后土地供应开始减少，为响应国家去库存，15年淮安市政府提出3年内不再供应住宅用地，随着16-17年去库存成效显著，17年开始有节奏地供应土地，随之而来的也是住宅用地成交价格不断攀升。,调控政策,限购：“非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，
5、应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售住房；暂停向拥有2套及以上的本市户籍居民家庭出售住房； 限价：2017年1月25起，房地产开发企业在申报商品住房预售许可前，到所在地价格主管部门进行销售价格备案。首次销售的项目参照周边同类型、同品质楼盘。非首次销售的项目，备案均价不得高于上次均价。实行价格备案前已取得预售许可的，成交均价原则上不得高于2017年1月份的成交均价。 限签：限制签约，日签不得超5套。 限贷：目前淮安商贷首套房利率在基准的基础上，普遍上浮10%-15%；二套房上浮20
6、%；三套房停贷。公积金：（一）贷款额度不得超过申请贷款时住房公积金账户月均余额的15倍；（二）贷款额度不得超过购买自住住房应付房价款的70%，不得超过建修自住住房造价的60%；（三）贷款额度不得超过市住房公积金管理委员会规定的最高额度。借款人及其配偶均缴存住房公积金的，贷款最高额度为60万元；借款人及其配偶仅有一方（含单身或未婚）缴存住房公积金的，贷款最高额度为30万元。,淮安目前有“限购，限价，限签，限贷”等房地产调控政策，是目前苏北，甚至是江苏长江以北房地产调整政策最严厉的城市。,淮安棚改,1.2016年淮安全市共有1.6万户居民通过棚户区改造，18个棚户区项目，全部完成。实施18个棚户区
7、（危旧房改造）项目，其中清河3个，清浦、淮安、淮阴、洪泽、金湖各2个，涟水、盱眙、开发区、生态新城、盐化工各1个。2.2017年淮安全市完成棚户区改造12130户，完成率103.68%，超序时。其中：淮安区、涟水县、盱眙县已完成全年目标任务;清江浦区完成2331户，完成率58.28%;淮阴区完成597户，完成率59.70%;洪泽区完成1521户，完成率95.06%;金湖县完成655户，完成率81.88%。3.2018年，淮安将实施棚户区(危旧房)改造9000户，改善27000人居住条件。具体实施项目的前期调查和可行性论证正在进行当中。就市民关注的安置房源问题，我市将超前谋划今年及以后年度定销房
8、建设总量和用地需求，尽可能选择净地，减少建设周期和过渡期限。,淮安自2016年启动棚改以来，棚改力规模大，执行快，是促进淮安房地产发展的中坚力量；前期以货币化安置为主，后期调整为住房安置与货币安置相结合。,历年住宅量价,随着淮安市场库存逐渐见底，供应不足，在此双重作用下，淮安市区成交量价不断攀升，市场房源公布应求。,注：16-17年淮安市区成交量均突破600万方，是苏北，甚至是江苏长江以北成交量最大的城市，这两年库存去化成果显著，存量开始见底，外加供应不足，限价导致一二手房价格倒挂，市场成交依旧火爆。,年度分区成交,淮安主力成交的区域集中在清江浦区，随着市场可售房源逐渐趋紧，各区均出现供不应求
9、的现象，各区市场表现均很好。,存量情况概述,注：上述为2017年1月25日淮安限价文件中的表述内容。,注：此处的住宅用地统计口径为含住宅性质的用地地块（里面未完全排除商业，办公等其他业态）,合计差值：2239.8万方,结合淮安近些年成交的住宅用地以及住宅成交情况，同时结合政府发布的文件，目前淮安总存量（现有存量+待结转量）约为1200万方，去化周期不足2年。,18年1-5月成交,由于淮安实行限签，签约数据相对失真，18年1-5月共签约287.9万方，存在集中签约的现象。,生态新城成交,生态新城是目前政府重点发展的区域，且区域内在售项目紧有8个，但成交量价均表现不凡，将是未来知名房企重点角逐的区
10、域。,成交TOP10,2017年成交TOP20排名,2018年成交TOP10排名,入驻知名房企,住宅市场小结,政策概况：淮安目前房产调控较为严厉，有“限购，限价，限签，限贷”，即使在如此高压的房产调控下，淮安成交在整个苏北城市中量最多，价由于淮安有限价，价格暂处于洼地。同时，也是因为限价，一二手房价格倒挂，外加市场存量见底，供需失衡，导致市场依旧火爆。 供需表现：淮安市场自16年始，供需一直处于失衡状态，供需比仅为0.6，市区住宅年去化面积均超600万方，市场去库存明显，存量见底，供应不足，需求难以满足。 量价表现：淮安市区自16年始，成交量均超600万方，各区域均出现供不应求现象；但价格受限
11、价因素的影响，价格仍处于洼地，目前最好板块最高限价也仅为11000元/，其他区域价格6000-9500元/不等。 存量情况：目前淮安住宅现有存量已见底，待结转量虽然较高，但整体可控，市场总存量也仅为1200万方左右，去化周期不足两年，且政府供地有节奏，供地较少，市场较为健康。 竞争环境：目前已经在淮安落地的标杆企业仅有绿地（项目已结束），恒大（项目即将结束），融创，中南，金辉，融侨等企业，其他大型房企一直想在进驻淮安，但由于淮安一手地推地少且竞争激烈，市场房企好的二手地基本被挖掘完，故迟迟未能实现落地。 土地机会：淮安受限价因素影响，土拍价格远低于周边城市，由于淮安一手地推地少且竞争激烈，市场房企好的二手地基本被挖掘完，目前仅有水利地产，国联等国营企业手中有较多优质二手土地，且早期那地便宜，盈利空间大。目前融创正积极与这些国企接洽，寻求合作机会。,
