1、第二章,资产评估的基本方法,一、市场法,市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接对比或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法。 （一） 市场法的基本前提 1） 要有活跃的公开市场。 2） 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 注： 可比性：第一，参照物与评估对象在功能上具有可比性；第二，参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性；第三，参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内。,（二） 市场法的基本程序,第一，选择参照物：具有可比性，三个以上。 第二，选择比较因素：资产功能；资产的实体特征（外观、结构、役龄）和质量（工艺水平）；市场条件（交易批量、
2、交易动机、交易时间）；房地产的地理位置，机器设备的制造厂家等。 第三， 指标对比，量化差异 第四，调整量化的对比指标差异，得出评估值。 第五，综合分析 ：平均,具体评估方法：直接比较法和间接比较法。 1. 直接比较法（参照物与评估对象基本相同）(1) 现行市价法：评估对象本身具有现行市价或与评估对象基本相同的参照物具有现行市价。 (2) 市价折扣法（交易条件差异，如快速变现）： 资产评估价值=参照物成交价（1-价格折扣率）,（三）市场法的具体评估方法,(3) 功能价值类比法（功能差异）： a 生产能力比例法： 资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力） b 规模经济效益指数
3、法： 资产评估价值=参照物成交价格 （评估对象生产能力参照物生产能力）功能价值指数,(4) 价格指数法（时间间隔） 资产评估价值=参照物成交价格价格调整系数 价格调整系数：物价指数的不同表示方法。(5) 成新率价格调整法（新旧程度差异） 资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率） 注：成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资产尚可使用年限） qsz,2. 类比调整法（参照物与评估对象类似）： （1）市场售价类比法： 资产评估价值=参照物售价 功能差异修正系数 时间差异修正系数,（2）成本市价法： 资产评估价值=评估对象现行合理成本 （参照物成交价格参照物现行合理成本） （
4、3）价值比率法： 资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标参照物（企业）价值比率,二、收益法,基本原理主要参数：收益额，折现率和收益期限 收益额：净现金流量（如现金股利，债券本息等）。替代变量：净利润。,折现率,折现率：当前现金与未来现金的换算比率。 当前价值 一年后价值 （现值） （将来值）1 1（1+10%）= 1.1 1/(1+10%) 1 资本化率：未来永续性收益折算成现值的折现率。 折现率=无风险报酬率+风险报酬率,资本资产定价模型（CAPM:capital asset pricing model):Rm ：市场期望报酬率 Rf ：无风险报酬率 i ：企业风险系数,应用 1. (常
5、数），收益期限无限, 则2. (常数）， 收益期限有限（n年），则,3. 有限期（n年）后收益不变（为A），则 4. 收益按固定比率（s）增长，则,5. 收益在有限期间（n年）内存在且按固定比率（）增长，则6. 已知若干年后（n年）的资产价格（Pn），则,例,某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%.确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值 。,（1）永续经营条件下的评估过程： 确定未来5年收益额的现值。 =120.9091+150.8265+130.7513+110
6、.6830+140.6209 =49.2442（万元） 计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。,将第六年以后的收益进行本金化处理，即（14/10%）=140（万元） 最后，确定该资产评估值： 49.2442+1400.6209=136.17（万元） （2）50年的收益价值评估过程： 评估值=49.2442+=49.2442+85.7351 =134.98（万元）,三、成本法,1. 基本原理 持续使用假设：V=C 资产评估价值=资产的重置成本-资产的实体性贬值-资产的功能性贬值-资产的经济性贬值,重置成本：现行再取得成本 （1）复原重置成本：以相同的材料和技术重置 （2）更新重置成本：以新型材
7、料和新型技术重置 更新重置成本=复原重置成本-功能性贬值 实体性贬值：资产物理性能的损耗或下降引起的资产价值损失 功能性贬值：由于技术进步而引起制造成本降低、生产效率提高、消耗下降使资产功能相对落后而造成的资产价值损失 经济性贬值：由于外部条件变化而导致强制淘汰、耗费提高、开工不足而造成的资产价值损失,2. 重置成本的估算方法： （1）重置核算法： 重置成本=重新取得资产所需费用之和 重置成本包括开发者的合理收益。 （2）价格指数法（仅适用于复原重置成本）： 重置成本=资产的账面原值（1+价格变动指数） （1+价格变动指数）,(3)功能价值类比法： 生产能力比例法 被评估资产重置成本=参照物重
8、置成本 （被评估资产年产量/参照物年产量） 规模经济效益指数法： 被资产重置成本=参照物重置成本 （被评估资产的产量参照物的产量）规模效益指数规模效益指数（美国） ：0.4-1.2,3.实体性贬值的测算方法： （1）观察法： 资产实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率） 成新率：由工程技术人员确定。 （2）实用年限法： 资产实体性贬值=（重置成本-预计残值）资产实体性贬值率,资产实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率=（截止到评估日资产累计实际利用时间/截止到评估日资产累计法定利用时间,（3）修复
9、费用法： 资产实体性贬值=将资产修复到全新状态的修复费用 4. 资产的功能性贬值的测算方法： 第一步：与功能相同但性能更先进的新资产相比，分析超额运营成本因素； 第二步：计算净超额营运成本： 净超额营运成本=超营运成本（1-所得税率）,第三步：估计被评估资产的剩余使用寿命 第五步：计算剩余使用寿命内净超额营运成本的折现值，即为资产的功能性贬值。 例P73 超额投资成本法： 功能性贬值复原重置成本更新重置成本,4.资产的经济性贬值的估算 （1）间接计算法： 经济性贬值额=被评估对象重置成本经济性贬值率 经济性贬值率 =1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）功能价值指数 功能价值指
10、数：0.6-0.7 (2)直接计算法： 经济性贬值额=资产年收益损失额（1-所得税率）年金现值系数,四、批量法,1. 多元回归分析 2.人工神经网络 3. 时间趋势分析 例：房地产：地皮大小，居住面积，设计，建筑质量，建造年代，出售房屋的月份等。,五、评估方法的选择,三种选择： 1.市场法、收益法和成本法的选择 2.具体评估技术的选择 3.经济技术参数的选择,五、评估方法的选择,1. 当资产评估的价值类型为资产的市场价值时，选择的顺序依次为：市场法，收益法和成本法； 2. 无市场参照物，无经营记录时，可采用成本法； 3. 如果三种基本方法都适用，可进行比较分析。 思考：不同评估方法的结果是否一
11、致？,思考题,一对准新婚夫妇,看中一套120平方米,总价为60万的三居室,面对一边是房价呼呼上窜,一边是银行的加息声不绝于耳,楼市调控的频频出拳,让一对新人陷入了买房还是租房更为划算恶的困惑中.于是两人在某天来请教作为房产专业人士的您,两人将自己的财务状况详细告知: 1.两人现有20.4万现金. 2.每月可自由支配3700元的闲钱 您根据此夫妇的条件并结合所看重的房产,罗列了房产商的要求和房屋市场的现有情况. 买房: 1.需要向开发商首付30%,余款办理商业贷款,分15年还清 2.开发商给予房贷者现有利率的7.83%的基础上优惠15% 3.购得房屋还需支付2%的契税和2%的物业维修基金.,租房: 1.租房房租每月1000元 2.若租房可将现有20.4万元用于15次1年期的定期存款,复利计算,存款利率为3.6% 3.每月除去房租后的剩余自由资金存入银行,单利计算,平均利率3.6% 现在根据以上条件请您给予最合理的选择： 1.买房还是租房 2.什么情况买房更划算,什么情况下租房更划算 3.15年后房价上涨到多少后,买房等于租房 4.哪类人群适合租房,
