1、地产项目限额设计标准分析及应用 -5 地产项目成本限额标准分析及应用 5 地产项目成本限额标准分析及应用 5.1 四地产公司成本限额标准综合分析 综合四家地产公司成本限额管理规定情况，可以看出每家公司各有侧重点。总体来讲，万达仅仅是对结构设计中钢筋、混凝土含量做出限定，其他方面设计限额指标在管理过程中应该也会有，但未找到有相关资料，这从一个侧面反映出万达将结构设计限额提高到了很高的高度。另外由于万达以商业地产为主，结构形式复杂多变，难以像住宅地产项目一样实现标准化，故对于结构限额的规定细分到各类业态、各类建筑，也是四家地产公司对于限额标准规定最细化的，尤其是对于大型综合体建筑，具有极高的参考性
2、，其他三家中海、万科以住宅为主，限额指标对于住宅地产项目具 有较高的参考性，佳兆业住宅商业兼具，对于多业态类型地产项目具有一定的参考性。 就具体指标来讲，结构设计指标为四家均包括，因此可以看出，结构指标在限额成本中占据最重要的地位；中海、万科、佳兆业三家均包含的设计限额指标有外立面门窗、外立面装饰、公共部位装修；中海、万科两家均包含的设计限额指标有设计费、营销费、室外园林设计；仅万科包含的指标有销售展示装修；仅佳兆业包含的有主体概念设计综合限额指标（包括售建比率、窗地 比率、户型赠送比率、会所面积、地下室车位平均面积、层高等）、入户门、防火门、栏杆、电梯及智能化工程。由此可以看出，佳兆业的规定
3、较为综合和宽泛，但又缺少设计费、营销费以及室外园林限额，中海、万科所涉及的为较为容易标准化档次化的限额项目，包括结构设计、外立面门窗、外立面装饰、公共部位装修、室外园林设计、设计费、营销费七大项目，可视为通用标准限额设计指标；而佳兆业所涉及则更加全面，综合设计指标以及细到栏杆、入户门、防火门、电梯和智能化。 5.2 地产项目成本限额标准分项分析和应用 5.2.1 项目档次分类 项目 档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。 项目档次分类均是以售 价为评价基准，万科分为豪宅、准豪宅、中档住宅和普通住宅四类，中海分为超高档、高档、中档、低档四类，划分界限范围均为 80%、 140%、 20
4、0%，不同的是万科是以项目所在区域中档住宅均价为基础，中海则是以当地平均房价为基础，另外万科还加入了建安成本比重和一二线城市因子，就一二线城市划分来讲，比重划分界限范围为 20%/25%、 30%/35%、 50%，若比重超标，则将降低一 档次。而佳兆业项目档次分为超高档、高档、中档、普通，评价基准为楼盘所在片区平均价，划分界限范围为 130%、 110%、 90%。 综合来讲，万科的档次评价标准较为全面，中海的则较为直接简洁，建议采用万科的档次评价标准。万科的一二线城市划分标准为，一线城市包括北京、上海、深圳、广州、天津中心区；二线城市包括苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成都、珠海、武汉、杭州
5、、长沙、昆明、海口、三亚及其他省会城市的中心区及一线城市的非中心区域；其他城市包括：漳州、惠州及二线城市的非中心区项目。 5.2.2 结构设计指标分析及 应用 综合各家结构设计中钢筋及混凝土含量指标，平均指标如下。 钢筋含量指标，地下室部分两层地下室有人防钢筋、混凝土含量分别在 120kg/m2 和 1.10m3/m2,无人防则为 110kg/m2 和 1.00m3/m2；单层地下室有人防钢筋、混凝土含量分别在 135kg/m2 和1.20m3/m2,无人防则为 125kg/m2 和 1.10m3/m2。 地上标准层 H100m 住宅钢筋、混凝土含量分别在 4454kg/m2 和 0.340.
6、36m3/m2； 100mH150m住宅标准层部分钢筋、混凝土含量分别在 5870kg/m2 和 0.380.44； 150mH200m 住宅标准层部分钢筋、混凝土含量则再比 100mH150m 多 8kg/m2 和 0.02m3/m2。 5.2.3 设计费限额指标 分析及应用 设计费指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额，包括规划设计、建筑设计、总平环境设计 、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图
7、及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。设计费取费基数为容积率面积 +地面核增面积 +地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的 25%，若超过 25%，设计费计算面积按照容积率面积的 1.25 计算。精装修设计费含在精装修总限额成本内，由精装修主责部门负责管理 ，精装总设计费不宜超过精装总成本的 4%。星级酒店、地标建筑建议另行报批。绿色咨询费不超过 30万元 /项目，建议控制在 20 万元 /项目以内。 万科的设计费标准分为住宅和写字楼项目两类，其中万科住宅部分按照超高档至普通四档限额指标分别控制在 150、 100、 70、 50 元
8、 /m2。中海则只针对住宅，且把别墅单独分开来考虑。相对来讲，中海的设计费控制较为严格，也较万科低很多，中海的理念也是不一定越高档设计费就越便宜，唯一规定是超高档可上浮 10%，中档可下浮 10%，就控制成本角度来讲，如果公司像中海一样具有一定的规划设计能力，或具有一定的成熟产品，则可将设计成本控制在 60-80 元 /m2 以内，超高档则控制在 90元 /m2 以内，别墅则联排 100 元 /m2、独栋 125 元 /m2 左右；对于写字楼来讲，则参考万科分档及价格，地标甲级 210 元 /m2、甲级 150 元 /m2、乙级及高档研发楼 100 元 /m2、普通研发楼 55 元 /m2。
9、5.2.4 营销费限额指标 分析及应用 本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数。 计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分析测算中的销售收入，不受实际销售收入增加影响。持有物业及保障性住房不计算营销费用，物业管理及客户服务等相关费用单计。物业管理前期介入费列入总营销费用控制，本内容与当前成本目标体系中的 “销售费用 ”内容一致。 营销费用限额指标方面，万科整体比中海要高，中海新地区新项目控制在 2%以内，其他项目控制在1.5%-1.8%，可 以说是行业内最低；万科则在 2%3%，
10、属于行业内中等水平，就一般地产公司来讲，以万科营销费限额指标为标准，中海营销费限额指标为努力方向较为合适。 5.2.5 外立面门窗限额指标 分析及应用 本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、窗地面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。 5.2.5.1 铝型材、玻璃、小五金材料选用 综合各家情况，铝型材选择上，超高档可选用氟碳喷涂，高档、中档则选用电泳和粉末喷涂，而普通住宅则建议采用塑钢型材， 售价一线城市 6 万
11、/平米以下、二线城市 3 万元 /平米以下的住宅不得使用木包铝等高档材料 ；断桥使用方面，仅超高档和高档可选用，但若 无外立面保温隔热地方性规范要求，除超高档物业以外，不宜选用断桥隔热铝型材 ；铝型材截面方面，一般窗采用 50 型，门则超高档、高档、中档分别为 110 型、 90 型、 70 型，型材含量 (主要跟截面宽度和型材厚度有关 )非断桥类 /断桥按照超高、高档、中档、普通分别为 10/14、 8/11.2、 7/9.8、 5.5/8kg/m2。 玻璃选择上超高、高档采用双层中空玻璃，按需要选择 LOW-E，中档则可选用中空玻璃、镀膜玻璃或单层玻璃；小五金方面，超高档采用进口品牌（如“
12、 诺托”、“阿鲁克”） ，中高档则采用合资品牌（如“合和”、“坚朗”、“立兴”），普通住宅采用国产普通品牌。 5.2.5.2 窗地比控制参照表（住宅） 计算方式为外墙门窗洞口面积 /地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。 中海限额规定较为简单，仅规定控制在 0.3 以下，以 0.250.28 为宜；万科则按照区域和别墅非别墅类进行细分，其中别墅类华南区超高档可达 0.4，华东及西部、华北区则为 0.32,中高档别墅华南区为0.32，其他区域为 0.28；非别墅类，华南区由超高至普通类四档分别控制为 0.4、 0.3、 0.28、 0.22，其他区域则为 0.32、 0.26、 0.24
13、、 0.2。 综合以上，外立面门窗窗积比为影响造价的主要因素，一般来讲，窗积比控制在 0.23.0 至今为宜，华南区域气候炎热原因，可采用高位值，中部及北方一般控制在 0.25 以上，寒冷地区可控制在 0.2，当然部分超高档别墅项目可适当放宽。 5.2.5.3 铝合金门窗综合价格（住宅） 万科按照门窗面积由超高至普通四档分别非断桥 /断桥为 680/780、 580/680、 480/580、 380/480 元 /m2。 中海则直接按照地上单方造价进行限额，非别墅类由超高至普通分别为 200、 200、 140、 80（塑钢）元 /m2，别墅类超高、中高档分别为 350、 200 元 /m2
14、，若按窗积比换算成门窗面积单价，则与万科限额水平相当。 佳兆业价格水平铝合金非断桥按照单玻、中空钢化、中空 LOW-E 钢化则分别为 350、 400、 500 元 /m2，断桥则相应增加 100 元 /m2，塑钢门窗类按照单玻、中空钢化、中空 LOW-E 钢化非别墅类在 200、 300、400 元 /m2，别墅则相应增加 50 元 /m2，另佳兆业增加了护窗栏杆限额 85 元 /m。 综合以上，建议采用万科的门窗面积限额标准或经换算后的地上单方造价标准控制限额。 5.2.6 外立面装饰限额指标 分析及应用 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、墙积比（含外墙装饰面、建筑造型展开面
15、，不含阳台底部涂料 /地上建筑面积）等。外墙的成本需从外墙的材料选择和墙积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。 5.2.6.1 外立面选材（住宅） 万科首先将外立面材料按档次分为四类，其中一类材料包括干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250 元 /m石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料；二类材料包括湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖；三类材料包括高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等；四类材料为普通面砖、普通涂料。 对于别墅类超高档项目，一类材料控制在 20%以内，二类及以下材料则不作限制；高档项目则一二类总比例不超过 40%，其中一类做点缀，三类
16、及以下材料则不限制；中档项目一二类材料总比例不超过10%，一类做点 缀，三四类不作限制。非别墅类超高档、高档、中档项目，一二类材料比例分别不超过 60%、 40%、 10%（不超裙楼），均可选用一类材料做点缀，三四类材料则不作限制，普通项目则只可用四类材料。 中海将主要材料按档次从高到低分为进口石材、国产石材、高档合资品牌外墙砖、较高档次外墙砖、普通面砖、高档次涂料、普通涂料。对于别墅类超高档项目，石材可用进口石材，但不能超过 6 层，可不限比例选用高档合资品牌石材和涂料；高档项目石材比例不超过 50%，进口石材不超过石材总量40%，可不限比例选用较高档次外墙砖和涂料（不宜采用高档涂料 ）；中
17、档项目不宜使用进口石材，国产石材使用也不能超过 1 层，可不限比例采用普通档次面砖和涂料（不宜采用高档涂料）；低档项目可采用普通面砖，且比例不超过 50%，可采用普通涂料。 除超高档次项目以外，涂料选用不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中等档次、一般涂料的施工单价（不含抹灰）。中档及以下项目不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙。若项目成本利润率低于 15%，则应考虑降低一个档次选择用料。 综合来讲，中海、万科总体控制思路相同，在各档次项目中严格控制石材、高档次合资面砖等的用量，控制比例和方向基本相同。 5.2.6.2 墙积比控
18、制 墙积比与层高和外部形状有关，层高越高墙积比越高，外部形状越复杂，墙积比越大，越方正或接近圆形，墙积比越小。 万科墙积比控制指标分为别墅类和非别墅类。非别墅类由超高档至低档分别为 1.5、 1.4、 1.4、 1.2，别墅类则为 1.8、 1.8、 1.6。 中海墙积比控制指标仅为笼统规定，明确控制在 1.2 左右，不宜超过 1.5。 5.2.6.3 外立面装饰综合单价控制 此外墙费用不含基层抹灰及保温层。 万科综合单价控制分为别墅类按照超高、高、中档项目按照地上建面单方造价控制指标蔚为不限、350、 250 元 /m2，非别墅类按照超高、高、中、低档项目单方造价控制指标为不限、 175、
19、110、 90元 /m2。 中海非别墅类超高、高档项目外立面装饰地上建面单方造价控制在 160 元 /m2，中档、低档则分别控制在 110、 80 元 /m2，稍低于万科非别墅类单方造价水平；中海未特别规定别墅类单方造价限额指标。 佳兆业则仅仅规定了各类外立面装饰限额用量及单价，其中玻璃幕墙铝含 量 8.3kg/m2，玻璃幕墙造价 720 元 /m2；裙楼石材主材 300 元 /m2，骨架 12 元 /m2；外墙涂料 28 元 /m2；外墙面砖超高、高、中档造价控制分别为 100（主材 45）、 80（主材 30）、 70（主材 25）元 /m2。 5.2.7 公共部位装修限额指标 分析及应用
20、 1、万科 万科公共部位装修限额指标将公共部位按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂）、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。公共部位装修标准，含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。 大堂区域按照 80m2/no 考虑，若超过 120m2(0.8)，低于 40m2（ 1.2） ,另一线城市系数为 1，二线城市系数为 0.8，其他城市系数为 0.7；按照超高至低档住宅依次限额造价指标为 8000、 6000、 4000、2000 元 /m2； 地下室大堂按照 5
21、0m2/no 考虑，超过 80m2（ 0.8），低于 30m2（ 1.2），装修限额指标选择可以同地面大堂相同，但单位面积造价标准不高于地面大堂；若地下室按照简单装修，应按标准层电梯厅标准套用。 标准层电梯厅按照 25m2/no 考虑，若大于 30m2（ 0.8） , 按照超高至低档住宅依次限额造价指标为2500、 2000、 1500、 800 元 /m2； 公共走道按照超高至低档住宅依次限额造价指标为 1500、 1200、 1000、 400 元 /m2； 会所按照 1500m2/no 考虑，大于 1500（ 0.8）、 2500（ 0.7）、 4000（ 0.6）、 5000（ 0.5
22、），另 一线城市系数为 1，二线城市系数为 0.8，其他城市系数为 0.7； 按照超高至低档住宅依次限额造价指标为 5000、3500、 2500、 1500 元 /m2； 2、中海 中海公共部位装修限额只涉及大堂、电梯厅、消防楼梯的综合限额指标，对石材的使用作出严格要求，综合限额成本指标为超高、高档 3000 元 /m2，中档 2500 元 /m2，低档 1500 元 /m2。对于石材的使用，超高档大堂可使用进口石材，且地面和墙面可满铺；电梯厅地面可使用进口石材，墙面可选。高档项目墙面不宜选用石材，选用的话也要控制在 20%以内，地面可满铺进口石材，电梯厅地面可使用少量进口石材，但总量不超过
23、 50%。中档项目大堂墙面不宜选用高档次大规格抛光砖，地面可使用少量国产石材；电梯厅地面不宜使用进口石材，国产石材总量不超过 20%，墙面不宜选用大规格抛光砖。低档项目大堂墙面不宜选用抛光砖，地面不宜选用石材；电梯厅地面不宜使用石材，抛光砖的规格不超过 400mm*400mm。所有档次的消防楼梯不宜 满铺地砖，可使用级咀砖，楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不宜使用木质装饰性扶手。 3、佳兆业 佳兆业仅对非别墅类住宅的大堂、标准层电梯厅、标准层走道做出限额标准，其中大堂超高、高、中档限额分别为 2000、 2000、 1500 元 /m2；标准层候梯厅限额分别为 1500、 1000、 800
24、元 /m2；标准层走道限额分别为 800、 500、 300 元 /m2。 综合以上，超高档总体装修控制在 3000 元 /m2 为宜，高档、中档、低档依次为 2500、 2000、 1400元 /m2 为宜。也可按照大堂、标准层电梯厅、标准层走道等分项列出装修标准。 5.2.8 室外园林设计限额指标 分析及应用 室外园林设计限额费用为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm 以内厚种植土回填等。软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。万科景观工程还包括单价调整系数，其中
25、一线城市系数 1、二线城市系数 0.9、其他城市系数 0.8，山地景观视情况可按展开面积作适当调整。 保障性住房、两限房及廉住房 项目的景观费用不适合本限额指标范围内。屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围内。别墅类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按 100 元 /平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。 硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等。 景观成本的控制主要从以下方面： 合理空间布局，投入到重点展示区域； 水景造价高，使用管理费用更高，控制其规模。 ； 兼顾好本土特色与招商特色，用好本土饰材及植物；
26、充分利用现 有地势，避免过多造坡造山； 植物种类及配备合理 少用名贵苗木，多用本地苗木； 控制硬景的面积比例； 控制重点景观面积占总景观面积比例。 综合万科、中海、佳兆业限额指标，别墅类项目软硬景比例控制在 8:2，非别墅类控制在 7:3，别墅类按照超、高、中档次以景观面积均价控制在 600、 500、 400 元 /m2（可上下浮 100 元 /m2），非别墅类按照超、高、中、普以景观面积均价控制在 650、 500、 400、 300 元 /m2。 5.2.9 销售展示装修限额指标 分析及应用 1、样板房建造标准上限管理 各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数（一线 1.0,二
27、线 0.8，其他 0.7）确定。装修包括软硬装，其中硬装包含装修材料、人工费、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等，软装配饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等。超高档项目样板房设计为非标准化内容，低档项目不做样板房，因此只对高档及中档住宅项目的样板房规定限额。建造标准、设计费按实际装修面积计算，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。营销主责部门可以根据营销需要，适当调整样板房的装修标准，但不得超过上限的 20%，费用包 含在营销费用总额中。 高档住宅项目，别墅样板房，含独栋、联排、叠拼、高层复式、多层复式，风格不限，硬装单价4500 元 /m2，软装单价 3000
28、 元 /m2；古典风格平层样板房，含欧式、地中海、中式风格、美式，硬装单价 3500 元 /m2，软装单价 3000 元 /m2；其他风格平层样板房硬装单价 3000 元 /m2，软装单价 2500元 /m2。 中档住宅项目，别墅样板房，含独栋、联排、叠拼、高层复式、多层复式，风格不限，硬装单价3000 元 /m2，软装单价 2500 元 /m2；古典风格平层样板房，含欧式、地中海、中式风格、美式，硬装单价 2800 元 /m2，软装单价 2500 元 /m2；其他风格平层样板房硬装单价 2300 元 /m2，软装单价 2000元 /m2。 2、销售中心建造标准（不含设计费） 造价按实际装修面
29、积进行计算。硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等，软装包含家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。 准豪宅硬装按照 1000、 2000、 3000m2 分四档装修标准限额依次为 3000、 2500、 2000、 1500 元 /m2，软装分别为 2000、 1700、 1500、 1200 元 /m2；中档 /普通住宅硬装标准限额依次为 2500、 2000、 1500、1000 元 /m2，软装分别为 1500、 1200、 1000、 800 元 /m2。 5.2.10 综合设计指标分析及应用 综合设计指标主要是指主体概念设计阶段定下的设计限额准备 ,包括售建比
30、率、窗积比率、户型赠送比率、会所面积、地下室车位平均面积、层高等方面指标。以下指标仅供参考，具体视每间公司产品定位和具体情况，一般再说，越大的地产公司，越要规定一个上限，以防各地区项目各自为政，进而总部管理失控。 售建比率一般控制在 75%以上，窗积比一般控制在 0.20.3 之间，户型赠送面积不得超过 18%，会所面积 5-10 万平米控制在 500m2， 10-20 万平米控制在 1000m2， 20 万平米以上控制在 2000m2。 地下室车位平均面积是地下室设计的一个重要控制指标，是地下室有效利用的一个体现，一般来讲，无人防地下室车位控制在 32m2/个，有人防地下室成为平均面积控制在
31、 36m2/个。 层高指标架空层一般在 4.55m，地下室车库层高 3.8 有梁 /3.3 无梁带柱帽 /3.5 无梁无柱帽。标准层层高对于别 墅来讲首层 3.4m，其余层 3.2m，非别墅的话超高档 3.0m，高档 2.9m，中低档 2.8m。 5.2.11 栏杆限额指标分析及应用 栏杆工程为主要铁器项目，包括客厅卧室阳台露台栏杆、生活阳台栏杆、消防楼梯栏杆、多层普通楼梯栏杆。一般来讲，客厅卧室阳台露台栏杆超高档采用型钢 +夹胶玻璃，限额单价 350 元 /m，中高档采用型钢栏杆，限额单价 180 元 /m；生活阳台栏杆采用型钢栏杆，限额 160 元 /m；消防楼梯栏杆采用钢质栏杆，限额 1
32、10 元 /m；多层普通楼梯栏杆因为是主要上人通道，超高档控制在 250 元 /m，其它控制在 180 元 /m。 5.2.12 入户门及防火门限额指标分析及应用 入户门规格尺寸超高档采用 1.8m*2.7m，中高档则在 1.4*2.7m，非别墅类超高档及高档采用1m1.2m*2.3m，中档只能采用 1m-2.3m。限额造价别墅类超高档 800 元 /m2，高档 520 元 /m2，中档520 元 /m2，非别墅类则分别在 650 元 /m2、 520 元 /m2、 520 元 /m2。门锁中高档在 200 元 /套，超高档则在 500 元 /套。 防火门超高档采用木质防火门，其它采用钢质防火门，单价限额分别在 550、 400 元 /m2。 5.2.13 电梯及智能化限额指标分析及应用 电梯梯速控制指标 11 层及以下 1.75m/s， 12-25 层 2.0m/s， 25 层以上及 100m 以下 2.5m/s。 智能化工程造价别墅在 45 元 /m2，非别墅类超高档 3500 元 /户，高档 2500 元 /户。 (全文完，文中数据由于地域及时间原因，仅供参考，具体以各地区各时期市场价格为准。 )
