1、土地增值税清算全盘操控实务专题讲座土地增值税清算背景1、税总发【2013】67 号=各个地方税务局局长带头-符合清算-没有清算一定要清算-注销企业必须清算2、营改增后 2015房地产-增值税+土地增值税取消=国税局+地税局合并=广东30% 30% 30% 10%退休内退3、土地增值税清算扣除办法-征求意见4、房产税=没有售出前-不缴纳房产税=房地产自产自用或出租=固定资产缴纳房产税5、自然人=第一套 0+家庭【夫妻 1+未成年+夫妻兄弟 30 岁 1+夫妻父母 1=户口本一个=各自第一套】第二套建筑面积优惠 100【超出面积*二手房交易价*税率】今年年底房产税征收=民国6、环境税+排污费二、土
2、地增值税清算1、土地增值税核算=核定征收+查账征收核定征收=收入*比例5%只要土地增值税增值率20%-税率30%-税负4.95%=5% 查账征收=没有土地增值税优惠=同时增值税税负=5% 预售预缴 2%-清算补税=5%不正常2、核定征收=全面核定+局部核定国税发【2006】187=收入不正确或成本不正确或收入成本均不正确=核定征收全=收入*5%局部核定=收入正确-扣除项目【前期费用+开发成本+基础设施+间接费用】=增值额前期费用+开发成本+基础设施+间接费用=单独核定国税发【2006】1873、查账征收=清算=对象=国税发【2006】187=项目单位-项目分期开发-报建预售证=期单位分期=第一
3、期10栋=3预售证-一个预售证清算单位4、如果项目分期核算分别核算-单个清算未清算=合并一个项目清算房地产一宗土地=地价平均=第一期售价低0+第二期高30%+第三期50%= 没有清算=综合税率40%会计=前期规划测算【土地增值税+定价【=20%低于免征土地增值税-5%=收入/土地+造价=1.67倍低于免税-1.82】5、清算条件=青地税发【2008】100=国税发【2006】187=企业主动+税务机关要求企业主动=竣工房管局收完+整体销售完毕+土地一次税务机关要求=已售面积=总可售85%甲房地产开发总可售面积100000平米销售业主80000 80%但是房地产部分房屋自用3000平米另外出租4
4、000平米80000+自用3000+出租4000/10000085%青地税函【2009】47号【已售+7000】/可售 7000已售/【可售-7000】10/10=1 510+5/10=1.510/10-5=2预售证三年=满-3个 2012-1-1 2013-1-12014-1-1=最后一个满三年=清算对象企业注销清算税总发【2013】676、项目清算报告前清算前-清算开始-90-清算报告-报告后清算开始前预售-预收款营业税土地增值税所得税预缴清算开始2013-8-1-销售100000预售*2%-2013-12-31报告出具=税率30%报告后卖 售价实际-扣除成本【清算时刻清算报告=不能变】=
5、税率40%=正常7、清算报告已经出具=尾盘 20 套-2013-12-31 清算完毕=尾盘 2014-1销售3套=两个合同【1合同-1；1合同2套】=其他地方=合同个数8、2013-12-31清算报告-尾盘清算=收入-扣除成本【预提不能】成本=已经发生+未发生配套实施=清算完毕-配套实施开始动工=以后完工取得发票-清算后再清算清算时刻已经发生成本=发票=取得发票+发票没有没有取得发票=清算时刻不能成本扣除=税率高清算完毕以后重新取得发票=重新土地增值税清算国税发【2006】187没有明确规定=青地税函【2009】47号青地税发【2008】100=清算完毕后取得发票可以重新缴税清算=多退少补=实
6、际中真正退税能退国税函【2011】19号-退税或抵税核算30天退税解决=清算先发票开具-先税钱给建筑公司9、预售=诚意金 定金 订金 认购金=预收意向书=法释【2012】8【1】营业税先交【2】预收上述款项没有签订预售合同或正式销售合同=暂时不用预缴土地增值税不用预缴企业所得税【3】先预收上述款项-签订预售合同或正式销售合同时刻-将以前预收上述款项转为预收款预缴土地增值税预缴企业所得税【4】预收款预缴企业所得税时刻=预缴营业税土地增值税城建税教育费附加地方+防洪水利费=预缴所得税当期扣除预收款*预计毛利率-期间费用-税金附加=所得额*25%【5】预收款可以计算房地产三费=广告费业务招待费业务宣
7、传费10、公式增值额=收入-【土地+开发+间接费用+税金+加计扣除【土地+开发成本】*20%+开发费用】增值额/扣除项目=增值率土地增值税=增值额*税率-扣除项目*系数增值率 税率 系数=50% 30% 050%=100% 40% 5%100%=200% 50% 15%200% 60% 35%11、收入预售清算会计=交房2014-7-1企业所得税=收入=完工年度2013-12-31土地增值税收入=清算时刻2014-123112、城中村改造-拆一还一2012-1-1 甲房地产取得土地-拆一还一=2014-12-31 完工交房老居民取得新房屋10000-项目土地增值税清算2015-12-31拆一还
8、一2014-12-31完工交房老居民取得新房屋10000=房地产没有收取现金支付现金=国税发【2006】187-视同销售=房屋所有权转移交房 2014-12-31 预缴土地增值税拆一还一=视同销售土地增值税收入=所有权转移=视同销售收入国税发【2006】187 国税函【2010】220房地产支付新房屋公允价=视同销售收入10000=同时视同销售成本10000能否得出=视同销售房屋拆一还一房屋一笔不用缴纳土地增值税或不能企业所得税=错误视同销售收入=取得土地成本 10000+其他开发成本 30000=总成本 40000/小区可售面积=单位成本*拆一还一面积=8000=补偿面积房屋成本视同销售收入
9、=自己其他房屋销售平均价格拆一还一=营业税=同一土地拆一还一=营业税=造价拆一还一房屋=成本=土地+【开发+费用】【开发+费用】=8000*5%国税函发【1995】544发票可能10000视同销售收入10000*5%错误可能异地补偿=异地房屋公允价*5%13、拆一还一=居民 =取得房屋+要现金居民要房屋=合同约定没有补偿现金=居民契税0居民【企业】失去旧房屋取得新房屋=所得不用营业税国税函【2008】277 国税函【2009】520旧房屋=新房屋增值部分不用缴纳土地增值税财税【2006】21个人所得税不交代扣代缴=财税【2005】45号钉子户要价格房屋政府补偿标准=超过缴纳个人所得税 财税【2
10、005】45政府补偿标准范围内免征个人所得税居民要现金=营业税0土地增值税0个人所得税0居民异地买房=契税=财税【2012】82=补偿标准内契税免税 拆迁补偿200买新房屋250=200免税+50契税不免 补偿200买新房屋180万契税免税企业=搬迁补偿营业税0土地增值税0企业所得税=国家税务总局【2012】40号公告国家税务总局【2013】11号公告=补偿费用-原搬迁成本【土地-搬迁费用-辞工补偿金】=所得额*25%14、买一赠一卖房屋100万元送送车库车库=房产证没有配套设施其他业主+车库有证开发产品90房屋+车库10=100营业税土地增值税所得税收入=100确认车库没有房产证=筹划房地产
11、业主房屋90万元【土地增值税收入90】+车库物业公司一次管理费10【不缴纳土地增值税】营业税90 10 企业所得税90 1015、销售房屋赠送家具橱柜衣柜报建销售精装修=装修费-成本扣除报建家具范围内=家具成本扣除报建-毛坯房销售精装修家具成本扣除？要求报建精装修包括家具16、卖房屋送彩电沙发移动-房屋成本土地增值税成本扣除？100售价=房屋90【成本75】 +家具10【10】移动收入土地增值税90 成本75征求意见稿-移动家具=售价减去移动家具=成本减去移动家具17、卖房屋收款100=房屋90【75】 赠送汽车10【10】土地增值税收入90 成本7518、卖房屋收款100=房屋90+赠送黄金
12、10房屋90【75】 赠送汽车10【10】土地增值税收入90 成本7519、卖房屋收款100=房屋90赠送10年物业管理费房地产业主=合同物业管理费-公司 房地产+物业公司=业主房地产收款100营业税土地增值税所得税100收入营改增前后=物业 =营业税物业免费提供劳务没有视同销售规定=不用缴纳营业税20、售后包租=建筑法不实际税收应税行为=缴税甲房地产100万元一套-居民业主=合同售后100-包租5年4=20万元=成交80万元5内租金归房地产 房地产业主成交价80 发票80 国税函【2008】576房地产收款80 营业税缴纳=100*5% 城建税教育费附加房地产土地增值税企业所得税收入=80万
13、元收入原因成交80 房地产用将来房屋租金抵房款=将来5你房地产出租将来收入未实现=所得税国税函【2008】875=收入确认4条件=企业所得税收入确认80土地增值税=将来租金=租金本来不缴纳业主居民=以后5年租金抵房款居民租金营业税20财税【2008】24财税【2010】88=居民住房-3%半【免税=营业税起征点 20000】 房产税 4% 个人所得税 10%=房产税代扣代缴？可以建议不代扣代缴-个人名义税务机关代开发票=税务机关综合核定税率=低居民房屋出租-房地产-再转租承租方房地产-再转租承租方房地产转租营业税全额+所得税房地产转租房屋=房地产不缴纳房产税21、酒店式经营管理国税函【2006
14、】478-房地产卖房屋业主房地产租赁-酒店=业主分成22、融资性售后回租甲房地产成本12000-乙融资租赁公司10000-5年甲-租金18000条件：一方融资租赁公司5年所有权归谁-乙甲房屋过户乙-乙契税5年后过户甲契税财税【2012】82=甲过户乙环节=乙缴纳契税5年后乙房屋过户甲 甲免税契税甲过户乙环节=甲销售=国税函【2008】875=发票-甲开具发票确认收入=营业税土地增值税所得税均缴纳甲不用发票=国家税务总局【2010】13号公告不收入甲营业税0 企业所得税0土地增值税？=不确认收入=土地增值税05年中房产税甲或乙？财税【2009】128号承租方缴纳房产税-甲折旧=甲土地使用税？过户
15、乙融资租赁 使用甲发票没有开具-不确认收入=土地使用税甲甲融资10000将来租金支付1800018000-10000=8000国家税务总局【2010】13号公告财务费用=企业所得税税前扣除企业-金融=利息据实扣除国家税务总局【2011】34号公告企业所得税发实施条列37 38 119企业非金融=金融利息甲房地产-乙融资租赁公司利率银行利率8000万元纳税调增？答案不用融资租赁公司-是金融机构23、房地产收入=赠与房地产=配套实施基础设施=学校医院警务室居委会=赠送政府=税收营业税=视同销售？配套实施基础设施=有没有房产证=有房产证开发产品-增值税暂行条例实施细则5-1-视同销售配套实施基础设施
16、=没有房产证=营业税 国家税务总局稽查局=稽便函【2009】49营业税0房地产=配套实施基础设施-报建环节赠与=政府+公益机构=土地增值税国税发【2006】187成本扣除-赠与不确认收入-青地税函【2009】47 号=财税字【1995】48收入免税=同时成本不得扣除企业所得税=国税发【2009】31-成本可以扣除-不做视同销售024、投资=视同销售财税【2006】21与财税字【1995】48号甲房地产土地向乙投资 甲是否缴纳土地增值税房地产 房地产 甲缴纳土地增值税非房地产 房地产 甲缴纳土地增值税房地产 非房地产 甲不用缴纳土地增值税非房地产 非房地产 甲不缴纳土地增值税甲 房屋向乙投资 甲
17、是否缴纳土地增值税房地产商品房 乙无论是否房地产 甲均缴纳甲房地产固定资产乙 甲不用缴纳土地增值税25、甲房地产=住房+酒店+步行街酒店20层高卖乙甲直接销售营业税土地增值税所得税均缴纳甲酒店投资丙 甲转让持有丙股份给 乙甲投资丙 环节 营业税0 股份转让环节营业税0财税【2002】191甲酒店开发产品投资丙 环节土地增值税财税【2006】21 要缴纳 甲持有丙100%股份转让乙=税务机关 国税函【2000】687号 股东缴纳土地增值税丙契税全资子公司财税【2012】4=0改良：甲开发酒店报建时刻-甲=固定资产-建设在建工程=固定资产-投资丙财税【2006】21 财税字【1995】48 号固定
18、资产投资土地增值税 0 开发产品【会计流动资产+初始】=固定资产【固定资产明确】甲持有丙100%股份转让给乙时刻=不受国税函【2000】687 酒店在丙没有离开丙所有权 青地税函【2009】47 股份转让只要房屋所有权没有离开=股份转让100%不去缴纳土地增值税丙是甲全资子公司=丙契税 乙购买股份转让乙-丙节约 1500万元 丙债权债务纠纷=合同约定丙股份转让前债权债务由甲承担=50000成交价减价4000=甲节约营业税2500+10000=减价400026、甲房地产=住房+酒店+步行街甲竞拍获得土地=甲缴纳契税 股份转让投资环节增值甲缴纳企业所得税规划早竞拍丙竞拍-契税 甲代建=土地所有权丙
19、 甲代建收取管理费组织费40000*2%=800甲*5%三、土地=竞拍竞拍100000万元*3%契税=契税将来国税函【2010】220 契税可以土地成本-土地增值税扣除成本1、甲房地产竞拍 100000 万元=合同规划条件土地红线外面河道所有权市政绿化=市政府不给钱20000拍卖=当天确认书+10合同+1月转让金50%+1年年50%交清甲取得土地契税100000*3%错误120000*3%正确财税【2004】134号2、甲房地产竞拍土地100000万元=规划小区人防设施=如果不建人防设施向国家缴纳20000费用契税竞拍土地=3%*120000财税【2004】1343、甲房地产竞拍土地10000
20、0万元-政府规定5%配套开发保障房【低收入】甲竞拍决定不修建保障房-政府向缴纳基金20000契税3%*1200004、甲房地产竞拍土地 100000 万元给国土局-政府土地上居民补偿 30000有房地产支付契税 3%*130000财税【2004】1345、甲竞拍土地100000万元=甲觉得容积率3太低改规划-规划局收取补交费用国土局补交出让金 20000 国税函【2008】662 改变用途等再次缴纳金额计算缴纳契税 3%*1200006、甲房地产竞拍100000万元【60000】-政府返利20000=补偿金契税 100000*3% 政府补偿=将来是否影响土地增值税 青地税函【2009】47青地
21、税发【2008】100房地产取得补贴冲减土地成本7、同样甲房地产取得土地竞拍100000+将来花钱红线外河道 30000 甲契税130000*3%政府补贴20000 原因市政建设补贴=甲房地产收取补贴冲减成本开发成本100000+30000-20000=110000成本扣除8、房地产缴税营业税土地增值税所得税=政府补贴=营业外收入=不征税收入？【不能】=财税【2011】70=【1】国家文件【2】政府专项用途【3】会计分别核算结论：要缴纳企业所得税政府给企业房地产补贴=没有营业税说法土地增值税9、房地产接受投资-将来土地增值税成本扣除财税【2006】21青地税函【2009】47甲向国土局竞拍10
22、000评估【50000】-向乙投资乙商品房开发 甲投资环节甲缴纳土地增值税乙接受土地50000 10000甲投资时刻【1】2006-3-2前甲投资行为 乙将来土地增值税成本扣除 10000+乙接受契税 【2】2006-3-2以后甲投资缴纳土地增值税 乙接受土地将来开发土地增值税成本扣除50000+乙契税【3】过度 2006-3-2前乙实际占用土地甲2006-3-2以后办理手续 青地税函【2009】47乙将来土地增值税成本扣除10000新=参考-征求意见稿=甲取得土地10000投资评估50000 甲缴纳土地增值税15000乙将来土地增值税成本扣除=10000+10000*3%+甲投资环节缴纳土地
23、增值税15000+乙接受环节契税甲竞拍10000【注销】-投资丙-丁-乙应对？=新文件未出台前投资50000乙10、合作建房甲土地 乙资金=分利润合作建房=必须有一方具有房地产开发资质+共担风险+共同报建+乙出资不会增加甲注册资金=主导方-将来卖-开具发票=甲开具发票给业主=营业税土地增值税所得税缴纳-甲=利润税利润=分配税利润分配=乙收取利润国税发【2009】31 号乙视同投资股息红利 0 所得税 乙出资 20000 最后收回28000=20000本金+8000利润免税所得税【8000没有营业税】甲土地一方-固定收入=小区5栋楼收入归甲=土地竞拍10000-18000视同甲转让土地=营业税土
24、地增值税所得税乙出资20000将来小区5栋楼收入归甲=土地竞拍20000-28000视同借款处理【3】甲土地 乙资金=分房屋甲土地 乙资金=6:4共担风险营业税国税函发【1995】156-甲视同卖部分土地缴纳营业税 乙视同出售部分房屋营业税土地增值税=财税字【1995】48=自用环节土地增值税 0-将来卖缴纳土地增值税【成本=分割单分摊】契税乙原出资-乙得到房屋-乙缴纳契税乙房屋成本=土地+工+费18000 房屋公允价28000财税【2004】91乙得到土地公允价*3%所得税=合作建房没有销售国税发【2009】31-甲土地+乙资产=合作建房甲分出去部分房屋=甲视同销售缴纳企业所得税=乙出资 1
25、8000-房屋公允价值28000【15000】甲企业所得税=收取乙出资-部分乙成本15000=3000所得额完工年度所得税=甲收到乙18000成本没有计算甲可以18000预售款*预缴毛利率=预缴利润11、甲土地 乙资金=分房屋甲土地 乙资金=6:4共担风险改良甲【AB】土地接受乙投资18000=甲【AB乙】环节税没有=印花税甲房屋开发成本30000公允价60000=6:4=甲企业分立甲【AB乙】=甲60%【AB】+丙40%【乙】企业分立=甲房屋过户丙营业税？国家税务总局【2011】51号公告不征税营业税土地增值税0 财税字【1995】48企业兼并暂时不缴纳土地增值税契税-财税【2012】4分立
26、原股东没有保留比例取所得税甲【AB乙】=甲60%【AB】+丙40%【乙】企业所得税特殊重组财税【2009】59-原成本计税依据=评估价不缴纳企业所得税12、合作建房分房-甲土地乙资金没有共担风险、甲土地视同卖土地-将来甲取得房屋转让土地价格增值缴纳土地增值税=取得房屋公允价-土地原成本13、抵债取得土地抵债还是债务重组甲欠乙20000甲用土地成本15000评估20000抵债 乙将来土地增值税成本20000债务重组=债权人让步 乙优惠1000万元-另外土地抵债乙取得土地将来土地增值税成本1900014、取得土地时间税收影响甲2011-1-1竞拍土地居民搬迁2012-12-31完毕甲房地产未开工-
27、税务机关甲缴税=税务局土地使用税 100 万元平米*10=1000*2=2000土地使用税=管理费用-房屋开发开发费用竞拍时刻-甲与国土局合同2012-12-31交付土地财税【2006】186土地使用税2013-1-1开始缴纳董事长快取得土地-抵押贷款会计应收账款融资2011-1-1甲房地产向国土局缴纳出让金借：其他应收款100000贷：银行存款100000国土局合同2011-1-1签订-2012-12-31交付土地15、甲取得100万平米土地-第一期开发10万平米=90闲置*10=900甲房地产设立园林公司【园林局】乙乙业务树苗租赁甲土地乙树苗种植-农产品初级=土地使用税0土地使用税暂行条例
28、规定直接农产品生产 0土地使用税 甲农科所种植-农业观光门票财税【2006】186免税土地使用税甲房地产土地租赁乙园林公司=租金营业税=财税【1994】2国税函【1998】82免税乙园林公司卖树苗给甲房地产-绿化成本=土地增值税所得税扣除乙园林公司卖树苗农产品初级=增值税 0财税【1995】52 企业所得税发实施条例免所得税乙园林公司=销售自产货物+绿化国家税务总局【2011】23号公告销售自产货物增值税0 绿化营业税合同-国税函发【1995】156绿化营业税90万平米-园林公司乙园林公司=园林局16、房地产-建安设计 装修设计=营改增增值税小规模3%17、补偿-契税搬迁补偿-没有发票=政府批
29、文+房地产业主合同房地产私自企业取得补偿=没有批文-搬迁企业【营业税】房地产取得发票 实际情况补偿时候政府重新办案章-后小区-遮光费-备案18、前期费用广告-5%=预提所得税0=25% 10%园林公司+装修设计+环境设计+装修公司+广告+建安设计+建安公司=30%水文=风水-15000土地生地-熟地 国家拍卖 房地产竞拍=土地熟地甲房地产 甲子公司乙建安乙给国家工程=生地熟地=工程款20000*（3%+2%）甲竞拍成功100000国土局 甲欠国土局100000 国土局欠乙20000国土局=甲+乙=国土局收取80000 土地出让金80000甲说子公司乙能否 开具发票20000给甲甲支付国土局 8
30、0000 取得 80000 出让金=乙工程成本 14000 能否在甲列支乙工程分包给丙 丙发票开具甲19、建安-发票国税发【2009】91甲房地产-包工包料=甲一律只要建安发票20、甲房地产向丙采购建材10000+乙包工3000甲取得发票增值税发票=丙开具甲房地产取得增值税发票能否作为土地增值税所得税成本扣除=可以乙包清工乙营业税13000*3%正确 3000*3%错误乙向甲开具建安发票=金额3000正确 13000 错误乙缴纳营业税 13000*3%营业税暂行条例实施细则 16 条 先缴税=完税凭证-后开具建安发票 乙向甲开具建安发票3000=发票注明完税凭证号码税金税务机关=错误=甲购买建
31、材甲要缴纳营业税甲供料不用缴纳建安营业税 正确21、甲供料10000-乙包工不包料3000乙说收入3000缴纳营业税3000*3%甲自己购买材料甲自己缴税=国家13000*3%甲代扣代缴 新营业税暂行条例实施细则房地产没有代扣代缴规定甲代扣代缴=完税凭证乙 钱出甲=原乙22、甲青岛房地产-铝合金防盗门济南乙自产+安装合同=包工包料13000 10000 3000乙 增值税发票济南 营业税青岛国税发【1993】154国家税务总局【2011】23分别核算=分别增值税营业税没有分别核算=国税局核定增值税+地税局核定营业税国家征税=合同-应税行为甲取得=乙增值税发票+乙营业税发票实际甲会计=合同包工包
32、料只要建安发票=乙为了收取工程款 乙错误全额开具用营业税发票13000*3%=营业税 日后稽查10000*17% 或3%增值税乙向甲说明=国税发【2006】187 国税函【2010】220 国税发【2009】91=土地增值税=未按规定取得合法有效凭证-能否成本扣除？文件乙分别开具增值税营业税发票=营业税未按规定开具发票甲属于=未按规定取得合法有效凭证-能否成本扣除企业所得税国税发【2009】31不能税前扣除23、案例甲青岛房地产-乙包工包料 13000万元分别 6000丙济南-铝合金防盗门生产+安装1000丙= 增值税发票济南 营业税发票青岛丙=5000增值税发票+1000营业税发票=开具给乙
33、分别=乙丙 甲与丙没有合同=不能发票乙发票开具13000给甲 甲向乙支付13000工程款乙总包分别=营业税差额乙=13000-6000=7000*3%=正确=增值税发票能否抵扣营业税增值税发票可以营业税差额；乙开具发票13000缴纳营业税7000*3%乙差额营业税=取得丙增值税发票+取得丙营业税发票+取得丙税务机关证明【丙生产企业铝合金防盗门是丙生产】国家税务总局【2011】23号公告乙=13000-1000=12000*3%=错误乙13000*3%营业税错误乙总包13000-分别6000=缴纳营业税13000*3%错误原因 乙没有取得丙分别营业税发=丙6000 没有缴纳营业税 税务机关稽查丙
34、-丙分析未什么营业税=丙项目税由乙承担 丙税后工程款24、甲房地产-乙建安企业合同包工包料=合同内容描述=乙向丙采购材料10000后乙材料卖甲10000+同时建安3000乙混合销售行为-增值税？营业税？乙以前【上一年】增值税为主-增值税乙以前【上一年】营业税为主-营业税25、电梯中央空调采购与安装甲房地产企业向 丙采购电梯中央空调10000+乙安装3000流出合同甲丙采购 甲-乙建安钱甲给丙10000 丙发票增值税发票开具甲甲乙建安3000 钱 乙建安发票甲=正确乙缴纳营业税=3000*3%营业税暂行条例实施细则 16 建设费购买设备建安公司安装收入缴纳营业税26、电梯中央空调采购与安装甲房地
35、产企业向 丙采购电梯中央空调10000+乙安装3000发票丙开具甲甲资金困难 甲与乙关联方 甲要求乙垫付电梯中央空调 10000 安装完毕后甲一次向乙支付工程款3000+还垫付电梯中央空调10000乙向甲开具营业税发票3000*3%营业税=错误13000*3%营业税=正确27、建安材料=混凝土公司甲青岛房地产青岛市区2 年-混凝土乙济南包工包料 13000=混凝土=砂石土水添加剂搅拌青岛郊区运输车现场浇灌10000 3000增值税 营业税乙向甲开具13000*3%营业税发票=错误乙原材料砂石土水添加剂=混凝土国税发【1993】154-自产行为=增值税浇灌=营业税13000=部分国税局核定征收增
36、值税+部分地税局核定征收营业税28、甲房地产乙包工包料=合同乙向丙采购材料乙没有甲买卖说法=营业税正确29、土地建安成本分摊可售面积30、土地面积100000平米*1万元=10亿-10栋楼占地面积 40000平米=第一步占地面积横向分摊+纵向可售面积分摊A栋占地面积5000平米=独立预售证-清算独立5000/40000=1/8 10亿*1/8=A 栋楼土地成本A 栋占地面积 5000-可售面积 50000计算成本每平米土地成本10*1/18/50000=单位可售面积土地成本建安成本主体工程分摊=A 栋楼建成本 20000 万元/50000=单位可售面积建安成本=纵向可售面积分摊小区费用=配套实
37、施+基础设施=小区服务 10 栋楼总可售面积=配套实施+基础设施【建安费用和/小区服务10栋楼总可售面积】=单位可售面积费用分摊配套实施【学校医院警务室街道办村委会】+基础设施【道路景观】=实物看有-会计独立成本【分摊】31、土地面积100000平米*1万元=10亿-10栋楼占地面积40000平米正确分期开发3期第一期4栋50000建安+土地40000=土地增值税清算3次 整个3期=公用学校游泳池【30000成本】-第一期学校游泳池公用学校游泳池【30000成本】=第一期土地面积40000 第二期土地面积 第三期分摊土地面积=第一期土地面积40000土地面积=分摊公用学校游泳池【30000成本
38、】多少？=40000/100000*公用学校游泳池【30000成本】=第一期分摊配套实施成本金额/第一期总可售面积=第一期单位可售面积成本配套实施32、甲房地产-竞拍100000万元*1=10亿=住房+酒店+步行街将来土地成本-平均1万元住房售价1。2=土地增值税0 酒店2万元-50% 商业街4万元60%规划=总金额10亿=住房土地成本0.8 酒店1.4 商业街2=项目土地发增值税税率30%33、层高系数=土地成本+建安成本=国税发【2006】187 建筑面积分摊其他合理方法=配比甲房地产1-4商品【5=20】+520【住房40】土地建安面积分摊=不合理30% 60% 1-4=2万元 住房5-
39、20=0.8栋土地成本10000*20/60=1-4层成本/可售面积住房10000*40/60=5-20层成本/可售面积税率30%34、概算法【预算】售价1-4售价 5-20售价10000成本*【1-4售价】/1-20售价四、税金营业税 城建税 教育经费 地方教育经费 水务费 土地契税预售缴纳税金=企业所得税预售当期扣除项目清算-预售没有交房 已经缴纳营业税 城建税 教育经费 地方教育经费 水务费-土地增值税不清算-不能清算扣除印花税=房地产企业-管理费用-开发费用扣除印花税不能税金扣除印花税非房地产-不能加计扣除-印花税税金扣除土地使用税-管理费-开发费用扣除土地使用税-停止缴纳 房地产企业
40、合同约定交付次月停止缴纳2011-1-1 合同-2013-12-31 房屋-2014-1-1 开始 1000 套2013-12-31合同交付900套 100套没有预售没有交付继续缴纳土地使用税合同 2011-1-1 签订约定 2013-12-31 交付实际业主 2014-1231 业主没有交房【50套】2014土地使用税房地产缴纳不缴纳？答案：不缴纳财税【2006】186-合同约定交付次月不缴纳提前交房-举证2013-7-8不缴纳房地产取得土地2011-1-1-动工2013-1-120112012房地产企业没开发闲置-无形资产推销？答案：不用推销闲置费-土地增值税不能扣除 企业所得税可以扣除
41、房地产购买土地100000万元*3% 闲置费10000*3%契税房地产开发1000卖990=10套自用职工宿舍所有权房地产 国税发【2009】31-职工福利-所有权或使用权视同销售=答案不用五：特殊1、甲房地产买土地10000-乙25%-没有开发卖13000营业税差额 土地增值税要缴纳 加计扣除不能2、房地产竞拍10000万元+整理开发20000=没有报建-卖=土地买卖=无形资产营业税差土地增值税土地竞拍 10000 万元成本扣除 20000 成本扣除-土地增值税加计扣除 10000不得加计扣除开发成本20000加计扣除可以3、甲房地产购买烂尾楼10000+继续开发20000土地增值税成本烂尾
42、楼 10000 扣除 继续开发 20000 成本扣除 加计扣除10000+20000均加计扣除4、甲房地产卖烂尾楼10000没有开发卖烂尾楼12000营业税差 土地增值税成本10000扣除-加计扣除不能5、甲【丁股东】200710000购买土地-2013-10-1评估 50000-卖乙甲营业税土地增值税所得税【丁股东】卖甲的股份转让-给乙丁股东角度股份转让财税【2002】191营业税 0100%股份转让土地增值税0 不受国税函【2000】687 青地税函【2009】47 企业所得税缴纳乙 50000 购买甲股份 土地在甲 房地产开发甲【乙股东】名义开发-将来卖 80000 万元-土地增值税清算
43、-土地成本甲 10000-土地增值税税率60%6、甲【丁股东】200710000购买土地-2013-10-1评估 50000-卖乙改良：甲土地国土局收回-竞拍乙甲土地国土局收回甲收入40000=营业税0土地增值税财税【2006】21-0所得税乙竞拍 50000=-乙竞拍国土局出让金 50000将来开发成本 50000 加计扣除20%7、甲房地产土地成本10000买股份50000-乙甲改为卖股份转让50000+10000-乙【80000】80000*5%+【80000-10000-建安】30000=34000乙201【=3-101买甲股份10-1立即注销甲-乙取走多少钱甲资产土地-卖=营业税50
44、000*5%=2500土地增值税60% 18000土地增值税50000-2500-18000-10000=20000+10000=30000估计甲卖土地50000改为卖股份定价30000保证甲卖土地后税后利润乙花30000买甲开发成本100008、合并分立甲【AB】+乙【CD】=甲ABC=注册资金甲+乙原=和甲给D借：其他应收款-ABC贷：银行存款1000营业税0土地增值税0契税0所得税09、甲5宗地项目其中一宗项目100000卖乙甲土地10000-100000-丙 股份转让给乙丙投资环节缴纳土地增值税 否定甲【AB】-项目资产债权债务劳动力叫收购 乙【CD】=甲【AB】+项目过户乙【CDAB
45、】-12个月以后AB股份转让CD5000利息-CD-关联方借款给-AB 关联方分立=甲部分产权分立另外一个现存公司财税【2009】59-特殊重组土地增值税兼并财税字【1995】48兼并暂时免征土地增值税10甲5宗地项目其中一宗项目100000卖乙甲土地10000-100000-丙甲【AB】=分立甲【AB】+丁AB=立即乙CD +丁AB=乙ABCD吸收合并12AB 股份转让CD -吸收合并12周期24个月六、利息=开发费用1、土地增值税利息扣除标准-银行5%商业企业所得税利息-标准-金融机构省12%-利息7%土地增值税2%调增 企业所得税可以全额国家税务总局【2011】34号公告 2、开发费用=
46、财务费用+管理费用+销售费用售楼部开发产品找套装修售楼部【毛坯房+装修】将来卖 产品成本卖土地增值税扣【2】开发产品外面单独修建售楼部将来拆=不拆业主使用成本基础设施配套实施土地增值税扣除-可能拆-销售费用【3】市区租赁售楼部或互相外面售楼部=销售费用3、代销-境内机构 境外代销-费用=销售费用代销营改增后营业税手续费代销-佣金境内 手续费财税【2009】29-企业所得税扣除-代销收入5% 国税发【2009】31境外机构代销-手续费=10%-代扣代缴营业税-不能代扣代缴预提所得税房地产代销公司=好处代销公司收取预收款暂时房地产不预交营业税土地增值税所得税-代销公司开具代销清单-180天极限4、
47、房地产-代销公司-业主合同买卖合同-房地产-业主房屋过户房地产-业主包销-代理提成方法包销期满=房地产房屋所有权过户代销公司-业主代销二手房包销=不过户-代销公司期满房屋房地产-业主5、视同买断国税发【2009】31房地产100-代销-120-业主合同房地产-120-业主所有权房地产-120-业主销售环节 代销-业主房地产所得税收入100合同房地产-业主120 房地产收入120房地产+代销=业主 房地产收入1206、管理费用【整个企业经营】-期间费用=间接费用【项目开发技术】7、利息甲 房 地 产 2012-1-1 借 款 动 工 10000*5% 银 行 2013-12-31 完 工-2014-12-31清算还本付息银行借款 会计处理企业所得税法2012-1-2013-12=2 年 利 息 资 本 化 - 开 发 成 本 = 出 口 商 品2014-112-会计所得税=财务费用土地增值税清算=开发费用=利息+期间费用=利息500*3+【土地+开发成本】*5% 开发成本会计所得税含利息2年缴税土地增值税清算剔出期间费用实际发生4000=【土地+开发成本】*5%=3800青地税函【2009】478、利息+期间费用=利息500*3+【土地+开发成
