1、1,房地产企业开发全程各阶段税收风险防范入账票据审核及纳税筹划技巧,许明信,2,第一节 公司设立与规划环节,一设立房地产公司股东身份与税负差异 二股东抽逃出资的税收风险与规避 三公司组织形式差异与税收待遇 四、股权转让与增、减资 五公司筹建阶段账务处理与所得税申报 六立项与分期、规划户型设计与土增清算,3,第二节 土地征用环节,一取得土地使用权的不同方式及税负比较 1.变更开发主体2.收购股权方式 二规划红线外支出的税务处理1.无偿代建市政设施的处理2.BT抵出让金/配套费的处理 三土地出让金返还的会计与税务处理 四承诺负担对方税收,案例:某旧城改造改造项目,图示分解理论,销售安置房,支付补偿
2、费,第二件事 买地,第一件事 卖房,5,合并前 合并后,股东B,股东B,股东A,股东A,被合并 企业B,合并 企业A,合并企业 A+B,6,重组前 重组后,股东乙 20%,股东甲 80%,被分立企业 A+B,被分立企业 A,分立企业 B,股东乙 20%,股东甲 80%,7,第三节 设计与前期工程,一设计费应取得什么类型票据 二前期工程票据 三、预算与税负测算 四融资业务中的税收处理 五成本对象确定与开发成本核算内容 税后500，转化含税： 500*（1+6%）/（1-6%*12%）,8,9,企业集团融资处理,统借统还示意图,金融机构,集团公司 (核心企业）,子公司1,子公司2,子公司3,借款付
3、息,分拨贷款,收息,统借统还协议,10,委托中介银行贷款,中介金融机构,关联方A (资金提供方),关联方B,关联方C,关联方D,委托贷款协议,借款付息,借款方,11,第四节 项目施工建设环节,一施工建设阶段合同与票据结算 1、销售方同时负责安装 混合销售 2、工程大包合同与甲定 3、清包工合同与甲供,12,甲方甩项工程（供货方施工）,大包,销售自产货物同时 提供建筑业劳务,商贸公司外购货物 同时建筑业劳务,建筑公司外购货物 同时建筑业劳务,分别纳税,增值税,营业税,13,供货并安装,是否为自产货物,是,否,自产货物 增值税,劳务 营业税,建筑业 营业税,商业 增值税,要分别注明 否则核定,一般
4、混合,特殊 混合,14,甲方供料（供货方不施工）,甲供,合同内甲供（甲定）大包,清包工装饰,清包工设备安装,营业税,装饰材料不征营业税,设备不征营业税,清包工建筑,建筑材料征营业税,15,甲方采购,合同价是否含甲方采购,是,甲定 施工方 全额 工程票,否,设备,材料,装饰工程,装饰以外 其它工程,不征营业税,甲供材料征税,大包,16,甲方供料与甩项区别,甲供,材料购销合同,清包工工程合同,销售附带安装,甩项,甲供乙安,注：供货方提供货物并安装，不属于甲供,17,建 设 方 采 购,判断 是否 设备,判断 是否 自产 自销,非设备的 材料,设备,非自产自销,自产自销,装饰工程,其它建筑业,商贸企
5、业,建筑企业,两票结算,18,建筑行业材料（设备）税收政策对比表,19,二.税务机关如何查处虚开,1、预算 VS 决算结算 VS 开发成本 2、本地定额单位成本 VS 周边单位成本 VS 本盘单位成本 3、大额发票检查-异地发票 4、外调-造价管理站 5、资金流向（未付/回流/方向不符）,20,21,三票据审核管理与风险防范1、合法有效凭证 2、票据审核管理 3、发票丢失如何处理 四、房地产企业常见合法凭证类型 五取得假票如何处罚，企业如何应对,22,第五节 预售环节,一预售商品房的会计核算 二、预售阶段纳税要求及年度汇算清缴 三代收款项 四转让车位/车库如何确认收入 五售楼处、样板间 六违约
6、金专题 七、促销方式中的税收风险与规避,23,1、房地产企业同材料（设备）供应商之间的违约金 （1）合同履行，房地产企业向供应商支付违约金 甲企业同乙房地产企业签署协议，向乙房地产企业销售一批工程材料1000万元（含税）。约定一月内乙企业支付全部货款，否则每推迟一天，应向甲支付未付货款每天0.05%的滞纳金。乙企业在推迟60天后向甲方付款，另支付滞纳金1000万*60* 0.05% =30万。请问：甲乙双方如何进行税务处理？ （2）合同履行，供应商向房地产企业支付违约金 丙企业同乙房地产企业签署中央空调供应协议，总价款500万元（含税），约定三个月供货，否则赔偿乙方经济损失。丙最终四个月供货，
7、并按照合同约定赔偿乙总价款的5%作为赔偿金。请问：双方如何进行税务处理？,24,（3）合同解除，一方支付违约金丁企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署设备供应协议，总价款200万元（含税），约定一个月供货，最终丁企业由于特殊原因无法继续履行合同，同乙企业协商解除供应协议，同时支付乙企业20万元作为违约金。请问：双方如何进行税务处理？,25,2、房地产企业同施工方之间的违约金 （1）合同履行，房地产企业向建安企业支付违约金 甲房地产企业同乙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于房地产公司原因给建安企业带来了损失，双方经协商由甲方对乙方进行赔偿，数额200万元。请问：房地产企
8、业和建安企业如何进行财税处理？ （2）合同履行，建安企业向房地产企业支付违约金 甲房地产企业同丙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于丙企业工期延误等原因给甲企业带来了损失，双方经协商由丙方对甲方进行赔偿，数额100万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？,26,（3）合同解除，一方支付违约金甲房地产企业同丁建安企业签署施工合同，后因特殊原因在尚未开工前双方解除协议，甲企业向丁企业赔偿50万元。请问，房地产企业和建安企业如何进行财税处理？,27,3、房地产企业同购房业主之间的违约金 （1）合同履行，房地产企业向业主支付违约金 甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，
9、约定2011年5月30日前交房。由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？ （2）合同履行，业主向房地产企业支付违约金 甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳金）15万元，双方如何进行财税处理？,28,（3）合同解除，一方支付违约金甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁缴纳2万元定金，约定一周内付完全款。丁未能履行合约，房地产企业将定金没收作为违约金。请问双方如何进行财税处理？,29,违约金涉税处理关键点 1、是否价
10、外费用？ 判断点：售货方（劳务提供方）向收货方（接受劳务方）收取（同销售货物或提供劳务相关）。 处理：做为价外费用计入营业额，跟随主税种交税。 2、反方向违约金不是价外费用，则区分情况，看合同是否继续履行？若继续履行，则： （1）收货方向售货方收取，不交增值税 （2）接受劳务方向提供劳务方收取，不属于营业税应税劳务，不交营业税。 3、若合同不再履行，为解约违约金，不缴纳流转税。,30,第六节 项目竣工环节,一完工条件及重要性 二、现房销售会计核算处理 三收入与计税成本的结转 四完工后续支出对税收的影响 五租赁与自持物业 六完工年度企业所得税汇缴 七、土地使用税纳税义务的减除时间,31,后 续
11、支 出,配套设施,日常维修 保养支出,前期已发生 后期取得发票,已预提过,未预提过,直接当期扣除,视为后续支出 不得追溯,如已预提，差额 视为后续支出,预提与实际发生 二次调整,二次调整,二次调整,预提与发票 差额二次调整,地产企业后续支出的所得税处理,32,成本对象完工后发生的费用,已完工成本对象,未完工成本对象,开发成本,已销开发产品 销售成本,未销开发产品 开发产品,完工后续支出在清算土地增值税时不予确认扣除,33,第七节 土地增值税清算环节,一、清算对象与清算条件 二、增值额与扣除项目中的疑难问题 三、清算收入中的疑难问题 四、土地增值税的优惠政策 五、开发连体楼如何清算与筹划思路,3
12、4,开发连体楼如何清算 1、是否可以按售价分摊扣除项目 2、是否可以按层高系数分摊扣除项目 3、可否合并为非普通住宅清算 4、同期开发产品产品共同成本的转移调整 5、直接成本单独归集,35,取得一次性收入的纳税问题,1.年终奖分次发放不一定节税（特殊计税办法：1人1年只适用1次） 2.发放含税奖金，个税不应由单位承担 3.避开无效区间：18000-19283，54000-60187；108000-114600；42万-447500 4.销售提成可转化为年终奖 5.福利费中不需纳税的项目 6.如何确定月工资与年终奖数额？ 7.补发工资如何扣税？ 8.提前退休一次性补贴收入如何扣税？,36,谢谢大家,
