1、山西省 2017 年房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目评估的含义考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、以下求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是。A：累加法B：市场提取法C：风险报酬法D：投资报酬率排序插入法E：工业用地的监测点评估价格 2、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在_中。A房地产损害赔偿案件B房地产纠纷案件C房地产预售D房地产预测3、以下房地产价值中，保持始终不变的是。A：市场价值B：原始价值C：折余价
2、值D：账面净值E：工业用地的监测点评估价格 4、某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元，则承租人权益价值为_万元。A-40B400C1800D36005、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是(2006 年试题)A：资本金现金流量表B：资金来源与运用表C：损益表D：投资计划与资金筹措表E：借款合同 6、某临街深度 30.48m(即 100ft)，临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 121.92 万元。按四三二一法则，其相邻临街深度 15.24m(即 50ft)，临街宽度 25m 的矩形土地的总价为万元。A：53.34B：85.34C：1
3、06.68D：213.36E：工业用地的监测点评估价格 7、业主委员会是业主大会的。A：决策机构B：执行机构C：监督机构D：联合机构E：执行层的组织协调 8、拍卖行应在拍卖日的_前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A半个月至一个月B一个月至三个月C一个月至六个月D三个月至六个月 9、某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2 000 万元资金以 5的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。A：2 000B：400C：4 000D：10 000E：工业用地的监测点评估价格 10
4、、城市房屋拆迁补偿估价可以分为房屋产权调换补偿估价和_。A搬迁补助费估价B临时安置补助费估价C停业的补偿费估价D货币补偿11、一般来说，_对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A政治法律环境B经济环境C人口环境D社会文化环境 12、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。A：公司上市、企业清算B：司法鉴定、城市房屋拆迁C：企业清算、城市房屋拆迁D：司法鉴定、公司上市E：工业用地的监测点评估价格 13、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来
5、源于_。A商业银行B储蓄机构C私人投资者D机构投资者14、估价报告书中说明的限定了其用途。A：估价原則B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况E：工业用地的监测点评估价格 15、如某笔贷款的月利率为 1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是_。A12%B12.55%C12.68%D13.55% 16、在以下房地产价格中，更能反映土地价格水平高低的是。A：土地单价B：土地总价C：楼面地价D：房地产单价E：工业用地的监测点评估价格 17、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月
6、等额偿还，年贷款利率为 6%，月还款额为_元。A1655.33B1719.43C1743.69D2149.29 18、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法 19、某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来 3 年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的 1.2 倍，该类房地产的报酬率为 10%，则该宗写字楼现在的价格为_万元。A4580B5580C6580D7580 20、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给_，并由其预付定金或房价
7、款的行为。A购房者B承购人C预买客户D潜在客户 21、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 10 层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为 1000m2，则建筑容积率为_。A60B6C10D60% 22、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8%，该房地产的价格为（）万元。A225.00B237.50C381.25D395.8323、在估价报告中应包含一份由_的估价师签名、盖章的声明。A本估价机构所有B所有参加该估价项目C对该估价项目负第一责任D任本估价机构法定代表人 24、下列不属于我国信托
8、机构开办的业务是。A：信托业务B：委托业务C：代营业务D：外汇业务E：执行层的组织协调25、是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析_。A价格结构B区域结构C产品结构D供求结构E投资结构 2、常用的采暖方式包括。A：集中采暖B：局部采暖C：区域供热D：分散采暖E：集体供
9、热3、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。A：直接费B：间接费C：规费D：税金E：企业管理费 4、承包商收到竣工结算价款后，通常应在内将竣工工程交付给开发商。A：半个月B：一个月C：一个半月D：两个月E：借款合同5、在_7 月 18 日，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定 ，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。A1991 年B1992 年C1993 年D1994 年 6、_是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。A房地产经营B房地产管理C房地产开发D房地产运作 7、关于某
10、特定商品市场规模的说法，正确的有。A：有效市场大于服务市场B：服务市场大于潜在市场C：潜在市场大于有效市场D：渗透市场大于有效市场E：服务市场大于渗透市场 8、下列，属于加重纳税人负担的措施。A：附加B：加成C：减税D：免税E：规定起征点和免征额 9、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是_。A先上升后下降的抛物线B先下降后上升的“U”形曲线C一直上升的直线D不受容积率的影响 10、投资者可以控制的风险包括（） 。A利率风险B政策性风险C资本价值风险D持有期风险E比较风险11、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中， 是可行性研究中定量分析的基础。A：项目策划B：构
11、造可供评价比较的开发经营方案C：选择相关基础参数D：投资估算E：经济效益评价 12、当贷款利率_内部收益率时，项目投资则会面临亏损。A低于B高于C等于D前三者都对 13、质权的特征包括。A：质权是一种担保物权B：质权是一种用益物权C：质权的标的物只能是动产或财产权利D：质权须转移质物的占有E：质权是就质物优先受偿的权利14、某高层楼房占用的土地总面积为 800m2，总建筑面积为 2000m2，某人拥有其中 120m2 的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（）m2。A40B45C48D50 15、禁止发布房地产广告的是_。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设定抵押的房地产
12、C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产 16、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括。A：政策风险B：资金供应风险C：经营风险D：利率风险E：汇率风险 17、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是。A：私立学校用地 50 年B：厂房用地 50 年C：大型超市用地 50 年D：别墅用地 70 年E：执行层的组织协调 18、根据权利的作用，可将民事权利分为。A：专属权B：支配权C：请求权D：形成权E：抗辩权 19、土地费用包括。A：土地征用拆迁费B：土地出让地价款C：土地转让费D：“三通一平”等土地开发工程费E：公共配套设施建设费 20、我国现行法律制度
13、体系包括。A：法律B：行政法规C：地方性法规D：部门规章E：技术规范 21、 （）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A权益原理B收益递增递减原理C均衡原理D适合原理 22、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于_。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法23、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。A：比例税率B：累进税率C：累退税率D：定额税率E：非固定税率 24、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。A：增量供给B：存量供给C：潜在供给D：总量供给E：借款合同25、某房地产投资者以 300 万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为 100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为 10、期限为 10 年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。A：10B：11.27 C：14.18 D：22.55E：借款合同
