1、 中国房地产 TOP10研究组 目录主报告 一、 研究背景与目的 二、 研究方法体系 三、 主要研究成果 （一） 2019 中国房地产百强企业 （二） 百强企业整体发展特点分析 业绩规模 市场份额提升至 近六成 ， 销售业绩 跃上新高度 聚焦热点区域主流需求， 调结构 优产品强营销 运营 表现 加快周转提升运营效率 ， 降本增效 拓展 盈利空间 适应大势调整投资节奏 ， 多渠道融资保 稳健 发展 风险 管理 高价地去化压力 渐 释放，精准布局降低经营风险 强现金管控 努力 去杠杆 ， 借势融资防范 财务风险 社会责任 响应号召投身精准扶贫，助力全面建成小康社会 多方位行动回馈社会 ， 积极践行
2、企业公民责任 四、 结语 副报告 一、 2019 中国房地产百强企业 TOP10 研究 二、 聚焦主业，协同创新 新形势下中国房地产企业发展策略探讨 三、 2019 中国房地产服务优秀企业研究 研究主持： 中国房地产 TOP10 研究组 联席组长： 马 骏：国务院发展研究中心企业研究所所长 刘洪玉：清华大学房地产研究所所长 莫天全：中指研究院院长 主要成员： 黄瑜：中指研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 国务院发展研究中心企业研究所：袁东明、马淑萍 清华大学房地产研究所：吴璟、张标、朱恩伟、赖 智 勇、肖金一 中指研究院： 白彦军、李建桥、蒋云峰、牛晓娟、刘佩佩、古超、
3、黄靖、王怀泉、赵鹏花、张冉、邱玲玲、迟行、颜海清、陶淑茹、彭澧 丽、张怀志、肖杨、张晓飞、马琛、马岚、王琳、蒋金丽、蔡艳平、高枫沐、柴志宏、李畅、王昭玥、韩瑾、范优、畅磊、张曼、李文哲、李潇帅、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、王玲、袁彬彬、黄艳、王永斌、高院生、童晓玲、谢俊云、田文刚、李益峰、高阳、张梦圆、刘莉芬1 中国房地产 百强企业研究 主报告 2019 主报告一、 研究 背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10研究组”，自 2004 年以来开展中国房地产
4、百强企业研究，已连续进行了十六年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。 2018 年中央经济工作会议指出，“我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期”，要继续“坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线”；“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导”。在“房住不炒”、“不断满足人民日益增长的美好生活需要”等理念不断强化的背景下，房地产业正在快速转入高质量发展阶段，房地产企业应
5、顺应行业转型升级大势，追求更有质量的增长，实现均衡稳健创新发展。为此，中国房地产 TOP10 研究组启动“ 2019中国房地产百强企业研究”，以“稳健谋发展，提质开新篇”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高 效整合发展资源，引领行业在新时代下实现持续、健康成长。 在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。 中
6、国房地产百强企业研究目的 （ 1）通过企业 规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任 等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体； （ 2）通过系统研 究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大； （ 3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。 二、 研究方法 体系 （一）标准和门槛值 中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。 TOP10 研究
7、组依照国际惯例，对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值： （ 1）依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象； （ 2）按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，TOP10 研究组根据近 5 年百强企业实际状况，确定近三年每年的房地产业务销售额均须达到 10 亿元或销售面积 10 万平方米为入选门槛值； （ 3）为了引导房地产开发企业做强做好做大， TOP10 研究组鼓励以集团的名义参与； （ 4）符合上述 1 3 条， 但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。 （二）评价指标体系 评价指标体系设立原则 2019 中国房地产百强企业研究
8、以 2016-2018 年度为研究时间段，涵盖 7 个二级指标 34 个三级指标，全面考量企业的综合实力 。 评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则： （ 1）企业规模与运营效率相结合。 规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。 TOP10 研究组在此采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况 。 （ 2）成长潜力
9、与经营稳健相结合。 房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加了企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。2 中国房地产 TOP10研究组 （ 3）盈利能力与社会责任相结合。 企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润、净资产收益率、营业利润率等角度来进行
10、，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。 （ 4）融资能力与综合实力相结合。 融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。 评价指标体系 在 2019 中国房地产百强企业研究中，中国房地产 TOP10研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结
11、合、 融资能力与综合实力相结合 的原则，全面客观地评价企业的综合实力。 （三） 数据来源 和复核 数据来源 （ 1）房地产开发企业填报数据； （ 2）中国房地产指数系统（ CREIS）数据库； （ 3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）； （ 4） 有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据； （ 5） 2016-2018 中国房地产百强企业研究收集数据资料； （ 6） 2016-2018 中国房地产上市公司研究收集数据资料； （ 7） 2016-2018 中国房地产品牌价值研究收集数据资料。 数据复核 企业填报数据须如实客观，研究组将对
12、填报数据进行复核。 （ 1） 企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核； （ 2）通过税单复核企业经营收入及利润； （ 3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。 企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。 （四）计量评价方法 （ 1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（ Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差 协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计
13、分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子 的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2019 中国房地产百强综合实力指数。 （ 2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照慈善捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、
14、中部、东部排序确定。 总资产净利润增长率土地储备规划总建筑面积新开工面积房屋销售面积增长率房地产业务收入增长率净资产房屋竣工面积房屋销售面积经营性物业持有面积房地产业务收入总资产周转率销售回款率存货周转率总资产收益率营业利润率净资产收益率净利润资产负债率净负债率速动比率预收账款经营现金流量净额房地产持有经营收入占比现金到期债务比筹资活动现金流入综合资金成本率新增银行授信额度政策性住房新开工面积慈善捐赠纳税额规模性指标 盈利性指标 运营效率指标融资能力指标稳健性指标成长性指标 社会责任指标2019 中国房地产百强企业评价指标体系房地产销售额可变现货值人均创利3 中国房地产 百强企业研究 主 报告
15、 2019 “2019 中国房地产百强企业 ”名单 恒大地产集团有限公司 广州市敏捷投资有限公司 华鸿嘉信控股集团有限公司 碧桂园控股有限公司 上海中建东孚投资发展有限公司 美好置业集团股份有限公司 万科企业股份有限公司 红星地产 保集控股集团有限公司 保利发展 金辉集团股份有限公司 德杰集团 融创中国控股有限公司 海伦堡中国控股有限公司 中交地产 中海地产 （中国海外发展） 中冶置业集团有限公司 厦门大唐房地产集团有限公司 绿地控股集团股份有限公司 大悦城控股集团股份有限公司 奥山控股 华润置地有限公司 珠海华发实业股份有限公司 康桥集团 绿城中国控股有限公司 隆基泰和置业有限公司 杭州市城
16、建开发集团有限公司（大家房产） 龙湖集团控股有限公司 宝龙地产控股有限公司 实地集团 新城控股集团股份有限公司 东原集团 上海爱家集团 华夏幸福基业股份有限公司 联发集团有限公司 上海城建置业发展有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 苏宁置业集团有限公司 领地集团股份有限公司 阳光城集团股份有限公司 俊发集团有限公司 中惠熙元房地产集团有限公司 世茂房地产控股有限公司 重庆华宇集团有限公司 百步亭集团有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 福晟集团有限公司 中建信和地产有限公司 金科地产集团股份有限公司 花样年集团 （ 中国 ） 有限公司 时代大地控股集团有限公司 中南置地 武汉地产开发投
17、资集团有限公司 上海大发房地产集团有限公司 正荣集团有限公司 卓越置业集团有限公司 中迪禾邦集团有限公司 雅居乐集团控股有限公司 景瑞地产（集团）有限公司 云星集团 四川蓝光发展股份有限公司 仁恒置地集团有限公司 宋都基业投资股份有限公司 中国金茂控股集团有限公司 中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 云南实力控股集团有限公司 龙光地产控股有限公司 星河控股集团有限公司 武汉联投置业有限公司 融信集团 光明房地产集团股份有限公司 长沙房产（集团）有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司 福星惠誉控股有限公司 金侨投资控股有限公司 奥园集团有限公司 德信中国控股有限公司 上海上坤置业有限公司 中梁控股
18、集团 当代置业 （ 中国 ） 有限公司 正黄集团有限公司 泰禾集团股份有限公司 北大资源集团 广东方直集团有限公司 佳兆业集团控股有限公司 北京北辰实业股份有限公司 四川圣桦集团有限公司 祥生地产集团 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司 财信国兴地产 新力地产集团有限公司 上海建工房产有限公司 奥克斯地产 美的置业集团有限公司 三盛集团 重庆融汇地产（集团）有限公司 合景泰富集团 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司 时代中国 北京金隅集团股份有限公司 4 中国房地产 TOP10研究组 三、主要研究成果 （一） 2019 中国房地产 百强企业 在 2019 中国房地产百强企业研究中，中国房地产 T
19、OP10 研究组根据近 5 年百强企业实际状况，初选了 500 家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国 500 家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等 7 个方面的 34 个指标和其他数据信息进行深入地分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了 2019 中国房地产综合实力百强企业。（二） 百强企业整体发展特点分析2018 年 ，中国 房地产 非理性 需求继续得到抑制， 房地产 逐步回归居住属性，
20、 市场保持平稳发展态势， 全国商品房 成交规模 保持历史 高位 ，百强企业市场份额进一步扩大。伴随着楼市调控进入深水区，百强企业 紧抓城镇化与城市发展分化机遇， 在激烈的市场竞争中奋力奔跑， 通过 锚定热点区域主流需求 ，打造 与创新适销 产品 、 踩准 市场 发展节奏 等 策略 ， 实现了销售业绩的跨越式增长 。2019 年，房地产行业仍面临较多的不确定性，从 企业 设定的 未来 发展目标来看，百强企业不再 过度 追求销售规模的单边快速 增长 ，而更多地追求规模与效益的均衡发展， 努力 提升 企业经营硬实力。1. 市场份额提升至 近六成 ， 销售业绩 跃上新高度 百强企业 12018 年 销
21、售 总 额增长 33.2%，市场份额提升至 58.1% 1 如无特别说明 ,本报告中的“百强企业”均指“ 2019中 国房地产百强企业”；数据为“ 2019中国房地产百强企业”的历年数据。 2018 年， 伴随着“房住不炒”理念的深入和调控的持续 深化 ，全国商品房 销售 增速 继续 放缓 ，但销售规模 再次刷新历史记录 ，全国商品房销售额和销售面积分别为 149973 亿元和 171654 万平方米，同比分别增长 12.2%和 1.3%。 2018 年， 百强企业积极进行 规模化扩张， 通过 精准把握市场需求， 销售 再创 佳绩 （见图 1） ， 销售总额、销售面积分别达87239.1 亿元
22、、 66244.5 万平方米， 同比增长 33.2%和 32.0%， 增长率分别高于同期全国 增 幅 21.0、 30.7 个百分点，持续跑赢大势。 从增速看， 百强企业销售额、销售面积增速较 上年 分别增长 1.1、 10.7 个百分点 ，规模 优势进一步扩大。 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2014年 2015年 2016年 2017年 2018年百强企业销售额增长率 百强企业销售面积增长率全国商品房销售额增长率 全国商品房销售面积增长率业绩 规模 图 1 百强企业 2014-2018 年 销售 增长 情况 5 中国房地产 百强企业研究 主 报告 2019 百强企
23、业市场份额持续扩大，首次 挑起 半壁江山，行业集中度进一步提升（见图 2）。 2018 年，百强企业 销售 额 市场份额快速上升至 58.1%，较上年提高 10.6 个百分点 。其中，综合实力 TOP10 企业 销售额 市场份额为 26.4%，较上年提高 2.5 个百分点，占百强企业销售总额 的 45.4%， 强者恒强态势依旧 。 规模效应加速资源集聚 ， 中型企业 增长 表现亮眼 百强企业 超级阵营形成 ，千亿 阵营 大幅扩容。 2018 年，碧桂园 销售金额突破 七千 亿，万科销售金额突破 六千 亿，融创、保利销售金额均突破 四千 亿 关卡；阳光城、正荣、融信等 成功跨越千亿 ，千亿 阵营
24、 进一步 扩大 。 2018 年，百强企业各层级销售表现分化 明显 ， 强者恒强态势延续 （见图 3） 。 全年百强各层级企业销售额增长率均值位于18%-60%之间。其中，百强前 10 企业秉持审慎投资策略，在业绩稳步增长的同时保持了良好的财务状况，销售额增长率均值为 23.1%； 11-30 企 业聚焦重点城市群及周边城市，以 更高周转效率 和更强 执行力实现快速发展 ，销售额增长率均值达 57.9%，高于百强企业销售额增速 24.7 个百分点； 31-50 中等规模的百强 企业 把握区域 和 城市 潜力释放 机遇，通过城市深耕及做好产品 实现了销售规模快速增长，销售额增长率均值为 40.8
25、%，高于百强企业销售增速 7.6 个百分点。 中型企业 销售 增速 表 现亮眼 ， 其中，融信销售额同比增速达 142.6%， 奥园 销售额同比增长 约 100%，新城、世茂、阳光城等企业销售增速均超 70%。 伴随着行业的快速发展，龙头 企业 规模效应日趋明显，资源加速向优势企业聚集，促进行业集中度进一步提升。 百强企业 凭借自身较强的综合实力、出众的产品打造能力及良好的口碑等，在项目 布局 、拿地及融资等方面不断集聚优质资源，助力其业绩规模的进一步 扩大 。 在项目 布局 方面， 规模较大 的 百强企业城市布局更为广泛，拥有项目数量明显高于其他企业。前 10 企业 项目数量均值达606.4
26、 个， 平均进入 103.6 个地级城市 ，地级 以上 城市覆盖率达35.2%，资源集聚效应明显 ； 11-30企业 平均项目 数量 为 89.6个，平均进入 32.4 个地级城市，地级城市覆盖率 11.0%（见图 4） 。 在拿地方面， 2018 年，百强前 50 企业招拍挂拿地 总额 约两万亿元，拿地总规划建筑面积 约 48000 万平方米，其中， 前10 企业 招拍挂 拿地 金额约 9500 亿元 ，占前 50 企业拿地总额近五成 ， 11-30 企业招拍挂拿地金额约 8800 亿元，占前 50 企业拿地总额的 43.1%。 在资金方面， 2018 年，百强企 业国内信用债发行规模为24
27、43.0 亿元，占行业发行总量的 44.1%；海外债发行规模为1949.2 亿元，占行业发行总量的 72.0%。 规模较大的百强企业凭借稳健经营及广泛布局，更容易受到资金支持，助力企业发展。在信用债方面，前 10 企业、 11-30 企业、 30-50 企业、 51-100企业 国内信用债占行业发行总量比重分别为 15.0%、 20.0%、 5.8%、3.3%； 在海外债方面，四个阵营发行规模分别占行业发行总量的40.4%、 23.7%、 5.7%、 2.2%（见图 4） 。 34.7% 35.1%39.6%47.5%58.1%15.3% 16.2% 18.1%23.9% 26.4%0%10%
28、20%30%40%50%60%2014年 2015年 2016年 2017年 2018年百强企业销售额市场份额 综合实力 TOP10企业销售额市场份额3961.1 1307.5 550.9 209.2 23.1%57.9% 40.8%18.5%0%10%20%30%40%50%60%70%09001800270036004500前 10企业 11-30企业 31-50企业 51-100企业销售额均值（亿元） 销售额增长率图 2 百强企业及综合实力 TOP10 企业 2014-2018 年 市场份额 图 3 百强企业不同层级 2018 年销售额及其增长率均值情况 6 中国房地产 TOP10研究组
29、 发展目标兼顾规模与效益，着力提升企业经营硬实力 预计 2019 年楼市调控政策仍将持续， 政府 以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进市场平稳健康发展 。 面对当前市场环境 ，百强企业 一方面 把握市场机遇， 寻求业绩规模的适度增长，继续 做强 做大 ； 另一方面 更加重视 对产品的打造，着力提升运营硬实力 ， 实现企业 高质量发展 。 百强企业 销售目标更加稳健，同时 更多地 将 降负债 、 降杠杆、 优 品质、 提 效率 等 作为其 发展 目标的关键词，企业逐步迈入 以 提升综合竞争力 为目标 的 高质量发展 阶段 。 恒大 2019 年销售目标为 6000 亿 元 并 提出要朝着“世界百
30、强企业”的目标奋斗，努力 到 2020 年底， 实现 年利税 1500 亿元且负债率下降到同行业中低水平；绿城未来三年将“理想生活综合服务商”作为发展愿景，保持产品品质第一品级、客户满 意 度第一身位、业绩规模第一阵营；华润置地 2019 年要推动质量 变革、效率变革、动力变革，努力实现“高品质、高效率、低风险”的高质量增长 （见表 1） 。 可见，随着房地产行业的快速发展，百强企业 日趋成熟、稳健，其发展目标不再“唯规模论”，企业在追求规模适度扩张的同时，更加注重对企业经营水平等内功的修炼，切实提升自身经营硬实力。 企业 发展目标 恒大 朝着“世界百强企业”的目标努力。到 2020 年底，总
31、资产达 3 万亿元、年销售规模 8000 亿元、年利税 1500 亿元且负债率下降到同行业中低水平 碧桂园 继续 聚焦 深耕 ， 着力提升房产业务全周期竞争力； 进一步投身智能制造， 打造现代机器人产业生态圈，布局农业全产业链 万科 2019 年， 围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，坚持以 客户为中心，以现金流为基础，持续创造更多真实价值，实现有质量发展 绿城 未来三年将以“理想生活综合服务商”为发展愿景，保持产品品质第一品级、客户满意度第一身位、业绩规模第一阵营 华润置地 2019 年，要推动质量变革、效率变革、动力变革，努力实现“高品质、高效率、低风险”的高质量增长 金科 2019
32、年将联合世界一流研究机构、各大高校等优势资源，推动生命建筑研发 ； 2020 年实现 2000 亿元 销售业绩 以及世界一流卓越企业集团目标 2. 聚焦热点区域主流需求，调结构 优产品 强营销 把握 三四线城市 放量机会 ， 加大 潜力 城市深耕力度 2018 年，全国楼市调控政策持续偏紧， 百强企业积极把握市场 结构性 机遇， 抢抓 三四线 城市放量机会 ，实现了销售业绩的快速增长， 三四线城市销售额占比提升至 45.2%（见图 5）。从 百强前 50 企业重点项目 销售情况来看， 一线城市 在 政策严控背景下， 销售 额 占比 较上年 下降 1.4 个百分点至 11.9%； 二线城市占比
33、为 42.9%，较 上年下降 2.5 个百分点 ； 三四线城市受 城镇化 、棚改货币化安置等因素影响， 销售 额 占比 较 2017 年提升3.9 个百分点至 45.2%。 百强 前 50 企 业 销售结构中， 五个主要城市群的销售 贡献 占比为 72.9%， 其中， 长三角 占比最高，达 33.8%，较上年提升 2.4个百分点，其次为 珠三角 ，占比 13.4%，成渝城市群销售贡献率同比提升 1.8 个百分点至 11.5%。另外，受环京楼市调控政策持续等因素影响，京津冀销售 额 贡献占比为 8.6%，较 上年 下降 2.3个百分点。 35.2%11.0%6.4%0%5%10%15%20%25
34、%30%35%40%前 10企业 11-30企业 31-50企业15.0%20.0%5.8%3.3%40.4%23.7%5.7%2.2%前 10企业 11-30企业31-50企业 51-100企业海外债信用债图 4 百强企业 地级以上 城市覆盖率及 信用债、海外债 融资占比情况 表 1 百强 代表 企业 未来发展目标 7 中国房地产 百强企业研究 主 报告 2019 百强 企业 加大潜力城市销售力度， 重 点 城市 市场份额 进一步提升 （见图 6） 。 百强前 50 企业在杭州、重庆、东莞、北京等城市 市场份额 均超 50%，其中 在 杭州的 市场份额 超 70%；在重庆、长沙、北京、杭州
35、市场份额较上年 分别提升 17.6、 8.2、 5.4、 5.0个百分点。从不同层级企业来看，规模较大的百强企业 重点 城市 市场份额 优势 突出 ， 在 百强企业 十个 销售热点城市中，前 10企业、 11-30 企业的城市 市场份额 均值分别 高达 26.3%、 15.9%。 抢抓 改善型需求释放机遇， 以优质产品赢得市场 百强企业精准把握市场需求，改善类产品结构 比例 加大 。2018 年，百强企业 把握改善型需求释放机遇 ， 顺势调整产品结构 ，实现了企业销售业绩的快速增长。从百强前 50 企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看 （见图 7） ： 90-140 平米首改、 140-2
36、00 平米改善类产品销售额占比分别提升 2.1、 2.8 个百分点； 90 平米以下首置、 200 平米以上高端类产品销售额贡献率分别降低 2.4、 2.5 个百分点。 百强企业 因城施策， 在一线城市加大了首置及首改类产品供给 ，二线及三四线城市聚焦于首改及改善类产品， 通过 把握市场差异化需求，实现业绩快速增长。 研究组对百强前 50 企业2017 年及 2018 年重点项目各面积段 产品 的销售额贡献 占比 分析得出 （见图 8） ：前 50 企业在一线城市各面积段产品销售贡献占比相对均衡，其中首改类产品占比为 38.1%，较 上年 快速 增长 6.2 个百分点，高端类产品占比 19.5
37、%，较 上年 出现明显下降；在二线、三四线城市，百强前 50 企业 仍以 90-140 平米首改类为主，业绩贡献率分别提升 1.1 个、 0.4 个百分点。 另外，百强企业着眼“美好生活”，围绕客户需求， 从文化、科技 、健康等方面入手 ， 提高 产品 附加值，提升产品品质，以差异化的产品优势抢占市场份额 。 一方面，部分 企业 通过 融入不同的人文精神与价值观， 打 造 差异化 风格产品， 赢得市场普遍认可 。 如融创、世茂 等企 业，分别将礼乐思想、血脉传承 等东方文化 融入产品设计理念，推出九府系、龙胤系等高 端产品线，打造 传统文化特色 住宅。另一方面，百强企业 充分利 用现 13.3
38、%45.4%41.3%11.9%42.9%45.2%0%10%20%30%40%50%一线城市 二线城市 三四线城市2017年 2018年10.9%31.4%14.9%6.5%9.7%26.6%8.6%33.8%13.4%5.6%11.5%27.1%京津冀 长三角珠三角 长江中游成渝 其它2017年2018年80% 40% 0% 40% 80%武汉上海长沙西安深圳沈阳北京东莞重庆杭州前 10企业 11-30企业 31-50企业2017年 2018年9.9%19.6%52.3%18.2%12.4%16.8%50.2%20.6%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%200平米以上14
39、0-200平米90-140平米90平米以下2017年 2018年图 5 前 50 企业 2017、 2018 年各 等级城市销售额分布 图 6 前 50 企业内部不同层级 2017、 2018 年城市销售集中 度 图 7 前 50 企业 2017、 2018 年重点 项目 各面积段销售 占比 8 中国房地产 TOP10研究组 代 科技，将智能、健康等理念融入产品之中， 提升产品溢价能力。如金茂、蓝光 等 企业 发力改善居住环境，打造绿色、智能等符合时代理念的产品，升级其原有 产品线，为客户 营造 更便捷、舒适、健康的 生 活环境。 紧跟 市场 节奏 大力推盘， 多措并举 快速跑量回笼资金 20
40、18 年，在 房地产行业调控不断深化 的大背景下，部分城市调控升级 。 面对复杂多变的市场环境， 百强企业 审时度势，在 市场调整前 大力推盘，同时采取更加积极的营销策略，有效推动了企业销售规模的加速扩张。 百强企业凭借敏锐的市场洞察力，准确 把握 市场 节奏 ， 推动 销售业绩持续快速 增长 。 研究组对百强前 30 企业的月度推盘数量研究显示 （见图 9） ： 2018 年 ，百强企业紧跟 市场大势和 政策导向， 加速推盘跑量， 前 30 企业全年 推盘总量达 2580 个，同比增长 82.8%，逐月 推盘量呈现出 波动 上升趋势， 其中， 下半年 推盘量 快速 增长。 3 月， 在中央两
41、会进一步强调“房住不炒”后，二季度 推盘量迅速 增长 ， 6 月，前 30 企业推盘 总数 增加 至 275个， 同比增长 89.7%， 单月 成交金额超 2000 亿元。 在 7 月中央政治局 会议 提出“坚决遏制房价上涨”及 10 月棚改政策调整 之 后，前 30 企业继续加大推盘量，年底 出现 全年 推盘高峰，前 30 企业 12 月推盘量达 517 个 ， 同比增长 131.8%， 占 其 全年推盘量的 两成 。 与此同时，百强企业灵活调整销售策略，采取 优惠促销、多盘联动 、提高佣金比例 等销售方式 加速推盘跑量， 促进项目去化。 6 月，龙湖通过 官方购房服务平台联动全国 23 座
42、城市、107 个在售楼盘，同步打造 “龙湖 618 好房狂欢节”，并向购房者提供限时专享折扣； 8 月，恒大在全国范围启动了楼盘促销活动，打出全国在售住宅楼盘全部 89 折的优惠广告，部分楼盘甚至以最低 74 折进行销售 ； 2019 年 春节后第一周 ，泰禾发起 1号 抢收计划，以高佣金 吸引众多经纪人 加入促销大军 ，助力其项目 去化 。 在业绩规模不断扩张的过程中，百强企业并未放松对运营 质量 的把控， 科学 地 配置 资源 和 强化高效 运转机制 ，助力企业 行稳致远。面对持续 变化 的市场环境，百强企业 积极 提升运营效率，放缓补仓节奏的同时加快销售去化，带动 了 企业规模与效益的增
43、长；同时，百强企业投资态度转向理性，积极探索多渠道融资模式，为未来发展储备不竭动力。23.7% 27.4% 21.2% 15.9% 15.9% 16.6%31.9%38.1% 54.0% 55.1% 55.9% 56.3%18.0%15.0%15.8% 20.8% 18.7% 20.0%26.4%19.5% 9.0% 8.2% 9.5% 7.1%0%20%40%60%80%100%2017年 2018年 2017年 2018年 2017年 2018年一线城市 二线城市 三四线城市90平米以下 90-140平米 140-200平米 200平米以上0600012000180002400030000
44、02004006001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月单位：个2017年推盘总数（左轴） 2018年推盘总数（左轴）全国商品房销售额（右轴）单位：亿元图 8 前 50 企业 2017、 2018 年分城市 等级 各面积段销售 占比 图 9 前 30 企业 2018 年 推盘数量 及 全国商品房 月度 销售情况 运营表现 两会进一步强调 房住不炒 坚决遏制房价 上涨 棚改 政策调整 9 中国房地产 百强企业研究 主 报告 2019 3. 加快周转提升运营效率，降本增效 拓展 盈利空间 缓补仓促去化加速周转， 多渠道 提升运营效率 2018 年，百强企业放
45、缓补仓速度的同时加大去化力度，总资产周转率与存货周转率均出现小幅上升（见图 10），但不同层级企业分化显著。 2018 年下半年以来，房地产行业调控力度不放松，“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策持续施行，棚改政策的调整也让火热的三四线城市市场预期降温，住宅市场供需两端均承压。百强企业未雨绸缪，放缓补仓的同时加快去化，促进企业整体周转率延续上升趋势。 2018 年百强企业总资产周转率均值较上年增加 0.04 至 0.36，存货周转率均值较上年提升0.03 至 0.56。从不同层级来看，百强企业内部周转效率出现分化：龙头企业凭借充足土储放缓 拿地 ，去化能力更强，周转率整体呈上升趋势；
46、11-50 企业拿地 相对 更多，周转率降低；而51-100 企业加大销售推盘力度 ， 周转率显著 上升 。 此外，百强企业多方着手强化运营管理，实现周转效率提升。 百强企业一方面构建全面的流程管控体系，在多个环节做到工作前置，保证项目快速开盘；与此同时企业加快运营标准化的落实，提升开发效率。另一 方面，百强企业进一步加大全民营销力度，提升销售速度，如 奥园启动全民 经纪人“ 1%佣金 7天拿”活动 ； 时代中国 11 月上线“时代 +”营销平台，鼓励市民推荐购房等 。此外，部分企业引入股权激励、合伙人制度 构建“共创、 共担、共享”的企业文化，通过组织结构与机制的再造为企业发展提速。 “增收
47、又增利”态势延续，盈利能力分化加剧 2018 年 百强企业收入与净利润持续 增长 （见图 11），净利润率 稳步提升 。 良好的销售业绩与高效运营带动企业规模持续扩张， 全年百强 企业总资产均值为 2079.1 亿元，同比增长 22%，营业收入均值同比增长 27.3%至 486.2 亿元，净 利润均值则同比增长 28.2%至 64.4 亿元 。 部分企业本期结转 的多 为早期 拿地项目 ，土地成本控制合理，产生较大盈利空间，因此 净利润增速高于营业收入增速。 2018 年，百强企业盈利能力继续提升 （见图 12） ， 净利润率、 ROE 均值分别为 11.5%、 17.2%，较上年 分别提升
48、0.2、 0.9 个百分点。 由于企业发展重心不同，百强企业盈利能力呈现分化，规模较大企业盈利能力更胜一筹。 2018 年， 龙头 企业选择主动“踩刹车”，在发展思路上向效益转变， 开始从 规模扩张 为主 向 “规模与质量”并重转型，凭借品牌、周转能力、管理效 率等优势，取得更高的 经营效益 ，前 10 企业净利润 率与净资产收益率在百 强企业中均处于较高水平，且较上年分 别提升 0.2 和 0.5 个百分 0.30.320.36 0.490.530.560 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.62016年2017年2018年存货周转率 总资产周转率197.9 228.9 302.3
49、382.0 486.2 27.5 30.6 38.8 50.2 64.4 15.6%32.1%26.4%27.3%11.1%26.9%29.4%28.2%0%5%10%15%20%25%30%35%01002003004005006002014年 2015年 2016年 2017年 2018年单位：亿元百强企业营业收入均值 百强企业净利润均值营业收入均值增长率 净利润均值增长率图 10 百强企业 2016-2018 年周转率变化情况 图 11 百强企业 2014-2018 年营业收入与净利润均值变化情况 10 中国房地产 TOP10研究组 点。如恒大通过提升产品品质、增加产品附加值和加强成本管控， 2018 年净利润实现同比大 增；融创在中期业绩发布会上表示未来将从规模的高速增长向“强运营、控投资、降杠杆”转变 ，全年净利润率稳步提升 。 而 11-30 企业、 31-50 企业仍加快扩张，在盈利能力方面的表现则略弱于龙头企业， 11-30 企业和31-50 企业净利润率与净资产收益率明显低于前 10 企业 （见图12） ，其中 31-50 企业由于成本增加压缩盈利空间，导致净利润率出现下滑。进入 2018 年，部分中小型 企业 为了 实现 规模 赶超，提出了较为激进的销售目标，对企业盈
