1、 1 2013中国房地产百强企业研究报告 中国房地产 TOP10研究组 2013年 3月中国房地产百强企业研究 1 1 研究背景 与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10 研究组”，自 2004 年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十年。十年来，研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。 中央经济工作会议强调要“ 积极稳 妥推进城镇化，着力提高城镇化质量 ”，城镇化将成为未来中国经济增
2、长的持续动力，并为房地产行业带来更大的市场空间，优秀房地产企业要紧紧把握这一历史机遇做强做大，实现新一轮的跨越。 2013 年，房地产政策调控仍将持续，市场集中度会进一步提高，房地产企业将不断分化。在此背景下，中国房地产 TOP10 研究组启动“ 2013 中国房地产百强企业研究”，以“优化经营、稳步进取”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健的优秀房地产企业群体，鼓励企业在积极优化布局、优化产品、优化管理的基础上，实现业绩与效益的稳步提升，持续 引领行业发展的新格局。 在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利
3、性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业科学决策、稳健经营，促进行业的可持续发展。 中国房地产百强企业研究目的 （ 1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体； （ 2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业” 品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大； （ 3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用
4、。 中国房地产百强企业研究 2 2 主要研究成果 2.1 2013 中国房地产百强企业 “ 2013 中国房地产百强企业 ”名单 万科企业股份有限公司 上海爱家集团 保利房地产（集团）股份有限公司 联发集团有限公司 恒大地产集团有限公司 花样年集团（中国）有限公司 中国海外发展有限公司 上置集团有限公司 绿地控股集团有限 公司 重庆东原房地产开发有限公司 龙湖地产有限公司 河南正商置业有限公司 绿城房地产集团有限公司 宁波奥克斯置业有限公司 华润置地有限公司 俊发地产有限责任公司 世茂房地产控股有限公司 上海实业城市开发集团有限公司 北京首都开发控股（集团）有限公司 深圳香江控股股份有限公司
5、金地（集团）股份有限公司 百步亭集团有限公司 招商局地产控股股份有限公司 杭州开元房地产集团有限公司 融创中国控股有限公司 深圳市富通房地产集团有限公司 中信房地产股份有限公司 美的地产集团 远洋地产控股有限公司 武 汉三江航天房地产开发有限公司 金科地产集团股份有限公司 杭州宋都房地产集团有限公司 佳兆业集团控股有限公司 广西东方航洋实业集团有限公司 华夏幸福基业股份有限公司 朗诗集团股份有限公司 新城控股集团有限公司 名流置业集团股份有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 厦门国贸地产集团有限公司 合生创展集团有限公司 东方银座集团中国有限公司 金融街控股股份有限公司 浙江金龙房地产投资集团
6、有限公司 广东珠江投资股份有限公司 光耀集团 卓越置业集团有限公司 上海城建置业发展有限公司 北京金隅股份有限 公司 新鸥鹏地产集团 首创置业股份有限公司 三湘股份有限公司 深业集团有限公司 星河控股集团有限公司 四川蓝光和骏实业股份有限公司 福晟集团有限公司 天津市房地产开发经营集团有限公司 上海保集 (集团 )有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司 深圳市合正房地产集团有限公司 中国房地产百强企业研究 3 方兴地产（中国）有限公司 浙江祥生房地产开发有限公司 中国铁建房地产集团有限公司 翠屏国际控股有限公司 建业地产股份有限公司 安徽蓝鼎控股集团有限公司 越秀地产股份有限公司 保亿置业集团
7、有限公司 福星惠誉房地产有限公司 奥宸地产（集团）有限公司 银亿房地产股份有限公司 重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司 宝龙地产控股有限公司 金都房产集团有限公司 旭辉控股（集团）有限公司 君华集团有限公司 鑫苑（中国）置业有限公司 上海亿丰企业（集团）有限公司 沿海绿色家园集团 云南实力房地产开发经营集团有限公司 广州市敏捷投资有限公司 奥山置业有限公司 禹洲地产股份有限公司 浙江华都控股集团股份有限公司 武汉地产开发投资集团有限公司 重庆同景置业有限公司 中国奥园地产集团股份有限公司 众安房产有限公司 上海红星美凯龙 房地产有限公司 重庆光华控股（集团）有限公司 龙光地产股份有限公司 洪客
8、隆投资集团 协信地产控股有限公司 广州尚东地产集团有限公司 景瑞地产（集团）股份有限公司 重庆长安房地产开发有限公司 方圆地产控股有限公司 力高（中国）地产有限公司 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司 象屿建设集团有限责任公司 中国房地产百强企业研究 4 2.2 百强企业整体发展特点分析 2.2.1 成功践行 以价 促 量 举措 ，销售业绩 持续 领先 （ 1） 百强企业 1销售额增速高于全国 6.7 个百分点 ， 市场份额提升至 29.6% - 8 . 2 %1 0 4 . 9 %3 9 . 8 %1 6 . 1 % 1 6 . 7 %2 . 0 %1 1 2 . 1 %4 2 . 7 %
9、1 6 . 2 %2 6 . 2 %- 1 6 . 1 %7 6 . 9 %1 8 . 9 %1 1 . 1 % 1 0 . 0 %- 2 0 %0%2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %1 0 0 %1 2 0 %1 4 0 %2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年百强企业销售额增长率 综合实力 T O P 1 0 企业销售额增长率全国商品房销售额增长率图 1 百强企业 2008-2012 年销售增长情况 2012 年，房地产调控政策延续从紧态势，行业整体发展速度 继续向理性回归 ，全年 商品房 销售额与销售面积分别同比增长 10.0%、 1.8%，增幅有所降
10、低。随着 2012 下半年房地产市场逐渐回暖，中国房地产百强企业 再度 先于全国 市场 呈现显著的 业绩 上行态势，全年实现销售总额 19079 亿元， 销售面积 19010 万平方米，分别 同比增长 16.7%和 23.8%， 高于全国 平均水平 6.7 个 和 22 个 百分点。百强企业始终以更快的业绩增长速度引领全行业 发展 ，并 不断 稳定市场预期，促进行业 理性、 健康 的运行 。在增长速度持续提 升的同时，百强企业业绩 增长 显现出 两个 鲜明 特点： 一是 百强企业整体 实力 显著增强， 百亿规模以上企业 持续增加 。 从百强企业分布格局来看， 2011 年具有 700 亿以上销
11、售规模的 5 家百强企业，其销售业绩在 2012 年已全部提升至 900 亿元以上， 500 亿 -600 亿规模的企业较上年增加了 2 个，百亿规模以上企业 持续增加 ，百强企业的 整体实力得到 明显 提升 ； 二是 综合实力 TOP10 企业的领先优势进一步扩大， 强者恒强 态势 持续 彰显 。 百强 综合1 如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“ 2013 中国房地产百强企业”；数据为“ 2013 中国房地产百强企业”的历年数据。 中国房地产百强企业研究 5 实力 TOP10 企业 2012 年 销售额均值同比增长 26.2%，分别为全国、百强企业 平均 增速的 2.6、1.6 倍
12、，百强企业的分化态势更加显著。 综合实力 TOP10 企业的 品牌优势与规模 效应继续发挥了突出作用 ， 保障了其 在市场竞争中脱颖而出，不断做大做强。 6 . 6 %7 . 9 %9 . 5 % 1 0 . 0 %1 1 . 5 %1 9 . 6 %2 2 . 7 %2 6 . 7 %2 7 . 9 %2 9 . 6 %0%5%1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %3 0 %2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年百强企业销售额市场份额 综合实力 TO P 1 0 企业销售额市场份额图 2 百强企业 及综合实力 TOP10 企业 2008-2012 年 市场份额
13、及变化 百强企业 在全国及 重点城市全面领先 ，行业集中度 持续 提升。 以销售额计算，百强企业 2012 年 的市场份额达到 29.6%，较上年增加了 1.7 个百分点， 且 提升幅度 也 高于 2011 年；百强 综合实力 TOP10 企业的市场份额亦同比增长 1.5 个百分点，占百强企业总销售额的38.7%，优势进一步彰显，百强企业在 行业整合加速、 市场 竞争更趋激烈的环境下发挥了主导作用。此外，深耕重点城市、巩固区域市场地位成为百强企业市场份额提升的重要支 撑 点。中国指数研究院对 18 个重点样本 城市开展了市场份额调查，万科、中海地产、保利地产分别在 17 个、 13 个 和 1
14、2 个城市处于领先地位， 也 带动 了各地房地产市场的进一步集中 。可见，在房地产市场格局日新月异的变化中，未来的市场份额将愈来愈集中于领先梯队，百强企业更需 牢牢巩固行业地位 、 提升业绩与稳健经营并行， 引领行业的理性 、 快速发展 。 （ 2） “随行就市” 及时 调整 销售 策略 ， 带动业绩稳定增长 面对 2012 年极其复杂多变的市场形势， 百强企业 积极把握发展机遇、 紧跟市场需求“随行就市”，在不同阶段采取差异化的 营销 策略，在全国各地取得 积极 的市场反响。 中国房地产百强企业研究 6 - 3 . 6 % - 3 . 2 %2 . 4 %- 9 . 5 %- 1 4 . 3
15、 %- 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4万科 中海 保利 恒大 招商各季度销售均价增长率 2012 全年销售均价增长率图 3 部分 百强标杆企业 2012 年 1-4 季度销售均价同比增长率 百强企业 灵活推盘 、 以价促量 ，成功把握 市场机遇 。 百强企业 2012 年 销售均价同比降低 5.7 个百分点，万科、中海、 保利、 恒大、招商等标杆企业在 2012 年分别开展了各种形式 的“以价促量”营销活动，销售
16、均价出现不同程度的下降，其中招商地产销售均价更是降低了 14.3%， 全年 销售业绩则取得 73.3%的高速增长。分阶 段来看， 2012 年 1-3 季度房地产市场从 2011 年的低谷重新走上了 缓慢 增长的道路， 百强企业主动降低销售均价 以 提升项目去化率， 锁定 上半年业绩；进入市场强势反弹的四季度之后， 百强企业 加大改善性住房的推盘力度， 销售 呈现出“量价齐涨”的态势 ，如万科、保利前三季度销售均价分别同比下降7.9%和 1.5%，四季度则同比上涨了 10.9%和 6.4%。迎合市场形势 进 而 采取差异化的销售策略使百强企业牢牢抢占市场先机，促进了业绩的稳步提升。 8 9 .
17、 6 %7 8 . 2 % 7 9 . 6 %8 4 . 3 %0%2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %1 0 0 %项目一项目二项目三项目一项目二项目三项目一项目二项目三项目一项目二项目三万科 保利 中海 恒大90 以下 90 - 144 144 - 200 200 以上 144 以下平均占比 图 4 部分 百强标杆企业 2012 年 前三 热销项目不同面积段商品房成交套数占比 中国房地产百强企业研究 7 百 强企业 紧抓市场主流需求 ， 以刚需户型为推盘主体， “跑量”与“走价”相结合，有力保障全年业绩 。 在限购等调控政策的影响下，房地产投机性需求得到有效抑制，刚性需求成为市场成交的
18、主体。百强企业 2012 年主动调整产品结构，以产品定位合理，性价比优势突出的“首置”和“首改”类刚需项目作为推盘主体， 收获 了 良好 业绩。 研究组 分别选取了 标杆企业 的 3 个 热销项目 ，并对其 产品结构进行了分析， 4 家标杆企业 144m2 平米以下的房屋成交量占比均超过了 75%，而万科 2012 全 年 144 m2 以下的所有中小套型成交占比则达到了 90%。伴随房地产市 场转暖，万科、中海等企业 深度挖掘 经济增长区域的改善需求，适时加推一定配比的 200m2 平米以上高品质住宅和稀缺别墅项目， 也进一步收获了 高总价 项目 对企业 业绩的贡献 ，如中海紫御豪庭 系列
19、项 目 占企业销售额的比重超过 5%。 百强企业 主动把握 市场节奏、适时调整价格、合理调配产品结构的策略优势奠定了 其 业绩增长的 基础 。 2.2.2 有效实施快速周转策略， 资产规模质量 齐升 1 8 2 . 22 4 5 . 43 5 0 . 84 4 6 . 75 4 3 . 05 5 . 97 8 . 09 4 . 01 1 8 . 81 5 1 . 73 4 . 7 %4 2 . 9 %2 7 . 3 %2 1 . 6 %3 9 . 5 %2 0 . 5 %2 6 . 4 %2 7 . 7 %01002003004005006002008 年 2009 年 2010 年 2011
20、 年 2012 年单位：亿元0%10%20%30%40%50%总资产均值 净资产均值 总资产均值增长率 净资产均值增长率图 5 百强企业 2008-2012 年资产状况及变化 百强企业 2012 年资产规模持续增长，总资产均值为 543.0 亿元，同比增长 21.6%，净资产均值为 151.7 亿元，同比增长 27.7%， 增 幅 高于总资产 6.1 个百分点，继 2009 年之后 净资产增长速度 又一次超过总资产，资产增长质量 明显 提升。 百强企业 2012 年 的规模化扩张也表现为 企业 城市布局 数量的增加与并购规模的扩大 。百强企业 2012 年继续加速全国化布局， 平均进入城市 1
21、5.3 个，其中 百强 综合实力 TOP10企业平均进入城市数量达 44.7 个，较上年增加 4.2 个 。同时，百强企业 的市场 布局更趋均衡 ：截止 2012 年末，百强企业在环渤海、长三角、珠三角三大经济区布局城市 数量 的占比分别为 25%、 29%和 19%， 在中西部的占比 也达到了 27%； 2012 年 房地产行业并购 热潮延续，中国房地产百强企业研究 8 百强企业伺机 加快 兼并收购提升规模，万科 全 年共收购了 28 家房地产企业， 并购 的公司数量达到历史最高峰。伴随着资本扩张速度的加快，百强企业 获得 了更多 优质资产 ， 为未来 的持续 发展提供 了 充足的动力 ；可
22、见， 百强企业 资产增长 获得了“量”与“质”的 协同 提升 。此外，资产的优质 化 也 使 百强企业 更易获得金融机构的优良资信评价 ，为 其 获取 更多 信贷支持提供 了 重要保障 。 0 . 4 10 . 3 6 0 . 3 90 . 5 70 . 4 30 . 4 70 . 5 90 . 4 70 . 5 20 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 72010 年 2011 年 2012 年总资产周转率均值 存货周转率均值 存量资产周转率均值图 6 百强企业 2010-2012 年运营效率指标分析 规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率 的经营管
23、理。百强企业 2012 年 的周转速度提升明显， 总 资产周转率、存量资产周转率均值分别为 0.39、 0.52，较上年升高了 0.03 和 0.05，资金使用效率获得明显提升；百强企业 2012 年 年末库存余额同比增长 20.4%， 增幅 低于 2011 年的一半，存货周转率均值为 0.47，存货转化速度加快， 在一定程度上 缓解了 2011 年末存货高企的压力。 百强企业 2012 年资产增长与效率提升并行，通过“以销定产”缩短开发周期，提高周转效率， 保证了 资金在供产销的过程中实现有效快速增值。 2012 年 ， 除了 万科、保利、恒大 等原来就以高周转 为特色 的百强企业外， 中海
24、地产、 招商地产、 绿城 中国 等 企业也 进一步强化了 高周转策略。 可见，为适应房地产市场形势的变化，百强企业 更加注重 通过 提升运营质量、加快周转 效率 来获取更佳的业绩保障 。 中国房地产百强企业研究 9 2.2.3 强化管控 降低成本费用，有效保障 利润空间 8 . 2 1 1 . 6 1 7 . 2 2 1 . 0 2 5 . 2 5 0 . 3 6 7 . 9 1 0 0 . 5 1 3 1 . 3 1 8 0 . 2 4 2 . 1 %4 7 . 3 %2 2 . 2 %2 0 . 5 %3 5 . 0 %4 8 . 0 %3 0 . 6 %3 7 . 3 %0%1 0 %2
25、 0 %3 0 %4 0 %5 0 %6 0 %03060901 2 01 5 01 8 02 1 02008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年单位：亿元百强企业净利润均值 百强企业营业收入均值净利润均值增长率 营业收入均值增长率图 7 百强企业 2008-2012 年营业收入与净利润 均值 及变化 在销售回暖和结算规模扩大的带动下，百强企业盈利规模持续提升，营业收入与净利润均值保持稳定增长。 2012 年，百强企业的营业收入均值为 180.2 亿元，同比增长 37.3%， 增速较上年提升了 6.7 个百分点；净利润均 值为 25.2 亿元，同比增长 20.5%，增速
26、较上年小幅回落 1.7 个百分点。 随着行业调控的持续深入，由规模效应带来的盈利分化进一步加剧，净利润达 50 亿以上的百强企业共有 10 家。其中，万科、中海的净利润继续达百亿以上，而保利、恒大、华润等企业的净利润规模也接近百亿。此外，万科 2012 年营业收入为 1031.2 亿元，首破千亿大关，达百强企业均值的 5.7 倍；大型企业的盈利优势持续凸显。 6 . 1 % 5 . 4 % 5 . 8 %2 2 . 1 %1 9 . 6 % 1 9 . 9 %3 5 . 9 %3 3 . 5 %2 8 . 1 %0%10%20%30%40%2010 年 2011 年 2012 年总资产收益率均
27、值 净资产收益率均值 成本费用利润率均值图 8 百强企业 2010-2012 年盈利及费用指标均值 百强企业 2012 年的总资产收益率（ ROA）均值与净资产收益率（ ROE） 均值分别为 5.8%中国房地产百强企业研究 10 和 19.9%， 较上年增加了 0.4 和 0.3 个百分点。 这 主要 得益 于 同期百强 企业 运营效率 的 提升 ，百强企业 2012 年 存货周转率均值较上年 增长 0.04 至 0.47， 有效 保障 了企业的盈利质量 。 与此同时， 百强企业 2012 年 成本费用利润率 均值 却 同比 下降 5.4 个百分点至 28.1%， 整体 经营 效益 面临下行压
28、力 。 百强企业成本费用利润率 显著 下滑 ，主要 源于 销售价格变化 与成本费用节节攀升的共同作用。 （ 1） “ 量升价跌 ” 收窄 盈利空间。 受结算周期影响 ， 百强企业 2012 年的结算项目多为 2011 年 下半年以来 的 降价促销 项目 ，直接 导 致 企业盈利空间 缩减 ； 另外， 部分 百强 企业前几年 以高昂成本获取了 一些 “地王”项目 ，自调控 以来 根据市场变化调整了产品类型与入市价格， 盈利 表现也明显 低于预期 ； （ 2） 物价上涨催生高昂成本。 2012 年， 原材料与人工成本的 增幅 远高于房价 增幅 ，房企建安成本 的 不断上升 导致企业利润 被进一步
29、摊薄 ； （ 3） 去库存化导致营销费用高企 。百强企业为应对 2012 年 初高企的库存压力 ，持续 加大广告 、营销投入 ，销售费用同比大幅增加。 8 . 7 %7 . 9 %3 . 6 %5 . 1 % 5 . 3 %5 . 8 %6 . 5 %5 . 5 %3 . 6 %5 . 1 %6 . 4 %5 . 5 %0%2%4%6%8%10%2010年2011年2012年2010年2011年2012年2010年2011年2012年2010年2011年2012年万科 保利 中海 龙湖2012 年百强企业三项费用率均值为 8 . 9 %图 9 部分百强 标杆 企业 2010-2012 年 销售
30、、管理、财务 三项费用率及变化 为应对 利润率 的大幅 下降 ，百强 企业 积极 加强 融资 成本控制 ， 实施标准化、规范化 的开发 方式 以实现 开源节流 ， 保障了 盈利质量 。 其中， 综合实力 TOP10 企业 2012 年的成本费用利润率均值仍维持在 30%以上，基本与上年持平 ，这主要得益于其良好的 成本费用控制能力 。 2012 年，万科、保利、中海、龙湖 四 家企业的销售、管理与财务三项费用率均值为 5.4%，较上年回落了 0.5 个百分点，远低于同期百强企业三项期间费用率的均值。 基于 百强标杆企业 的规模 实力与市场号召力， 其销售费用投入产出比在市场调控以来显著高于同行
31、，而 其 在融资过程中的议价 能力也具有显著优势 ，有效降低 了 融资成本 ， 三项费用率 得以 保持在较低水平。 除此之外 ，百强标杆企业还 持续 加大精装修房屋的交付比例、完善标准化流程 以 弥补中国房地产百强企业研究 11 收益率下降的损失。 如 万科 在 2012 年 进一步强化 装修房战略，全年交付量超过 8 万套，比例超过 80%，同时 将成本控制流程、采购管理制度进一步细化，形成系统 的 规章制度 ，且将住宅工厂化在新开工项目中 大规模 推广，以进一步提高周转率、缩减人工成本 。 2.2.4 土地投资聚焦核心城市 ， 新开工 量 略有缩减 （ 1）销售面积增速领先行业 22 个百
32、分点，新开工面积同比下降 0.7% 6 2 . 2 1 1 3 . 2 1 3 6 . 6 1 5 3 . 5 1 9 0 . 1 1 1 3 . 2 1 3 7 . 4 2 3 5 . 6 2 5 9 . 3 2 5 7 . 6 8 1 . 9 %2 2 . 9 %1 2 . 4 %2 3 . 8 %2 1 . 4 %7 1 . 5 %1 0 . 1 %- 0 . 7 %- 3 0 %0%3 0 %6 0 %9 0 %0501 0 01 5 02 0 02 5 03 0 02008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年单位：万平方米百强企业销售面积均值 百强企业新开工面
33、积均值百强企业销售面积均值增长率 百强企业新开工面积均值增长率图 10 百强企业 2008-2012 年成长性指标分析 百强企业 2012 年销售面积增长速度显著高于行业 水平 ， 但 新开工 规模缩减 将对未来业绩增长产生一定影响 。 2012 年，百强企业房屋销售面积均值达到 190.1 万平方米，同比增长23.8%，领先全国商品房销售面积增长率 22 个百分点。百强企业全年新开工面积 均值 为 257.6万平方米，同比 下降 0.7%，但 仍明显 高于 全国的平均水平 。年初高企的库存 压力 致使百强企业纷纷缩减了新开工规模，以保持 合理 的存货结构。 随着 房地产市场回暖 以及 去库存
34、压力的 逐步 减小，百强企业投资意愿 开始 回升，下半年的新开工规模同比大幅 提高 ，企 业全年新开工规模基本与上年持平。万科上半年的新开工面积仅为 468 万平方米，同比大幅减少38.3%，但下半年 明显加快了 新开工进度，全年新开工规模达到 1433 万平方米 ，相比年初制定的计划增长了 7.9%。整体来看，新开工规模增速的减缓 可能 使 百强企业未来一段时间内的供应规模 出现变化 ， 进而 对业绩增长产生一定影响 。 （ 2） 土地储备规模 增速略有下降 ， 但更加注重土地储备质量， 重点布局核心城市 中国房地产百强企业研究 12 7 7 3 . 2 9 3 9 . 3 9 9 6 .
35、3 1 0 4 5 . 9 1 0 8 3 . 72 1 . 5 %6 . 1 %5 . 0 %3 . 6 %0%5%1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %02 0 04 0 06 0 08 0 01 0 0 01 2 0 02008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年单位：万平方米土地储备规划建筑面积均值 土地储备规划建筑面积均值增长率图 11 百强企业 2008-2012 年土地储备规划建筑面积均值及变化 百强企业 2012 年上半年 谨慎 拿地 ，下半年 加快 拿地节奏， 有效 补充优质土地资源。 土地储备规模是衡量房地产开发企业成长潜力的关键指标，百强企业 2
36、012 年 土地储备规划总建筑面积均值为 1083.7 万平方米，同比小幅增长 3.6%， 基本 满足 其 未来三年的开发需求 ，土地储备总量维持稳定 。 2012 年，多数百强企业 整体保持了“以销定量”的拿地策略 以 适应市场变化 ， 拿地态度 较为 谨慎 ：上半年受资金紧张与库存高企的双重因素影响减少拿地规模，下半年随市场回暖加快拿地节奏，如 综合实力 TOP10 企业下半年的新增土地储备占全年的比重平均超过了 70%，全年新增土地储备规划建筑面积 同比下降 明显 。但也有部分企业 2012 年新增土地储备规模 同比 有所增加，如万科、保利、龙湖、佳兆业、金融街等企业土地购置金额 均超过
37、了 全年销售额 的 40%， 为未来 的 业绩增长 储备了丰富的资源 。 6 2 . 8 7 %5 7 . 8 3 %7 2 . 6 3 %0%2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %1 0 0 %2012 年2010 年 2011 年图 12 综合实力 TOP10 企业 2010-2012 年一、二线城市新增土地占比 百强企业 2012 年优化调整布局结构， 重点深耕 核心城市。 经济活跃、居民购买力强、中国房地产百强企业研究 13 市场辐射范围广的一、二线城市在 2012 年的率先回暖 ， 为许多企业贡献了较大的业绩 ， 因而也 成为百强企业实施深耕策略 时 的重要选择。 综合实力 TOP
38、10 企业 2012 年 在一、二线城市的新增土 地储备占比均值高达 72.63%，较 2010、 2011 年 提升 明显 ， 在 北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都、杭州、苏州等核心城市 的 新增土地储备规模显著加大，其余布局城市则以小规模补充土地为主 。 另外 ， 区域性百强企业则以 深耕 区域内核心城市为 主 ， 2012年旭辉 控股 集团 80%以上的新增土地储备位于上海、苏州两地；金融街的新增土地储备则全部位于环渤海区域的北京和天津。整体来看， 2012 年 百强企业 的 布局变化 以 在现有基础上的 优化调整为主， 更加侧重 新增土地储备质量 的提升 ， 重点挖掘 核心城市
39、 的增长空间 ， 以保障 未来 业绩的稳定增长 。 2.2.5 资产负债水平呈现 回落 ，现金流收支趋平衡 （ 1） 资产负债率五年来首度回落，财务安全性有效提升 6 7 . 1 % 6 9 . 2 %7 1 . 1 % 7 2 . 0 % 6 9 . 9 %3 7 . 6 % 3 5 . 5 %3 5 . 4 % 3 6 . 4 % 3 4 . 9 %4 7 . 4 %4 9 . 9 % 4 9 . 2 %4 7 . 3 %5 3 . 2 %0%20%40%60%80%2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年资产负债率均值 带息负债比率均值 有效负债率均值图 13
40、 百强企业 2008-2012 年资产负债率、带息负债率和有效负债率 2 百强企业 2012 年 继续强化财务管控 ，资产负债结构得到改善 ， 资产负债率均值较上年下降 2.1 个百分点，出现五年来的首次回落 ， 剔 除 预收账款后的有效负债率均值为 47.3%，较上年 降低 1.9 个百分点 ，整体 运营更趋稳健 。 此外，百强企业 2012 年 带息负债比率均值为 34.9%， 较上年 降低 1.5 个百分点 ， 负债结构更为均衡 ， 实际偿还债务与 利息的压力得到了缓解。 在调控影响下，百强企业更为主动的应对市场变化，负债扩张的节奏有所放缓 ， 在一定程度上提升了安全成长的质量 。 2
41、有效负债率能较客观反映房地产企业的真实负债情况，其计算公式为：（总负债 -预售帐款） /总资产 中国房地产百强企业研究 14 1 . 9 4 1 . 9 4 1 . 9 80 . 5 3 0 . 5 40 . 6 12 . 0 2 1 . 9 70 . 6 4 0 . 5 90 . 00 . 51 . 01 . 52 . 02 . 52008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年流动比率均值 速动比率均值图 14 百强企业 2008-2012 年流动比率与速动比率 百强企业 的短期偿债水平在 2012 上下半年呈现了明显的变化。 受 调控 效果显现 、债务集中兑付期来临
42、等因素影响 ，百强企业 2012 上半年的短期偿债压力凸显。但随着下半年 市场回暖 ，百强企业抓住窗口期快速销售，同时 依托多元 融资渠道获得充足的资金支持，使全年的债务结构得以及时改观， 2012 年流动比率均值达到 1.98， 较上年 提升 0.04。 与此同时，百强企业通过积极去库存，速动比率增长至 0.61，增幅超过流动比率，短期偿债能力有 所 提高。可见，在调控常态化的背景下，百强企业未来仍需持续坚持主流市场定位、执行快周转去库存的销售策略回笼资金，有效 降低 流动性风险 ， 保障企业的财务安全。 （ 2） 投资节奏适时而动， 经营现金流由负转正 0 . 4 50 . 1 30 .
43、3 10 . 5 90 . 80 . 0 0 0 . 2 0 0 . 4 0 0 . 6 0 0 . 8 0 1 . 0 02012 下半年2012 上半年2011 年2010 年2009 年图 15 综合实力 TOP10 企业 2009-2012 年拿地支出与销售额比值 百强企业 2012 年采取 多 种 举措有效缓解现金流压力，经营性现金流净额 均值 由负转正，达到 6.2 亿元，其中经营性现金净流入的企业超过 70%，整体现金流较为 充足 。 中国房地产百强企业研究 15 百强企业 通过 合理把控投资节奏， 保障了全年现金流收支平衡。 在 上半年 资金面较紧的情况下 ，百强企业开源节流，
44、投资 速度 适度 放缓。一方面，控制拿地支出成为 多数 百强企业采取 的策略， 综合实力 TOP10 企业 2012 上半年拿地支出与销售额比值降至 0.13，远低于 前三 年 水平； 而对于 核心城市地价较高的地块， 企业则 更多采取了合作拿地的模式，如 万科、保利、招商等多家百强企业均在一线城市合作购买了 多幅 地块 ； 另一方面，不少企业 通过战略合作和项目 出售 ，也获得了 充足的资金注入，如 绿城 与 九龙仓、融创中国 的 一系列合作，明显改善了 财务 状况 ，经营趋于稳健 。 随着下半年 市场的升温 ，百强企业 在 资金状况趋好 后， 投资积极性 明显增强 。 在土地投资方面 ，
45、综合实力 TOP10 企业 拿地支出与销售额比值升至 0.45； 项目投资方面，部分全国性房企通过与各地政府或地方龙头企业合作， 投资了 诸多 大型地标性项目， 投资规模持续扩大 。 随着支出规模的扩大 ，百强企业 仍需 警惕 快速 扩张带来的运营风险：首先，频繁、大规模地购置土地 必然 造成现金过多消耗和后期开发 带来 的集中支付压力； 其次， 2013 年国家仍将坚持调控政策 不动摇 ，企业的资金状况可能会受到 市场波动 及 信贷政策影响。 在此背景下，百强企 业仍需 坚守财务安全底线、 理性投资， 保持健康 、良性 的运行 。 2.2.6 多元融资充实资金实力，融资成本优势 明 显 2
46、5 . 1 3 0 . 2 4 4 . 6 5 3 . 1 6 4 . 8 2 0 . 9 4 2 . 6 5 1 . 0 5 7 . 2 7 1 . 3 2 0 . 3 %4 7 . 7 %1 9 . 1 %2 2 . 0 %1 0 3 . 6 %1 9 . 9 %1 2 . 2 %2 4 . 6 %0%4 0 %8 0 %1 2 0 %0204060802008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年单位：亿元筹资活动现金流入均值 新增银行授信额度均值筹资活动现金流入增长率 新增银行授信额度增长率图 16 百强企业 2008-2012 年筹资活动现金流入和新增银行授信额
47、度 2012 年国家对货币政策进行了适时适度的预调微调， 利率与 存款准备金率两度下调，但存款准备金率仍处于历史高位 ，房企整体融资环境仍未见明显改观 。在此背景下，百强企业 融资优势 持续显现 ， 2012 年筹资活动现金流入 均值 为 64.8 亿元，同比增长 22.0%，其中自筹资金均值较上年增长 38.4%，内源性融资 实力 快速提升。 此外 ，百强企业平均 获得银行授信额度达到 71.3 亿元，同比增长 24.6%。 中国指数研究院与各大金融机构的年度交流会中国房地产百强企业研究 16 显示 ，银行业对房地产市场普遍持“谨慎乐观”态度，已 有 超过 90%的银行严格执行房地产信贷“名
48、单制”管理， 并更倾向于 将有限的 信贷资金授予 经营 质量高、运行 稳健的百强企业，并 对其采取 较为宽松的差别化利率管理。另外，中海、远洋、华润、龙湖等百强房企凭借多年 累积的 良好信誉，均取得香港银团高额低息资金支持， 充实了发展资金 。 020406080100120中海 金地 方兴 融创 龙湖 首创单位：亿元0%2%4%6%8%10%12%14%融资额度 平均年利率图 17 百强企业 2012 年部分海外发债额度及平均年利率 3 海外大规模发债也是 百强企业 2012 年 的 重 要 融资 选择之一： 一方面， 部分 百强企业充分 利用在港上市平台， 发行品种多样的债券、票据， 20
49、12 年共有 11 家百强房企获得超过 300亿元资金注入，发行规模与频次再创新高；另一方面，百强企业 在资本市场的 议价能力不断增强，融资成本优势凸显 。 中海、 方兴 等企业年内发行债券的年利率基本控制在 5%以下，龙湖、金地、首创等企业的利率也不超过 8%。 融资成本的降低不仅 有效控制了 百强 企业财务 压力，也 较好的 保障了 其 利润率水平 。 当然，海外 发债 与其获得的国际评级状况紧密相关，而目前 国际评级机构对我国房地产企业债多给予“非投”评级， 一定程度 上 影响 了其海外发债的整体成本；中国指数研究院针对海外发债评级的验证研究显示， 万科、中海、绿城 、 佳兆业等企业或市场布局广泛、土地储备充足且结构合理，或产品结构完善、业务体系丰富，抑或财务稳健、盈利出众，信用评级 仍具有上调空间 。 此外， 招商、万科、金地 已通过 并购香港壳公司搭建“ A+H”双平台， 拥有 更广泛的资本 市场融资通道 ； 而 旭辉 、新城等百强企业也主动把握资本市场 窗口期 ，在 2012 年顺利实现了赴港上市，在充实资金链的同时全面提升了资本运作水平 。 面对规模化扩张带来的巨大资金需求，选择通过 IPO 进入资本市场、构建持续 稳定的融资平台，仍是 大多数 百强企业3 平均年利率：多笔债券的年利率按融资金额进行加权所得 中国房地产百强企业研究 17 重
