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户型解说详解.doc

上传人:精品资料 文档编号:10815216 上传时间:2020-01-11 格式:DOC 页数:5 大小:44KB
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资源描述

1、户型解说详解一、 解说房型在销售工作中的重要性1、 使潜在客户更为详尽的了解项目相关房型的卖点;买房,购房,装修论坛,房产2、 引导潜在客户的需性,推荐适当的产品需求;3、 引导客户的同时,验证置业顾问分析及把握客户的能力;4、 解说房型同时,能及时去除潜在客户对于产品的不同抗性。新浪乐二、 解说房型的步骤 + q9 t. |3 Z1、 补步确认客户需求产品(住宅、商铺) ;# F/ M f) H8 d) k( R7 M2、 大体介绍项目产品及其面积段,并告知客户其所需产品在项目中的比重;3、 向客户推荐两套左右的同面积段房型;4、首先详尽解说房型的优点,切入点:房屋结构(框架或框剪) 、入

2、户花园或入户门的朝向及便利性、层高、得房率、主要功能区域的朝向(客厅、主卧、阳台) ,采光、南北阳台(及其计算方式) 、空调机位位置及数量、户型全明、私密性、飘窗及其特点优势、主卫和次卫及其干湿分离程度、窗户及玻璃、进户门等使用优质材料的优势、客厅朝南或客厅朝北的优势解说、餐厅与厨房的便利性、北阳台改建的建议、户内的动静分离(整体功能区域的布置) 、户内的南北通风(各房之间的门厅对称情况分析) 、整套户型的评价及与其他产品的对比评价(实用性、景观、功能布局等) ; c; U( o2 5、解答客户对于房型的看法及问题,常见问题:入户门的朝向位置、主要功能区域的朝向(客厅、主卧、阳台) 、功能区域

3、之间的过道浪费面积、主卫生间的采光及通风、功能区域布局的不合理性(餐厅等) 、功能区域面积过小(如次卧、厨房、卫生间) 、通风问题、噪音问题、空气污染、防水处理办法等;! p8 V x8 P1 u k1 3 B) p8 z0 z2 t( y0 2、为潜在客户引导需求:在没有适合客户所需面积的产品时,可做引导推荐,在引导推荐其他面积房型时,切勿过大脱离客户的实际需求,通过询问,根据其家人状况、收支情况、购房目的等做分析,从而向客户提出置业顾问的看法;新浪乐居论坛. j; q6 d ) N/ E# n: 3、解说顺序合理,介绍过程注重内外结合。在解说房型时为避免给客户留下杂乱无章及啰嗦的感觉,应有

4、解说顺序方面的准备,大体上首先介绍房屋内固有功能区域的房产论坛,装修论坛,业主论坛 2 t% C1 t1 Q! m划分,其次介绍各功能区域的卖点,再次介绍房屋内整体及各功能区域之间搭配的便利性。同时,注意将室内各卖点结合到该房型所处的房屋楼层、景观,以达到令客户全面了解该房型内外情况的目地。4、突出重点,略显瑕疵,解决建议:(1)初步确认客户需求的面积房型后,在介绍过程中应注意分析客户对于户型的主要兴趣着重点,如房型的朝向、功能区布局、客厅大小、卫生间明暗便利、入户花园配套、采光、房型对称方面等等,将主要兴趣着重点的优势反复不停的加以突出、强调,以达到加强客户对于该房型的印像;(2)客户对户型

5、提出问题(如空调机位的设置和数量、电梯噪音等) ,在确认该问题对户型不存在重要影响的情况下,可适当回应问题的存在性,以达到客户对于置业顾问诚信度的良好印像;7 j$ Y U) b“ k- 4 + S(3)为客户分析其认为户型所存在的瑕疵问题,并提出解决方案,此时的推荐技巧应该是一笔带过,无需为小问题而陷入更深的纠缠。对于客户认为存在的较大问题(如风水影响、视线阻碍、北阳台的浪费等) ,主动分析解决,拿出详细解决办法,建议方面如墙体改造、阳台的封闭等等装修办法;新浪乐居 8 _0 T4 K* l. a新浪乐居论坛 0 g1 r s7 |$ x5、制造梦想,产生梦想。将客户引入到户型介绍的过程中去

6、,为客户具体安排假想的! B+ q 8 ! 1、 房屋内过道的浪费问题?+ m- X1 4 过道为各个主要功有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带,以达到房型舒适自然的效果,您可以想象一下,如果没有这条过道的话,这个房型将会是很不方便的,看起来也不会太自然。再说您买的是三房的,还会在乎这几个平米吗?毕竟买三房就是应该用来享受的。2、 卧房都朝南的户型比较好?7 S V# D9 j1 G. w“ j房型内还有一个主要功能区是客厅(起居室) ,日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较多的,无论是看电视,聚会,接待亲朋好友,都会使用到客厅,那么让这样一个主要的活动区域处于朝南方向会更好,有利于

7、整套房屋内的采光,使房子看起来更明亮,这是现代居住理念的潮流。买房,购房,装修论坛,房产论坛 2 Z- $ C# e; c6 c, |3、 客厅朝南比较好,卧房可朝北?还是两间房朝南比较好,因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好,而且采光情况好的话,可以节约用电,卧房内的通风效果也好,两间房都朝南的话势必紧挨在一起,这样也有利于方便照顾小孩和老人。买房,购房,装修论坛,房产论坛! I0 K; L* m4、 为何小高层比多层好?4 h6 N5 y! E. ba、 小高层的造价是比较高的,而且结构也比多层结实耐用,使用周期更长。房产论坛,装修论 b、 高层的建筑能够更体现档次,利于物业管

8、理,c、 小高层的价格要比多层便宜了许多,这样升值力与投资回报力都相应的较高。; D! M! T2 h5 d、 小高层相比多层更方便,因为有电梯的使用,上下楼更快捷。e、 景观更好,更高,更远。f、 最大程度上避免了空气与噪音问题。5、 为何多层比小高层好?得房率较高,一般能达到 90左右,而且物业管理费用较低,没有使用电梯的风险,也符合以前的居住习惯,加上目前来说多层越来越少,房屋以后的升值潜力将会更大,楼层较低,上下楼也比较的方便。买房,购房,装修论坛,房产论坛, b6 $ y$ N! A“ r6、 多层的哪层最好? v# r) i s/ X a9 Ka、一、二楼较好,因为楼层比较低,如有

9、孩子和老人,有利于出行与活动,更因为人员走动较大,生活安全系数较高;b、三、四楼较好,一直以来都有着“金三银四”的说法,具有采光好、安全、安静,整洁,既避免了一、二楼低楼层的潮湿,也避免了五、六层的爬楼累的问题,兼备了高低楼层的各项优势。c、五、六楼较好,采光好,通风好,景观好,没有视线阻碍,价位也较低,因为在顶层,而没有被人踩在脚下的感觉,并且楼层靠近平台,可自由选择使用方式,或种花草,或喂养鸽子等宠物。新浪乐居! b4 i k* I# j! R4 y L. l- n“ 5 w9、为什么一进门是客厅比较好?视墅比较开阔,大气,敞亮,符合中国人的生活习惯,而且减少了过道的浪费,装修起来比较方便

10、;买房,购房,装修论坛,房产论坛 1 N, P9 * u( b# u10、为什么一进门不是客厅比较好?隐蔽性较好,通常会做一个悬关在门口,这样能使客厅内的装饰布局更有创意。同时悬关起到了一个贯穿的作用,形成了一条自然的走道,使房子看上去更显档次。新浪乐居论坛 4 d “ h“ f3 ?房产论坛,装修论坛,业主论坛 2 T9 P( d N x11、为何处于一幢楼的两边房子较好?采光好,通风好,只有一边与居民邻近,比较安静。最重要的是享受全明房型。12、为何处于一幢楼的中间房子比较好?保温效果好,而且不存在“西晒东淋”的影响,安全性也较好。* z8 o! k% i房产论坛,装修论坛,业主论坛: Q

11、+ h: u( Z% p$ X13、为何最东边的房子好?阳光光照时间早,新空气易流通,避免了西晒的问题,夏天比较凉快。买房,购房,装修论坛,房产论坛. _ F$ * B3 m9 K) z3 Y14、为何最西边的房子较好?价格比东边的房子要低,阳光比较充足,户内能够保持干燥,比较适合喜欢夜生活习惯的年青人群体,至于西晒问题,因为现在大部家庭都使用空调,加上现在房屋建筑质量及用材的不同,现在西晒基础都没有什么影响。买房,购房,装修论坛,房产论坛% X3 P“ 15、阳台在卧房这边不好?新浪乐居* M8 Y$ J- x这样其实不错,洗衣也比较方便,平时住在主卧的话,可以欣赏一下风景,也算是一种生活的

12、情趣。16、阳台在客厅这边不好?就应该在这边,因为要洗衣晾衣服的话,势必有水滳,在客厅这边方便打扫,如果在卧房那里,肯定会影响到房间内的整洁卫生,不利于保持主卧的干净。而客厅是接待客人和家人的主要活动区域,阳台在这里,也能方便客人和家人欣赏景观。17、客厅和卧房面积太小?买房,购房,装修论坛,房产论坛; H y* A2 R% N其实设计的时候已经考虑这个问题了,以前的房子各个房间都是比较大的,但其实过大的房间并不好,房大神就散,如果太空旷,显得气氛不足,而现在流行的趋势是使房子保持一定的大小,这样不仅能够营造较好的家居气氛,也能使室内活动拿衣取物更方便些。18、卧房的门是朝向客厅的,感觉不好?

13、买房,购房,装修论坛,房产论坛 0 C/ _, y% x5 A5 实质问题客户问这个问题是因为感觉别扭,而且私密性不够好。如果是在客厅开门的话其实是挺方便的,因为从客厅至卧房话不需要再拐弯绕道而行,至于私密性方面,因为房门平时应该都是关闭的,应该问题不大。另外,可考虑在没有承重墙的地方重新划分门的朝向,在确认没有承重柱,可行的前提下为客户建议此装修方案。房产论坛,装修论坛,业主论坛. K1 v5 a( O3 B, M5 U19、为何采用推拉窗,不采用平开窗?首先,两种窗的使用材料都是一样的,只是打开方式有区别,平开窗因为是向外用力,而推拉窗是左右用力,这样的话对于居家来说封闭性比较好,采用推拉

14、的方式能最大程度的隔离空气和减少噪音的污染。新浪乐居论坛% J. j2 a q“ x( 新浪乐居论坛 3 m2 G7 y+ L3 q 20、南北两侧阳台为何不在施工时就将其封闭?客户质疑这个问题的真意是因其已打算将阳台封闭了或以前的住房的阳台就是封闭。可先告知客户阳台计算面积的方法,能省缺一半的面积,自己封闭阳台,花的材料钱与省下来那一半面积的总价相比要实惠了很多,而且可以根据自己的喜好来封闭,可以将这个问题转化成房屋的卖点。五、 住宅户型常规设计指标1、 小套、中套至少应该有一个,大套至少有两个卧室是面朝南向;2、 卧室的建筑面积:主卧应不小于 15 平方米,次卧不小于 12 平方米,儿童或

15、书房不应小于 8 平方米。小、中套的主卧室开间应该不小于 3.3 米,大套的主卧室开间应该不小于 3.9 米,小、中套的次卧开间应该不小于 2.7 米,大套的次卧开间应该不小于 3 米;3、 客厅的开间,小、中套应该不小于 3.6 米,大套不能小于 3.9 米;4、 厨房面积必须可独立封闭,且面积不小于 5 平方米;+ B9 c2 a # M8 N7 T4、 餐厅面积过大、过小、阻碍;5、 客厅、主卧、卫生间等开间过于小,失去舒服度;. L& O 6、 户内的过道太长太宽;0 D“ T“ a“ c% h3 V7 k7、 功能分区混乱,布局不合理;8、 四房及四房以上房型的主卧室没有设计主卫,没有设计储藏间;房产论坛,装修论坛,业主9、 无直接采光的房间,如暗卫,暗房;新浪乐居 2 b F6 F* 6 n0 P3 R10、 卫生间距离主卧太远,或直接面向客厅,面向大门。

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