1、房地产行业相关知识目录一. 武汉房地产开 发公司 1二. 房地产开发流程 1三. 2010 房地产新政策 .2四. 商业银行房地产贷款风险管理指引 .3五. 房地产开发公司特征 .10六. 房地产开发公司类型 .11七. 房地产开发商 .11八.房地产开发经营 .13特 点 .13房 地 产 开 发 与 房 地 产 开 发 经 营 的 区 别 .13存 在 的 问 题 及 原 因 .14风 险 的 成 因 15风 险 的 类 型 16风 险 管 理 方 法 17可 行 性 研 究 18一. 武汉房地产开发公司1.武汉地产开发投资集团有限公司2.武汉市福星惠誉房地产有限责任公司3.武汉安居工程发
2、展有限公司4.湖北长城建设实业有限公司5.武汉市万科房地产有限公司6.金地集团武汉房地产开发有公司7.武汉宝安房地产开发有限公司8.武汉新世界康居发展有限公司9.武汉宏宇实业集团有限责任公司10.武汉南国置业有限公司11.保利（武汉）房地产开发有限公司12.武汉美好愿景房地产开发有限公司13.湖北新长江置业有限公司14.武汉凯乐海盛顿房地产有限公司15.湖北现代城市建设发展集团有限公司16.大华集团（武汉）房地产有限公司17.武汉三江航天房地产开发有限公司18.武汉佳海集团有限公司19.湖北人信房地产开发有限公司20.武汉建工富强置业有限公司 二. 房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前
3、期准备阶段一、 获取土地使用权二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、 规划设计四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭(以房地产等
4、实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得商品房权属证明书四、物业移交第五章：交付使用阶段 三. 2010 房地产新政策1、物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国2、二手房营业税优惠取消：从 1 月 1 日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。3、明确首次购房标准：从 2010 年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。4、存款准备金利率上调：今年 1 月和 2 月，央行连续两次上调了存款准备金率5、严格二套房贷：1
5、月 10 日下发了 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 6、国五条：1 月 10 国务院发出 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。7、七折利率优惠取消：中国银行 2 月 3 日记者证实，将首套房的优惠利率由 7 折升至8.5 折8、首套房契税优惠收紧：3 月 9 日，财政部、国家税务总局日前联合下发了 关于首次购买普通住房有关契税政策的通知9、3 月 29 日，银监会加强房贷风险防控 ,对违规房企停止新增贷款四. 商业银行房地产贷款风险管理指引第一章总则 第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据
6、有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。 第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。 商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。 第二章风险控制 第三条
7、商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。 商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。 第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。 第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。 第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告
8、应包括以下内容： (一)内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况； (二)稽核中发现的主要问题及处理意见； (三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。 第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。 第八条商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。 第九条商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整
9、性，以有效监控整体贷款状况。 第十条商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。 第三章土地储备贷款的风险管理 第十一条商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。 第十二条商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。 第十三条商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环
10、境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。 第十四条商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。 第四章房地产开发贷款的风险管理 第十五条商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。 第十六条商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。 第十七条商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家
11、房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。 第十八条商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。 第十九条
12、商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。第二十条商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。 第二十一条商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。 第二十二条商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，
13、防止将销售款挪作他用。 第二十三条商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。 第二十四条商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。 第二十五条商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。 第五章个人住房贷款的风险管理 第二十六条商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。 第二十七条
14、商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素(其中具体项目内容参见附件 1)。 第二十八条商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。 第二十九条商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件 2)。 第三十条商业银行的贷款经办人
15、员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。 第三十一条商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。 第三十二条商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。 第三十三条商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征
16、信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。 商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者) 申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。 第三十四条对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。 第
17、三十五条商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过 80%。 第三十六条商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50%以下(含 50%)，月所有债务支出与收入比控制在 55%以下(含 55%)。 房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入 所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入 上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一
18、申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。 第三十七条商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。第三十八条商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。 商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评
19、估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。 对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。 第三十九条商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。 商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。 第四十条商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。 第四十一条
20、商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。 第六章风险监管措施 第四十二条银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。 第四十三条银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：(一) 贷款质量； (二)偿付状况及催收情况；(三)内部贷款审核控制；( 四) 贷后资产的风险管理；(五)遵守法律及相关规定；(六)需要进行检查的其他事项。 第四十四条银监会及其派出机构对现场检查中发现的房
21、地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。 第四十五条银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。 第七章附则 第四十六条本指引由银监会负责解释。 第四十七条本指引自发布之日起施行。五. 房地产开发公司特征受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的公司相比较，房地产公司有以下几方面特征 1、经营对象的不可移动性不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系
22、密切。因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，公司要根据国际市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。而对于房地产公司来说，不动产不具有实体的流动性，房地产公司提供的产品不可能移动，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法
23、充分展开，受制于此，房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。 2、业务形态的服务性无论房地产开发公司、房地产中介咨询服务公司，还是物业管理公司，从其业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。 在房地产开发公司从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发公司经营活动的主要内容。 对于房地产中介服务和物业管理公司来说，其服务性的特性就更加明显了。房地产中介公司就是围绕房地产产品而进行的一系列咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品相关的各类信息
24、，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金，所以，中介公司提供的是房地产各类服务。物业管理公司实际上就是对房地产物业及其设施和周边环境进行管理并提供各种保安、保洁、维修和保养服务的公司。这种特性决定了房地产公司的服务态度和服务质量至关重要。 3、经营活动的资金和人才密集性房地产公司在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发公司的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的公司。例如，房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，通常完全依靠自有资金进行房地产开发公司微乎其微，往往要
25、依赖各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的密切联系带来了两个方面的后果： 一方面房地产公司需要大量资金为银行等金融机构提供了一种优良的投资渠道； 另一方面，二者结合使整体经济的抗风险能力下降，一旦房地产价格下跌或者房地产公司经营不善，可能会造成金融体系动荡，进而危及整个国民经济的安全。 所谓人才密集型是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中，需要大量的各种各样的专业人才，如建筑工程类、经济分析类、金融类等。房地产开发公司在实际经营活动中涉及建筑安装方面的技术知识，也涉及市场调研、项目管理、各专业领域协调等知识和技能，往往只有借助各类专业人员的协同合作才能完成房地产开发。对于普通房地
26、产需求者而言，消费者或者不从事房地产行业的公司公司无法在短时间内掌握与房地产相关的专业知识，通常在交易过程中要依赖这些专业人士的协助，这样就为专业化的中介服务公司提供了经营空间。 4、经营活动过程的行业限制性在房地产公司经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显，表现在： 一是行业的市场规模较大，对公司发展起到十分巨大的推动作用。 二是行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。 三是目前房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的公司数量则较少，市场竞争强烈，公司经营过程中面临的不确定性较强。 四是房地产用户的数量较多，是个领域较为广阔的市场。房地产用户主
27、要包括一般的住房消费者及其他需要房地产产品的集团购买者。 五是房地产业进入障碍比较大，一方面，由于进入房地产业需要较大的启动资本，所以存在较高的进入壁垒障碍；另一方面，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。 六是房地产公司由于其资金量投入大、风险高，公司经营得当，其盈利水平也会高一些，这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。这也是吸引其他行业资金进入房地产业的主要因素。六. 房地产开发公司类型房地产开发公司1 的类型可以从两个角度进行划分。 第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等。 房地产开发公
28、司是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类公司又称为房地产开发经营公司。 房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。 第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。 房地产综合公司是指综合从事房地产开发、经营、管
29、理和服务的公司。 房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的公司。 房地产项目公司2 是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时公司终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发公司常用的一种形式。七. 房地产开发商房地产开发商资质房地产开发企业资质管理规定，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的房地产开发企业资质等级证书。房地产开发企业资质管理规定中将房地产开发企业的资质划分为五个等级
30、，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格1 。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。 开发商五证：房地产商2 在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，简称“ 五证” 。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证 由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证 ”
31、的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 国有土地使用证和预售许可证这“两证 ”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，但挂牌出让的土地是先取得国有土地使用证的。未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备预售许可证才能与客户签署正式 的预售契约。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“
32、偷梁换柱 ”。 （1）国有土地使用证国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。北京市房屋土地管理局对直接填发的国有土地使用证，根据国有土地使用方式不同，分别加盖“北京市房屋土地管理局划拨土地使用证专用章” 、“北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章”、“北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章 ”、“北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章”。 （2）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证” 的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 （3）建设工程开工证建设工程开工
33、证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于 1996 年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 （4）建筑用地规划许可证。建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 （5）商品房预售许可证商品房预售许可证的主管机关是北京市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理预售许可证。但是根据建设部商品房销售管理办法第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发
34、项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情况下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给备案回执或类似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时，应要求开发商出示商品房现售备案回执。 二书：是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。八.房地产开发经营特 点投 资 周 期 长 、 金 额 大 、 周 转 慢 、 变 现 能 力 差 、 风 险 大 、 回 报 利 润 丰 厚 。房 地 产 开 发 企 业 自 身 资 金 有 限 ， 而 且 需 要 不 断 地 滚 动 投 入 ， 获 取 最 大 的利 润 。 所 以 ， 它 们 不 仅 需 要
35、从 金 融 机 构 融 资 ， 而 且 需 要 吸 收 社 会 资 金 参 与开 发 ； 另 一 方 面 ， 大 量 社 会 资 金 因 为 资 本 的 逐 利 性 特 点 ， 也 积 极 地 希 望 进 入利 润 丰 厚 、 蓬 勃 发 展 的 房 地 产 行 业 ； 还 有 一 些 企 业 拥 有 可 供 开 发 的 土 地 ， 但是 因 为 缺 乏 开 发 资 金 和 进 行 房 地 产 开 发 的 资 质 ， 需 要 与 房 地 产 开 发 企 业 进 行合 作 开 发 。 同 时 ， 房 地 产 开 发 企 业 也 希 望 通 过 合 作 开 发 的 方 式 降 低 自 身 的经 营
36、 风 险 。 基 于 以 上 的 客 观 需 要 ， 本 着 共 担 风 险 、 共 享 利 润 的 原 则 ， 房 地 产合 作 开 发 经 营 逐 渐 成 为 中 国 房 地 产 开 发 的 主 流 。 房 地 产 开 发 与 房 地 产 开 发 经 营 的 区 别房 地 产 开 发 与 房 地 产 开 发 经 营 是 有 区 别 的 ， 房 地 产 开 发 是 指 依 中 华人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 的 规 定 ， 在 取 得 国 有 土 地 使 用 权 的 土 地 上进 行 基 础 设 施 、 房 屋 建 设 的 行 为 。 这 是 中 华 人 民 共 和 国
37、 城 市 房 地 产 管 理法 第 二 条 第 三 款 明 确 的 定 义 。 而 房 地 产 开 发 经 营 是 指 房 地 产 开 发 企 业 在 城 市 规 划 区 内 国 有 土 地 上 进 行基 础 设 施 建 设 、 房 屋 建 设 ， 并 转 让 房 地 产 开 发 项 目 或 者 销 售 、 出 租 商 品 房 的行 为 。 这 是 国 务 院 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 第 二 条 明 确 定 义 的 。 因 此 房 地 产 开 发 和 房 地 产 开 发 经 营 是 有 区 别 的 ， 两 者 对 主 体 的 资 质 要 求是 不 同 的 ， 前 者
38、 不 一 定 要 求 具 有 房 地 产 开 发 经 营 资 格 ， 如 果 有 国 有 土 使 用 权的 企 业 自 建 房 。 而 后 者 就 要 求 具 有 房 地 产 开 发 经 营 资 格 。 最 高 人 民 法 院 在 民 事 案 件 案 由 规 定 中 把 合 资 、 合 作 开 发 房 地 产 合 同 纠 纷 归 属 于 房 地 产开 发 经 营 合 同 纠 纷 中 ， 所 以 合 资 、 合 作 开 发 经 营 房 地 产 合 同 中 对 主 体 的 资 格是 有 要 求 的 ， 至 少 要 求 一 方 当 事 人 具 有 房 地 产 开 发 资 格 ， 但 实 践 中 经
39、营 有 把具 有 房 屋 预 租 性 质 的 自 建 房 (非 商 品 房 )合 建 合 同 纠 纷 当 作 房 地 产 开 发 经 营合 同 纠 纷 ， 而 要 求 自 建 房 合 建 合 同 的 一 方 当 事 人 具 有 房 地 产 开 发 经 营 资 格 ，就 是 因 为 没 有 把 房 地 产 开 发 与 房 地 产 开 发 经 营 区 别 开 来 。 由 于 合 资 、 合 作 房地 产 开 发 经 营 合 同 是 属 于 房 地 产 经 营 性 质 的 合 同 关 系 ， 必 然 涉 及 到 转 让 房 地产 开 发 项 目 或 销 售 、 出 租 商 品 房 的 行 为 。 我
40、 国 房 地 产 法 律 法 规 对 开 发 经 营 房 地 产 是 有 主 体 资 格 要 求 的 ， 因 而 合 资 、合 作 开 发 经 营 房 地 产 合 同 的 当 事 人 一 方 必 须 具 有 房 地 产 开 发 经 营 资 格 ， 这 是对 此 类 合 同 的 主 体 资 格 要 求 。 房 地 产 开 发 经 营 涉 及 到 国 家 的 重 要 产 业 ， 对国 民 经 济 有 重 要 影 响 ， 资 金 投 入 量 很 大 ， 最 重 要 的 是 涉 及 到 土 地 资 源 的 利 用 ，所 以 国 家 对 房 地 产 开 发 经 营 的 资 格 是 有 严 格 的 要 求
41、 ， 不 具 有 房 地 产 开 发 经 营资 格 的 企 业 不 能 进 行 房 地 产 开 发 经 营 。 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理法 第 二 十 九 条 和 国 务 院 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 第 二 章 就 此 有特 别 规 定 。 而 自 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 颁 布 后 ， 对 合 同 的 主 体 资 格 要求 绝 大 多 数 合 同 没 有 特 别 要 求 ， 在 这 一 点 上 ， 合 资 、 合 作 开 发 经 营 房 地 产 合同 与 其 它 类 型 合 同 是 有 区 别 的 。 存 在 的 问
42、题 及 原 因随 着 经 济 的 不 断 发 展 和 市 场 经 济 体 制 的 不 断 完 善 及 市 场 的 不 断 开 放 ，房 地 产 开 发 经 营 中 存 在 着 诸 多 问 题 ， 这 些 问 题 既 有 观 念 的 原 因 ， 也 有 体 制 方面 的 原 因 ， 具 体 分 析 主 要 有 以 下 几 个 方 面 ： 观 念 危 机观 念 危 机 是 制 约 房 地 产 开 发 企 业 发 展 的 最 大 障 碍 ， 这 种 危 机 主 要 表 现 在以 下 三 个 方 面 ： (一 )被 动 的 市 场 意 识 。 认 为 用 计 划 经 济 和 行 政 的 手 段 完 全
43、可 以 替 代 市 场 经 济 的 手 段 ， 有 这 种 意 识 的 主 要 来 源 于 政 府 和 行 政 主 管 部 门 ；认 为 现 在 的 市 场 体 制 不 完 善 ， 开 发 企 业 虽 做 好 了 竞 争 的 准 备 ， 却 无 竞 争 的 环境 或 自 身 的 能 力 存 在 缺 陷 ， 等 待 思 想 起 作 用 ， 怨 市 场 机 会 、 竞 争 不 均 等 ，信 心 不 足 ， 怨 天 尤 人 ， 有 这 种 意 识 的 主 要 来 源 于 开 发 企 业 。 (二 )盲 目 的 市场 意 识 。 认 为 房 地 产 开 发 业 只 有 靠 引 进 外 商 、 外 资
44、， 才 能 带 动 房 地 产 开 发 业 ，乃 至 经 济 、 社 会 的 发 展 ， “蝴 蝶 ”、 “苍 蝇 ”来 了 都 是 客 ， 只 求 一 个 “外 ”字 和 规 模 的 “大 ”字 ， 谁 都 可 以 搞 开 发 ， 谁 都 能 搞 好 开 发 ， 这 种 观 念 主 要 来源 于 地 方 党 政 领 导 ， 他 们 急 于 发 展 城 市 建 设 和 经 济 。 这 种 观 念 的 根 源 只 追 求政 治 效 益 ， 不 按 市 场 规 律 办 事 。 (三 )狭 隘 的 市 场 经 济 意 识 ， 认 为 市 场 经 济的 初 期 ， 可 利 用 各 项 制 度 的 不
45、完 善 进 行 房 地 产 开 发 投 机 ， 专 搞 空 隙 项 目 或 边缘 项 目 或 隐 藏 项 目 ， 在 短 期 内 求 得 利 益 ， 在 无 序 、 无 诚 信 、 不 规 范 的 环 境 中生 存 。 这 种 观 念 只 要 来 源 于 一 些 小 企 业 、 无 实 力 的 企 业 ， 他 们 寄 希 望 房 地 产开 发 市 场 越 不 规 范 越 好 、 越 混 乱 越 好 ， 这 样 就 对 他 们 越 有 利 ， 他 们 就 越 有 机会 ， 可 争 得 一 线 生 存 的 空 间 。 市 场 秩 序 不 规 范房 地 产 开 发 业 的 发 展 不 仅 需 要 有
46、 市 场 经 济 体 制 下 的 诸 多 配 套 法 规 、 政 策的 支 持 ， 还 需 要 有 完 善 的 土 地 供 用 制 度 、 城 市 规 划 及 房 地 产 管 理 相 关 制 度 的支 持 ， 要 有 房 地 产 开 发 业 生 存 和 发 展 的 环 境 ， 更 要 有 良 好 的 市 场 环 境 和 规范 的 市 场 秩 序 。 目 前 的 房 地 产 开 发 经 营 市 场 秩 序 方 面 主 要 存 在 以 下 几 个 问 题 ：(一 )土 地 供 用 制 度 不 完 善 。 土 地 供 用 存 在 大 量 的 协 议 出 让 、 意 向 出 让 、 暗 箱隐 形 出
47、让 ， 公 开 招 标 或 拍 卖 出 让 土 地 的 极 少 。 (二 )城 市 规 划 执 行 管 理 不 到位 。 规 划 变 动 、 调 整 频 凡 ， 随 意 性 极 强 。 (三 )房 地 产 开 发 经 营 的 政 策 、 法规 执 行 不 严 ， 管 理 乏 力 。 资 质 审 批 不 严 ， 鱼 目 混 珠 ， 违 法 、 违 规 经 营 者 得 不到 查 处 。 有 资 质 和 无 资 质 者 同 轨 经 营 ， 行 政 的 和 市 场 的 同 跑 道 竞 赛 ， 明 的 和暗 的 互 争 市 场 ， 在 一 定 程 度 上 制 约 了 房 地 产 业 健 康 、 快 速
48、的 发 展 ， 造 成 管 理不 规 范 、 竞 争 无 序 、 发 展 不 平 衡 、 市 场 比 较 混 乱 。 分 析 其 原 因 主 要 是 经 济 落后 、 不 发 达 所 至 ， 认 为 要 想 发 展 地 方 经 济 ， 要 想 招 商 引 资 ， 要 想 扩 大 影 响 ，就 必 须 在 法 规 、 政 策 的 执 行 上 和 管 理 力 度 上 予 以 放 宽 。 企 业 规 模 小 、 整 体 实 力 弱房 地 产 开 发 企 业 力 较 弱 ， 规 模 普 遍 偏 小 。 计 划 经 济 时 期 组 建 的 开 发 企 业是 一 些 国 有 的 老 企 业 ， 他 们 人
49、 员 多 、 负 担 重 ， 市 场 竞 争 力 不 强 ； 后 期 组 建 的开 发 企 业 大 多 是 股 份 制 、 民 营 性 质 的 企 业 ， 他 们 组 建 的 时 间 短 、 经 验 不 足 ，综 合 实 力 不 强 ， 一 些 企 业 甚 至 只 有 一 、 两 个 低 级 技 术 人 员 或 外 聘 几 个 “挂羊 头 ”的 技 术 人 员 或 无 技 术 人 员 ， 无 经 营 场 所 ， 无 资 金 ， 他 们 仅 靠 搞 低 层 次 、低 技 术 含 量 的 单 体 项 目 经 营 ， 开 发 的 档 次 不 高 ， 难 以 形 成 规 模 ， 整 体 竞 争 实力 弱 ， 更 谈 不 上 走 出 去 参 与 竞 争 。 房 地 产 开 发 的 资 源 配 置 不 合 理房 地 产 开 发 的 低 级 企 业 过 多 ， 人 财 物 配 置 不 合 理 ， 资 源 浪 费 ， 有 限 的 资金 多 头 投 资 ， 规 模 小 ， 社 会 、 环 境 、 经 济 效 益 无 法 同 步 实 现 。 一 些 地
